Офис в Москва-Сити: цены, ставки и доходность

Москва-Сити — самый дорогой офисный район столицы. По данным NF Group, средняя запрашиваемая ставка для классов Prime и A здесь около 83 тыс. ₽ за м² в год без НДС и эксплуатационных расходов (I полугодие 2026 года). Свободных офисов почти нет, поэтому к аренде и покупке стоит подходить с калькулятором, а не с впечатлением от фасадов.

Коротко об итоге. Арендатору Сити даёт адрес, транспорт и сервисы рядом, но цена высокая, а выбор узкий. Покупателю под сдачу в нашем примере на данных консультантов выходит около 8,5–11 % валовой доходности в год. По нашему расчёту на 14.10.2026 у офисов, которые продают застройщики, медиана валовой доходности — около 13,0 %, окупаемость около 11,8 года. Сити в нашем примере ниже этой медианы. Всё это ориентиры, а не оферта и не обещание дохода.

Что такое Москва-Сити как офисный район

Официально это ММДЦ «Москва-Сити» — деловой центр на Пресненской набережной. Это кластер небоскрёбов, где рядом работают офисы, торговые галереи, апартаменты и квартиры.

Что известно по отчёту NF Group о деловом районе ММДЦ за I полугодие 2026 года:

• введено около 1,6 млн м² офисов классов A и Prime — примерно 23 % таких офисов во всей Москве;
• за полугодие не введено ни одного нового офисного объекта;
• доля свободных офисов выросла с 2,8 % до 4,7 %, и это всё равно очень мало;
• к вводу в 2027–2031 годах заявлено около 538 тыс. м² новых офисов, но сроки у таких проектов часто сдвигаются.

Три зоны: ядро, «большой Сити» и жильё рядом

Слова «Москва-Сити» в разговоре значат разное, поэтому на сайте мы делим территорию на три зоны. Все комплексы видно на карте в разделе Москва-Сити.

• ММДЦ — деловое ядро. Башни на набережной у станций метро и МЦК. Здесь офисы классов A и Prime, и именно к этой зоне относятся ставки и цены ниже.
• «Большой Сити». Проект развития территорий от Ленинградского до Кутузовского проспектов площадью более 3 тыс. га, в четырёх округах: ЦАО, САО, СЗАО и ЗАО. По плану там появится до 5 млн м² недвижимости, завершение — около 2035 года. Для офиса это «следующий круг»: инфраструктура ещё формируется. Отдельной открытой статистики по ставкам и ценам этой зоны мы не нашли, поэтому оцениваем её по классу здания и соседним районам.
• Жильё рядом. Жилые комплексы вокруг делового центра. Удобно, если сотрудники живут в пешей доступности.

Форматы: готовый офис, строящийся и апартаменты

Готовые блоки и этажи. Офис в сданной башне: вид, лифты и планировку можно оценить вживую, заехать можно быстро. Выбор ограничен, а цена обычно выше, чем в строящемся проекте, потому что вы платите за срок.

Строящиеся проекты. Цена ниже, но дохода до сдачи нет, а сроки могут сдвинуться. По данным NF Group, объём офисов в продаже у застройщиков в Сити вырос с 60 тыс. м² в конце I полугодия 2021 года до 149 тыс. м² в конце июня 2026 года, так что выбор есть.

Апартаменты. Юридически это нежилые помещения, в которых можно жить. По данным NF Group, средневзвешенная цена метра в проданных лотах первичного рынка ММДЦ — около 1,13 млн ₽ (I полугодие 2026 года). Это отдельный продукт, здесь мы говорим об офисах. Башни, где офисы и апартаменты соседствуют, собраны в подборке МФК Москвы.

Сколько стоит аренда и покупка офиса в Москва-Сити

Ниже — ориентиры по ядру ММДЦ. Это пересказ отдельных цифр из отчётов консультантов, а не копия их таблиц. Ставки запрашиваемые: это то, что просит собственник, в сделках цена обычно ниже.

Что из этого следует.

• Разброс большой. Между «Prime и A» и просто A около 17–19 тыс. ₽ на метр в год, хотя источники разные. В одной башне ставка зависит от этажа, вида, отделки и размера блока.
• Ставки растут быстро. С 2021 по 2025 год запрашиваемая ставка в Сити выросла более чем вдвое, и NF Group ждёт продолжения роста. Это прогноз консультантов, а не гарантия.
• Аренда в деньгах. Офис в 100 м² по ставке 83 тыс. ₽ — около 8,3 млн ₽ в год, примерно 692 тыс. ₽ в месяц без НДС и эксплуатационных. С НДС 22 % выходит около 844 тыс. ₽ в месяц.
• Покупка в деньгах. При средней цене предложения около 839 тыс. ₽/м² 100 м² обойдутся примерно в 84 млн ₽ с НДС, или около 69 млн ₽ без него. Конкретный лот может стоить иначе: цена зависит от башни, этажа, вида и отделки.

Кому подходит Москва-Сити

Подходит:

• компаниям, для которых адрес — часть бренда: финансы, консалтинг, юристы, девелопмент, IT-штабы;
• бизнесу, которому нужны переговорные для клиентов, рестораны и сервисы на одной территории;
• тем, кто нанимает людей со всей Москвы: рядом метро, МЦК и МЦД;
• крупным покупателям под собственное использование. По данным NF Group, с 2023 года в Сити растёт покупка больших площадей под себя, в основном государственными и финансовыми структурами.

Подходит хуже:

• командам, где цена метра важнее адреса: в других районах за те же деньги берут больше площади;
• бизнесу с потоком посетителей на машинах: подъезд в часы пик и парковка здесь вопрос номер один.

Этажи, виды, парковка и транспорт

Этажи. В высотной башне лифты работают по зонам: за низкие, средние и верхние этажи отвечают разные группы. Верхние этажи обычно дороже, но смотрите на лифты: сколько кабин в вашей зоне и как башня справляется с часом пик.

Виды. Окна на реку, центр или Кутузовский проспект оцениваются по-разному, а от остекления зависит, сколько света получат рабочие места. Посмотрите офис в разное время суток.

Парковка. Машино-мест в башнях ограниченное число. Спросите, сколько мест положено на ваш метраж, входят ли они в цену или арендуются отдельно и есть ли гостевая парковка.

Транспорт. В районе работают станции метро «Деловой центр» и «Москва-Сити», станция МЦК «Москва-Сити», МЦД-1 («Тестовская») и МЦД-4.

Инфраструктура. Торговых площадей в Сити около 60 тыс. м², в основном на нижних этажах башен: рестораны, фитнес, бытовые сервисы. Для компании это плюс при найме.

Покупка под сдачу: доходность и окупаемость

Покупая офис, вы покупаете поток аренды. Считаем на цифрах консультантов. Это пример, а не расчёт конкретного лота.

• Ставка. 83 тыс. ₽ за м² в год (NF Group, Prime и A вместе). Запрашиваемую ставку мы снижаем на 10 % до уровня сделок: получается около 75 тыс. ₽.
• Цена. 839 тыс. ₽ за м² с НДС, без НДС около 688 тыс. ₽.
• Валовая доходность (ставка к цене без НДС) — около 11 % в год.
• По ставке класса A, 65 тыс. ₽ (после скидки около 58,5 тыс. ₽), выходит около 8,5 %.

Частный покупатель НДС не возвращает, поэтому его окупаемость считается от цены с НДС: около 11 лет до налогов и простоя, а с ними дольше. Выборки в примере разные: ставка по действующим башням, цена по предложению первичного рынка. Читайте как порядок величины.

Доходность в Сити в нашем примере ниже медианы по офисам у застройщиков (около 13,0 %, окупаемость около 11,8 года, расчёт на 14.10.2026). Как мы считаем НДС, налоги и строящиеся здания, написано в статье про методику.

Посчитать свой вариант можно в калькуляторе офиса в бизнес-центре: выберите здание, укажите площадь и цену, и увидите валовую доходность и доход «на руках». Если не хотите искать арендатора и вести договор сами, офис можно передать в управление.

Как выбрать офис в Москва-Сити: чек-лист из 8 пунктов

• Цель. Для себя или под сдачу: от этого зависят этаж, метраж и отделка.
• Бюджет с НДС. Считайте полную цену: НДС, отделка, эксплуатационные расходы.
• Статус здания. Готовое или строящееся. Для стройки уточните разрешение, график и ответственность застройщика.
• Этаж и лифты. Какая группа лифтов обслуживает этаж, как работает час пик.
• Планировка и вид. Колонны, глубина этажа, окна — посмотрите вживую в разное время суток.
• Парковка. Сколько мест, на каких условиях, есть ли гостевая.
• Документы и договор. Для аренды: срок, индексация, порядок пересмотра ставки. Для покупки: право собственности, обременения, оформление НДС.
• Расчёт. Прогоните вариант через калькулятор офиса и сравните с другими зонами в каталоге бизнес-центров. Для знакомства с классом — подборка БЦ класса A+.

Риски

• Цена входа. Высокий чек: меньше покупателей на перепродажу и больше времени на сделку.
• Сроки стройки. В строящихся проектах дата сдачи может сдвинуться, а вместе с ней и начало дохода.
• Простой. Даже при низкой доле свободных площадей арендатора надо найти, а иногда сделать отделку или дать арендные каникулы.
• Ставка не гарантирована. Запрашиваемая ставка не равна договорной, а рост последних лет может замедлиться.
• НДС и налоги. Частное лицо НДС с покупки не возвращает, а при сдаче платит налог на доход. Пороги и ставки меняются, уточняйте перед сделкой.
• Новое предложение. До 2031 года заявлено около 538 тыс. м² новых офисов, и конкуренция за арендаторов может вырасти.

Вопросы и ответы

Итог

Москва-Сити — дорогой и тесный офисный район: по данным NF Group, свободных офисов около 4,7 %, а запрашиваемая ставка для Prime и A около 83 тыс. ₽ за м² в год. Покупка под сдачу в нашем примере даёт около 8,5–11 % валовой доходности, а реальную цифру покажет только расчёт конкретного лота с учётом НДС, налогов и простоя.

Выбирайте по цели, считайте полную цену и проверяйте этаж, лифты, парковку и документы. Если нужна помощь с подбором в башнях Сити и рядом, оставьте заявку в разделе «Москва-Сити»: эксперт ФРИДОМ пришлёт подходящие предложения.

*Цифры рынка взяты из отчётов консультантов за указанные периоды, расчёты — наши ориентиры, а не оферта и не инвестиционная рекомендация.*