Вопросы и ответы
Ответы на частые вопросы об ипотеке и коммерческой недвижимости: доверительное управление, ГАБ, налоги, сделки и документы — от экспертов агентства ФРИДОМ.
Что такое ипотека?
Ипотека — это вид залога, а именно залог недвижимости, для обеспечения гарантии банка по выданному кредиту.
Могу ли я получить ипотечный кредит, если у меня нет своей квартиры?
Да. Все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, имеют программы кредитования нового жилья — то есть когда вы покупаете первую квартиру. В этом случае приобретаемая квартира будет являться обеспечением выданного кредита.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке? Могу ли я получить ипотечный кредит без денег на первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это та часть суммы, которую вы платите самостоятельно, остальное выдаёт банк. На рынке есть программы кредитования жилья без первоначального взноса.
Могу ли я купить квартиру по ипотеке в Москве, если прописан в другом городе?
Да, вы можете приобрести квартиру в Москве, если являетесь гражданином РФ и имеете постоянную регистрацию в любом из регионов России. Банки при проведении сделки не требуют даже временной регистрации в Москве.
У меня нет поручителей — могу ли я получить ипотечный кредит?
Да. Гарантией банка является сама недвижимость. Если дохода недостаточно для покупки желаемого жилья, можно привлечь поручителей или созаёмщиков — тогда банк учтёт доходы совокупно, и сумма одобренного кредита возрастёт.
Могу ли я купить по ипотеке комнату?
Да, ряд банков на рынке ипотечного кредитования имеет программы кредитования комнаты в коммунальной квартире.
Могу ли я купить по ипотеке офис?
Да, ряд банков имеет программы кредитования коммерческой недвижимости.
Что такое «дифференцированный» и «аннуитетный» платёж — какой выгоднее?
Дифференцированный платёж делит всю сумму кредита равными частями на весь срок помесячно, к каждой части прибавляются проценты от остатка задолженности — платёж идёт по убывающей: сначала больше, к концу срока меньше. Аннуитетный платёж — платёж одинаковой величины на протяжении всего срока кредита; меняется лишь соотношение процентов и части погашаемого долга внутри платежа. Большинство ипотечных банков практикует аннуитетные платежи — это даёт равномерную кредитную нагрузку на весь срок.
Чем могут помочь ипотечные (кредитные) брокеры?
На рынке работает много банков и ипотечных программ — самостоятельно разобраться в нюансах и получить объективную информацию сложно: каждый банк рекламирует свои условия. Независимый брокер даёт объективную картину по программам, работает индивидуально под ваши условия и помогает пройти весь путь: подбор программы — не треть дела, дальше нужно найти квартиру, отвечающую требованиям банка, провести оценку, подобрать страховую компанию и подготовить документы к сделке.
Могу ли я продать или сдать в аренду квартиру, купленную по ипотеке?
Да, если это условие отражено в кредитном договоре с банком и уведомлена страховая компания.
Я допустил просрочку платежа по ипотеке. Что делать?
Если вы понимаете, что не успеваете заплатить, — заранее сообщите об этом в банк и назовите дату оплаты: тогда вы заплатите только пеню по договору, и банк не станет предпринимать иных действий. Если просрочка уже случилась — как можно раньше свяжитесь с банком лично и оплатите пеню.
Зачем нужно доверительное управление после покупки ГАБ 100–300 млн?
Чтобы контролировать платежи, индексацию, сроки уведомлений и исполнение договора — и удерживать фактическую доходность без операционки.
Нужен ли технический осмотр объекта до сделки?
Желательно. Он помогает оценить состояние инженерии и будущие расходы собственника.
Почему объекты в Москве и МО сравнивать нужно по-разному?
Разная плотность трафика и конкуренция. В МО критичнее парковка/подъезд и роль “якорей” района.
Что входит в “план Б” по объекту?
Сценарий пересдачи: альтернативные арендаторы, возможная ставка, срок поиска, требования к входу/витрине/разгрузке.
Как сравнить несколько объектов быстро?
Выберите 3–5 вариантов и разложите по матрице: поток, срок, индексация, расторжение, расходы собственника, план Б.
Нужно ли проверять назначение и перепланировки?
Да. Это влияет на юридическую чистоту и возможность пересдачи в “плане Б”.
Как вы проверяете риски перед покупкой?
Сверяем договор и платежи, оцениваем срок/индексацию/выход, расходы собственника, ограничения по объекту и план пересдачи.
Индексация: как понять, что она работает?
Должен быть прозрачный механизм и сроки применения, а не “по соглашению сторон”.
Какие расходы собственника чаще всего скрыты?
Эксплуатация, ремонты по договору, инженерия, налоги, обязательные работы, управление.