Что обязательно указать в договоре аренды?

Объект: данные, по которым его можно определить, иначе договор не считается заключённым (ст. 607 ГК РФ). Для здания или сооружения — ещё размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Срок, плату, порядок передачи, ремонт и расторжение тоже записывают: ГК РФ применяет запасные правила, но договор с ясными условиями снимает споры.

В какой форме заключается договор аренды?

Письменная форма обязательна, если срок больше года, а также если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения составляется одним документом, подписанным сторонами; нарушение формы делает его недействительным (ст. 651 ГК РФ). Мы готовим письменный договор и акт приёма-передачи.

Что будет, если срок договора не указан?

Договор считается заключённым на неопределённый срок. Каждая сторона может отказаться от него в любое время, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Договором или законом может быть установлен иной срок предупреждения. Чтобы не зависеть от этого правила, срок лучше записать.

Как часто можно менять арендную плату?

Размер арендной платы можно менять по соглашению сторон в сроки, которые предусмотрены договором, но не чаще одного раза в год; закон может устанавливать иное для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Индексацию и порядок пересмотра стоит прописать в договоре заранее, чтобы не согласовывать повышение с нуля.

Кто делает ремонт: арендодатель или арендатор?

Если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает за свой счёт арендодатель, а арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несёт расходы на содержание (ст. 616 ГК РФ). Неотделимые улучшения без согласия арендодателя не компенсируются (ст. 623 ГК РФ), поэтому порядок работ лучше согласовать письменно.

Можно ли сдавать арендованное помещение в субаренду?

Да, но с согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендатор остаётся ответственным перед арендодателем, а срок субаренды не может быть больше срока основного договора. Если субаренда допускается, в договоре стоит закрепить условия согласия, чтобы не согласовывать каждого субарендатора отдельно.

Когда арендодатель может расторгнуть договор досрочно?

Суд может расторгнуть договор по требованию арендодателя, если арендатор существенно нарушает условия или назначение, существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит плату в срок (ст. 619 ГК РФ). Сначала арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок. Договор может предусмотреть и другие основания.

Что будет с договором аренды, если объект продадут?

Договор сохраняется: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новый собственник вступает в отношения с арендатором на прежних условиях. Поэтому покупателю важны срок, плата и права третьих лиц, о которых арендодатель предупреждает арендатора (ст. 613 ГК РФ).

Сколько стоит составление договора аренды?

Стоимость указана в прайсе на этой странице: рассчитываем индивидуально после знакомства с объектом и задачей. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму и срок подготовки назовём, когда увидим документы и условия сделки.

Составление договоров аренды и найма недвижимости

Подготовим договор аренды или найма жилого и нежилого помещения: юрист проверит документы на объект и данные сторон, пропишет существенные условия и передачу объекта по акту

ГК РФ — нормы об аренде: гл. 34
порог регистрации аренды здания (ст. 651 ГК РФ): 1 год
сданных объектов: 1500+

Проверка документов на объект и данных сторон
Условия: объект, срок, плата, ремонт, расторжение
Акт приёма-передачи и опись
Консультация по регистрации в Росреестре

Из чего состоит договор аренды

Объект
Адрес и характеристики, по которым объект можно определить; без этого договор не считается заключённым (ст. 607 ГК РФ)
Срок
Срок, продление и отказ от договора без срока: при аренде недвижимости — предупреждение за три месяца (ст. 610 ГК РФ)
Арендная плата
Размер, порядок и сроки платежа; менять плату можно не чаще раза в год, если договор не говорит иначе (ст. 614 ГК РФ)
Передача и возврат
Состояние объекта при передаче и возврате, акт приёма-передачи (ст. 611, 622, 655 ГК РФ)
Ремонт и содержание
Капитальный ремонт — арендодателя, текущий и содержание — арендатора, если договор не меняет это (ст. 616 ГК РФ)
Расторжение и продление
Основания досрочного расторжения и преимущественное право арендатора на новый срок (ст. 619–621 ГК РФ)

Как мы готовим договор

1Заявка
Свяжитесь с нами по телефону или отправьте заявку
2Документы и условия
Присылаете копии документов на объект, данные арендодателя и арендатора и существенные условия: цену, срок, список зарегистрированных лиц и другие сведения по ситуации
3Договор
Юрист проверяет документы и готовит договор. Готовый договор пришлём на электронную почту или подготовим распечатанным в офисе в нужном числе экземпляров
4Регистрация и подписание
Если договор подлежит регистрации, юрист объяснит порядок регистрации в Росреестре и что подготовить сторонам. Стоимость — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг

Что проверяем в договоре

до подписания

Проверяем, что сдаёт собственник или уполномоченное лицо, что объект описан однозначно, а условия о плате, сроке и ремонте записаны, а не подразумеваются

Проверка документов
Условия договора
Акт приёма-передачи

Нужен договор — обсудим условия

Что подготовить для составления договора

Документы на объект
Выписка ЕГРН или другие правоустанавливающие документы; по ним проверяем, кто вправе сдавать имущество (ст. 608 ГК РФ)
Данные сторон
Паспортные данные физлица, реквизиты организации или ИП; для организации — документ о полномочиях подписанта
Согласие совладельцев
Если объект в общей или совместной собственности — письменное согласие супруга или других собственников
План и характеристики
Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер; при сдаче части помещения — план с границами части (ст. 607 ГК РФ)
Коммерческие условия
Цена и порядок платежей, срок, обеспечительный платёж, кто платит коммунальные услуги и эксплуатацию
Жильцы и обременения
Для жилья — список зарегистрированных лиц; для любого объекта — залог, аренда и другие права третьих лиц, о которых нужно предупредить арендатора (ст. 613 ГК РФ)

Условие	Что закрепить в договоре	Норма ГК РФ
Объект	Адрес, площадь, часть помещения — план с границами	ст. 607: без данных об объекте договор не считается заключённым
Форма и регистрация	Письменный договор; при сроке более года или если сторона — юрлицо, письменная форма обязательна; регистрация недвижимости	ст. 609; для здания или сооружения на срок не менее года — ст. 651
Срок	Срок и порядок продления; без срока каждая сторона вправе отказаться, предупредив за три месяца	ст. 610, 621
Арендная плата	Размер, срок платежа, индексация не чаще раза в год	ст. 614; для здания размер платы обязателен — ст. 654
Ремонт	Кто делает капитальный и текущий ремонт и кто платит за содержание	ст. 616
Улучшения	Согласие арендодателя на неотделимые улучшения и порядок компенсации	ст. 623
Субаренда	Разрешена ли субаренда; срок не длиннее основного договора	ст. 615
Обеспечительный платёж	Сумма, случаи зачёта и срок возврата	ст. 381.1
Расторжение	Основания и письменное предупреждение о нарушении	ст. 619, 620
Возврат объекта	Состояние с учётом износа, акт, плата за просрочку возврата	ст. 622, 655

Кому подходит услуга

Собственник квартиры или дома: Договор найма или аренды жилого помещения
Собственник нежилого помещения: Договор аренды офиса, магазина, склада
Арендатор — физлицо: Проверим, что условия записаны и понятны
Организация или ИП: Письменный договор и полномочия подписанта
Сдаёте часть объекта: План с границами части в договоре

Договор для вашего объекта

Если нужно не только оформить договор, но и найти арендатора — выберите объект

Найм или аренда: какой договор нужен

По договору аренды арендодатель предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование или только в пользование (ст. 606 ГК РФ). Для квартиры и другого жилья гражданину предоставляют жилое помещение по договору найма (ст. 671 ГК РФ, глава 35); юридическому лицу жильё предоставляется по договору аренды или другому договору. Нежилые помещения, здания и сооружения сдают по договору аренды (глава 34 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если одна из сторон — юрлицо, независимо от срока, заключается письменно; аренда недвижимости подлежит регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируется и считается заключённым с момента регистрации (ст. 651 ГК РФ). Как это применяется к помещению и к короткому сроку, юрист уточняет на дату сделки.

Данные на сентябрь 2026 года, правила меняются. Общие вопросы — в статьях об арендодателе и арендаторе и о юридически правильной сдаче коммерческой недвижимости; другие договоры по недвижимости — на странице «Составление договоров по недвижимости».

Составим договор аренды или найма

Оставьте заявку — уточним объект и стороны, подготовим договор и подскажем по регистрации

Что о нас говорят собственники

Дмитрий С.

Собственник апартаментов, Москва-Сити

14 июня 2017

Я опасался проблем с сохранностью мебели и техники и хотел чёткие правила проживания. Юрист Фридома подготовил договор с регламентом, депозитом и понятной ответственностью, плюс сделали грамотный акт и опись с фиксацией состояния. Это сняло основные риски и помогло спокойно передать объект. В процессе переговоров условия не “просели”.

Игорь М

23 мая 2025

Квартира сдавалась компании под проживание руководителя, и мне важно было всё оформить корректно. Юр. отдел агентства ФРИДОМ проверил документы стороны, полномочия и порядок оплат, согласовал условия так, чтобы не было размытых формулировок. Расчёты и сроки были зафиксированы, депозит внесли без торга. Результат — надёжный арендатор и нормальная коммуникация.

Екатерина Л.

Собственник квартиры, Тверской район

08 августа 2024

Я переживала по документам арендатора и языковым нюансам в договоре. Команда помогла выстроить требования к пакету документов, проверили платежеспособность и согласовали условия так, чтобы не было спорных моментов. Заселение сделали с актом, описью и правилами эксплуатации. В итоге объект сдан, а риски контролируемы.

Юридическая поддержка сделок с арендой

Елисеев Евгений Александрович

Основатель ФРИДОМ

Ковалёв Даниил Андреевич

Начальник отдела коммерческой недвижимости

Боева Ольга Юрьевна

Специалист

ФРИДОМ — аренда и договоры по недвижимости

С 2007 года помогаем собственникам сдавать недвижимость: проверяем документы, готовим договоры и сопровождаем сделки

19+ лет
На рынке недвижимости: 1500+
Сданных объектов: 3500+
Сделок всего: 25+
Сотрудников

Стоимость услуги

Вариант	Стоимость
Стоимость услуги	По запросуРассчитываем индивидуально после знакомства с объектом и задачей

Стоимость рассчитываем индивидуально после знакомства с объектом и задачей.

С 2007 года ФРИДОМ сопровождает аренду жилой и коммерческой недвижимости: проверяем документы, готовим договоры и объясняем, что зарегистрировать

Чек-лист ФРИДОМ: что обязательно прописать в договоре аренды недвижимости

Шесть списков: от проверки сторон и объекта до возврата помещения. Отмечайте пункты, пока читаете свой договор.

Вопросы о договоре аренды

Что обязательно указать в договоре аренды?
Объект: данные, по которым его можно определить, иначе договор не считается заключённым (ст. 607 ГК РФ). Для здания или сооружения — ещё размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Срок, плату, порядок передачи, ремонт и расторжение тоже записывают: ГК РФ применяет запасные правила, но договор с ясными условиями снимает споры.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируется и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для помещений и краткосрочных договоров юрист уточняет правила на дату сделки.
В какой форме заключается договор аренды?
Письменная форма обязательна, если срок больше года, а также если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения составляется одним документом, подписанным сторонами; нарушение формы делает его недействительным (ст. 651 ГК РФ). Мы готовим письменный договор и акт приёма-передачи.
Что будет, если срок договора не указан?
Договор считается заключённым на неопределённый срок. Каждая сторона может отказаться от него в любое время, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Договором или законом может быть установлен иной срок предупреждения. Чтобы не зависеть от этого правила, срок лучше записать.
Как часто можно менять арендную плату?
Размер арендной платы можно менять по соглашению сторон в сроки, которые предусмотрены договором, но не чаще одного раза в год; закон может устанавливать иное для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Индексацию и порядок пересмотра стоит прописать в договоре заранее, чтобы не согласовывать повышение с нуля.
Кто делает ремонт: арендодатель или арендатор?
Если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает за свой счёт арендодатель, а арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несёт расходы на содержание (ст. 616 ГК РФ). Неотделимые улучшения без согласия арендодателя не компенсируются (ст. 623 ГК РФ), поэтому порядок работ лучше согласовать письменно.
Можно ли сдавать арендованное помещение в субаренду?
Да, но с согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендатор остаётся ответственным перед арендодателем, а срок субаренды не может быть больше срока основного договора. Если субаренда допускается, в договоре стоит закрепить условия согласия, чтобы не согласовывать каждого субарендатора отдельно.
Когда арендодатель может расторгнуть договор досрочно?
Суд может расторгнуть договор по требованию арендодателя, если арендатор существенно нарушает условия или назначение, существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит плату в срок (ст. 619 ГК РФ). Сначала арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок. Договор может предусмотреть и другие основания.
Что будет с договором аренды, если объект продадут?
Договор сохраняется: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новый собственник вступает в отношения с арендатором на прежних условиях. Поэтому покупателю важны срок, плата и права третьих лиц, о которых арендодатель предупреждает арендатора (ст. 613 ГК РФ).
Сколько стоит составление договора аренды?
Стоимость указана в прайсе на этой странице: рассчитываем индивидуально после знакомства с объектом и задачей. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму и срок подготовки назовём, когда увидим документы и условия сделки.