Покупая офис или торговое помещение под сдачу, вы на самом деле покупаете поток аренды. Значит, главный вопрос не «сколько стоит метр», а «сколько он будет приносить и за сколько лет окупится». Ответ сильно зависит от того, откуда взята ставка аренды и как учтён НДС: на одном и том же офисе разница в расчётах легко доходит до нескольких процентных пунктов.
В этой статье мы показываем, как сами считаем доходность коммерческих лотов на сайте: откуда берём ставки, что делаем со строящимися зданиями, как разводим цену с НДС и без, и почему у торговли свои правила. Всё на понятных примерах.
Коротко об итоге. На 14 октября 2026 года из 1 606 лотов коммерческой недвижимости в продаже у застройщиков расчёт доходности показан для 926. Медиана валовой доходности — около 12,6 %, окупаемость с учётом индексации аренды — около 12 лет. Там, где данных для честного расчёта не хватает, цифру мы не показываем.
Почему мы не считаем доходность по объявлениям
Самый простой способ узнать ставку аренды — посмотреть объявления в соседних зданиях. Для новых бизнес-центров он плохо работает. Когда мы сверили объявления с рыночными отчётами, оказалось, что в объявлениях аренда новых БЦ занижена на 25–55 %. Особенно заметно это в сильных локациях — например, в Москва-Сити и на Ходынке. Причина понятная: в открытом доступе чаще висят старые здания, небольшие блоки и помещения, которые долго не сдаются. Лучшие площади в новых зданиях уходят через брокеров и в рекламу почти не попадают.
Поэтому основу расчёта мы берём из рыночных отчётов консультантов: NF Group, IBC Real Estate, CMWP, Nikoliers, STONE, CORE.XP. Из них собрана наша матрица ставок по трём параметрам:
- зона города — Москва-Сити, Ходынка, Новая Москва, Подмосковье и другие;
- класс здания — от B до A+;
- площадь блока — маленький офис и целый этаж сдаются по разной цене за метр.
Консультанты чаще публикуют запрашиваемые ставки — то, что просит собственник. Реальные сделки обычно закрываются ниже, поэтому запрашиваемую ставку мы уменьшаем на 10 %. Если в отчёте 50 тыс. ₽ за м² в год, в расчёт идёт 45 тыс.
Объявления мы не выбрасываем совсем: они служат сверкой. Если цифры из отчётов и объявлений расходятся слишком сильно, мы разбираемся, в чём дело, а не берём среднее.
Хотите проверить методику на своём офисе? Откройте калькулятор офиса в бизнес-центре — он считает по той же матрице ставок.
Ориентиры ставок аренды офисов
Ниже — ориентиры, на которые опирается наш расчёт. Все ставки — в рублях за квадратный метр в год, без НДС и без эксплуатационных расходов: эксплуатацию и коммунальные услуги по рыночной практике арендатор оплачивает сверх ставки. Это ориентиры, а не оферта: ставка конкретного помещения зависит от этажа, видов, отделки и условий договора.
- Москва-Сити. Средневзвешенная запрашиваемая ставка в лучших башнях (Prime и A вместе) — около 83 тыс. ₽, по данным NF Group за I полугодие 2026 года. Для обычного класса A ориентир около 64–66 тыс. ₽ (IBC Real Estate, II квартал 2026; CORE.XP, июль 2026).
- Ходынка, класс A. Около 56 тыс. ₽ — по данным STONE за I полугодие 2026 года; часть ставок в исходных данных была указана с НДС, мы привели их к цене без НДС.
- Новая Москва. Около 15 тыс. ₽ за класс A — по данным NF Group за I полугодие 2026 года, и здесь объявления с отчётом сходятся.
- Подмосковье. Заметно ниже — примерно 8–15 тыс. ₽ в зависимости от города и формата здания.
Поправка на площадь. За маленький блок до 100 м² арендатор платит за метр больше, за крупный от 1000 м² — меньше. Наша экспертная поправка: ×1,15 для малых блоков и ×0,9 для крупных. При базовой ставке 40 тыс. ₽ офис на 80 м² пойдёт примерно по 46 тыс. ₽, а блок на 1200 м² — по 36 тыс. ₽. В калькуляторе сейчас расчёт идёт по ставке для типичного блока, а поправку на площадь эксперт учитывает в точном расчёте.
Выбрать офис в готовом здании можно в подборке «Купить офис в бизнес-центре», здания верхнего сегмента собраны в подборке «Бизнес-центры класса A».
Строящиеся здания: доходность на дату сдачи
Пока здание строится, аренды нет. Считать доходность строящегося офиса по сегодняшней ставке не совсем честно: к моменту ввода рынок уйдёт вперёд. Поэтому для таких лотов мы показываем доходность на дату сдачи.
Как это работает:
- Берём сегодняшнюю ставку для зоны и класса здания.
- Индексируем её до даты ввода: для классов B и B+ — на 5 % в год, для A и A+ — на 8 % в год.
- После сдачи здания аренду индексируем по обычной рыночной практике — на 5 % в год.
Пример: сегодня ставка для класса A в зоне — 60 тыс. ₽, до сдачи два года. На дату ввода в расчёте будет около 70 тыс. ₽ (60 × 1,08 × 1,08), через год после сдачи — около 73,5 тыс. ₽.
Важно: это прогноз, а не гарантия. Сроки строительства могут сдвинуться, рынок — замедлиться, а первого арендатора в новом здании иногда приходится привлекать скидкой или арендными каникулами. Зато вы получаете больше, чем просто «текущая ставка к цене»: видно, на какой доход стоит рассчитывать в первый год работы здания. Строящиеся бизнес-центры собраны в подборке «Строящиеся бизнес-центры Москвы».
НДС: почему у одного офиса две доходности
На НДС спотыкается большинство покупателей. Коммерческая недвижимость в новостройке продаётся с НДС 22 %, и он уже сидит в цене из прайса. А ставки аренды в рыночных отчётах — без НДС. Если поделить одно на другое, получится цифра, которая не совпадёт ни с расчётом консультанта, ни с тем, что останется у вас.
Кто как работает с этим НДС:
- Компания на общей системе принимает НДС из цены покупки к вычету — он возвращается через налоговую. Но при сдаче офиса компания сама начисляет НДС 22 % на аренду и платит его в бюджет. Арендатор-компания этот НДС тоже принимает к вычету, поэтому для всех участников он «транзитный».
- Частный покупатель (физлицо или ИП на упрощёнке) НДС из цены покупки не возвращает. Для него НДС — часть реальной цены.
Поэтому мы всегда показываем две цифры:
- Валовая доходность — рыночная. Годовая аренда без НДС к цене без НДС. Так считают консультанты и фонды, и именно эту цифру удобно сравнивать между объектами.
- Доходность «на руках» и окупаемость — для частного покупателя. Берём цену с НДС, то есть ту, которую вы реально заплатите, и вычитаем простой, налоги и расходы на управление.
Пример на круглых числах
Офис 100 м² стоит 22 млн ₽ с НДС.
- Цена без НДС: 22 млн ÷ 1,22 = 18,03 млн ₽. НДС в цене — около 3,97 млн ₽.
- Аренда: 180 тыс. ₽ в месяц без НДС, то есть 2,16 млн ₽ в год (21,6 тыс. ₽ за м² в год).
Валовая доходность: 2,16 млн ÷ 18,03 млн ≈ 12,0 %. Это рыночная цифра, её можно сравнивать с отчётами консультантов.
Доходность «на руках» для частного покупателя. Вы платите все 22 млн ₽. Заложим месяц простоя в году между арендаторами — получаем 1,98 млн ₽ аренды.
- ИП на упрощёнке 6 % «доходы»: налог 118,8 тыс. ₽, остаётся 1,86 млн ₽. Доходность на руках — 1,86 ÷ 22 ≈ 8,5 %, окупаемость без учёта индексации — около 11,8 года.
- Физлицо с НДФЛ 13 %: остаётся 1,72 млн ₽, доходность на руках ≈ 7,8 %, окупаемость — около 12,8 года. Ставка 13 % действует, пока весь ваш годовой доход не превышает 2,4 млн ₽; выше ставка НДФЛ растёт.
В этом примере мы не учли вознаграждение управляющего и налог на имущество — калькулятор их учитывает, поэтому его цифра «на руках» будет немного ниже.
Для компании на общей системе картина ближе к валовой: НДС 3,97 млн ₽ возвращается через вычет, фактическая цена — 18,03 млн ₽, и после месяца простоя доходность до налога на прибыль — около 11 %.
НДС у арендодателя на упрощёнке
Плательщики упрощёнки с большой выручкой теперь тоже начисляют НДС, только по пониженным ставкам. Пороги 2026 года:
- выручка до 20 млн ₽ в год — НДС нет;
- свыше 20 млн ₽ — НДС 5 %;
- свыше 272,5 млн ₽ — НДС 7 %.
Пороги 2026 года могут уточняться — сверяйтесь с действующей редакцией Налогового кодекса или с бухгалтером. Один офис из нашего примера (2,16 млн ₽ в год) до порога не дотягивает. Но если у вас несколько помещений или есть другой бизнес на том же ИП, выручка суммируется. Тогда из аренды с НДС 5 % в бюджет уходит около 4,8 % поступлений, если ставку в договоре нельзя поднять на сумму налога. Мы закладываем это в расчёт «на руках».
Торговые помещения: свои правила
Торговые помещения мы считаем отдельно от офисов: у них другие арендаторы и другие ставки.
Торговля внутри бизнес-центра. Помещения на первом этаже БЦ под кафе, рестораны, аптеки и магазины, а также помещения свободного назначения — это другой формат. На практике ставка здесь в 2–2,5 раза выше офисной. Мы берём середину: ставка офиса в этом здании × 2,25. Если офис сдаётся по 40 тыс. ₽ за м² в год, торговое помещение в том же БЦ — примерно по 90 тыс. ₽.
Торговля вне бизнес-центров — прежде всего первые этажи жилых комплексов. Здесь мы опираемся на ставки готового арендного бизнеса (ГАБ) из нашей базы и сверяем их с объявлениями. Ориентиры в год за м²:
- за МКАД — около 24 тыс. ₽;
- Новая Москва — около 23 тыс. ₽;
- между ТТК и МКАД на северо-западе — около 33 тыс. ₽.
Есть тонкость. В ряде районов ставки ГАБ оказались в 2–6 раз выше объявлений. Это не ошибка: готовый арендный бизнес — это часто сетевой арендатор на удачной точке, а такие помещения редко сдаются через объявления. Но переносить эту ставку на рядовое помещение было бы оптимистично. Поэтому если разрыв между ГАБ и объявлениями больше 2,5 раза, такую ставку мы в расчёт не берём.
Какую доходность мы считаем нормальной
Валовую доходность коммерческого лота мы показываем на сайте, если она укладывается в коридор 8–20 % (к цене без НДС).
- Ниже 8 % — расчёт не показываем. Обычно это значит одно из двух: либо цена выше рынка для этой зоны и класса, либо ставка в наших данных занижена. Ни то, ни другое не повод показывать вам цифру, на которую нельзя опереться.
- Выше 20 % — тоже повод насторожиться: чаще всего это ошибка в данных или нетипичный объект. Такие расчёты мы сначала перепроверяем.
Для сравнения: у жилья свой коридор — 3–6 %. Коммерция приносит больше, но и требует больше: поиск арендатора дольше, простой дороже, а договоры сложнее.
Если не хочется самому искать арендатора, вести договор и следить за платежами, офис можно передать в управление: мы найдём арендатора, будем принимать платежи и присылать отчёты.
Как пользоваться калькулятором
Калькулятор офиса в бизнес-центре считает по описанной выше методике. Расчёт занимает пару минут.
- Выберите здание. Найдите бизнес-центр в списке из нашего каталога или переключитесь на «Свой адрес» и укажите адрес и класс здания. По адресу калькулятор определит зону города и подставит ставку.
- Укажите площадь и цену. Если цены покупки нет, калькулятор посчитает от рыночной стоимости. Для строящегося здания оценка будет на дату сдачи.
- Выберите налоговый режим. Для физлица по умолчанию стоит НДФЛ; если офис оформлен на ИП или компанию, выберите свой режим — от него заметно зависит доход на руках.
- Сравните две цифры. Валовая доходность показывает, насколько выгоден объект по рынку. Доходность «на руках» и окупаемость — сколько реально останется у вас после простоя, налога и вознаграждения управляющего.
Вопросы и ответы
Почему ставка в расчёте выше, чем в объявлениях по соседству?
Объявления занижают аренду новых бизнес-центров: лучшие блоки сдаются через брокеров и в открытый доступ почти не попадают. Мы берём ставки из отчётов консультантов, уменьшаем запрашиваемую ставку на 10 % до уровня сделок, а объявления используем для сверки.
Какую доходность сравнивать между объектами — валовую или «на руках»?
Для сравнения объектов — валовую: она считается одинаково для всех и совпадает с подходом консультантов. Для решения «покупать или нет» — «на руках»: она учитывает вашу реальную цену с НДС и ваш налоговый режим.
Можно ли частному покупателю вернуть НДС из цены офиса?
Физлицо и ИП на упрощёнке — нет, НДС остаётся частью цены. Вернуть его через вычет может компания или ИП на общей системе налогообложения, но тогда при сдаче придётся начислять НДС на аренду.
Насколько надёжна доходность строящегося бизнес-центра?
Это прогноз на дату сдачи, а не гарантия. Мы индексируем сегодняшнюю ставку до ввода здания, но сроки и рынок могут измениться. Закладывайте запас по времени и по ставке.
Почему для некоторых лотов доходность не показана?
Если расчёт выходит за коридор 8–20 % или данных по ставке в этой зоне недостаточно, мы цифру не показываем. Для такого лота можно оставить заявку — эксперт посчитает конкретное помещение.
Итог
Доходность коммерческой недвижимости честно считать в двух цифрах. Валовая — по рыночной ставке без НДС к цене без НДС — показывает, насколько объект хорош по рынку. Доходность «на руках» — от цены с НДС, после простоя и налогов — показывает, что получите вы. Ставки мы берём из отчётов консультантов, а не из объявлений, строящиеся здания считаем на дату сдачи, торговлю — по своим правилам.
Посчитайте свой офис в калькуляторе офиса в бизнес-центре: выберите здание, укажите цену и налоговый режим — и сравните обе цифры.
---
*Расчёты и ставки — ориентиры на дату публикации, не оферта и не инвестиционная рекомендация.*
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
