Автор: Виктор Волынский | Генеральный директор агентства ФРИДОМ. Специализация — рынок аренды жилой недвижимости Москвы, организация работы брокеров с арендаторами и арендодателями.
Введение
Комиссия при аренде квартиры — один из самых непрозрачных платежей на рынке жилья. Арендаторы часто не понимают, за что именно платят, насколько это обязательно и можно ли этого избежать. В этой статье — честный разбор: что такое комиссия, кто и почему её платит, как изменился рынок в последние годы, и как отличить реальную услугу агента от фиктивной.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Что такое комиссия риелтора при аренде квартиры
Комиссия — это вознаграждение агента (риелтора или агентства недвижимости) за услуги по подбору квартиры и сопровождению сделки аренды. Выплачивается единовременно при подписании договора найма. Не возвращается.
Комиссия — это не залог и не предоплата аренды. Это отдельный платёж агенту за его работу. Путаница между этими понятиями — одна из самых частых проблем у арендаторов, снимающих жильё впервые.
| Платёж | Кому платится | Возвращается ли | За что |
|---|---|---|---|
| Комиссия агента | Агенту / агентству | Нет | Услуги по подбору и сопровождению |
| Залог (депозит) | Собственнику квартиры | Да — при выполнении условий договора | Гарантия сохранности имущества |
| Первый месяц аренды | Собственнику квартиры | Нет (это аренда) | Оплата первого месяца проживания |
! При въезде в квартиру арендатор нередко платит сразу три суммы: комиссию + залог + первый месяц. Для Москвы при аренде 70 000 руб./мес. это единовременный расход 210 000 руб. Учитывайте это при планировании бюджета переезда.
Кто платит комиссию: арендатор или собственник — реальная картина рынка 2025 года
По наблюдениям брокеров ФРИДОМ, рынок аренды в Москве в 2024–2025 годах заметно изменился. Высокий уровень предложения (после роста числа сдаваемых квартир из-за высоких ипотечных ставок) сместил баланс в сторону арендатора. Теперь больше собственников готовы платить комиссию сами, чтобы быстрее найти жильца.
| Ценовой сегмент (Москва, оценка брокеров ФРИДОМ) | Кто платит комиссию | Типичный размер | Тренд 2025 |
|---|---|---|---|
| До 60 000 руб./мес. | Арендатор | 50–100% от месяца | Без изменений — арендатор платит |
| 60 000–100 000 руб./мес. | Чаще арендатор, иногда 50/50 | 30–100% от месяца | Всё больше объявлений «без комиссии» |
| 100 000–200 000 руб./мес. | Делится или платит собственник | 0–50% от месяца для арендатора | Собственник платит чаще |
| Свыше 200 000 руб./мес. | Собственник | 0% для арендатора | Стандартная практика |
В 2024–2025 годах в Москве заметно выросло число объявлений с пометкой «без комиссии для арендатора». Это не значит, что агент работает бесплатно — комиссию платит собственник. Просто рынок насытился предложением, и собственники конкурируют за качественных арендаторов. Для арендатора это хорошая новость: торговаться стало проще.
Виктор Волынский, генеральный директор ФРИДОМ
За что конкретно платится комиссия: что входит в услугу агента
Главный вопрос арендатора: я плачу 50 000 рублей — что именно я получаю за эти деньги? Хороший агент делает следующее.
Что входит в нормальную агентскую услугу
- Подбор вариантов под ваши параметры — район, бюджет, этаж, метраж. Агент экономит часы вашего времени на просмотр неподходящих объявлений.
- Проверка юридической чистоты: убеждается, что собственник действительно является владельцем квартиры (выписка из ЕГРН), нет обременений, нет доверенностей с истёкшим сроком.
- Проверка полномочий: если сдаёт не собственник — проверяет доверенность, договор ДУ или иные основания.
- Организация показов: договаривается о времени, присутствует на просмотре.
- Переговоры об условиях: помогает договориться о цене, сроках, условиях по мебели и технике.
- Составление договора найма: грамотный договор с актом приёма-передачи, описью имущества, чёткими условиями по залогу и расторжению.
- Сопровождение передачи квартиры: фиксация состояния при въезде — снимает риск претензий при выезде.
Что НЕ входит — и за что не стоит переплачивать
- «Доступ к закрытой базе» — большинство объектов сегодня есть на ЦИАН и Авито. Закрытых баз практически нет.
- Консультации по телефону без реальных действий — это не услуга.
- «Помощь с оформлением» если вы снимаете без договора — агент, предлагающий это, работает не в ваших интересах.
Нормальная работа агента — это 10–20 часов реального времени на подбор, переговоры и оформление. При ставке специалиста 3 000–5 000 руб./час комиссия 50 000 руб. экономически обоснована. Но если агент просто переслал ссылку и привёз вас на показ — это другой разговор.
Виктор Волынский, генеральный директор ФРИДОМ
Мошенничество и нечестные схемы: как не попасть на фиктивную комиссию
Рынок аренды — одна из наиболее криминогенных зон на рынке недвижимости. Вот основные схемы, с которыми сталкиваются арендаторы.
Схема 1. «Информационное агентство»
Вам предлагают за 3 000–10 000 руб. базу актуальных объявлений с телефонами собственников. Вы платите — получаете список устаревших или несуществующих объявлений. Деньги не возвращают.
! Признаки: офис в проходном месте или онлайн-агентство без физического адреса; обещают «тысячи актуальных вариантов» за фиксированную небольшую сумму; просят оплату до просмотра объекта.
Схема 2. Двойная комиссия
Арендатор платит комиссию агенту. Агент получает комиссию и от собственника — скрытно. В результате оба заплатили, хотя договорённость была «собственник платит». Официально это не запрещено, если не оговорено иное, но это непрозрачная практика.
→ Спросите агента прямо: «Вы получаете вознаграждение от обеих сторон?» Честный агент ответит честно. Попросите прописать в договоре с агентом: вознаграждение получено только от арендатора.
Схема 3. «Без комиссии» с ценой выше рынка
Объявление: «Без комиссии, 65 000 руб./мес.». Рыночная цена аналогичной квартиры — 55 000 руб. Арендодатель повысил цену, фактически включив комиссию в аренду. Арендатор переплачивает ежемесячно, а не разово.
Математика: при сроке аренды 1 год переплата 10 000 руб./мес. = 120 000 руб. — в 2 раза больше «сэкономленной» комиссии 50–60 000 руб.
Схема 4. Псевдособственник
Человек выдаёт себя за собственника, показывает квартиру, берёт залог и первый месяц — исчезает. Квартира чужая, сдавать её права не было.
! Обязательно проверяйте: выписку из ЕГРН (заказывается на Госуслугах; электронная выписка об объекте для физлица в 2026 году стоит 700 руб.), паспорт собственника совпадает с ЕГРН. Если сдаёт не собственник — проверяйте нотариальную доверенность или договор ДУ с регистрацией в Росреестре.
Как снизить или избежать комиссии: что реально работает
Вариант 1. Искать напрямую от собственника
ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость — на всех платформах есть фильтр «от собственника». Квартир без комиссии становится больше — особенно в сегменте 60 000–120 000 руб./мес. в Москве.
Риски при самостоятельном поиске: не проверена юридическая чистота, нет грамотного договора, нет акта приёма-передачи с описью. Если что-то пойдёт не так — нет профессионального посредника.
✓ Самостоятельный поиск подходит опытным арендаторам, которые умеют проверить ЕГРН, составить договор и провести сделку. Для первого съёма — риски выше сэкономленной комиссии.
Вариант 2. Торговаться
В текущем рынке торг возможен. Особенно: если объект стоит давно; если вы готовы к долгосрочному договору (2+ года); если вы подтверждённый арендатор с хорошей историей. Просите снизить комиссию с 100% до 50%, или попросите собственника разделить её с вами.
Вариант 3. Искать объявления «без комиссии для арендатора»
Таких объявлений становится всё больше — особенно в сегменте от 80 000 руб./мес. Фильтр есть на ЦИАН. Только убедитесь, что цена аренды не завышена относительно рынка (см. схему выше).
Вариант 4. Работать с агентом на условиях эксклюзива
Некоторые агентства берут комиссию только с собственника при условии эксклюзивного договора на сдачу объекта. Для арендатора это бесплатно. Уточняйте условия при обращении в агентство.
Хотите снять квартиру без лишних переплат? Пройдите наш тест и узнайте, как избежать скрытых комиссий!
Четыре типовые кейсы
Примеры условные: суммы приведены для иллюстрации, это не истории конкретных клиентов.
Ситуация 1. Двушка без комиссии — с ценой выше рынка
Ситуация: арендатор находит двушку с пометкой «без комиссии» за 95 000 руб./мес.
Рыночная цена аналогичных квартир в том же районе — 80 000–83 000 руб./мес.
Анализ: собственник закладывал «комиссию» в ежемесячную ставку. При аренде на 1 год переплата составляла 144 000–180 000 руб. — значительно больше стандартной комиссии 80 000–95 000 руб. Аналогичная квартира за 80 000 руб. с комиссией 80 000 руб. обойдётся за год в 1 040 000 руб. против 1 140 000 руб. — экономия 100 000 руб. плюс нормальный договор и проверенный собственник.
✓ «Без комиссии» не равно «дешевле». Всегда сравнивайте итоговый годовой расход, а не только первоначальный.
Ситуация 2. Информационное агентство — потеря 6 000 рублей
Ситуация: арендатор заплатил 6 000 руб. информационному агентству за «базу актуальных квартир от собственников». Получил Excel-файл с 300 объявлениями.
Результат: 80% квартир уже сданы, 15% — объявления агентов (а не собственников), 5% — реальные варианты, но по ценам выше рынка.
Что нужно было сделать: потратить 1 час на ЦИАН с фильтром «от собственника» — бесплатно, актуально, с фотографиями. Деньги из информационного агентства не вернули — услуга оказана (файл передан).
! Любое агентство, требующее оплату до показа квартиры, — красный флаг. Нормальная комиссия платится только при подписании договора найма.
Ситуация 3. Грамотный договор — реальная защита
Ситуация: арендатор снимает квартиру через агента. Через несколько месяцев выясняется, что из-за незаконной перепланировки управляющая компания требует доступа к стоякам и устранения нарушений.
Вопрос: что делать, кто отвечает?
Как защищает договор: если агент при проверке зафиксировал перепланировку в акте приёма-передачи, а в договор вошло условие «собственник устраняет замечания УК за свой счёт в согласованный срок», арендатор требует исполнения по договору. Без такого пункта спор придётся решать с собственником с нуля.
✓ Комиссия — это не просто оплата показа. Это оплата юридической защиты при заключении договора. Грамотный договор при первом съёме стоит своих денег.
Ситуация 4. Самостоятельный поиск — потеря залога
Ситуация: арендатор нашёл квартиру напрямую, сэкономил комиссию 60 000 руб. Договор составил «сам» — скачал из интернета. Через полгода возник конфликт при выезде: собственник отказался возвращать залог 70 000 руб., ссылаясь на «повреждения».
Проблема: акта приёма-передачи с фотофиксацией при въезде не было. Доказать исходное состояние невозможно.
Итог: залог не вернули. Суд без акта приёма-передачи — сложный процесс. Фактическая потеря 70 000 руб. против «сэкономленной» комиссии 60 000 руб.
! Экономия на комиссии без грамотного оформления — риск потерять залог. Минимум, что нужно сделать при самостоятельном съёме: заказать выписку ЕГРН, составить договор с актом и описью, сделать 30+ фотографий при въезде.
Частые вопросы
Можно ли вернуть комиссию если я передумал снимать квартиру?
Нет. Комиссия уплачивается за оказанную услугу по подбору и сопровождению сделки. Если договор найма подписан и агент выполнил свою работу — комиссия не возвращается вне зависимости от дальнейших решений арендатора. Если сделка не состоялась по вине агента или собственника — вопрос решается индивидуально, часто через претензию или суд.
Законно ли брать комиссию выше 100% от месяца?
Законодательно размер комиссии не ограничен. Агент вправе запросить любую сумму — это переговорный вопрос. На практике комиссия выше 100% встречается редко и только в специфических сегментах (элитное жильё с высоким объёмом работы по подбору). В стандартном сегменте комиссия 100% от месяца — это верхняя рыночная граница.
Что делать если агент требует комиссию до показа квартиры?
Отказаться. Нормальная практика: агент показывает квартиру, помогает договориться об условиях, сопровождает подписание договора — и только после этого получает комиссию. Любое требование оплаты до реального оказания услуги — признак недобросовестного агента или мошеннической схемы.
Если собственник сдаёт без агента — могу ли я попросить его подготовить правильный договор?
Да. Собственник не обязан, но вправе воспользоваться типовым договором найма. Вы, как арендатор, тоже можете предложить свой вариант договора. Главное — договор должен содержать: описание квартиры, срок найма, размер платы и порядок изменения, размер залога и условия его возврата, акт приёма-передачи с описью. Если не уверены в качестве договора — стоит потратить 2 000–5 000 руб. на разовую юридическую консультацию.
Нужно ли платить комиссию при продлении договора?
Нет. Комиссия платится один раз — при заключении первоначального договора найма. При продлении (пролонгации) договора с тем же собственником комиссия не взимается. Если агент требует повторную комиссию при продлении — это необоснованное требование.
Итог: как принять правильное решение
Комиссия — это оплата реальной услуги. Она оправдана, когда агент проверяет документы, составляет грамотный договор и защищает ваши интересы при возникновении споров. Она не оправдана, когда сводится к передаче ключей и подписи под скачанным из интернета шаблоном.
В 2025 году рынок Москвы предоставляет всё больше возможностей снять квартиру без комиссии для арендатора или с пониженной ставкой. Используйте это — но не за счёт отказа от юридической защиты.
Агентство ФРИДОМ работает прозрачно: вы знаете, кто и сколько платит до начала работы. Виктор Волынский и команда готовы ответить на вопросы по условиям сотрудничества.
Если вы собственник и хотите сдать квартиру, а не снять, посмотрите услугу «разовая сдача квартиры под ключ»: ставка, показы, проверка нанимателя и договор.
Об авторе
Виктор — генеральный директор ФРИДОМ. Кроме руководящих функция, Виктор специализируется на продаже и аренде коммерческой недвижимости, сопровождении сделок. Лично проводит сделки по крупным объектам.
