Введение
В открытых прайсах управляющих компаний Москвы, которые мы проверили 30.09.2026, управление квартирой стоит 10% месячной арендной платы; у двух из трёх компаний — не меньше 8 000–10 000 руб. в месяц в пределах МКАД. Итоговую цену определяет не только процент: важны минимальная сумма, плата за первый поиск арендатора, состав тарифа и то, берут ли деньги за месяцы, когда объект пустует.
Пример расчёта: квартира сдаётся за 60 000 руб. в месяц, тариф 10% с минимумом 8 500 руб. и платой за первый поиск в размере месячной ставки. В первый год собственник отдаёт управляющему 162 000 руб., или 22,5% арендной платы, со второго года — 102 000 руб., или 14,2% (суммы без НДС; НДС ФРИДОМ 5% — сверху). В США и Великобритании модель похожая — процент от аренды и отдельная плата за подбор жильца, а в Германии управляющему чаще платят фиксированную сумму за квартиру.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Из чего складывается стоимость доверительного управления
Прежде чем сравнивать проценты, найдите в предложении управляющего каждую из этих частей.
- Ежемесячное вознаграждение
Процент от месячной арендной платы. В проверенных нами открытых прайсах по квартирам в Москве — 10%, по коммерческой недвижимости ставка зависит от формата объекта. Уточните, от какой суммы его считают: от начисленной арендной платы или от поступившей. Во втором случае управляющий ничего не получает, пока арендатор не заплатил. Уточните и НДС: у ФРИДОМ процент считают от арендной платы без НДС, а НДС ФРИДОМ 5% начисляется сверху вознаграждения и в процент не входит.
- Минимальная сумма в месяц
Её берут, если процент даёт меньше. На недорогих объектах минимум фактически заменяет процент: при минимуме 8 500 руб. и ставке 10% он действует при арендной плате ниже 85 000 руб. Спросите, начисляют ли минимум за месяцы простоя.
- Плата за первый поиск арендатора
Разовый платёж при запуске управления. У ФРИДОМ — 100% месячной ставки аренды. В проверенных московских прайсах отдельной строкой её нет — выясните, входит ли поиск в процент или оплачивается отдельно.
- Замена арендатора
Если арендатор съехал, новый поиск может стоить ещё одну месячную плату или входить в тариф. У ФРИДОМ замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной платы.
- Что входит в тариф
Финансовое управление (расчёты, платежи, отчётность), страхование имущества и ответственности, страхование арендных платежей. Если страхования в тарифе нет, полис оформляет и оплачивает собственник — это его расход сверх процента.
- Расходы на сам объект
Ремонт, уборка, замена техники и коммунальные платежи оплачиваются из денег собственника. По агентскому договору агент действует за счёт принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ) и, если договором не предусмотрено иное, прикладывает к отчёту доказательства расходов (п. 2 ст. 1008 ГК РФ). По классическому договору доверительного управления управляющий возмещает необходимые расходы за счёт доходов от имущества (ст. 1023 ГК РФ).
- Госпошлина за передачу в ДУ — только при классическом договоре
Передачу недвижимости в доверительное управление по ст. 1012 ГК РФ регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), без регистрации договор недействителен (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). Пошлина — 4 000 руб. для физлица при кадастровой стоимости объекта до 20 млн руб. и 44 000 руб. для организации при стоимости до 22 млн руб.; для более дорогих объектов — 0,02% (не более 500 000 руб.) и 0,2% (не более 1 000 000 руб.) кадастровой стоимости (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Классический договор ДУ ФРИДОМ заключает по объектам с арендной платой от 300 000 руб. в месяц — как правило, это коммерческая недвижимость, но дорогую квартиру с такой арендой тоже можем взять. Пошлину за регистрацию по такому договору платит ФРИДОМ — за себя и за собственника; собственник её не платит.
Агентский договор не регистрируют, и пошлины за него нет. Но договор аренды нежилого помещения на год и больше регистрируют при любой схеме (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а при найме квартиры на год и больше — обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Если объект — общее имущество супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ): при классическом договоре — на передачу в ДУ, это распоряжение недвижимостью, права на которую подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ); при агентской схеме — для регистрации аренды на год и больше. ФРИДОМ запрашивает такое согласие в обоих случаях. Без согласия Росреестр регистрацию не остановит, но внесёт в ЕГРН отметку, что сделка совершена без необходимого согласия супруга, а сам супруг сможет оспорить сделку в течение года.
Тарифы ФРИДОМ по доверительному управлению
| Объект | Ежемесячно, % от месячной арендной платы | Первый поиск арендатора, разово | Минимум в месяц |
|---|---|---|---|
| Квартира, без финансового управления | 10% | 100% месячной ставки | 8 500 руб. |
| Квартира «под ключ» | 15% | 100% месячной ставки | 8 500 руб. |
| Элитная жилая недвижимость | 15–20% (по объёму работ) | 100–150% месячной ставки | — |
| Загородный дом | 15% (без финансового управления) или 20% | 100% месячной ставки | 15 000 руб. |
| Встроенные торговые помещения (стрит-ритейл) | 10–15% | 100% месячной ставки | 25 000 руб. |
| Офисы и офисные блоки от 60 м² | 12–16% | 100% месячной ставки | 25 000 руб. |
| Склады и производственные помещения | 10–20% | 100% месячной ставки | 25 000 руб. |
| Торговые центры и офисные здания целиком | от 18% | 100% месячной ставки | 25 000 руб. |
| Помещения на этапе строительства и редевелопмента | от 12% | индивидуально после запуска аренды | 25 000 руб. |
Источник: справочник цен ФРИДОМ, наборы «Управление жилой недвижимостью», «Управление элитной недвижимостью», «Управление загородной недвижимостью», «Управление коммерцией: сетка по форматам объектов», на 30.09.2026. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной платы для всех объектов. Проценты и минимумы — без НДС: вознаграждение считают от арендной платы без НДС, а НДС ФРИДОМ 5% начисляется сверху вознаграждения и в процент не входит.
Минимум действует, только когда процент даёт меньшую сумму, и берётся за месяцы, когда объект сдан. По квартирам в базовых условиях за месяцы простоя не начисляют ни процент, ни минимум; для коммерческой и загородной недвижимости порядок на случай простоя фиксируют в договоре. Для квартиры на тарифе 10% минимум срабатывает при арендной плате ниже 85 000 руб., на тарифе 15% — примерно до 56 700 руб. Для коммерции при ставке 10% — ниже 250 000 руб., при ставке 12% — примерно до 208 300 руб.
Тариф 10% для доверительного управления квартирой — без финансового управления: расчёты и финансовую отчётность ФРИДОМ не ведёт, страхование имущества и ответственности оформляет и оплачивает собственник. Тариф 15% «под ключ» включает расчёты, платежи и отчётность, страхование имущества и гражданской ответственности за счёт ФРИДОМ, а для квартир — ещё и страхование арендных платежей: доход выплачивается даже при задержке нанимателя. В управлении коммерческой недвижимостью страхование ответственности за ущерб третьим лицам входит в вознаграждение.
Сколько берут управляющие в Москве: открытые прайсы
Мы сравнили открытые прайсы трёх управляющих компаний, которые работают с квартирами в Москве, с тарифами ФРИДОМ. Названия компаний не приводим: цель — показать, какие условия встречаются на рынке и что сверять в договоре.
| Условие | Открытые прайсы управляющих Москвы | ФРИДОМ |
|---|---|---|
| Ставка по квартире | 10% месячной арендной платы; у одной из трёх компаний — «в среднем 10%», стоимость определяется индивидуально | 10% без финансового управления или 15% «под ключ» |
| Минимум в месяц | 8 000 руб.; у другой компании — 10 000 руб. в пределах МКАД и 15 000 руб. за МКАД; у третьей минимум не указан | 8 500 руб. (квартиры), 15 000 руб. (загородная недвижимость) |
| Плата за первый поиск | Отдельной строкой не указана | 100% месячной ставки, один раз, после оплаты первого месяца найма |
| Месяцы без оплаты | У одной компании прямо указано: услуга не оплачивается при отсутствии жильцов или задержке платежа | По квартирам в базовых условиях за месяцы простоя вознаграждение и минимум не начисляются |
| Замена арендатора | Стоимость не указана | Бесплатно в течение срока договора |
Источник: открытые прайсы трёх управляющих компаний на их сайтах, проверено 30.09.2026; справочник цен ФРИДОМ на 30.09.2026. Условия других компаний могут отличаться. Открытых прайсов на управление коммерческой недвижимостью в Москве при проверке мы не нашли: ставку по коммерции управляющие называют после оценки объекта.
Одинаковые 10% в прайсе дают разную цену на недорогой квартире. Пример расчёта: квартира сдаётся за 70 000 руб. в месяц, 10% — это 7 000 руб. При минимуме 8 000 руб. управляющий получит 8 000 руб. (11,4% арендной платы), при минимуме 10 000 руб. — 10 000 руб. (14,3%), у ФРИДОМ на тарифе 10% — 8 500 руб. (12,1%) без НДС, с НДС ФРИДОМ 5% — 8 925 руб. (12,8%). Разница между первым и вторым вариантом — 2 000 руб. в месяц, или 24 000 руб. в год, только за счёт минимума.
Мировая практика: сколько платят управляющим в США, Великобритании и Германии
Государственной статистики ставок за управление арендным жильём в этих странах мы не нашли. Ниже — данные отраслевых обзоров (США, Великобритания) и ежегодного опроса объединения управляющих Германии, а также нормы законов о том, кто платит за подбор жильца.
| Страна | Плата за управление | Подбор жильца | Источник |
|---|---|---|---|
| США | Обычно 8–12% месячной арендной платы; часто считают от собранной платы | Отдельная плата при подборе нового жильца — 50–100% месячной аренды | Отраслевые обзоры LeaseRunner (обновлено 17.09.2026), iPropertyManagement (19.10.2023) |
| Великобритания | Полное управление — 10–15% арендной платы плюс НДС 20%, то есть 12–18% с налогом; у крупных национальных сетей — около 15–17% | Собственник платит агенту за поиск без управления 8–12% годовой аренды плюс НДС. В Англии брать с жильца плату за подбор нельзя: закон запрещает требовать от арендатора платежи, кроме разрешённых (Tenant Fees Act 2019, s. 1–2); услуги агента оплачивает собственник | Обзор Landlord Studio (обновлено 21.09.2026); legislation.gov.uk |
| Германия | Управление сдаваемыми квартирами (Mietverwaltung) — в среднем 30,19 евро за единицу (квартиру или помещение) в месяц в 2025 году. 56,7% управляющих берут фиксированную плату за единицу, около пятой части — процент от аренды, в среднем 5,5% | Маклеру платит тот, кто его нанял, — обычно собственник. С жильца плату можно взять, только если маклер искал жильё по его заказу, и не больше двух месячных арендных плат без коммунальных платежей плюс НДС (§ 2 Abs. 1a, § 3 Abs. 2 WoVermRG) | VDIV Branchenbarometer 2026 (vdiv.de); gesetze-im-internet.de |
Источники: leaserunner.com, «How Much Do Property Managers Charge? 2026 Fee Breakdown» (обновлено 17.09.2026); ipropertymanagement.com, «Property Management Fees» (19.10.2023); landlordstudio.com, «How Much Do Letting Agents Charge? UK Fees Explained (2026)» (обновлено 21.09.2026); Tenant Fees Act 2019, s. 1–2 (legislation.gov.uk); VDIV Deutschland, Verwaltervergütung / Branchenbarometer 2026 (vdiv.de); Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, § 2 Abs. 1a, § 3 Abs. 2 (gesetze-im-internet.de). Проверено 30.09.2026. Данные обзоров — оценки их авторов, а не официальная статистика.
В США и Великобритании собственник платит процент от аренды и отдельно — за подбор жильца; так же устроены тарифы ФРИДОМ: процент плюс плата за первый поиск. В проверенных московских прайсах отдельной платы за поиск нет — уточняйте, входит ли поиск в процент. В Великобритании к проценту добавляется НДС, поэтому 10–15% в прайсе означают 12–18% арендной платы. В Германии управление чаще оплачивают фиксированной суммой за квартиру, и процент там ниже — в среднем 5,5%. Сравнивать его с московскими 10% напрямую нельзя: в тарифы входит разный набор работ, поэтому сравнивайте итоговую сумму за год и список того, что делает управляющий.
Модели оплаты управляющего: процент, минимум, фиксированная сумма, разовая комиссия
| Модель | Как считают и где встречается | Что получает собственник | На что смотреть |
|---|---|---|---|
| Процент от арендной платы | 10% (открытые прайсы Москвы), 8–12% (США), 10–15% плюс НДС (Великобритания) | Управляющий зарабатывает больше, когда объект сдан дороже и без простоев | От какой суммы считают процент: от начисленной или от поступившей платы |
| Процент с минимальной суммой | 10% с минимумом 8 000–10 000 руб. (Москва, два прайса из трёх); 10% или 15% с минимумом 8 500 руб. без НДС (ФРИДОМ, квартиры) | На дорогом объекте — обычный процент | На недорогом объекте минимум поднимает фактическую долю: при аренде 60 000 руб. и минимуме 8 500 руб. — 14,2%. Начисляют ли минимум за месяцы простоя |
| Фиксированная сумма за объект | Германия: в среднем 30,19 евро за единицу (квартиру или помещение) в месяц | Плата предсказуема и не растёт вместе с арендой | Плата не привязана к доходу: управляющий не получает больше, если сдаст дороже |
| Разовая плата за подбор арендатора, без управления | США: 50–100% месячной аренды; Великобритания: 8–12% годовой аренды плюс НДС; Германия: размер согласуют с маклером, платит заказчик | Платите один раз за найденного арендатора | Показы, расчёты, претензии и поиск следующего арендатора — снова на вас; при каждой смене арендатора — новая плата |
⚖ Агентский договор: принципал платит вознаграждение в размере и порядке, установленных договором; если порядок не установлен — в течение недели с момента представления агентом отчёта за прошедший период (ст. 1006 ГК РФ). Агент обязан представлять отчёты; возражения по отчёту принципал сообщает в течение 30 дней со дня получения, если соглашением не установлен иной срок (ст. 1008 ГК РФ). Классический договор доверительного управления: размер и форма вознаграждения указываются в договоре, если вознаграждение предусмотрено (п. 1 ст. 1016 ГК РФ); кроме вознаграждения управляющий вправе возмещать необходимые расходы за счёт доходов от имущества (ст. 1023 ГК РФ).
Сколько стоит управление: расчёт на примерах
Пример расчёта по тарифам ФРИДОМ на 30.09.2026. Суммы условные и круглые, это не истории клиентов. Допущения: объект сдан все 12 месяцев, арендатор не меняется, арендная плата и вознаграждение — без НДС (НДС ФРИДОМ 5% — сверху, отдельной строкой), налоги собственника не учитываются — о них в следующем разделе.
| Показатель | Квартира, тариф 10% | Квартира «под ключ», 15% | Офис, 12% | Торговое помещение, 10% |
|---|---|---|---|---|
| Арендная плата в месяц | 60 000 руб. | 135 000 руб. | 300 000 руб. | 150 000 руб. |
| Вознаграждение в месяц | 8 500 руб. (10% = 6 000 руб., меньше минимума) | 20 250 руб. | 36 000 руб. | 25 000 руб. (10% = 15 000 руб., меньше минимума) |
| Вознаграждение за 12 месяцев | 102 000 руб. | 243 000 руб. | 432 000 руб. | 300 000 руб. |
| Первый поиск арендатора, разово | 60 000 руб. | 135 000 руб. | 300 000 руб. | 150 000 руб. |
| Итого за первый год, без НДС | 162 000 руб. | 378 000 руб. | 732 000 руб. | 450 000 руб. |
| НДС ФРИДОМ 5% сверху, за первый год | 8 100 руб. | 18 900 руб. | 36 600 руб. | 22 500 руб. |
| Доля от арендной платы за первый год (без НДС) | 22,5% (из 720 000 руб.) | 23,3% (из 1 620 000 руб.) | 20,3% (из 3 600 000 руб.) | 25,0% (из 1 800 000 руб.) |
| Доля со второго года (без смены арендатора, без НДС) | 14,2% | 15,0% | 12,0% | 16,7% |
Источник: расчёт ФРИДОМ по справочнику цен на 30.09.2026 (квартиры — минимум 8 500 руб., коммерция — минимум 25 000 руб., первый поиск — 100% месячной ставки). Все суммы и доли — без НДС; НДС ФРИДОМ 5% начисляется сверху вознаграждения. Условный пример, не оферта и не обещание дохода.
Если поиск арендатора оплачивается отдельно, процент в прайсе показывает цену со второго года. В первый год к нему добавляется плата за первый поиск, и доля вырастает на 8,3 процентного пункта — одна месячная плата из двенадцати. На недорогих объектах минимум поднимает долю и после первого года: на квартире за 60 000 руб. — до 14,2%, на торговом помещении за 150 000 руб. — до 16,7%.
Простой стоит дороже разницы между тарифами
Пример расчёта: квартира сдаётся за 100 000 руб. в месяц. Тариф 15% дороже тарифа 10% на 5 000 руб. в месяц, или на 60 000 руб. в год без НДС; с НДС ФРИДОМ 5% — на 5 250 и 63 000 руб. Один месяц простоя — это 100 000 руб. несобранной арендной платы. При любой арендной плате годовая разница между тарифами 10% и 15% не превышает 0,6 месячной платы, а с НДС — 0,63, то есть меньше одного месяца простоя. Поэтому, выбирая управляющего, спрашивайте, за сколько дней он находит арендатора, — это влияет на доход сильнее, чем пять процентных пунктов тарифа. Сравнение управления с самостоятельной сдачей на цифрах — в статье как сдать квартиру в доверительное управление.
Два кейса ФРИДОМ: во что обходился простой
Это опубликованные кейсы ФРИДОМ; цифры взяты из карточек кейсов без изменений, имена клиентов не приводятся. Условия договоров с этими собственниками в карточках не раскрываются.
Квартира бизнес-класса: простой сократился с 1,5–2 месяцев до недели
Ситуация: собственник двухкомнатной квартиры бизнес-класса в новом ЖК в Москве уехал жить за границу. Квартиру сдавали через знакомых: арендаторы менялись каждые 8–10 месяцев, были задержки платежей, простои между арендаторами по 1,5–2 месяца, договоры оформлялись без индексации и чёткой ответственности сторон.
Что сделали: аудит объекта, рынка и текущего договора; мелкий ремонт, профессиональная уборка, новые фото; рыночная ставка и сценарий индексации на 3 года вперёд; показы и отбор арендатора с подтверждённым доходом; новый долгосрочный договор с индексацией и депозитом; дистанционное управление с онлайн-отчётами и выплатами на зарубежный счёт собственника.
Результат: простой между арендаторами — 1 неделя вместо 1,5–2 месяцев; арендная плата выше предыдущей на 14%; от выхода в рекламу до договора — 7 дней; общение с арендаторами и управляющей компанией дома ведёт ФРИДОМ.
Помещение 128 м² простаивало пять месяцев — сдано салону красоты на 4 года
Ситуация: частный инвестор владеет помещением 128 м² на первом этаже жилого дома в Москве. После переезда за границу заниматься помещением он не мог. Арендатор съехал, помещение пять месяцев пустовало, копился долг за коммунальные услуги.
Что сделали: договор доверительного управления подписали дистанционно; оценили рынок, обновили презентацию, провели показы и вышли напрямую на компанию из сферы красоты; подписали договор аренды на четыре года. Коммунальные платежи по помещению ведёт ФРИДОМ.
Результат: помещение сдано за 430 000 руб. в месяц, собственник каждый месяц получает доход на зарубежный счёт, платежи и отчёты идут без его участия.
Что это значит в деньгах: по новой ставке пять месяцев простоя — 2 150 000 руб. несобранной арендной платы. Плата за первый поиск по нашей сетке для встроенных торговых помещений — одна месячная ставка, 430 000 руб., ежемесячное вознаграждение при ставке 10–15% — 43 000–64 500 руб. (без НДС; НДС ФРИДОМ 5% — сверху). Это расчёт по публичной сетке цен, а не условия договора с этим собственником.
На коммерческом помещении дороже всего обходятся пустые месяцы: в нашем кейсе пять месяцев простоя — это 2 150 000 руб. по новой ставке, а плата за первый поиск по нашей сетке — одна месячная ставка. Сравнивая управляющих, спрашивайте не только процент, но и срок, за который они находят арендатора.
Даниил Ковалёв, Начальник отдела коммерческой недвижимости
Уменьшает ли вознаграждение управляющего налог
Ответ зависит от схемы договора и налогового режима собственника. Основная услуга ФРИДОМ «доверительное управление» устроена по агентской схеме: мы действуем от имени собственника (гл. 52 ГК РФ), договор аренды заключается от его имени, а сам агентский договор в Росреестре не регистрируют. Классический договор доверительного управления по ст. 1012 ГК РФ с регистрацией передачи в Росреестре ФРИДОМ заключает по объектам с арендной платой от 300 000 руб. в месяц — как правило, по коммерческой недвижимости (чаще всего когда собственник — госслужащий), но может взять и дорогую квартиру с такой арендой; госпошлину за регистрацию платит ФРИДОМ — за себя и за собственника. Обычные квартиры и небольшие объекты мы ведём по агентской схеме, и в остальных случаях она выгоднее.
Кто ведёт налоговый учёт, тоже зависит от схемы. При агентской схеме ФРИДОМ ведёт управленческий учёт поступлений и расходов и даёт собственнику справочные данные о его налоговой базе, а налоговый учёт и декларирование собственник ведёт сам. Налоговый учёт как налоговый агент ФРИДОМ ведёт только по классическому договору ДУ.
| Режим собственника | Агентская схема | Классический договор ДУ (ст. 1012 ГК РФ) |
|---|---|---|
| Физлицо, НДФЛ | Не уменьшает: налог со всей арендной платы по шкале 13–22% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Агент не является налоговым агентом: источник дохода — арендатор (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656). Если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он; если физлицо — собственник подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля и платит налог до 15 июля. ФРИДОМ налог за собственника не удерживает и деклараций не подаёт: налоговый учёт и декларирование — на собственнике | Налоговый агент — управляющий: ФРИДОМ исчисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ с выплат собственнику и отчитывается по нему (6-НДФЛ). Обычно облагается сумма, выплаченная собственнику (за вычетом вознаграждения и расходов управляющего), но прямой нормы об этом в НК РФ нет, и вопрос спорный — порядок фиксируют в договоре |
| Самозанятый, НПД (только жильё) | Не уменьшает: 4% с доходов от физлиц, 6% — от ИП и организаций; налоговая база — вся сумма дохода, расходы не вычитаются (ч. 1 ст. 8, ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Налог собственник платит сам | Недоступен: не признаются объектом НПД доходы от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ) |
| ИП, УСН «доходы» 6% | Не уменьшает: налог со всех доходов | Недоступна: участники договора ДУ применяют только объект «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ); сменить объект можно с 1 января следующего года (п. 2 ст. 346.14 НК РФ) |
| ИП, УСН «доходы минус расходы» 15% | Уменьшает: агентское вознаграждение — расход (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) | Единственный доступный объект налогообложения (п. 3 ст. 346.14 НК РФ) |
Источник: НК РФ, ст. 224, 226, 228, 229, 346.14, 346.16 (consultant.ru, ред. от 04.08.2026); Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6, 8, 10 (ред. от 04.08.2026); письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656. НПД не применяется к апартаментам, гаражам, машино-местам, садовым домам и коммерческой недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
Пример расчёта: квартира за 60 000 руб. в месяц, агентская схема, второй год управления, тариф 10%. Арендная плата за год — 720 000 руб., вознаграждение — 102 000 руб. без НДС и 5 100 руб. НДС ФРИДОМ 5% сверху, всего 107 100 руб. Собственник-физлицо платит НДФЛ 13% со всей арендной платы — 93 600 руб.: вознаграждение базу не уменьшает. На руках остаётся 519 300 руб. за год, около 43 300 руб. в месяц. Самозанятый при арендаторе-физлице платит 4% — 28 800 руб., на руках 584 100 руб., около 48 700 руб. в месяц.
Посчитать, сколько останется на руках по вашему объекту и режиму, можно в калькуляторе доверительного управления. Подробный разбор налогов при управлении коммерцией — в статье о налогообложении доверительного управления коммерческой недвижимостью, для госслужащих — в статье как госслужащим сдавать квартиру.
Как сравнить предложения управляющих: 9 вопросов до подписания
- От какой суммы считают процент
От месячной арендной платы по договору или от фактически поступивших денег. Входят ли в базу коммунальные платежи и депозит арендатора. Входит ли НДС управляющего в процент или начисляется сверху.
- Есть ли минимум и когда его берут
Размер минимальной суммы в месяц и начисляют ли её за месяцы, когда объект не сдан.
- Сколько стоят первый поиск и замена арендатора
Разовая плата при запуске и при каждой смене арендатора. Без этой строки сумма за первый год будет неполной.
- Что входит в тариф
Ведёт ли управляющий расчёты и отчётность, какие риски застрахованы (имущество, ответственность, арендные платежи) и за чей счёт.
- Как оплачиваются расходы на объект
До какой суммы управляющий тратит деньги без согласования и какие документы прикладывает к отчёту (п. 2 ст. 1008 ГК РФ).
- Когда вы получаете деньги и отчёт
Срок перечисления арендной платы, периодичность и форма отчёта. Если порядок оплаты вознаграждения в агентском договоре не указан, его платят в течение недели после отчёта агента (ст. 1006 ГК РФ).
- На каком счёте лежат ваши деньги
Смешиваются ли деньги собственников с деньгами управляющего и других клиентов. У ФРИДОМ по квартирам и небольшим объектам (агентская схема) арендная плата поступает на номинальный мультисчёт: на одном счёте деньги многих собственников, но учёт раздельный — по отдельному регистру каждого собственника. Права на деньги на номинальном счёте принадлежат бенефициару, а не владельцу счёта, и один счёт может вестись для нескольких бенефициаров (п. 1 ст. 860.1, п. 4 ст. 860.2 ГК РФ); по долгам владельца счёта эти деньги не арестовывают и не списывают (п. 1 ст. 860.5 ГК РФ). По коммерческой аренде номинальный счёт открывается под каждого клиента, деньги разных клиентов не смешиваются. При классическом договоре ДУ имущество учитывается на отдельном балансе, а для расчётов открывается отдельный банковский счёт управляющего под договор (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). Подробнее — в статье о номинальном счёте для управления арендной недвижимостью.
- Какая схема договора и кто платит налог
Агентский договор или договор доверительного управления по ст. 1012 ГК РФ. От этого зависят налоговый режим, регистрация в Росреестре и госпошлина, а также кто ведёт налоговый учёт: при агентской схеме — сам собственник (управляющий даёт справочные данные о налоговой базе), при классическом договоре ДУ — управляющий как налоговый агент.
- Как расторгнуть договор
По классическому договору ДУ учредитель вправе отказаться от договора при условии выплаты управляющему обусловленного договором вознаграждения и должен уведомить его за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 1024 ГК РФ). Агентский договор без срока прекращается отказом любой из сторон (ст. 1010 ГК РФ), остальные условия — в самом договоре.
Сравнивайте предложения по сумме за первый и второй год на цифрах вашего объекта: процент, минимум, плата за первый поиск и замену арендатора, что входит в тариф. На недорогой квартире два одинаковых процента в прайсе дают разницу в 2 000 руб. в месяц только за счёт минимума.
Виктор Волынский, Генеральный директор
Сколько принесёт ваша квартира в управлении
Ответьте на несколько вопросов — рассчитаем доход вашей квартиры в управлении.
Как сдавать квартиру без хлопот
Четыре вопроса — и вы увидите, какой формат работы с арендой подходит вашей ситуации.
Частые вопросы
Сколько стоит доверительное управление квартирой в Москве?
В открытых прайсах управляющих компаний Москвы на 30.09.2026 — 10% месячной арендной платы, у двух из трёх компаний с минимумом 8 000–10 000 руб. в месяц в пределах МКАД. У ФРИДОМ — 10% без финансового управления или 15% «под ключ», минимум 8 500 руб. в месяц (без НДС; НДС ФРИДОМ 5% — сверху), разово — плата за первый поиск в размере месячной ставки, замена арендатора бесплатно. С платой за поиск первый год обходится на 8,3 процентного пункта дороже следующих.
Сколько стоит управление коммерческой недвижимостью?
У ФРИДОМ ставка зависит от формата: встроенные торговые помещения — 10–15% месячной арендной платы, офисы от 60 м² — 12–16%, склады и производство — 10–20%, торговые центры и здания целиком — от 18%, объекты на этапе строительства и редевелопмента — от 12%. Минимум — 25 000 руб. в месяц; ставки и минимум — без НДС, НДС ФРИДОМ 5% начисляется сверху. Первый поиск арендатора — 100% месячной ставки (для редевелопмента — индивидуально), страхование ответственности перед третьими лицами входит в вознаграждение (справочник цен ФРИДОМ на 30.09.2026).
Платят ли управляющему, если квартира пустует?
Это решает договор. У ФРИДОМ минимум берётся за месяцы, когда объект сдан: по квартирам в базовых условиях за месяцы простоя не начисляются ни процент, ни минимальная сумма, по коммерческой и загородной недвижимости порядок на случай простоя фиксируют в договоре. В одном из проверенных нами открытых прайсов московских управляющих прямо указано, что услуга не оплачивается при отсутствии жильцов или задержке платежа. Если такого пункта в договоре нет, спросите об этом до подписания.
Уменьшает ли вознаграждение управляющего налог собственника?
При агентской схеме — нет для физлица на НДФЛ (налог со всей арендной платы), самозанятого (база НПД — весь доход, ч. 1 ст. 8 Закона № 422-ФЗ) и ИП на УСН «доходы». Да — для ИП на УСН «доходы минус расходы»: агентское вознаграждение учитывается в расходах (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При классическом договоре ДУ обычно облагается сумма, выплаченная собственнику, но прямой нормы в НК РФ нет, вопрос спорный — порядок фиксируют в договоре.
Можно ли досрочно отказаться от договора управления?
Да. По классическому договору ДУ учредитель может отказаться от договора, выплатив управляющему обусловленное договором вознаграждение, и уведомить его за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (ст. 1024 ГК РФ). Агентский договор, заключённый без срока окончания, прекращается отказом любой из сторон (ст. 1010 ГК РФ); срок уведомления и расчёты при расторжении определяет договор.
Заключение
Цена доверительного управления складывается из ежемесячного процента, минимальной суммы, платы за первый поиск арендатора и того, что входит в тариф. Если поиск оплачивается отдельно, процент в прайсе показывает цену со второго года; в первый год плата за поиск добавляет к нему 8,3 процентного пункта, а на недорогих объектах минимум поднимает долю и дальше. Управляющие Москвы в открытых прайсах берут за квартиру 10%, чаще всего с минимумом 8 000–10 000 руб.; в США и Великобритании, как и у ФРИДОМ, к проценту добавляется отдельная плата за подбор жильца, в Германии чаще платят фиксированную сумму за квартиру. Месяц простоя обходится дороже, чем годовая разница между тарифами 10% и 15%.
Что делать: попросите у двух-трёх управляющих расчёт на цифрах вашего объекта — сумму за первый и второй год, минимум, условия для месяцев простоя и замены арендатора, схему договора и кто платит налог. ФРИДОМ сделает такой расчёт для квартиры, загородного дома или коммерческого помещения в Москве по тарифам из справочника цен.
Источники: ГК РФ, ст. 651, 674, 860.1, 860.2, 860.5, 1005, 1006, 1008, 1010, 1012, 1016, 1017, 1018, 1023, 1024 (consultant.ru, ред. от 24.06.2025 с изм. от 09.06.2026); СК РФ, п. 3 ст. 35; разъяснение Росреестра о согласии супруга (02.09.2025); НК РФ, ст. 224, 226, 228, 229, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, ст. 346.14, 346.16 (consultant.ru, ред. от 04.08.2026); Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6, 8, 10 (ред. от 04.08.2026); письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656; справочник цен ФРИДОМ на 30.09.2026; открытые прайсы трёх управляющих компаний Москвы (проверено 30.09.2026); LeaseRunner (обновлено 17.09.2026), iPropertyManagement (19.10.2023) — США; Landlord Studio (21.09.2026), Tenant Fees Act 2019, s. 1–2 — Великобритания; VDIV Branchenbarometer 2026, Wohnungsvermittlungsgesetz § 2, § 3 — Германия; опубликованные кейсы ФРИДОМ. Расчёты — условные примеры на 30.09.2026, не являются офертой и обещанием дохода.
Об авторе
Опыт работы в недвижимости 20 лет. Основатель и стратег ФРИДОМ
