Сопровождение продажи загородного дома
Покупатель на дом уже есть — юрист ФРИДОМ подготовит дом и участок к сделке, проверит покупателя и условия, составит договор, согласует его с банком покупателя, проведёт расчёты и регистрацию в Росреестре. Работаем с домами на землях ИЖС и ЛПХ, садовыми домами и коттеджами в Москве и Подмосковье.
Это юридическое сопровождение, а не поиск покупателя. Если покупателя ещё нет — вам в продажу дома; если дом в ипотеке — в продажу дома с обременением.
- оспоренных сделок
- 0
- на рынке недвижимости
- 19+ лет
- сделок всего
- 2400+
- Дом и участок в ЕГРН, межевание, пристройки
- Договор, задаток и передаточный акт
- Ипотека и маткапитал покупателя
- Деньги — через банк после регистрации
- Оплата поэтапно, порядок — в договоре
Что готовим к сделке
Дом в ЕГРН
Зарегистрирован ли дом и совпадают ли площадь и этажность с тем, что стоит на участке. Неоформленное стоит оформить до задатка — покупатель и его банк это проверят.
Участок под домом
Границы в ЕГРН, категория и ВРИ. Дом и участок одного собственника продаются только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Права и согласия
Все собственники, нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), доли детей и маткапитал — разрешение опеки.
Залог и долги
Если дом в ипотеке — порядок погашения с банком; аресты, долги за коммунальные услуги и взносы — до сделки.
Коммуникации
Договоры на электричество, газ и воду: что и как переоформить на покупателя после сделки.
Налог с продажи
Срок владения домом и участком, доход по договору и вычеты — посчитаем заранее.
Когда нужно сопровождение продажи дома
Сопровождение подходит, когда покупатель найден и осталось безопасно провести сделку. Поиск покупателя и реклама — отдельная услуга.
- Нашли покупателя сами
Знакомые, соседи или покупатель по объявлению — нужны документы, договор и расчёты от юриста
- Пристройки не оформлены
Оформим изменения до сделки или договоримся с покупателем об условиях
- Покупатель берёт ипотеку
Согласуем дом, оценку и договор с банком покупателя и аккредитив
- Дом в ипотеке
Согласуем с банком погашение и снятие залога в одной сделке
- Покупателя ещё нет
Найдём покупателя и проведём сделку — это услуга «Продажа дома»
Как проходит сопровождение продажи дома
- 1Консультация
Бесплатно разбираем ситуацию: дом и участок, собственники, ипотека или долги, кто покупатель и чем он платит.
- 2Подготовка дома и документов
Заказываем выписки ЕГРН, проверяем дом и границы, при необходимости организуем оформление пристроек и межевание, собираем согласия и справки.
- 3Задаток
Готовим соглашение о задатке: цена, сроки, что остаётся в доме и что делает каждая сторона до сделки.
- 4Договор
Юрист готовит договор купли-продажи дома с участком и передаточный акт, при ипотеке покупателя согласует их с банком.
- 5Расчёты
Аккредитив или банковская ячейка: деньги поступают вам после регистрации перехода права на покупателя.
- 6Регистрация
Подаём документы в Росреестр — электронно или через МФЦ. Срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). После регистрации — передача объекта по акту.
Продаёте дом с юристом
и получаете деньги через банк
Готовим дом и документы до задатка, чтобы сделка не встала на проверке банка или регистрации, а деньги поступают вам через банк.
Документы и оформление до задатка
Деньги — через аккредитив
Оплата поэтапно по договору
Пришлите кадастровые номера — скажем, что подготовить
Посмотрим выписки ЕГРН на дом и участок и сразу назовём, что может остановить сделку: пристройки, границы, обременения.
Что готовит юрист по сделке
Комплект документов продавца
Выписка ЕГРН, основание собственности, справки и согласия — то, что спросит покупатель и его банк по дому и участку.
Соглашение о задатке или авансе
Цена, сроки, условия возврата денег и ответственность покупателя, если он откажется.
Договор купли-продажи
Цена, порядок расчётов, сроки освобождения и передачи, кто и когда снимается с регистрации.
Передаточный акт
Фиксирует передачу объекта и его состояние — после подписания претензии по видимым недостаткам сложнее.
Условия расчётов
Аккредитив или банковская ячейка: деньги поступают вам после регистрации перехода права.
Пакет на регистрацию
Заявления и документы для Росреестра; при ипотеке покупателя — согласованные с его банком.
Кейсы
Как готовили дома к продаже и чем закончились сделки.
Дом после наследства: несколько собственников и разные интересы
Выявленная проблема
Жилой дом 210 м² с участком 10 соток в ближнем Подмосковье перешёл по наследству троим наследникам: двое живут в регионе, один — за границей. Один наследник хотел жить в доме, второй — сдавать его, третий — срочно получить свои деньги. Самостоятельные попытки договориться о выкупе долей приводили к конфликтам и блокировке любых действий. Дом стоял, расходов на содержание было много, решения — никаких.
Решение
- Провели совместную встречу (частично онлайн) с наследниками и уточнили их реальные интересы и «красные линии»
- Показали экономику: сколько дом стоит на рынке сейчас, сколько будет стоить через год простоя, какие расходы несут наследники
- Предложили сценарий продажи всего дома с прозрачным распределением денег и фиксированными компенсациями за вложения каждого в ремонт/содержание
- Взяли на себя координацию по документам: оформление наследственных прав, доверенностей от наследника за границей, сбор недостающих документов по дому и земле
- Подготовили дом к продаже: минимальная уборка, устранение самых заметных дефектов, медиапакет, акцент на локацию и потенциал дома для новой семьи
- Организовали показы и переговоры с покупателями, представляя интересы всех наследников как единого продавца
Результат
- Наследники договорились о продаже дома как единого объекта, а не о затяжном «делении по кирпичу»
- Конфликт развернули в конструктивный сценарий: каждый получил свою долю в понятной и согласованной сумме
- Дом перестал «съедать» деньги на содержание и стал ликвидным активом, реализованным в разумный срок
Анна К.
совладелица дома, наследница
Мы уже почти перестали общаться друг с другом — каждый видел дом по-своему. Команда ФРИДОМ не только продала объект, но и помогла нам договориться, сколько он реально стоит и как разделить деньги. Было ощущение, что интересы всех троих учтены, а не только того, кто громче всех говорит.
- Срок урегулирования отношений
- ~1,5 мес
- Срок экспозиции
- 2 мес
- Без торга
- 0%
Большой загородный дом с незаконными пристройками и нюансами по инженерии
Выявленная проблема
Кирпичный дом 360 м² в обжитом посёлке в Подмосковье, участок 15 соток. За годы эксплуатации к дому пристроили гараж, террасу и зимний сад, часть инженерных систем переделывали без проектов и актов. В ЕГРН отражён «старый» дом меньшей площади. Покупатели на просмотрах сразу поднимали тему самостроя и возможных проблем с банком и страховой. Собственники слышали разные советы, но не знали, что действительно обязательно узаконить, а где достаточно правильно описать состояние в договоре и цене.
Решение
- Организовали технический осмотр и собрали пакет исходной документации по дому и пристройкам
- С архитектором и юристом разделили изменения на три группы: (1) критичные (подлежащие узакониванию); (2) допустимые при корректном описании в договоре; (3) не влияющие на безопасность и юрстатус
- Сформировали план: что и в какой последовательности узакониваем, а что учитываем в ценообразовании и раскрытии информации покупателю
- Привели в порядок документацию по дому в ЕГРН, чтобы хотя бы основная площадь соответствовала факту
- Подготовили медиапакет и описание, где честно показали планировку, пристройки, особенности инженерии и потенциальные сценарии адаптации дома под будущего владельца
- Отрабатывали покупателей, готовых брать дом с понятными особенностями, а не «картинку без проблем»
Результат
- Сняли главный страх покупателя: что потом «всё снесут» или не дадут кредит — было чётко понятно, что узаконено, а где риски уже учтены в цене
- Дом перестал восприниматься как «самострой», превратился в понятный объект с историей и прозрачным объёмом работ на будущее
- Сделка прошла без дополнительных экспертиз от банка и без срывов из-за перепланировок
Ирина Л.
собственница загородного дома в Подмосковье
До начала работы нам говорили то “узаконить всё невозможно”, то “да продадите так”. ФРИДОМ аккуратно разделил, какие переделки критичны, а какие нет. Мы вложились ровно в те документы и работы, которые действительно влияли на сделку, и в итоге дом продали не как “самострой”, а как честный объект с понятной историей.
- Срок подготовки документов
- ~2 мес
- Срок экспозиции
- 3 мес
- К предложением до ФРИДОМ
- +15%
Таунхаус с ипотекой и переезд в город
Выявленная проблема
Таунхаус 140 м² в закрытом посёлке в ближнем Подмосковье, ипотека в крупном банке, двое детей школьного возраста. Семья решила переехать в город и купить большую квартиру ближе к школе. Необходима была альтернативная сделка: одновременно продать таунхаус, погасить ипотеку, зафиксировать бюджет и выйти на покупку квартиры. Самостоятельные попытки поиска покупателей приводили к срывам из-за сложной схемы расчётов и несогласованности с банком.
Решение
- Проанализировали условия действующей ипотеки и согласовали с банком возможные схемы сделки и досрочного погашения
- Подготовили таунхаус к продаже: лёгкий «home staging», фотосъёмка, планировки, акцент на сильных сторонах посёлка (безопасность, школа, инфраструктура)
- Оценили рынок таунхаусов в данном радиусе, сформировали коридор цены и согласовали стратегию экспозиции с собственниками
- Выстроили схему альтернативной сделки: продажа таунхауса → погашение ипотеки → использование части средств в качестве первоначального взноса на квартиру
- Вели переговоры с покупателем таунхауса и продавцом квартиры параллельно, синхронизируя условия и сроки расчётов и регистрации
- Организовали безопасные расчёты через аккредитивы и проконтролировали закрытие ипотеки и снятие обременения в нужные даты
Результат
- Таунхаус продан без «зависаний» и штрафов по ипотеке, семья сразу вышла на покупку квартиры в городе
- Покупатель получил прозрачную схему: понимание, как и когда гасится ипотека и снимается обременение
- Продавцы избежали ситуаций, когда объект продан, а подходящая квартира ещё не найдена или сорвалась
Дмитрий и Елена Г.
собственники таунхауса в ближнем Подмосковье
Мы очень боялись застрять между продажей и покупкой: с детьми на руках и ипотекой это звучало как страшный сон. ФРИДОМ сначала посчитал, за сколько реалистично продать таунхаус, потом выстроил схему с банком и продавцом квартиры. В итоге всё прошло в один логичный сценарий: в один день мы подписали сделку по дому, погасили ипотеку и зафиксировали квартиру. Без них мы бы в такую историю просто не пошли.
- Срок экспозиции
- 2 мес.
- Вся цепочка
- 3,5 мес.
- Просрочки по ипотеки
- 0 дней
Подготовим дом к сделке
Оставьте заявку — юрист уточнит, на каком вы этапе, назовёт список документов и стоимость сопровождения.
Отзывы продавцов домов
Кто ведёт сделку
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
ФРИДОМ — сопровождение продажи домов
На рынке недвижимости с 2007 года. Готовим дома и участки к продаже, согласуем сделки с банками, проводим расчёты через банк и регистрацию в Росреестре — для собственников в Москве и Подмосковье.
19+ лет
- На рынке недвижимости
2400+
- Сделок всего
0
- Оспоренных сделок
20+
- Банков-партнёров
Стоимость сопровождения продажи дома
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 200 000 ₽ |
| от 6 до 11 млн ₽ | 270 000 ₽ |
| от 11 до 30 млн ₽ | 2,5% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Консультация бесплатная. Оплата поэтапно: предоплата — не менее 50 000 ₽ (входит в первую половину вознаграждения); первая половина вознаграждения — после аванса, остальное — в день сделки; порядок фиксируется в договоре. Вознаграждение указано без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Сопровождение продажи дома с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 200 000 ₽ |
| от 6 до 11 млн ₽ | 270 000 ₽ |
| от 11 до 30 млн ₽ | 2,5% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Ипотека или залог, маткапитал, доли, долги, срок владения меньше 5 лет. Вознаграждение указано без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Вопросы о сопровождении продажи дома
Чем сопровождение продажи дома отличается от услуги «Продажа дома»?
Сопровождение — это юридическая часть сделки, когда покупатель уже найден: подготовка дома и документов, задаток, договор, расчёты и регистрация. В услуге «Продажа дома» мы ещё оцениваем дом, готовим рекламу, показываем его и ищем покупателя, а затем проводим ту же сделку.
Можно ли продать дом, который не зарегистрирован или перестроен?
Продать можно только то, что есть в ЕГРН: незарегистрированный дом или пристройка в договор не попадут, а банк покупателя такой объект в залог не примет. Жилой или садовый дом на садовом участке, участке ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта можно оформить в упрощённом порядке по техническому плану (ст. 70 Закона № 218-ФЗ). Изменения площади и этажности регистрируют так же — до сделки.
Нужно ли межевание, чтобы продать дом?
Да: если в ЕГРН нет сведений о границах участка под домом, Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права (ст. 26 Закона № 218-ФЗ, с 1 марта 2025 года). Межевание занимает от нескольких недель до 2–3 месяцев, поэтому его начинают до задатка, а сроки фиксируют в соглашении с покупателем.
Как продать дом покупателю с ипотекой?
Через согласование с банком покупателя. Банк оценивает дом и проверяет его: жилое назначение, земля, износ, коммуникации, границы. Деньги поступают через аккредитив после регистрации перехода права и залога. Чем раньше подготовлены документы на дом и участок, тем меньше риск, что банк откажет по объекту.
Можно ли продать дом, если у детей есть доли или использован маткапитал?
Да, но с разрешения органов опеки: права детей не должны ухудшиться, поэтому обычно одновременно покупается жильё, где дети получают доли. Сделку с долей несовершеннолетнего удостоверяет нотариус. Документы в опеку, цепочку сделок и расчёты готовит юрист.
Как передать покупателю газ, свет и воду?
После регистрации права покупатель переоформляет договоры с поставщиками на себя, а вы передаёте ему документы о подключении: технические условия, акты, договоры. В передаточном акте фиксируем показания счётчиков, чтобы долги и начисления не перешли к вам или к нему. Какие документы найти заранее, подскажет юрист.
Какой налог платит продавец дома?
Никакого, если дом и участок в собственности не меньше минимального срока: 5 лет, а в ряде случаев — 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Иначе ставка 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с суммы свыше (п. 1.1 ст. 224 НК РФ), доход уменьшают на 1 млн ₽ или на расходы на покупку и строительство. ФРИДОМ не налоговый агент: декларацию подаёте сами. Правила — на октябрь 2026 года.
Когда продавец дома получает деньги?
После регистрации перехода права на покупателя. При аккредитиве банк перечисляет деньги, когда видит выписку ЕГРН с новым собственником; при ячейке доступ открывается по той же выписке. До этого покупатель передаёт только задаток или аванс по соглашению.
Сколько длится регистрация при продаже дома?
7 рабочих дней с даты приёма документов Росреестром и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если в документах есть недочёты, регистрацию приостанавливают до их исправления, поэтому пакет проверяем до подачи.
Сколько стоит сопровождение продажи дома и когда платить?
Оплата поэтапно: предоплата — не менее 50 000 ₽ (входит в первую половину вознаграждения); первая половина вознаграждения — после аванса, остальное — в день сделки; порядок фиксируется в договоре. При цене объекта до 6 млн ₽ — 200 000 ₽, от 6 до 11 млн ₽ — 270 000 ₽, от 11 до 30 млн ₽ — 2,5 %, от 30 до 50 млн ₽ — 3 %, свыше 50 млн ₽ — 3,5 % от цены. При обременении, маткапитале или долях к фиксированной сумме прибавляется 50 000 ₽, к проценту — 1 п. п. Опеку, арест и банкротство считаем отдельно. Цены без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Статьи о продаже загородного дома
