Продажа дома с обременением ипотекой
Дом в ипотеке можно продать: банк согласует сделку, кредит закрывают из денег покупателя по согласованной схеме, а запись об ипотеке погашают в Росреестре. ФРИДОМ готовит схему вместе с банком, проверяет дом и участок и ведёт расчёты, чтобы покупатель был уверен в чистоте сделки.
- мес. вся цепочка продажи таунхауса в ипотеке в нашем кейсе
- 3,5
- рабочих дня на погашение записи об ипотеке в Росреестре (ст. 25 закона № 102-ФЗ)
- 3
- сделок с обременением
- 800+
- Согласуем с банком схему продажи и погашения кредита
- Проверяем дом и участок: ЕГРН, границы, постройки
- Расчёты через банк по согласованной схеме
- Контролируем снятие обременения и регистрацию
Почему дом в ипотеке продаётся сложнее квартиры
Дом и участок — два объекта
Продают их вместе, а залог может охватывать оба
Нужно согласие банка
Заложенное имущество продают с согласия банка, если договор не предусматривает иное
Кредит закрывают в сделке
Часть денег покупателя идёт банку, остаток получает продавец
Постройки и границы
Дом, пристройки и участок должны быть оформлены и совпадать с ЕГРН
Покупатель опасается залога
Показываем регламент банка и порядок снятия обременения
Сроки регистрации
Регистрация и погашение ипотеки идут по срокам Росреестра и банка
Дом в залоге: что происходит с участком
Здание и участок под ним продают вместе: отчуждение здания, принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком, а участок без здания отчуждать нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Поэтому в залоге у банка часто и дом, и участок: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой участка (ст. 69 закона № 102-ФЗ), а при ипотеке участка залог распространяется и на здание залогодателя (ст. 64). Что именно заложено, смотрите в договоре ипотеки и выписке ЕГРН.
Продавать заложенный дом можно только с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ). Без согласия банк вправе оспорить сделку или потребовать досрочно погасить кредит и обратить взыскание на дом (ст. 39). Ипотека при этом сохраняется и за новым собственником (ст. 38), поэтому кредит закрывают в самой сделке.
Нормы приведены на сентябрь 2026 года; как они применяются к вашему кредиту, уточните у юриста. Общий порядок — в статье «Как продать квартиру или загородный дом в залоге у банка».
| Схема | Как проходит | Что важно |
|---|---|---|
| Покупатель за свои деньги | Деньги покупателя идут банку на погашение кредита, остаток — продавцу; банк снимает залог | Регламент погашения согласуют с банком до сделки |
| Покупатель с ипотекой | Банк покупателя платит по договору, долг продавца гасится из денег сделки | Порядок нужно согласовать с обоими банками |
| Перевод долга на покупателя | Покупатель принимает кредит и залог | Нужно согласие банка, возможно не всегда |
| Альтернативная сделка | Продажа дома и покупка другого жилья по одной цепочке; ипотека гасится в сделке | Даты платежей и регистрации синхронизируют |
Как мы продаём дом с ипотекой
- 1Бесплатная консультация
Оцениваем дом и участок, смотрим условия ипотеки, рассказываем о сроках, документах и налогах
- 2Оценка и разговор с банком
Осматриваем дом, анализируем рынок и определяем цену выставления. Запрашиваем у банка остаток долга и условия продажи заложенного имущества
- 3Рекламная кампания
Размещаем объявление на собственном сайте и площадках, ведём переговоры и обрабатываем обращения; покупателю показываем схему погашения ипотеки
- 4Когда покупатель найден
Юрист готовит документы и согласовывает с банком схему сделки и порядок погашения долга. Вы знаете условия заранее и приезжаете на подписание с готовыми документами
- 5Завершение сделки
Долг перед банком гасится по согласованной схеме, остаток денег получаете вы. Оплата услуг — по прайсу; по условиям услуги она происходит после успешного получения вами денег
Согласуем с банком заранее,
ипотеку гасим в сделке
Порядок погашения кредита и снятия обременения фиксируем до подписания договора. Деньги проходят через банк по согласованной схеме
Схема сделки с банком
Проверка дома и участка
Расчёты через банк
Узнайте, сколько получите за дом после погашения ипотеки
Пришлите адрес, остаток долга и банк — расскажем, как пройдёт сделка
Что нужно для продажи дома с ипотекой
Выписка ЕГРН на дом и участок
Покажет собственников, залог и другие обременения обоих объектов. Можем заказать её сами
Кредитный договор и договор ипотеки
Проверяем, требуется ли согласие банка и на каких условиях
Закладная, если её выдавали
При закладной запись об ипотеке погашают по заявлению её законного владельца (ст. 25 закона № 102-ФЗ)
Справка банка об остатке долга
Сумма для полного погашения на дату сделки: от неё зависит, сколько получите вы
Документы на дом и участок
Право на дом и участок, технические данные, границы участка — всё должно совпадать с ЕГРН
Согласие супруга
Нотариальное согласие, если дом куплен в браке и продаёт один из супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Какие дома с ипотекой продаём
- Загородный дом с участком
Ипотека на дом и участок
- Таунхаус в посёлке
Кредит гасится в сделке
- Коттедж в коттеджном посёлке
Согласуем схему с банком
- Дом с ипотекой и переезд в город
Продаём дом и покупаем квартиру
- Дом, купленный на кредит банка
Залог возник с регистрации ипотеки в ЕГРН
Продажа с обременением
Если залог, арест или ипотека у другого объекта — посмотрите отдельные услуги
Кейсы
Как мы продавали дома и таунхаусы из-под ипотеки: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Таунхаус с ипотекой и переезд в город
Выявленная проблема
Таунхаус 140 м² в закрытом посёлке в ближнем Подмосковье, ипотека в крупном банке, двое детей школьного возраста. Семья решила переехать в город и купить большую квартиру ближе к школе. Необходима была альтернативная сделка: одновременно продать таунхаус, погасить ипотеку, зафиксировать бюджет и выйти на покупку квартиры. Самостоятельные попытки поиска покупателей приводили к срывам из-за сложной схемы расчётов и несогласованности с банком.
Решение
- Проанализировали условия действующей ипотеки и согласовали с банком возможные схемы сделки и досрочного погашения
- Подготовили таунхаус к продаже: лёгкий «home staging», фотосъёмка, планировки, акцент на сильных сторонах посёлка (безопасность, школа, инфраструктура)
- Оценили рынок таунхаусов в данном радиусе, сформировали коридор цены и согласовали стратегию экспозиции с собственниками
- Выстроили схему альтернативной сделки: продажа таунхауса → погашение ипотеки → использование части средств в качестве первоначального взноса на квартиру
- Вели переговоры с покупателем таунхауса и продавцом квартиры параллельно, синхронизируя условия и сроки расчётов и регистрации
- Организовали безопасные расчёты через аккредитивы и проконтролировали закрытие ипотеки и снятие обременения в нужные даты
Результат
- Таунхаус продан без «зависаний» и штрафов по ипотеке, семья сразу вышла на покупку квартиры в городе
- Покупатель получил прозрачную схему: понимание, как и когда гасится ипотека и снимается обременение
- Продавцы избежали ситуаций, когда объект продан, а подходящая квартира ещё не найдена или сорвалась
Дмитрий и Елена Г.
собственники таунхауса в ближнем Подмосковье
Мы очень боялись застрять между продажей и покупкой: с детьми на руках и ипотекой это звучало как страшный сон. ФРИДОМ сначала посчитал, за сколько реалистично продать таунхаус, потом выстроил схему с банком и продавцом квартиры. В итоге всё прошло в один логичный сценарий: в один день мы подписали сделку по дому, погасили ипотеку и зафиксировали квартиру. Без них мы бы в такую историю просто не пошли.
- Срок экспозиции
- 2 мес.
- Вся цепочка
- 3,5 мес.
- Просрочки по ипотеки
- 0 дней
Дом в ипотеке → квартира в новостройке (эскроу)
Выявленная проблема
Собственник не мог закрыть ипотеку на дом заранее, но хотел новостройку по ДДУ с оплатой через эскроу. Нужна была схема, где покупатель дома участвует в погашении кредита, а вторая часть в покупке квартиры
Решение
- Согласовали с банком и покупателем дома погашение ипотеки в рамках сделки продажи
- Забронировали квартиру у застройщика, проверили проект и условия 214‑ФЗ и эскроу
- Синхронизировали даты регистрации и платежей так, чтобы не остаться без жилья на переходный период
Результат
- Ипотека на доме закрыта, квартира в новостройке оформлена по ДДУ
- Переезд запланирован на сдачу дома, без промежуточной покупки вторички
- Условия сделки зафиксированы в договорах, без срыва на последнем шаге
Андрей
собственник
Банк, покупатель и застройщик – казалось, несовместимо. ФРИДОМ собрали в одну цепочку. И главное, я понимал, что происходит на каждом шаге, для меня это было важно
- срок сделки
- 3 месяца
- остаток по ипотеке на дом
- 6.4 млн ₽
- стоимость новостройки
- 14.9 млн ₽
Продадим ваш дом из-под залога
Оставьте заявку — специалист уточнит условия ипотеки, проверит дом и участок и предложит схему продажи
Отзывы собственников
Эксперты по продаже домов и сделкам с ипотекой
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — продажа домов и недвижимости с обременением
С 2007 года продаём дома и квартиры в Москве и области, в том числе в ипотеке. Согласовываем сделки с банками, проверяем документы и ведём расчёты до регистрации
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
800+
- Сделок с обременением
0
- Оспоренных сделок
Продажа дома с обременением ипотекой
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 300 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта. Цены указаны без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.
ФРИДОМ продаёт дома с обременением ипотекой в Москве и Подмосковье: согласуем схему с банком, проверяем дом и участок, гасим кредит в сделке и контролируем снятие обременения. Стоимость услуг — по прайсу
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать дом в ипотеке: согласие банка, порядок сделки, расчёты
Что заложено, как получить согласие банка, в каком порядке провести сделку и как рассчитаться, чтобы кредит закрылся в сделке
Вопросы о продаже дома в ипотеке
Как продать дом в ипотеке, если участок под ним тоже в залоге?
Продаёте дом и участок вместе, а кредит закрываете в сделке: банк даёт согласие, деньги покупателя идут на погашение, остаток получаете вы. Разделить дом и участок нельзя: здание отчуждают вместе с участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а ипотека здания допускается только с ипотекой участка (ст. 69 закона № 102-ФЗ). Что именно заложено, смотрите в договоре ипотеки и выписке ЕГРН.
Можно ли продать дом в ипотеке без земельного участка?
Нет: если дом и участок принадлежат одному лицу, здание отчуждают вместе с участком, а участок без здания отчуждать нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, на сентябрь 2026 года). Исключения касаются части здания, которую нельзя выделить в натуре, и участков, изъятых из оборота. Если участок арендуете или он у другого собственника, схема сделки будет другой — проверьте её у юриста до выхода на покупателя.
Что будет с ипотекой, если покупатель заплатит продавцу, а банку — нет?
Продавать без согласия банка нельзя: банк вправе потребовать признать сделку недействительной или досрочно погасить кредит и обратить взыскание на дом независимо от того, кто им владеет (ст. 39 закона № 102-ФЗ). Ипотека сохраняется при переходе права к покупателю (ст. 38). Поэтому кредит закрывают в самой сделке: деньги идут банку по схеме, которую согласовали с банком.
Как покупатель платит за дом, который в ипотеке?
По схеме, согласованной с банком до сделки: часть денег идёт банку на погашение кредита, остаток — продавцу. Безналичные расчёты идут платёжными поручениями или через аккредитив (ст. 862 ГК РФ): при аккредитиве банк платит продавцу, когда тот предъявит документы, соответствующие условиям. В нашем кейсе таунхауса с ипотекой расчёты шли через аккредитивы, а закрытие ипотеки контролировали в нужные даты.
Сколько времени занимает продажа дома в ипотеке?
Зависит от покупателя, банка и цены. В нашем кейсе таунхаус с ипотекой экспонировали 2 месяца, а вся цепочка вместе с покупкой квартиры заняла 3,5 месяца; в сделке с новостройкой — 3 месяца. Регистрацию Росреестр проводит за семь рабочих дней, через МФЦ за девять (ст. 16 закона № 218-ФЗ), запись об ипотеке погашает за три рабочих дня (ст. 25 закона № 102-ФЗ).
Как узнать, сколько нужно вернуть банку на день сделки?
Запросите в банке справку об остатке долга на дату сделки: в неё, как правило, входят основной долг, проценты и возможные штрафы. Порядок и срок уведомления банка о досрочном погашении определяются кредитным договором и правилами банка, поэтому запрос делают до выхода на покупателя. Сумма из справки — минимум, который банк получит из денег покупателя, остаток ваш.
Что делать, если дом или постройки не оформлены в ЕГРН?
Сначала привести документы в порядок: договор продажи недвижимости заключают письменно (ст. 550 ГК РФ), а переход права регистрируют в Росреестре (ст. 551 ГК РФ), поэтому расхождения с ЕГРН вызывают вопросы у покупателя и банка. В нашем кейсе дом с незаконными пристройками готовили к продаже два месяца, документы приводили в порядок до выхода на рынок. Что оформлять, решает юрист.
Нужно ли согласие супруга на продажу дома в ипотеке?
Да, если дом куплен в браке и продаёт один из супругов: нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал о ней. Пункт 3 ст. 35 частично признан не соответствующим Конституции РФ (постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П), поэтому нюансы своей ситуации уточните у юриста.
Как облагается налогом продажа дома с участком?
Дом и участок — два объекта, освобождение от НДФЛ по сроку владения проверяют по каждому (ст. 217.1 НК РФ). Если срок не выдержан, налог — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх (п. 1.1 ст. 224 НК РФ); базу уменьшают расходы на покупку или вычет 1 млн ₽ по жилью и участкам, он один на все проданные за год объекты (ст. 220). Нормы — на сентябрь 2026 года, расчёт уточните у юриста.
Сколько стоят услуги по продаже дома в ипотеке и когда платить?
Стоимость указана в прайсе на этой странице и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного получения вами денег. Точная сумма зависит от цены и вида объекта, её называем после осмотра и оценки, до подписания договора.
Статьи о продаже дома и залоговой недвижимости
Вас может заинтересовать
