Введение
Продать дом или участок — это не только найти покупателя, но и собрать документы, с которыми Росреестр зарегистрирует переход права без приостановок. Состав пакета зависит от того, что вы продаёте: земельный участок, дом с землёй или садовый участок в СНТ. И от вашей ситуации: состоите ли вы в браке, есть ли среди собственников дети, получено ли имущество по наследству, продаётся ли весь объект или доля. Ниже — актуальный на 2026 год список с пояснениями: какой документ зачем нужен, где его взять и что из «старых» списков больше не требуется.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Коротко: базовый пакет
Если вы единственный собственник, не в браке (или имущество не совместное) и объект чистый, чаще всего хватает этого:
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН на участок и отдельно на дом (и другие зарегистрированные постройки) — как её заказать онлайн, рассказали в статье «Как заказать выписку ЕГРН через личный кабинет»;
- документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, постановление администрации и т. п.;
- сведения о границах участка в ЕГРН (межевание) — без них с 1 марта 2025 года переход права не зарегистрируют;
- нотариальное согласие супруга — если объект куплен в браке;
- справки об отсутствии долгов за свет, газ, воду, вывоз мусора и взносы СНТ — закон их не требует, но покупатель почти всегда попросит;
- договор купли-продажи — его готовят к сделке.
Проверить, есть ли у участка границы, можно бесплатно: найдите его по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте Росреестра или посмотрите выписку ЕГРН — запись «граница не установлена» означает, что нужно межевание.
Полный перечень документов
| Документ | Зачем нужен | Где получить / сколько делается |
|---|---|---|
| Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы | ||
| Выписка из ЕГРН на участок | Подтверждает ваше право, показывает кадастровый номер, площадь, категорию, вид разрешённого использования, границы, аресты и залоги | Госуслуги, сайт Росреестра, МФЦ; электронная — обычно за 1–3 рабочих дня |
| Выписка из ЕГРН на дом и другие зарегистрированные постройки | То же для строений. Землю и дом одного собственника закон запрещает продавать по отдельности — они идут одной сделкой | Там же |
| Документ-основание права | Показывает, откуда у вас право: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление администрации о предоставлении участка, договор приватизации | У продавца. Утерян — копию можно запросить в Росреестре (из реестрового дела), у нотариуса или в архиве администрации |
| Старое свидетельство о госрегистрации права | Не обязательно. С 15 июля 2016 года свидетельства не выдаются, право подтверждает запись в ЕГРН | Если есть — приложите к пакету, покупателю так проще проверить историю |
| Свидетельство на землю 1990-х без записи в ЕГРН | Право действительно, но перед продажей его нужно внести в ЕГРН — иначе переход не зарегистрируют | Заявление через МФЦ или Госуслуги, срок — как у обычной регистрации |
| Документы на землю и дом | ||
| Сведения о границах участка (межевание) | С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает регистрацию, если в ЕГРН нет координат границ участка — продаваемого или того, на котором стоит дом | Проверьте выписку: запись «граница не установлена» означает, что нужен межевой план от кадастрового инженера. Обычно от нескольких недель до 2–3 месяцев |
| Категория земли и вид разрешённого использования (ВРИ) | Определяют, что покупатель может строить и можно ли прописаться в доме, влияют на ипотеку | Отдельного документа не нужно — всё есть в выписке ЕГРН |
| Технический план дома | Нужен, только если дом не стоит на кадастровом учёте. Без учёта и регистрации дом юридически не существует, а продавать участок без дома, который на нём фактически стоит, рискованно | Кадастровый инженер готовит техплан, затем постановка на учёт через МФЦ или Госуслуги |
| Техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт | Для сделки больше не нужны: кадастровый паспорт заменён выпиской ЕГРН, техпаспорт — техпланом | Если сохранились — можно показать покупателю как описание дома |
| Документы продавца | ||
| Паспорт | Удостоверение личности каждого собственника | У каждого собственника. Для детей 14–18 лет — их паспорт, до 14 лет — свидетельство о рождении |
| Нотариальное согласие супруга | Обязательно, если дом или участок куплены в браке и это совместная собственность, даже если записаны на одного | Нотариус, в день обращения. Не нужно, если объект получен до брака, по наследству, в дар или по брачному договору принадлежит только вам |
| Брачный договор | Если он меняет режим собственности на объект | У супругов |
| Свидетельства о браке, разводе, смерти, смене ФИО | Когда данные в документах не совпадают или нужно подтвердить, чьё это имущество | ЗАГС, Госуслуги (повторное свидетельство) |
| Нотариальная доверенность | Если за продавца действует представитель | Нотариус |
| Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров | Закон их не требует. Их просит покупатель, чтобы снизить риск оспаривания сделки, — особенно если продавец пожилой. Предоставлять или нет — решение продавца | ПНД и НД по месту жительства, обычно в день обращения; альтернатива — освидетельствование у психиатра в день сделки |
| Коммуникации, долги, зарегистрированные жильцы | ||
| Справки об отсутствии долгов за электроэнергию, газ, воду, вывоз мусора | Законом для регистрации не требуются, но это главный вопрос покупателя. Задолженность может мешать переоформлению договоров на коммуникации | Личные кабинеты поставщиков, их офисы; обычно в день обращения или за несколько дней |
| Справка СНТ о взносах | Не обязательна по закону, но снимает вопросы покупателя и председателя | Правление СНТ |
| Сведения о зарегистрированных в доме | Покупателю важно, чтобы после сделки в доме никто не остался зарегистрирован. Если дом жилой и там есть прописанные — в договоре фиксируют срок снятия с учёта | Домовая книга, если она ведётся, или справка о зарегистрированных лицах через МВД/МФЦ; порядок зависит от региона — уточните |
| Особые случаи | ||
| Предварительное разрешение органа опеки | Если собственник или совладелец — ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный. Без разрешения сделку оспорят | Орган опеки по месту жительства ребёнка; как правило, до 15 рабочих дней |
| Нотариальное удостоверение договора | Обязательно при продаже доли и при продаже имущества ребёнка или недееспособного. Не нужно, если все совладельцы продают весь объект одной сделкой | Нотариус, он же сам подаёт документы в Росреестр |
| Отказ совладельцев от преимущественного права | Если доля продаётся постороннему: сначала письменно предложить её остальным совладельцам на тех же условиях и подождать месяц или получить их отказы | Нотариус |
| Согласие банка-залогодержателя | Если на объекте ипотека или иной залог | Банк |
Как собрать пакет по шагам
Закажите свежие выписки ЕГРН
На участок и на дом. Проверьте, что вы указаны собственником, площади совпадают с реальностью и нет арестов и запретов.
Проверьте границы и ВРИ
Если в выписке нет координат границ — сразу заказывайте межевание: это самый долгий этап. Если дом стоит, но в ЕГРН его нет, — техплан и постановка на учёт.
Соберите документы-основания и документы продавца
Договоры, свидетельства о наследстве, паспорта всех собственников, свидетельства ЗАГС, если данные менялись.
Получите согласия
Супруга — у нотариуса; органа опеки — если есть дети-собственники; совладельцев — при продаже доли; банка — при залоге.
Закройте долги и возьмите справки
По коммуникациям и взносам СНТ.
Проверьте пакет у специалиста
И подготовьте договор купли-продажи. Шаблоны договоров есть в разделе «Формы договоров», но проект под вашу сделку лучше доверить юристу — или поручить всю продажу дома или участка нашим специалистам.
Проведите сделку
Договор подписывается в простой письменной форме или у нотариуса (если это обязательно или так решили стороны). Документы подают в Росреестр через МФЦ, онлайн или через нотариуса. Регистрация занимает до 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и до 9 — через МФЦ; нотариальную сделку регистрируют за 1–3 рабочих дня. Госпошлину за регистрацию права платит покупатель: для участков под садоводство, ИЖС и ЛПХ и домов на них — 700 рублей за объект.
После регистрации
Подпишите передаточный акт (если передача не прописана в договоре) и в течение 10 дней письменно уведомите правление СНТ о продаже. Акт закон отдельно не требует — достаточно, чтобы передача была подтверждена документом, подписанным сторонами, но на практике его оформляют почти всегда.
Главный совет: начните со свежих выписок ЕГРН на участок и на дом. По ним сразу видно, совпадают ли данные с реальностью и чего не хватает в пакете; остальные документы зависят от вашей ситуации — брака, детей, наследства, долей.
Валерий Малинов, старший специалист ФРИДОМ
Особые ситуации
Дом или участок получен по наследству
Основание права — свидетельство о праве на наследство, а право наследника должно быть зарегистрировано в ЕГРН до продажи. Продать имущество до получения свидетельства и регистрации нельзя. Справка из налоговой об уплате налога на наследство или дарение, которая была в старых списках, больше не нужна: этот налог отменён с 2006 года. Если наследников несколько и продаётся доля — договор удостоверяет нотариус.
Участок в СНТ и «дачная амнистия»
Справку правления о взносах закон не требует, согласие СНТ на продажу тоже не нужно. После сделки бывший собственник в течение 10 дней уведомляет правление. Если садовый дом на участке не оформлен, до 1 марта 2031 года его можно поставить на учёт и зарегистрировать в упрощённом порядке — по техплану и документу на землю. Проверьте, что у участка есть границы в ЕГРН: в садоводствах это частая проблема.
Дом стоит, но не оформлен (нет техплана)
Юридически вы продаёте только землю, а покупатель рискует столкнуться с проблемами при оформлении дома, банки такие объекты в ипотеку обычно не берут. Правильный путь — до продажи заказать техплан и зарегистрировать дом. Для домов на участках под садоводство, ИЖС и ЛПХ в границах населённого пункта это можно сделать в упрощённом порядке до 1 марта 2031 года.
Собственник или совладелец — ребёнок
Нужно предварительное разрешение органа опеки: как правило, опека требует, чтобы ребёнок взамен получил не меньшую долю в другом жилье или деньги поступили на его счёт. Договор удостоверяет нотариус. Если покупка была с материнским капиталом, у детей должны быть выделены доли — даже если сейчас всё записано на родителей. Подробно — в статье «Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей»: порядок тот же и для дома. Этот случай лучше сразу разбирать с юристом.
Продажа доли
Договор — только у нотариуса. Постороннему покупателю долю можно продать лишь после того, как остальные совладельцы откажутся от покупки или не ответят в течение месяца на письменное предложение. Если весь дом с участком продают все совладельцы одной сделкой — нотариус не обязателен.
Продажа по доверенности
Доверенность должна быть нотариальной и прямо предусматривать право продать конкретный объект и получить деньги. Перед сделкой покупатель проверит её действительность в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Ипотека или другое обременение у продавца
Продать заложенный объект можно только с согласия банка. Обычно долг гасят из денег покупателя через аккредитив или ячейку, затем банк снимает обременение. Схему расчётов заранее согласовывают с банком продавца.
Налоги при продаже
Налог с продажи не платят, если объект был в собственности не меньше минимального срока. Он составляет 3 года, если имущество получено по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации или по договору ренты, а также если это единственное жильё. В остальных случаях — 5 лет. Для наследства срок считается со дня открытия наследства, а не с даты регистрации. Семьи с двумя и более детьми при определённых условиях освобождаются от налога и при меньшем сроке, если покупают более просторное или дорогое жильё. Подробнее о сроках — в статье «Через какое время можно продать недвижимость без налога».
Если срок не выдержан, налог 13% (15% — с части дохода свыше 2,4 млн рублей) можно уменьшить: вычесть 1 млн рублей или документально подтверждённые расходы на покупку. Учтите: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от 70% кадастра. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Как налог считается в вашем случае — лучше уточнить на сайте ФНС или у налогового консультанта.
Заключение
Пакет документов для продажи дома и участка почти всегда собирается по одной схеме: свежие выписки ЕГРН, документы-основания, проверка границ и назначения земли, а затем — то, что зависит от вашей ситуации: согласие супруга, разрешение опеки, свидетельство о наследстве, справки СНТ. Чем раньше вы закажете выписки и найдёте расхождения, тем меньше риск, что сделку приостановит Росреестр или покупатель откажется на финальном этапе.
Отдельно проверьте срок владения: от него зависит, платить ли налог с продажи. Если случай нестандартный — доли, дети, наследство, обременения — лучше показать пакет юристу до выхода на сделку. Мы поможем собрать документы и проведём продажу под ключ.
Источники: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1, 220).
Об авторе
Валерий — один из ключевых специалистов команды по ДУ. Собственники доверяют ему свои объекты, зная, что получат стабильный доход и полную прозрачность на каждом этапе. Арендаторы ценят его за внимательность к деталям и оперативное решение любых вопросов — от заселения до бытовых вопросов.
