Таганка: Почему элитная недвижимость не приживается в центре Москвы?

21 марта 2025

Марта Октябрьская

Таганка: район-призрак или будущий золотой треугольник?

Таганка — это как тот родственник, которого стыдятся пригласить на семейный ужин, но всё же держат «на всякий случай». Район в двух шагах от Кремля, но светской славы Патриарших ему не видать. Здесь сталинки с лепниной мирно соседствуют с полузаброшенными заводами, а девелоперы десятилетиями пытаются продать «элитку» людям, которые всё ещё спрашивают: «Таганка — это где маршрутки в Люберцы?».

По данным ЦИАН, 7 из 10 покупателей жилья premium-класса морщатся при слове «Таганская площадь» — мол, «не наш формат». Зато девелоперы упрямо лепят здесь «белые кубы» с панорамными окнами, словно пытаются замаскировать район под Патриаршие с помощью фасадного гипсокартона. Результат? Из 12 амбициозных проектов, стартовавших с 2020 года, 5 зависли в вечном «согласовании», 3 сменили застройщиков, а остальные тихо пылятся в инстаграмах риелторов.

Но почему тогда петербургский Element вкладывает 3 млрд в клубный дом на Тессинском переулке? Зачем Vanke пять лет танцевала с проектом «Бецкой», пока не передала его «Киевской площади»? И главное: когда Таганка перестанет быть для Москвы тем, чем Бруклин был для Нью-Йорка в 90-х — местом, куда «сливают» непопулярные лоты?

В этом материале — не просто прогулки по стройплощадкам с визуализациями «как будет». Здесь вскрываем реальные проблемы района, где обещания девелоперов разбиваются о суровую реальность: пробки, которые можно резать ножом, отсутствие школ и вечное «мы почти согласовали».

Таганка — не рай и не ад. Она — чистилище московской недвижимости. И мы выясним, сколько лет отпущено ей до перерождения… или забвения.

**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**

ФРИДОМ - Недвижимость

Подписывайтесь на наш телеграмм канал

Перейти в канал

Список проектов: кто рискует миллиардами в 2025?

Проекты: стройки века или века стройки?

«Гончарная, 9/16»: долгострой как искусство

Участок у набережной Яузы — эталон московского перфекционизма. Сначала «Ведис» с Скуратовым рисовали тут элитные пентхаусы, потом проект стал чем-то вроде городской легенды: все о нём слышали, но никто не видел. «Мы ждём изменений в градостроительной политике», — делится анонимный источник в мэрии. Переводим с чиновничьего: «Ждите ещё лет пять, пока бумаги согласуются».
«Аристарховский, 6»: клубный дом для интровертов

Белый особняк с арками — идеальное убежище для мизантропов. Ближайший магазин — в двух километрах, соседи — голуби на карнизах. «Это эксклюзив!» — гордо заявляет застройщик. «Это изолятор», — парируют риелторы. Цена? Скромные 1.2 млн за «квадрат». Видимо, за тишину.
Element на Тессинском: питерские идут на штурм

Петербургский девелопер Element врывается в Москву с проектом, который они скромно называют «архитектурной доминантой». Перевод: 40 квартир, сад и подземный паркинг. «Мы создаём оазис для тех, кто устал от пафоса», — говорят компании. Чувствуется, питерцы всё ещё верят, что Москва — это сплошные золотые унитазы и ботоксные лица.
«Земляной Вал, 59»: гостиница, которую не превратишь в апартаменты

Участок площадью 0.13 га на Садовом кольце с 2022 года продается за 380 млн рублей. По новым правилам мэрии, здесь можно построить только отель 4*, что отпугивает инвесторов (источник: Коммерсантъ). Ранее 80% подобных объектов в Москве перепрофилировались в апартаменты.
«Лавров, 6»: камерность vs прибыль

5-этажный офисный проект у метро «Крестьянская застава» — попытка вписать современную архитектуру в кварталы XIX века. Однако, как отмечают московские урбанисты, «здесь нет ни парковок, ни кафе — только советские пятиэтажки». Стартовая цена аренды — 25 000 ₽/м² в год, что на 15% ниже рыночной (данные CBRE).
«Большой Ватин, 4с1»: девелоперский марафон без финиша

Проект, который должен был стартовать еще при царе Горохе (ну или при Дмитрии Строителе, если верить слухам), до сих пор пылится в портфеле регионального девелопера AVA. По данным Property Insider, участок у Котельнической набережной — это 2.9 тыс. м², которые могли бы стать элитными апартаментами. Но пока здесь только концепция от «Мезонпроекта», напоминающая сарай в стиле «минимализм для бедных». «Мы изучаем рынок», — говорят в AVA. Переводим: «Ждём, пока соседний ЖК подорожает, чтобы продать участок дороже».
Улица Солженицына: два проекта и одна головная боль
- «Солженицына, 27» — бывшая усадьба Морозова, купленная Glincom за 385 млн рублей. Планы? 12.5 тыс. м² апартаментов. Реальность? Пока только надежды, что исторические стены выдержат нашествие «солидной публики» (Property Insider).
- «Солженицына, 23Б» — клубный дом от Magnum Development. Объём — 5 тыс. м², цена — загадка. Риск? Соседство с объектом культурного наследия. «Стройка здесь — как операция на сердце без анестезии», — шутят урбанисты.
Итог: два проекта, которые могут либо взорвать рынок, либо взорвать себе бюджет. Ставки сделаны!
«Рогожский, 9/2»: небоскрёб или небоскреблирование?

Участок, который «Киевская площадь» прорабатывала годами, теперь в руках молодого девелопера Uniq. Планы? Возвести ВГК (вертикально-городской комплекс) высотой от 150 до «да кто их знает» метров. «Это будет новая доминанта!» — кричат в Uniq. «Это будет пробка в небе», — шепчут скептики, глядя на узкие переулки Таганки.
Секрет в деталях: чтобы построить 200+ метров, нужно уговорить мэрию, соседей и закон гравитации. Пока Uniq удалось только первое — и то частично (Property Insider).

Таганка — это как тот неловкий гость на московской вечеринке элитной недвижимости: вроде и в центре, но стоит чуть в сторонке, пока Патриаршие и Хамовники разливают шампанское. Район, где запах кофе из новой хипстерской пекарни смешивается с призрачным ароматом Мясокомбината имени Микояна. Здесь девелоперы играют в русскую рулетку: вкладывают миллиарды, но пули с надписью «транспортный коллапс» и «имидж гетто» всё ещё в барабане.

Архитектура: белый цвет как диагноз

Московский девелопмент подхватил странную болезнь — «белый минимализм». Таганка не исключение: здесь каждый второй проект напоминает гигантский холодильник. «Это универсальный стиль», — оправдываются архитекторы. «Это отсутствие фантазии», — шепчутся критики.

Единственное исключение — «Серебряническая, 11», где бюро KAMEN слепило здание, похожее на яйцо Фаберже после встречи с НЛО. «Это оммаж Мельникову!» — гордо заявляют авторы. Публика в сомнении: то ли восхищаться, то ли вызывать экзорциста.

Наши услуги

Сдать в аренду коммерческую недвижимость

Доверительное управление квартирой

Транспорт: дорога в ад вымощена благими намерениями

Попробуйте выехать с Таганской площади в час пик. Получится? Поздравляем — вы или ясновидящий, или владелец вертолёта. Плотность движения здесь зашкаливает, а светофоры работают по принципу «успей проскочить, пока зелёный». Мэрия обещает реконструкцию к 2027 году, но пока единственное, что движется здесь быстро — это цены на квартиры. Вверх.

Средняя цена элитки на Таганке — 800 тыс. ₽/м², но даже это не спасает от вопросов: “Почему я должен купить квартиру здесь, а не в Хамовниках?”

Статьи о новостройках Москвы:

Революция в «Кристалле»: как менялись проекты редевелопмента легендарного завода

Ясенево: как советский микрорайон становится новым центром столичной застройки

Полный гид по доверительному управлению недвижимостью: когда оно нужно и как выбрать компанию

ERA на Дербеневской: как отказ ПИКа стал шансом для Tekta и ар-деко от GAFA

Инфраструктура: «элитка» без школ и клиник

«У нас есть британская школа в двух километрах!» — радостно сообщают продавцы в ЖК «Лавров, 6». Родители морщатся: «Два километра в пробках — это как два часа ада». Аптеки? Только «36.6» с ассортиментом из парацетамола и гомеопатии. Рестораны? Кафе «У дяди Васи» с чебуреками и ностальгией по нулевым.

Мнение экспертов: стоит ли инвестировать в таганскую элитку?

Эксперты ставят на Таганку. Но осторожно

«Это лотерея. Купите сейчас за 800 тысяч ₽/м² — через десять лет будете смеяться над теми, кто скупал Хамовники за полтора миллиона».

Говорит представитель Blackwood

«Таганке нужен свой Парк Горького, а не сотый "белый куб". Пока здесь нельзя даже выпить кофе, не уезжая в другой район».

Подчеркивает Анна Сорокина, урбанист

Заключение

Таганка — это зеркало московского девелопмента: амбиции сталкиваются с бюрократией, минимализм маскирует отсутствие идей, а будущее зависит от того, поверят ли в него те, кто может купить здесь не квартиру, а мечту.

Пока же район напоминает подростка в костюме от Armani: стильно, но неуверенно. Сможет ли он повзрослеть — вопрос к застройщикам. И к тем, кто решится назвать Таганку домом.

Источники: Property Insider, РБК, Коммерсантъ, CBRE, официальные сайты девелоперов.

P.S. Если вы всё-таки купите здесь квартиру — запаситесь навигатором. И терпением.

Дисклеймер:

**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**

Таганка: район-призрак или будущий золотой треугольник?

ФРИДОМ - Недвижимость