Революция в «Кристалле»: как менялись проекты редевелопмента легендарного завода

Завод «Кристалл» на Самокатной улице — больше чем памятник промышленной эпохи. Это зеркало, в котором отражаются все противоречия современного мегаполиса: борьба между историей и прогрессом, амбициями девелоперов и требованиями горожан, аутентичностью и прибылью. Основанный в 1901 году как Казённый винный склад, он десятилетиями снабжал страну легендарной «Столичной» водкой, а к 2013-му опустел, оставив после себя краснокирпичные корпуса и вопрос: что делать с промышленным наследием в сердце Москвы?

Судьба «Кристалла» — это история метаморфоз. В 2014-м его едва не превратили в арт-кластер с лофтами и музеями, но кризис похоронил эти планы. В 2022-м на сцену вышел девелопер ASTERUS, предложивший не просто реновацию, а урбанистическую революцию: 300-метровые небоскрёбы над дореволюционными цехами, 260 тыс. м² элитного жилья и спорное «сохранение наследия» через снос советских цистерн.

Этот проект — не просто стройка. Это тест для Москвы: способен ли город интегрировать историю в формулы рынка? Станут ли башни «Кристалла» новым «Москва-Сити» или исказят панораму Лефортово с его храмами и казармами? И почему петиции тысяч горожан бессильны против планов девелоперов?

В этой статье — хроника одного из самых резонансных градостроительных проектов столицы. От архивных чертежей XIX века до скандальных изменений в правилах застройки — как «Кристалл» превратился в символ эпохи, где высотки растут быстрее, чем общественный консенсус.

**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**

От водочного гиганта к новой городской среде

Ликёро-водочный завод «Кристалл» на Самокатной улице, 4 в московском Лефортово – место с богатой историей и привлекательной локацией. Основанный в 1901 году, «Кристалл» был одним из самых известных спиртзаводов страны, выпускавшим легендарные водки («Столичная», «Путинка» и др.)​. К 2013 году производство полностью перенесли в Подмосковье, и исторические корпуса в Лефортово опустели​. С тех пор началась череда проектов по превращению промышленного комплекса в современный городской квартал. 

Обсуждения о судьбе территории шли с начала 2010-х​. Первоначально собственники заводской площадки хотели развивать её как творческое креативное пространство: обустроить офисы, мастерские, лофт-жильё, спортивные и образовательные зоны​. Предполагалось создать нечто вроде «второго Винзавода» – самодостаточный арт-квартал с жильём и культурными площадками​. Однако за прошедшее десятилетие концепции неоднократно менялись – от осторожной реставрации с лофтами до планов возвести небоскрёбы. Рассмотрим, как именно трансформировались архитектурные идеи редевелопмента «Кристалла» в 2020-е годы и к чему они ведут.

Первые проекты: лофты и арт-квартал вместо цехов

Ещё до 2020-х годов появилась первая концепция переустройства завода. В 2014 году девелоперская компания «Крайс» презентовала проект создания на месте «Кристалла» жилого квартала комфорт- и бизнес-класса с элементами арт-кластера​. Планировалось построить около 130 тыс. м² недвижимости – преимущественно жилья – с инвестициями порядка $200 млн​. Половину суммы рассчитывали занять в банках, остальное – средства инвесторов​. По словам гендиректора «Крайс» Якова Литвинова, концепция включала не только квартиры и коммерческие площади, но и арт-пространства для выставок, чтобы создать «самодостаточное место, где можно жить как на острове»​. Девелопер обещал сохранить исторический облик старых кирпичных корпусов: новые дома должны были выдержать в индустриальном краснокирпичном стиле, наподобие модных лофтов​. Административное здание с Музеем русской водки решили не трогать вовсе​. Часть советских строений, не представляющих ценности, планировалось снести или реконструировать под современные нужды – рестораны, фитнес-центр, торгово-развлекательный комплекс, театр, апарт-отель, поликлинику и банк​.

Архитектурный облик новой застройки, по замыслу 2014 года, должен был бережно вписаться в историческую среду. Соседство с уже популярными творческими кластерами – «Винзаводом», Artplay и «Армой» на другом берегу Яузы – подчёркивалось как конкурентное преимущество будущего комплекса​. Проект фактически предвосхищал тренд редевелопмента промзон Москвы: сочетание сохранённых индустриальных фасадов и новой постройки в стилистике loft (примером служит комплекс Wine House на бывшем заводе шампанских вин)​. 

Однако этим планам не суждено было быстро осуществиться. Уже в 2015 году стало ясно, что привлечь финансирование в условиях экономического кризиса не удалось. Коммерсантъ сообщал о заморозке проекта: инвесторы не смогли получить кредиты на $125 млн для строительства квартала​. В итоге владельцы решили временно использовать заводские помещения под аренду, чтобы покрывать расходы​. На тот момент в аренду сдавалось порядка 15,5 тыс. м² площадей, принося до $124 млн годового дохода (при ставках около $8 тыс. за м² в год)​. Территорию стремились оживить как креативный кластер: бывшие цеха заняли офисы, студии, шоурумы. Энтузиасты сравнивали это с развитием острова «Красный Октябрь», где вместо фабрики появились галереи, мастерские, рестораны​. Тем не менее, широкую известность лефортовский «Кристалл» тогда не получил – в отличие от того же «Винзавода», массовый «трафик» посетителей на эту локацию не шел​. 

Таким образом, к концу 2010-х редевелопмент «Кристалла» буксовал. Первая архитектурная концепция – лофт-квартал с культурным акцентом – осталась на бумаге, уступив место временному сценарию: сдаче помещений разным арендаторам без единой идеи развития. Но уже в начале 2020-х ситуация вновь изменилась с приходом новых игроков.

Возрождение проекта: смена владельца и новые планы

В 2019 году контроль над активом перешёл к структурам банка СМП (братьев Ротенбергов) – вероятно, за долги прежних владельцев​. К 2020 году банк решил продать площадку, и на неё нашлись претенденты. Среди заинтересованных называли крупнейших столичных девелоперов: ПИК, Level Group, «РГ-Девелопмент»​. Аппетиты инвесторов тоже выросли: потенциал застройки оценили уже в 190 тыс. м² общей площади​. Согласно источникам, новое строительство могло занять 147 тыс. м², а остальные метры пришлись бы на сохранившиеся исторические здания, где предлагали разместить креативный кластер. То есть концепция с арт-пространствами в старых корпусах сохранилась, но объём жилищного строительства намеревались существенно нарастить по сравнению с планом 2014 года. 

Продать завод удалось лишь осенью 2022-го: новым владельцем стал девелопер ASTERUS (через компанию «Астра девелопмент 1»)​. Этот застройщик входит в Vi Holding бизнесмена Виталия Мащицкого​. Сделка не афишировалась публично и стала известна лишь в начале 2023 года​. На балансе купленной фирмы «Крайс Кристалл» числятся здания бывшего завода общей площадью ~41,5 тыс. м² и участок 9,2 га​. По данным СМИ, цена вопроса могла составить около 6 млрд руб., тогда как еще в 2019 году суд оценивал эти активы в 2,5 млрд​. Эксперты рынка недвижимости считали потенциал проекта колоссальным: порядка 132 тыс. м² недвижимости можно возвести на территории (видимо, считая только продаваемые площади жилья и коммерции), при стоимости самого актива 9–10 млрд руб. и ожидаемой выручке от продаж квартир около 45–50 млрд руб.​

Новый собственник сразу заявил о пересмотре архитектурной концепции. В ASTERUS подчеркнули, что рассматривают разные варианты развития площадки​. Одновременно компания начала активно «оживлять» пространство до начала стройки: фактически реализовывать ранее задуманный творческий кластер. Уже в 2022–2023 гг. ASTERUS взял на себя управление имущественным комплексом и расширил пул арендаторов​. В бывших цехах заработали шоурумы дизайнеров, фотостудии, мастерские, клубы, музеи – всего около 190 резидентов на 50–52 тыс. м² площадей​. Летом 2023-го девелопер открыл на территории культурное пространство «19.01 на Кристалле», где за сезон провели 98 мероприятий (концерты, экскурсии, перформансы и пр.) с 60–80 тыс. посетителей​. Это заметно повысило интерес к локации и доходность: средняя ставка аренды выросла на 11%, а совокупный арендный поток – на 40%​. Таким образом, пока архитекторы трудятся над проектом редевелопмента, площадка уже превращается в «точку притяжения» горожан, оправдывая статус креативного кластера.

«Вертикальный» квартал: небоскрёбы над старой слободой

Главные изменения концепции в 2020-е проявились в масштабах и высотности планируемой застройки. Если ранние проекты упоминали лофты и малые этажности, то новое видение оказалось гораздо амбициознее. Как стало известно активистам, в 2023 году городские власти одобрили принципиально иной проект – с башнями высотой до 300 метров​. По информации канала «Стройки — и точка», Градостроительно-земельная комиссия Москвы согласовала ASTERUS суммарный объём строительства 327 250 м² недвижимости на этой территории​. Из них 280 000 м² придётся на новое строительство, а около 47 000 м² – на сохранённые исторические постройки​. Причём львиная доля новых площадей предназначена под жильё – порядка 260 000 м² жилой недвижимости​. Для сравнения, это вдвое превышает параметры ранее обсуждавшегося проекта (130 тыс. м²)​ и сопоставимо с крупным микрорайоном. Фактически речь идёт о возведении нескольких высотных жилых башен рядом с Яузой. 

Официально детальный проект планировки ещё не представлен публике, но косвенные подтверждения подготовки мегапроекта есть. 1 августа 2023 года Москомархитектура выдала распоряжение №1499 о разработке в 2023–2024 гг. нового проекта планировки территории по адресу ул. Самокатная, вл.4 (застройщик – ООО «СЗ “Крайс Кристалл”»)​. Это означает, что идёт стадия проектирования планировочного решения, после которой можно будет говорить о точном размещении зданий и их функциях. Пока же действует градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от 20.04.2022, рассчитанный на прежние, меньшие объёмы​. Вероятно, ASTERUS предстоит пройти публичные слушания проекта планировки, где и раскроются окончательные параметры застройки. 

Тем не менее, ключевые направления новой архитектурной концепции уже очевидны. Вертикальная застройка – главный тренд: появление небоскрёбов в историческом районе, который прежде таким не отличался. Высота в 300 метров ставит будущие башни в один ряд с московскими высотками „Москва-Сити“. Для Лефортово, с его преобладающей мало- и среднеэтажной застройкой, это будет беспрецедентное доминирование на горизонте. По данным источников, таких высот достигает, возможно, одна из башен, тогда как остальные строения будут ниже, формируя многокомпонентный комплекс​. Предположительно, архитекторы постараются группировать высотки ближе к центру участка, чтобы смягчить контраст с окружающей исторической средой – однако окончательные решения узнаем из официального проекта планировки. 

Важно, что исторические корпуса «Кристалла» не собираются полностью сносить даже при реализации грандиозного плана. Напротив, заявлено «приспособление к современному использованию» всех зданий, имеющих статус выявленных объектов культурного наследия​. Их суммарная площадь приблизительно 47 тыс. м² войдёт в общий проект (под офисы, музеи, творческие пространства и т.д.). Таким образом, новая концепция – это сосуществование старого и нового: старинные краснокирпичные фасады внизу и ультрасовременные стеклянные высотки над ними. Подобный приём сочетания «исторического подиума» и небоскрёбов уже применялся в Москве (например, проект развития Бадаевского пивзавода включает дома на высокой «ножке»-эстакаде над зданием-памятником)​, хотя и вызывает споры.

Борьба за наследие: что сохранят, а что снесут

Важнейший вопрос редевелопмента промзоны – сохранение облика Лефортовской слободы и ценных исторических строений. Территория «Кристалла» – это бывший Казённый винный склад конца XIX – начала XX века, ансамбль которого с 1991 года находился под предварительной охраной (статус выявленных объектов культурного наследия)​. Все старые корпуса, включая дореволюционные и даже некоторые советские постройки, формально числились выявленными памятниками. Новому застройщику пришлось решать, какие здания интегрировать в проект, а от каких – избавляться. 

Согласно изначальным заявлениям, план ASTERUS предусматривал сохранение исторических промышленных корпусов, за исключением более поздних советских построек​. Именно эту идею ещё ранее озвучивала компания «Крайс». Однако на практике выяснилось, что и «поздние» здания 1930–40-х годов тоже имели охранный статус как часть ансамбля​. Речь прежде всего о двух сооружениях-цистернах (строения №14 и 30) – резервуарах для спирта, построенных в 1920-х годах. Чтобы их снести, потребовалось вывести из-под охраны сами эти объекты. В 2023 году была проведена госэкспертиза, по итогам которой департамент культурного наследия Москвы исключил «кирпичные» и «спиртовые» цистерны из списка выявленных объектов​. Экспертное заключение обосновало, что цистерны представляют собой утилитарное оборудование, не обладающее историко-культурной ценностью, тем более что сами металлические резервуары уже давно демонтированы и вывезены​. 7 ноября 2023 года приказом Мосгорнаследия №546 эти строения утратили защитный статус​. 

Активисты «Архнадзора» критически оценивают подобные шаги, называя их «расчисткой» территории под застройку. По их мнению, исторический облик комплекса для застройщиков оказался «бесполезным ископаемым» – помехой, от которой торопятся избавиться​. Действительно, 31 января 2023 года, за несколько месяцев до экспертизы, в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для участка «Кристалла» внесли изменения, радикально расширив виды разрешённого использования – вплоть до размещения причалов, яхт, космодромов и добычи полезных ископаемых​. Эта абсурдно широкая формулировка, по сути, даёт зелёный свет любым видам строительства. Подготовка нового проекта планировки, снятие охранных ограничений – всё указывает, что город и инвестор целенаправленно готовят площадку к масштабной перестройке. 

Тем не менее, значимые дореволюционные здания завода сохранятся и обретут новую жизнь. Речь о главных корпусах винного склада, спроектированных архитекторами Н. Г. Фалеевым и В. А. Величкиным в конце XIX века​. Эти краснокирпичные строения – образцы промышленной архитектуры – станут архитектурным акцентом нижнего уровня комплекса. Как следует из документов, они будут приспособлены под современные функции (возможно, офисы, галереи, музей водки и т.п.)​. Такая интеграция соответствует лучшим практикам: например, на «Красном Октябре» цеха фабрики перестроены под лофты, в проекте Бадаевского завода исторические корпуса также сохраняются под общественные пространства​. Остаётся надеяться, что реставрация пройдёт корректно и ценное наследие не потеряет аутентичности.

Новое лицо Лефортово: мнения и последствия

Влияние редевелопмента на облик Лефортово обещает быть существенным. Район у берегов Яузы исторически формировался как слобода с промышленными объектами, церквями, казармами. Появление высотного жилого комплекса кардинально изменит силуэт местности. Как отмечают градозащитники, над историческим ансамблем, а также рядом стоящими старинными храмами могут «нависнуть жилые небоскрёбы», непоправимо исказив панораму старого района​. С другой стороны, представители города обычно подчёркивают положительные стороны: ликвидация промышленной пустыри, новые общественные пространства, жильё и рабочие места, благоустройство набережной. В столичном правительстве в последние годы действует программа комплексного развития промзон (КРТ), и «Кристалл» вписывается в неё как один из крупных проектов. По официальной риторике, такие проекты позволяют обновить городскую среду, сохраняя память о её промышленном прошлом​. В журнале «Московское наследие» ещё в 2015 году отмечали, что времена «снести всё и построить с нуля» миновали – пришло понимание ценности исторических комплексов, и их реорганизация должна сочетать уважение к истории с современными архитектурными трендами​. Именно этот баланс и пытаются найти в новом проекте «Кристалла». 

Экономические аспекты застройки также играют большую роль в выборе концепции. Аналитики указывают, что строительство 130–190 тыс. м² жилья – сложный инвестиционный проект, окупаемость которого зависит от рынка на 3–5 лет вперёд​. В 2014–2015 годах рынок просел, и проект не смог стартовать из-за кредитных рисков​. Сейчас, судя по всему, инвестор увереннее смотрит в будущее: спрос на новое жильё в Москве остаётся высоким, особенно на уникальных локациях. Если действительно будет реализовано 260 тыс. м² жилья, доход от продаж может исчисляться десятками миллиардов рублей​. При этом сохранение исторических зданий увеличивает издержки (реставрация дороже сноса и новостроя), но город может предоставить льготы или дополнительные коэффициенты застройки в обмен на сохранение наследия – что, вероятно, и произошло (разрешён огромный объём строительства)​. Финансовая модель ASTERUS, судя по всему, предусматривает поэтапную реализацию: пока идут согласования, девелопер зарабатывает на аренде и повышает капитализацию объекта, превращая его в модное место​. Это сглаживает риски и готовит аудиторию для будущих продаж квартир, ведь «раскрученное» пространство легче продать покупателям жилья как престижное. 

Сравнение с другими проектами показывает, что пути редевелопмента могут различаться. Например, на заводе «Электрозавод» (ВАО Москвы) идёт более консервативная трансформация. Там историческое здание 1920-х годов с башней и арочными окнами планируется сохранить и реконструировать под офисы или апартаменты, а рядом компания ГК «Эталон» собирается построить современный жилой комплекс бизнес-класса​. Судя по предварительным данным, проект на Электрозаводской улице будет гораздо менее масштабным по площади и высоте – речь идёт о среднеэтажных корпусах в индустриальном стиле, чтобы вписаться в окружение старого завода. Уже реализован пример точечного редевелопмента там – комплекс апартаментов «Электрозаводская, 14», где провели капремонт существовавшего здания с сохранением краснокирпичного фасада​. Таким образом, аналогичные промышленные объекты обычно превращают в лофт-кварталы или бизнес-центры без небоскрёбов. Проект «Кристалла» на этом фоне выделяется своей супер-выcотной застройкой. Ближе всего к нему по смелости можно сравнить разве что упомянутый план застройки Бадаевского завода, где тоже появятся высотные жилые структуры в сочетании с исторической архитектурой​. Впрочем, реализация таких сложных проектов всегда сталкивается с вызовами – от общественной критики до технических сложностей строительства на стыке веков.

Архитектурные аналоги: Москва vs мировой опыт

Вместо заключения

Редевелопмент завода «Кристалл» – наглядный пример того, как в Москве меняются приоритеты градостроительства. От идей «бережливого» восстановления промзоны с лофтами и арт-пространствами за последние годы перешли к стремлению максимально использовать дорогоценную городскую землю, даже ценой появления новых доминант. В 2020-е годы проект оброс небоскрёбами, однако сохранил и часть изначального духа – старые цеха обретут новую жизнь, а культурный кластер уже фактически заработал. Будущий облик Лефортово, без сомнения, существенно преобразится. Остаётся следить, чтобы эти перемены были сбалансированными: инвесторы получили прибыль, город – новые пространства и жильё, а историческое наследие – достойное сохранение. Пока же «Кристалл» находится на перепутье между прошлым и будущим – и его редевелопмент станет одним из самых обсуждаемых архитектурных экспериментов Москвы в ближайшие годы.

Источники: Официальные данные, публикации СМИ и экспертные комментарии: РБК​ (REALTY.RBC.RU), , Коммерсантъ​ (KOMMERSANT.RU), РИА Недвижимость​ (REALTY.RIA.RU), redeveloper.ru​,Москвич Mag​

MOSKVICHMAG.RU, материалы Архнадзора​ (ARCHNADZOR.RU), а также сведения от девелопера ASTERUS​ (HOROSHEVKA-GAZETA.RU) и аналитиков рынка​.

© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.

Дисклеймер:

**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**