Содержание
Введение
Инвестировать 30–200 млн в коммерческую недвижимость — это не покупка «квадратных метров», а приобретение денежного потока с понятными правилами управления риском. На практике же инвесторы часто сталкиваются с разрывами: одни специалисты подбирают объект «по картинкам», другие делают юридическую проверку «в вакууме», третьи запускают аренду «как получится», а управленцы потом разгребают последствия. В результате теряется время, растут издержки и снижается доходность.
Мы работаем иначе: сшиваем весь цикл в один контур ответственности. Сначала формируем инвестиционную гипотезу и критерии риска, затем подбираем активы, которые «проходят» по математике при консервативных допущениях, проводим due diligence, закрываем сделку (можем так же по доверенности), параллельно готовим объект к сдаче, приводим арендатора и берём актив в доверительное управление с прозрачной отчётностью и KPI. Проще говоря, выбираем «как для себя» и управляем так же — дисциплинированно и предсказуемо.
Для кого эта статья
- Инвесторы с бюджетом 30 млн до 200 млн (первый коммерческий объект или расширение портфеля).
- Собственники капиталов, которым нужен пассивный доход, а не «вторая работа» по управлению.
- Те, кто ценит скорость цикла сделки, контроль рисков и профессиональную эксплуатацию актива.
Если вы хотите, чтобы актив работал как облигация с индексацией, а не как «ручной проект», начните с правильной структуры процесса. Ниже — пошагово, без воды.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Что такое «бесшовная» инвестиция и почему это работает
Классическая проблема инвестора — разрыв между этапами: подбор → проверка → покупка → ввод в аренду → управление. У каждой фазы разные подрядчики, теряется время, вырастают риски и издержки. Мы строим единый контур ответственности:
- Инвестцель и стратегия →
- Подбор объектов по фильтрам доходности/риска →
- Юридический и технико-экономический due diligence →
- Сделка купли-продажи (по доверенности/агентской схеме) →
- Ввод в эксплуатацию и сдача в аренду →
- Доверительное управление с KPI и отчётностью.
Почему «как для себя»?
Мы сразу оцениваем объект через призму дальнейшего управления: скорость заселения, ликвидность локации, реальный арендный потенциал, CAPEX на доведение до требуемого состояния, устойчивость арендаторов и риск простоя. Это фильтр, который «вычищает» большую часть красивых, но слабых по экономике предложений.
Что именно мы делаем: по шагам
-
Шаг 1
Бриф, инвестиционная гипотеза и лимиты риска- Определяем бюджет (30–200 млн), горизонт держания, целевую доходность на уровень NOI и IRR (читайте подробней в нашей статье).
- Выбираем стратегию: стабильный кэш-флоу с минимальным риском, value-add (создание стоимости за счёт редевелоп-лайт/перезапуска аренды) или смешанный подход.
- Фиксируем рамку риска: допустимая доля вакантности, типы арендатора (якорный/сетевой/локальный), глубина допремонта.
Результат: прозрачный инвест-профиль, по которому мы подбираем и «проходимся» по рынку.
-
Шаг 2
Рыночный скрининг и короткий лист- Прорабатываем открытые/закрытые предложения, off-market и «предпоказы».
- Отбираем объекты под вашу цель: только те, где математика сходится при консервативных допущениях.
- На каждый актив готовим лист инвест-параметров: локация, трафик, площадь, ставка/потенциал, CAPEX, прогноз NOI, окупаемость, сценарии (база/оптимист/стресс).
Результат: короткий лист (обычно 3–5 объектов), с которым можно идти на due diligence.
-
Шаг 3
Due diligence: юридический, технический и экономический- Юридический DD: право собственности, обременения, арендатные отношения, согласия/допсоглашения, история объекта, риски по контрагентам.
- Технический DD: состояние конструкций и инженерии, скрытые дефекты, требуемые работы, смета CAPEX.
- Экономический DD: валовая аренда vs. рыночная, операционные расходы, прогноз NOI, DSCR-логика под заём (если используется), сенситивити-анализ по ставке, простоям и индексации.
Результат: заключение «идём/не идём», цена сделки и план доведения до доходности.
-
Шаг 4
Сделка «под ключ» — по доверенности- Работаем по доверенности или агентскому договору: можем самостоятельно провести переговоры, согласовать условия, организовать расчёты, подписания и регистрацию.
- Варианты расчётов: аккредитив/эскроу, корпоративный расчёт через нашу компанию (если это ускоряет и снижает трение у продавца).
- Сразу вшиваем в сделку условия бесшовного перехода к сдаче: доступ на объект, согласия, передаточные акты, пакет для быстрых рекламных кампаний и показов.
Результат: объект в вашей собственности, готовый к запуску в аренду без «потери месяца-двух на сборы».
-
Шаг 5
Подготовка к сдаче и быстрый запуск- Лёгкий редевелоп и реновация: ровно то, что повышает ликвидность и скорость сделки с арендатором (освещение, навигация, косметика, исправление критичных узлов).
- Маркетинг-пакет: экспозиция в профильных каналах, работа с сетями и локальными якорями, агентская партнёрка (приводим трафик показов).
- Переговоры и LOI/преддоговор с арендатором, подготовка договора аренды, согласование условий индексации и обеспечения (депозит/гарантийное письмо/страховка депозита).
Результат: подписанный арендный договор, минимальный простой, предсказуемый кэш-флоу.
-
Шаг 6
Доверительное управление и SLA по доходности- Единый счёт ДУ и прозрачные назначения платежей.
- Ежемесячные отчёты: поступления, расходы (OPEX), NOI, состояние дебиторки, KPI по вакантности и срокам закрытия лотов.
- Проактивное управление: пролонгации, индексации, работа с просрочкой, страховые кейсы, плановые работы, сезонные кампании трафика.
Результат: объект работает как «облигация с индексацией», а не как «ручной проект».
Полезные статьи
Почему вам выгоднее, когда подбор и управление делает одна команда
-
Консистентность целей
- Мы не «покупаем что угодно», а берём то, чем управлять выгодно.
-
Скорость
- Нет потерь на смену подрядчиков; мы готовим объект под аренду параллельно с юридическим блоком.
-
Экономика сделки
- Покупаем на условиях, которые потом «крутятся» в управлении: заложенная индексация, правильный депозит, график капитальных работ.
-
Риск-менеджмент
- У нас «критерий отбора» — будущий NOI, а не просто закрытие сделки. Слабые активы не пролезают.
Как мы «выбираем как для себя»: практические критерии
- Локация: не только адрес, но и картограмма трафика, видимость, соседние якоря, возможность самогенерации потока (миксы арендаторов).
- Профиль арендатора: предпочтение сетям/якорям либо «ласт-майл» сервисам, устойчивым в циклах; проверка кредитоспособности.
- CAPEX-дисциплина: только работа, которая ускоряет сдачу или повышает ставку; отказ от «красивого, но не окупаемого» ремонта.
- Договорная база: индексация (ежегодно/по индексу), обеспечение (депозит/гарантия), ответственность сторон, понятные условия досрочки.
- Стресс-тесты: считаем сценарии «ставка −10%», «простой +1–2 мес.», «рост коммунальных», чтобы понимать нижнюю границу доходности.
Форматы объектов, с которыми мы работаем в бюджете 30–200 млн
- Стрит-ретейл в устойчивых локациях: аптеки, пекарни, кафе-to-go, зоотовары, услуги «первой необходимости».
- Офисные блоки класса B/B+ с понятной локацией и спросом (в том числе под IT/сервисные компании).
- Малые склад-лайт/last-mile (если география и логистика сходятся по ставке и вакантности).
- Небольшие торговые блоки в жилых комплексах с высоким заселением.
Модель доходности: на какие цифры ориентироваться
Каждый кейс уникален, но логика одинакова:
- Валовая ставка (руб/м²/мес) × площадь × 12 = валовой доход.
- Минус OPEX (коммуналка/эксплуатация/страхование/налоги, если применимо).
- Минус вознаграждение управляющего (фикс или % от валовой аренды).
- Получаем NOI. На горизонте 12–36 месяцев важны: индексация аренды, снижение вакантности и оптимизация OPEX.
Мы закладываем консервативную базу и показываем сценарии роста. В ДУ фиксируем KPI и SLA по срокам заселения.
Юридическая и финансовая прозрачность и безопасность расчётов
- Работаем в рамках агентского договора/доверенности; можем провести сделку от вашего имени.
- Для защиты расчётов используем аккредитив/эскроу; при необходимости — корпоративные схемы, где наша компания выступает платежным агентом в рамках сделки.
- После покупки — отдельный счёт доверительного управления, чёткие назначения платежей, ежемесячная отчётность.
- KYC/AML-процедуры соблюдаем строго: источники средств, бенефициары, соответствие законодательству.
- Страхование: ответственность собственника, имущество, гражданская ответственность арендатора; настраиваем покрытие под риск-профиль.
Как выглядит наш договорный контур
-
Соглашение на подбор:
- закрепляет критерии, сроки, формат вознаграждения (фикс/успех-фии/экономия от дисконта).
-
Доверенность/агентский договор:
- даёт нам полномочия провести переговоры и сделку.
-
Доверительное управление:
- регламентирует отчётность, KPI, расходы, полномочия на операционные действия, работу с подрядчиками.
-
Приложения/регламенты:
- SLA заселения, политика по депозитам/страховке, правила закупок/тендеров, матрица полномочий.
Мини-кейсы:
Кейс 1. Стрит-ретейл, 54 млн
Локация с высоким пешим трафиком, CAPEX 2,7 млн на косметику и фасадную навигацию. Заселение якорём за 23 дня. Индексация 6%/год. NOI +14% к базовому прогнозу на 12-м месяце.
Кейс 2. Офисный блок, 92 млн
Перезапуск планировки под гибкие рабочие зоны, CAPEX 5,1 млн. Маркетинг в профильных каналах + оффлайн-тур. Заселение 2 якорями на 3-й и 6-й недели. Вакантность <5% на 9-м месяце. Индексация 7%/год, пролонгации на 18-м месяце.
Кейс 3. Ласт-майл, 168 млн
Ставка ниже рынка на 7% при покупке, потенциал доворонки и зонной оптимизации. Увеличение ставки до рынка за счёт улучшений и замены части арендаторов. NOI +18% на 18-м месяце.
Что вы получаете в итоге
- Пассивный доход: объект работает, вы получаете отчёт и выплату.
- Контроль и прозрачность: единый счёт, понятная экономика, KPI.
- Скорость: сокращаем простой на этапе сделки и запуска.
- Профессиональную защиту интересов: проверка, документы, расчёты, страхование, управление.
Ответы на частые вопросы (FAQ)
Можно ли провести покупку без моего личного участия?
Да. По доверенности/агентскому договору мы проведём всю операцию: переговоры, согласования, расчёты и регистрацию. Вы утверждаете ключевые параметры и подписываете финальный пакет.
Что если арендатор съедет?
У нас заложены депозит/гарантии и план замещения. В ДУ прописаны SLA по перезаселению, маркетинг и работа с брокерским пулом.
Как формируется вознаграждение управляющего?
Обычно это % от валовой аренды с минимальным порогом + KPI-механика (бонус/малус за сроки заселения и дебиторку). Возможны гибридные модели.
Насколько глубоко проверяется объект?
Проводим юридический, технический и экономический DD. Если видим неконтролируемый риск или провал в математике, рекомендуем отказ, даже если локация «нравится».
Какая целевая доходность реальна?
Зависит от формата и географии. Мы не обещаем «золотые горы», а строим консервативную базу и показываем сценарии роста за счёт индексации и оптимизации.
Сколько это занимает времени
- Скрининг и короткий лист: 5–30 рабочих дней.
- Due diligence и переговоры: 2–3 недели (параллелим процессы).
- Сделка и ввод в аренду: от 2 до 6 недель в зависимости от формата и готовности объекта.
Наша задача — сжимать простой и не жертвовать качеством.
Наши принципы работы
- Считать консервативно, действовать быстро.
- Давать прозрачность, как публичной компании.
- Выбирать объекты, за которые не стыдно — как для себя.
- Строить долгую работу с арендатором, а не «сделку ради сделки».
Что дальше: два формата старта
Формат А. Диагностика и короткий лист
- Бесплатная консультация 30 минут: цель/бюджет/допущения.
- За 5–10 дней — 3–5 объектов с листами параметров и предварительными расчётами NOI.
Формат B. Полный «под ключ»
- Договор на подбор + доверенность.
- Due diligence, переговоры, сделка, запуск в аренду и ДУ.
Заключение
Мы закрываем весь цикл: от идеи до стабильного кэш-флоу. Вам — понятные цифры и пассивный доход; нам — ответственность за результат. Если вы готовы к дисциплинированной инвестиции без операционной рутины — запросите короткий лист и мы начнём.
Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.
Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.
Читайте также
Новости
-
20.05.20252187
Новый аналитический обзор: рынок складской недвижимости Москвы в I квартале 2025 года
Итоги I квартала 2025 года на рынке складской недвижимости Москвы Объем сделок вырос на 60%, вакантность увелич...
-
23.03.20252163
Госдума одобрила использование биометрии для дистанционного оформления сделок с недвижимостью
Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, позволяющий с 1 июля 2026 года осущ...
-
28.02.20252320
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...