Введение
Налоги при доверительном управлении коммерческой недвижимостью зависят от схемы договора. При агентской схеме собственник сохраняет свой режим: НДФЛ, УСН 6% или УСН 15%. При классическом договоре доверительного управления по ст. 1012 ГК РФ действуют ограничения: участник на УСН применяет только объект «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ), а НДС по операциям управления начисляет управляющий (ст. 174.1 НК РФ). Ставки и пороги в статье — на сентябрь 2026 года.
Налоговое сопровождение входит в услугу доверительное управление коммерческой недвижимостью: схему и режим подбираем до подписания договора.
Ниже — расчёты на условных суммах и формулировки для договора. Три отдельных блока: собственники-физлица, госслужащие и ИП-собственники; для каждого своя налоговая логика, и в каждом разделе указано, о какой схеме речь.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Юридическая конструкция ДУ: базовые принципы для понимания налогов
Под «доверительным управлением» на практике понимают две разные конструкции.
Агентская схема — основная услуга ФРИДОМ «доверительное управление». ФРИДОМ выступает агентом собственника и действует от его имени: собственник остаётся арендодателем и сохраняет свой налоговый режим. Договоры аренды заключаются от имени и за счёт собственника, а передача объекта в управление в Росреестре не регистрируется. По коммерческой недвижимости собственник при агентской схеме — ИП: налоги он платит и декларирует сам.
Классический договор ДУ по ст. 1012 ГК РФ (ДДУ). Собственник (учредитель управления) передаёт имущество управляющему, который действует от своего имени с пометкой «Д.У.» в интересах учредителя или выгодоприобретателя. Право собственности к управляющему не переходит. Для недвижимости передача объекта в управление подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Все доходы от аренды — доходы учредителя или выгодоприобретателя, а не управляющего. ФРИДОМ заключает классический ДДУ по объектам с арендой от 300 000 руб. в месяц — как правило, коммерческим (чаще всего когда собственник — госслужащий); во всех остальных случаях выгоднее агентская схема.
| Признак | Агентская схема (основная услуга ФРИДОМ) | Классический ДДУ (ст. 1012 ГК РФ) |
|---|---|---|
| От чьего имени заключается аренда | От имени собственника | От имени управляющего с пометкой «Д.У.» |
| Регистрация в Росреестре | Передачу в управление не регистрируют. Договор аренды на год и больше регистрируют (п. 2 ст. 651 ГК РФ) — так же, как при самостоятельной сдаче; если объект — общее имущество супругов, нужно нотариальное согласие супруга | Регистрируется передача недвижимости в управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Госпошлина — по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: 4 000 руб. для физлица и 44 000 руб. для организации при кадастровой стоимости до 20 млн и 22 млн руб. соответственно; для более дорогих объектов — 0,02% (не более 500 000 руб.) и 0,2% (не более 1 000 000 руб.) кадастровой стоимости; по классическому ДДУ пошлину за регистрацию платит ФРИДОМ — за себя и за собственника; срок 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 |
| НДС по аренде | По режиму собственника | Плательщик — управляющий, независимо от его режима (ст. 174.1 НК РФ) |
| НДФЛ собственника-физлица | База — вся арендная плата: вознаграждение агента её не уменьшает. ФРИДОМ не налоговый агент и налог за собственника не удерживает: НДФЛ удерживает арендатор — организация или ИП (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656), иначе собственник сам подаёт 3-НДФЛ | Собственник не сторона договора аренды и получает только выплаты от управляющего, поэтому облагается сумма, выплаченная собственнику; вознаграждение и расходы управляющего в его базу не входят (прямой нормы об этом в НК РФ нет, позиция спорная — порядок фиксируют в договоре и согласуют с налоговым консультантом). Управляющий — налоговый агент |
| Кто платит налог и подаёт декларацию | Собственник сам: ИП — налог по своему режиму, физлицо без статуса ИП — НДФЛ, самозанятый по жилью — НПД. ФРИДОМ налоги собственника не удерживает, не платит и деклараций за него не подаёт | ФРИДОМ как управляющий: налог с дохода собственника-физлица и НДС по операциям договора (ст. 174.1 НК РФ) исчисляет, платит и декларирует ФРИДОМ; порядок и состав платежей закреплены в договоре, база НДФЛ при ДДУ спорна — прямой нормы в НК РФ нет, уточняйте у налогового консультанта. ИП-собственник платит налог по своему режиму сам |
| Собственник — ИП на УСН | Режим сохраняется: допустимы УСН 6% («доходы») и 15% | Только УСН «доходы минус расходы» 15% (п. 3 ст. 346.14 НК РФ) |
| Самозанятость (НПД) | Только для жилья; для коммерческой недвижимости не применяется | Не применяется: не признаются объектом НПД доходы от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ) |
⚖ Ст. 1012 ГК РФ — договор доверительного управления. Ст. 1017 ГК РФ — форма договора: письменная, для недвижимости в форме договора продажи недвижимого имущества; передача недвижимости в управление регистрируется в Росреестре. Ст. 174.1 НК РФ — особенности исчисления НДС по договору доверительного управления. Ст. 346.14 НК РФ, п. 3 — объект налогообложения на УСН для участников договора ДУ.
Участники договора и налоговые последствия
| Участник | Роль в ДУ | Что делает | Налоговые последствия |
|---|---|---|---|
| Учредитель управления (собственник) | Передаёт имущество, сохраняет право собственности | Получает доход после вычета вознаграждения управляющего | Платит НДФЛ или налог по своему режиму (расчёты ниже); при агентской схеме — сам, при классическом ДДУ НДФЛ с выплат ему платит управляющий |
| Доверительный управляющий (классический ДДУ) | Управляет имуществом от своего имени «Д.У.» | Заключает договоры аренды, собирает платежи, решает операционные вопросы | Платит НДС по операциям ДУ (ст. 174.1 НК РФ), налог со своего вознаграждения; исчисляет, платит и декларирует НДФЛ с выплат собственнику-физлицу |
| Агент (агентская схема) | Действует от имени собственника | Ищет арендаторов, ведёт платежи и отчётность | Налог со своего вознаграждения; НДС по аренде определяется режимом собственника; налоги собственника не удерживает и не платит |
| Выгодоприобретатель (только классический ДДУ) | Получает доход (может совпадать с учредителем) | Получает деньги | Платит НДФЛ с полученного дохода (исчисляет и платит управляющий) |
| Арендатор | Пользуется объектом | Платит арендную плату | Принимает НДС к вычету, если он плательщик НДС и вычет ему положен |
НДС при доверительном управлении: ст. 174.1 НК РФ
Раздел про классический ДДУ. При агентской схеме арендодатель — собственник, и НДС определяется его режимом: собственник на ОСН — плательщик; на УСН — освобождён по ст. 145 НК РФ, пока доходы не выше 20 млн руб. в 2026–2029 годах, сверх порога — 5%, 7% или 22%; физлицо без статуса ИП НДС не платит. Документы оформляются от имени собственника.
Это самый нестандартный налоговый момент классического ДДУ. Статья 174.1 НК РФ устанавливает специальное правило: при реализации товаров, работ, услуг в рамках договора доверительного управления НДС начисляет и администрирует доверительный управляющий — независимо от собственного налогового режима.
Что это означает практически
- Если управляющая компания применяет УСН — она всё равно обязана начислять и уплачивать НДС по операциям ДУ.
- Управляющий выставляет счета-фактуры арендаторам с пометкой «Д.У.» (доверительное управление) после наименования управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
- Вычеты по НДС (входящий НДС на эксплуатационные расходы) также принимает управляющий по ДУ-операциям.
- НДС по операциям ДУ и НДС по собственной деятельности управляющего ведутся раздельно.
⚖ Ст. 174.1 НК РФ, п. 1: при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по НДС.
! С 1 января 2026 года ставка НДС — 22% вместо 20%. Расчёты по договорам аренды и ДУ, заключённым до 2026 года, нужно пересмотреть в части НДС: при ставках «включая НДС» повышение снижает нетто-доход собственника.
НДС для арендаторов с разными режимами: как не потерять доход
Главный практический вопрос: как прописать цену в договоре аренды, чтобы собственник получал одинаковый нетто-доход вне зависимости от налогового режима арендатора.
| Арендатор | Как прописать цену | Пример при базе 100 000 руб. | Нетто-доход собственника |
|---|---|---|---|
| ООО/ИП на ОСН и другие плательщики НДС | «100 000 руб. + НДС 22%» | Арендатор платит 122 000 руб., принимает 22 000 к вычету | 100 000 руб. (НДС проходит транзитом) |
| ООО/ИП на УСН, освобождённые от НДС по ст. 145 (вычета нет) | «122 000 руб., в том числе НДС 22%» | Арендатор платит 122 000 руб., вычета нет — это его расход | 100 000 руб. (НДС «внутри» суммы) |
| Физлицо (нет НДС-вычета) | «122 000 руб., в том числе НДС 22%» | То же, что для УСН | 100 000 руб. |
Источник: ст. 164 НК РФ (ставка 22% с 1 января 2026 года), ст. 145 НК РФ (освобождение от НДС на УСН). Расчёт: 100 000 × 1,22 = 122 000 руб.; НДС в цене «122 000 руб.» = 122 000 × 22 / 122 = 22 000 руб.
Арендатор на УСН, ставший плательщиком НДС (по ставке 5%, 7% или 22%), принимает НДС к вычету по общим правилам главы 21 НК РФ.
Ключевой момент — цену нужно фиксировать сразу вместе с НДС. Иначе управляющий начислит НДС «сверху» из суммы аренды, и нетто-доход собственника уменьшится. Формулировка для договора: «Арендная плата составляет [сумма], в том числе НДС по ставке, установленной законодательством (с 2026 года — 22%)».
Счёт-фактуру управляющий выставляет арендаторам независимо от их запроса (п. 3 ст. 168 НК РФ). Не составлять её можно только для покупателей, которые не платят НДС или освобождены от него, и только по письменному согласию сторон (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Главный совет: пропишите цену «в том числе НДС» в самом договоре аренды и проверьте, что арендатор на УСН не заплатит «базовую ставку» без НДС, — иначе разницу выплачивать из доходов собственника.
Даниил Ковалёв, Начальник отдела коммерческой недвижимости
Обеспечительный платёж (депозит) и НДС
Налоговые последствия зависят от условий договора аренды. Страховой (возвратный) депозит, который не засчитывается в арендную плату и обеспечивает только уплату неустоек и возмещение ущерба, оплатой услуг аренды не является: по разъяснениям Минфина НДС с него не начисляется (письма Минфина России от 22.02.2018 № 03-07-11/11149 и от 09.02.2021 № 03-07-05/8311). Зачётный депозит, который по договору засчитывается в счёт арендных платежей (например, за последний месяц), Минфин рассматривает как аванс: НДС начисляется на дату получения (письмо Минфина России от 18.11.2021 № 03-07-11/93155). Если условия смешанные (часть депозита может быть зачтена в аренду), налоговая квалификация зависит от формулировки договора, а позиции контролирующих органов и судов по таким случаям неоднозначны.
Поэтому фиксируйте в договоре аренды, что депозит страховой, подлежит возврату и в счёт арендной платы не зачитывается: тогда он не должен облагаться НДС. Если же вы допускаете зачёт, закладывайте НДС с аванса на дату получения платежа.
→ В договоре аренды через ДУ: «Обеспечительный платёж носит страховой характер, подлежит возврату арендатору после прекращения договора за вычетом сумм, удержанных в счёт неустоек и возмещения ущерба, и в счёт арендной платы не засчитывается.» Если договор предусматривает зачёт депозита в арендную плату, по позиции Минфина это аванс, и НДС начисляется при получении.
Коммунальные платежи: три законные схемы и их налоговые последствия
«Коммуналка» в ДУ — отдельный налоговый вопрос. Есть три принципиально разных подхода, каждый с разными налоговыми последствиями. Ниже управляющий — это управляющий по ДДУ или агент ФРИДОМ; при агентской схеме НДС определяется режимом собственника.
Схема 1. Коммуналка включена в арендную плату
Арендатор платит единую сумму аренды, которая включает все коммунальные расходы. Управляющий самостоятельно рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС | НДС на всю сумму — и аренда, и коммуналка облагаются НДС |
| Входящий НДС | Управляющий принимает к вычету НДС от ресурсников (если они плательщики НДС) |
| Документооборот | Простой — один счёт-фактура арендатору |
| Риски | Выгода/потери при изменении тарифов — на управляющем (собственнике) |
| Когда применять | Стабильные тарифы, небольшие объекты |
Схема 2. Коммуналка — компенсация сверх аренды
Арендная плата фиксирована. Коммунальные расходы арендатор компенсирует по фактическим показаниям счётчиков — отдельным платежом.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС на коммуналку | Вопрос спорный, практика противоречива. Без наценки компенсацию можно трактовать как возмещение затрат, а не реализацию услуг (тогда НДС на неё не начисляется и счёт-фактура не выставляется), но налоговый орган может квалифицировать её иначе |
| Входящий НДС | Вычета по ресурсникам нет: входящий НДС включается в стоимость перевыставляемых коммунальных услуг |
| Документооборот | Два документа: счёт за аренду + расчёт компенсации |
| Риски | Налоговый орган может включить компенсацию в налоговую базу, если она не отделена от арендной платы или содержит наценку — нужна чёткая формулировка в договоре |
| Когда применять | Переменные тарифы, крупные объекты с высокими коммунальными |
Схема 3. Прямые договоры арендатора с ресурсниками
Арендатор самостоятельно заключает договоры с электросетями, водоканалом и т.д. Управляющий в расчётах по коммуналке не участвует.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС | У управляющего нет ни начислений, ни вычетов по коммуналке |
| Документооборот | Минимальный — только аренда |
| Сложность | Требует переоформления договоров при каждой смене арендатора |
| Когда применять | Долгосрочная аренда, крупные арендаторы, которые хотят прямых отношений с ресурсниками |
Главный совет: в договоре ДУ и в договоре аренды фиксируйте выбранную схему и порядок распределения коммунальных расходов — от неё зависит, попадёт ли компенсация в налоговую базу. Схема 1 удобна для небольших объектов, схема 2 — для крупных складских и офисных комплексов, схема 3 — для долгосрочных договоров с крупными арендаторами.
Даниил Ковалёв, Начальник отдела коммерческой недвижимости
НДФЛ с выплат собственнику: кто налоговый агент
Налоговый агент — тот, от кого собственник получает доход (п. 1 ст. 226 НК РФ). При классическом ДДУ налог с дохода собственника-физлица исчисляет, платит и декларирует ФРИДОМ как управляющий; порядок и состав платежей закреплены в договоре. Прямой нормы о базе НДФЛ при ДУ недвижимостью в НК РФ нет, вопрос спорный — порядок фиксируют в договоре и согласуют с налоговым консультантом. При агентской схеме ФРИДОМ налоговым агентом не является (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656): источник дохода — арендатор. Если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он; если арендатор не налоговый агент, собственник декларирует доход и платит налог сам (3-НДФЛ — до 30 апреля, налог — до 15 июля), а ФРИДОМ налог за него не удерживает и деклараций не подаёт. По коммерческой недвижимости собственники при агентской схеме, как правило, ИП и платят налог по своему режиму.
Схемы различаются базой. При классическом ДДУ облагается сумма, выплаченная собственнику: вознаграждение и расходы управляющего в его базу не входят. При агентской схеме налог считается со всей арендной платы: вознаграждение агента базу не уменьшает.
Ставки НДФЛ с 2025 года — прогрессивная шкала
| Совокупный годовой доход | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% |
Источник: п. 1 ст. 224 НК РФ. Шкала применяется к общей налоговой базе физлица за год: если у собственника есть зарплата или другие доходы по этой ставке, их нужно складывать с арендным доходом. В расчётах ниже других доходов нет.
Практика уплаты НДФЛ
- Классический ДДУ. ФРИДОМ как управляющий при выплатах собственнику исчисляет НДФЛ и платит его в бюджет; собственнику выплачивается сумма после уплаты налога.
- Отчётность управляющего. ФРИДОМ подаёт 6-НДФЛ со справками о доходах физлиц в приложении № 1 (отдельной формы 2-НДФЛ для налоговой больше нет); собственник не подаёт 3-НДФЛ по доходу, с которого налог уплачен полностью.
- Агентская схема, арендатор — организация или ИП. НДФЛ удерживает и перечисляет арендатор, он же сдаёт 6-НДФЛ; собственник 3-НДФЛ по этому доходу не подаёт.
- Агентская схема, арендатор — физлицо (или налог никто не удержал). Собственник сам подаёт 3-НДФЛ и платит налог; ФРИДОМ налог не удерживает и деклараций не подаёт.
⚖ Ст. 226 НК РФ — обязанности налогового агента: исчислить, удержать и перечислить НДФЛ с выплаченного дохода. Отдельной статьи о НДФЛ при доверительном управлении недвижимостью в НК РФ нет. Письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656: организация, действующая в качестве агента физлица-арендодателя, не является источником дохода и налоговым агентом не признаётся; источник дохода — арендаторы. Ст. 228 НК РФ — декларация 3-НДФЛ по доходам от аренды, если налог не удержан налоговым агентом.
Расчёт на конкретных суммах: две схемы
Условный пример: стрит-ритейл, аренда 250 000 руб./мес. без НДС, вознаграждение управляющего или агента — 10% (25 000 руб./мес.). Для справки: в ФРИДОМ вознаграждение по ДУ коммерческой недвижимости зависит от формата: встроенные торговые помещения — 10–15%, офисы — 12–16%, склады — 10–20%, здания и торговые центры целиком — от 18%, редевелопмент — от 12% арендной платы без НДС; минимум 25 000 руб. за месяц, когда объект сдан; НДС ФРИДОМ 5% начисляется сверху. Колонка классического ДДУ ниже — для сравнения: ФРИДОМ заключает ДДУ при аренде от 300 000 руб. в месяц. Собственник — физлицо без других доходов; аренда за год — 250 000 × 12 = 3 000 000 руб.
| Статья | Классический ДДУ | Агентская схема |
|---|---|---|
| Аренда в месяц (без НДС) | 250 000 руб. | 250 000 руб. |
| Вознаграждение (10%) | 250 000 × 10% = 25 000 руб./мес. | 250 000 × 10% = 25 000 руб./мес. |
| Налоговая база за год | 3 000 000 − 300 000 = 2 700 000 руб. (выплачено собственнику) | 3 000 000 руб. (вся арендная плата) |
| НДФЛ: 13% × 2 400 000 | 312 000 руб. | 312 000 руб. |
| НДФЛ: 15% с суммы свыше 2 400 000 | 15% × 300 000 = 45 000 руб. | 15% × 600 000 = 90 000 руб. |
| Итого НДФЛ за год | 357 000 руб. | 402 000 руб. |
| Эффективная ставка (НДФЛ / база) | 13,2% | 13,4% |
| Доход собственника после вознаграждения и НДФЛ | 2 700 000 − 357 000 = 2 343 000 руб./год | 3 000 000 − 300 000 − 402 000 = 2 298 000 руб./год |
Разница — 45 000 руб. в год (15% с 300 000 руб. вознаграждения): при агентской схеме вознаграждение налоговую базу не уменьшает.
Учредитель — ИП на УСН: важные ограничения
Если собственник — ИП, а не физлицо, доход от аренды облагается по его налоговому режиму. Но допустимые режимы зависят от схемы договора.
Классический ДДУ: только «доходы минус расходы»
Участники договора доверительного управления — и учредитель, и управляющий — на УСН применяют только объект «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). ИП на УСН 6% («доходы»), передающий объект в классический ДДУ, должен перейти на объект «доходы минус расходы» — сменить объект можно только с 1 января следующего года (п. 2 ст. 346.14 НК РФ), поэтому договор ДДУ заключают после смены объекта; сохранить УСН 6% нельзя. Налоговым агентом по НДФЛ для ИП управляющий не является — налог ИП платит сам.
Агентская схема: режим собственника сохраняется
ФРИДОМ действует от имени собственника, договор ДУ по ст. 1012 ГК РФ не заключается, поэтому ограничение п. 3 ст. 346.14 НК РФ к собственнику не применяется: ИП остаётся на УСН 6% или 15%. На УСН 6% вознаграждение агента налоговую базу не уменьшает; ИП без работников уменьшает налог на всю сумму уплаченных страховых взносов (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). На УСН 15% вознаграждение агента учитывается в расходах (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
✓ Если ИП уже на УСН 6%, агентская схема сохраняет его режим. При классическом ДДУ придётся перейти на УСН 15%.
! При классическом ДДУ расходы на ремонт и содержание объекта проводит управляющий за счёт доверительного имущества. Чтобы учесть их при УСН 15% у учредителя, нужны отчёты управляющего и первичные документы; порядок учёта согласуйте с налоговым консультантом до подписания договора.
Сравнение режимов для собственника
Условия те же: аренда 3 000 000 руб. в год, вознаграждение 300 000 руб. Страховые взносы ИП за 2026 год — 57 390 руб. плюс 1% с дохода свыше 300 000 руб. (для УСН 15% — с разницы между доходами и расходами).
| Режим | Классический ДДУ | Агентская схема |
|---|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 357 000 руб. (база 2 700 000). Налог платит и декларирует ФРИДОМ как управляющий | 402 000 руб. (база 3 000 000). Налог платит сам собственник (арендатор — организация или ИП удерживает его как налоговый агент); ФРИДОМ налог не удерживает |
| ИП, УСН 6% («доходы») | Не применяется: участнику ДДУ доступна только УСН «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ) | 6% × 3 000 000 = 180 000 руб., минус взносы 84 390 руб. = 95 610 руб. налога. Налог и взносы вместе — 180 000 руб. |
| ИП, УСН 15% («доходы минус расходы») | (2 700 000 − взносы 81 390) × 15% = 392 792 руб. Налог и взносы вместе — 474 182 руб. Других расходов нет | (3 000 000 − вознаграждение 300 000 − взносы 81 390) × 15% = 392 792 руб. Налог и взносы вместе — 474 182 руб. Других расходов нет |
Источник: п. 3 ст. 346.14, п. 3.1 ст. 346.21, пп. 24 п. 1 ст. 346.16, ст. 430 НК РФ; п. 1 ст. 224 НК РФ. Допущения расчёта: собственник без работников, взносы уплачены в том же году, для УСН 15% доход при ДДУ принят равным выплаченному собственнику, минимальный налог не сработал.
При отсутствии расходов, кроме вознаграждения, УСН 15% дороже НДФЛ физлица (взносы ИП платятся сверх налога); выгодна она при заметных подтверждённых расходах. УСН 6% при агентской схеме даёт наименьшую нагрузку — но только для собственника, который уже ИП на УСН 6%.
Комплаенс для госслужащих: ДУ как законный инструмент
Государственные и муниципальные служащие не вправе заниматься предпринимательской деятельностью, поэтому статус ИП и режимы УСН им не подходят (п. 3.1 ч. 1 ст. 17 Закона № 79-ФЗ для гражданских служащих, п. 3.1 ч. 1 ст. 14 Закона № 25-ФЗ для муниципальных). Сдача собственного имущества в аренду сама по себе предпринимательством не считается; служащий вправе сдавать объект и сам, а доход остаётся доходом собственника-физлица (НДФЛ). Если же коммерческое помещение служащего ведёт управляющий, подходит только классический ДДУ: агентская схема по коммерции требует статуса ИП, который служащему запрещён. Риск возникает, когда собственник сам ведёт деятельность с признаками предпринимательства или скрывает доход в справке. ФРИДОМ заключает классический ДДУ при аренде от 300 000 руб. в месяц, помещения с меньшей арендой рассматриваем индивидуально. Квартиру служащий сдаёт как самозанятый по агентской схеме.
Что разрешено
✓ Передать объект в управление (агенту или управляющему) и получать доход — это реализация права собственности, а не предпринимательство.
✓ Отразить доход в справке о доходах — обязательно, и это законно.
✓ При классическом ДДУ назначить выгодоприобретателем супругу — допустимо; её доход отражается в отдельной справке на супругу.
Что запрещено и что в серой зоне
- Запрещено
Давать управляющему указания, отражающие личный коммерческий интерес (влиять на выбор арендаторов, связанных с деятельностью ведомства)
- Запрещено
Назначать выгодоприобретателем организацию, аффилированную с должностными полномочиями служащего
- Серая зона
Арендатор объекта — организация, в отношении которой служащий осуществляет полномочия, контроль или надзор. Рекомендуем антиаффилированную оговорку в договоре и уведомление работодателя о возможном конфликте интересов (ст. 11 Закона № 273-ФЗ «О противодействии коррупции»)
Декларирование: что и когда
- Доход от аренды или ДУ отражается в разделе 1 «Сведения о доходах» справки о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера по форме Указа Президента РФ от 23.06.2014 № 460 — в строке «Иные доходы» с указанием вида дохода. Указывается весь доход за год, а не его часть; заведомо неполные или недостоверные сведения — основание для взыскания вплоть до увольнения в связи с утратой доверия (п. 2 ч. 1 ст. 59.2 Закона № 79-ФЗ; для муниципальных служащих — ч. 2 ст. 27.1 Закона № 25-ФЗ). Справка подаётся ежегодно, до 30 апреля.
- Если выгодоприобретатель — супруга, на неё подаётся отдельная справка (Указ № 460 требует справки на супруга и несовершеннолетних детей); её доход отражается в её справке.
- Объект, переданный в ДУ, остаётся в разделе 3 «Сведения об имуществе» (недвижимое имущество): собственность на него сохраняется.
- Договор ДУ или агентский договор может быть запрошен при проверке достоверности сведений комиссией по соблюдению требований к служебному поведению и урегулированию конфликта интересов.
Антиаффилированная оговорка в договоре ДУ
Рекомендуемая формулировка для договора госслужащего:
→ «Учредитель управления уведомляет Управляющего, что в соответствии с законодательством о государственной службе он не вправе получать вознаграждение, связанное с исполнением должностных обязанностей. Управляющий обязуется не заключать договоры аренды с организациями, в отношении которых учредитель управления осуществляет властные или контрольные полномочия, за исключением случаев, когда конфликт интересов урегулирован в порядке, установленном законодательством о противодействии коррупции.»
Вознаграждение управляющего: как облагается
Вознаграждение управляющего или агента — его собственный доход, не связанный с ДУ-операциями. Облагается по режиму получателя. Ограничение п. 3 ст. 346.14 НК РФ касается участников договора ДУ, то есть классического ДДУ: при агентской схеме агент вправе применять УСН 6%.
| Статус управляющего или агента | НДС на вознаграждение | Налог с вознаграждения | Комментарий |
|---|---|---|---|
| ООО/ИП на ОСН | 22% | Налог на прибыль 25% (ООО) / НДФЛ 13–22% (ИП) | Счёт-фактура на вознаграждение с НДС |
| ООО/ИП на УСН 6% | Нет, пока доходы не выше порога ст. 145 НК РФ (20 млн руб. в 2026–2029 годах); сверх — 5%, 7% или 22% | 6% — только при агентской схеме; участнику классического ДДУ недоступно (п. 3 ст. 346.14 НК РФ) | Вознаграждение без НДС в пределах порога |
| ООО/ИП на УСН 15% | Нет, пока доходы не выше порога ст. 145 НК РФ (20 млн руб. в 2026–2029 годах); сверх — 5%, 7% или 22% | 15% от разницы доходов и расходов (минимальный налог — 1% доходов) | Подходит обеим схемам |
Источник: п. 1 ст. 284 НК РФ (налог на прибыль 25%), п. 3 ст. 164 НК РФ (НДС 22%), ст. 145 НК РФ (порог освобождения), п. 3 ст. 346.14 НК РФ.
Важно: вознаграждение управляющего и НДС по ДУ-операциям — два разных потока. Управляющий на УСН платит НДС по арендным договорам (ст. 174.1 НК РФ), а его собственное вознаграждение освобождено от НДС, только пока доходы управляющего не превышают порог ст. 145 НК РФ (20 млн руб. в 2026–2029 годах). У ФРИДОМ вознаграждение облагается НДС 5 % (ФРИДОМ на УСН): он начисляется сверху вознаграждения и не смешивается с НДС 22 % по аренде при классическом ДДУ, который начисляет и платит управляющий.
Четыре кейса: две типовые ситуации и два кейса ФРИДОМ
Типовые ситуации помечены: суммы условные, это не истории конкретных клиентов. Кейсы ФРИДОМ приведены с реальными данными из портфолио.
Ситуация 1 (типовая). Стрит-ритейл, управляющий на УСН — НДС-сюрприз
Условный пример: ситуация типовая, цифры иллюстративные.
Ситуация: собственник передал торговое помещение 120 кв. м управляющему по классическому ДДУ. Управляющий применяет УСН, и стороны решили, что НДС не нужен: арендная плата 100 000 руб./мес. «без НДС». Арендатор — ООО на ОСН — требует счёт-фактуру с НДС.
Разбор: по ст. 174.1 НК РФ управляющий начисляет НДС по операциям ДУ независимо от своего режима. Есть два исхода. Если цена — «100 000 руб. + НДС 22%», арендатор платит 122 000 руб., а НДС 22 000 руб./мес. (264 000 руб. в год) проходит транзитом; неучтённый НДС за прошедший период придётся доначислить. Если цену зафиксировали как «100 000 руб., в том числе НДС», на НДС уходит 100 000 × 22 / 122 = 18 032,79 руб./мес., собственнику остаётся 81 967,21 руб., а за год он теряет 216 393,44 руб.
! При заключении договора ДУ проработайте НДС-логику вне зависимости от режима управляющего. Ст. 174.1 НК РФ — императивная норма.
Кейс ФРИДОМ 2. Квартира госслужащего: строгий комплаенс
Реальный кейс ФРИДОМ; объект — жильё, но подход к комплаенсу тот же для коммерческой недвижимости.
Ситуация: собственник — федеральный госслужащий, у него двухкомнатная квартира в Москве, доставшаяся до службы. Сам он живёт в служебном жилье, квартира пустует. Из-за антикоррупционных требований и отчётности он опасался сдавать её «всерую» и боялся ошибиться в выборе схемы: физлицо, самозанятость, доверительное управление.
Что сделали: разобрали требования к декларированию доходов и имущества для госслужащих; подобрали схему работы с прозрачными платежами и понятной отчётностью; подготовили договор по выбранной схеме, договор найма и шаблоны справок о доходе; сориентировали по налоговой нагрузке и безопасной схеме перечисления средств; подобрали арендаторов с официальным доходом; организовали отчётность, которую можно использовать и для налоговой, и для внутреннего комплаенса ведомства.
Результат: квартира перестала простаивать, появилась официальная арендная доходность; серых платежей — 0; документооборот для деклараций — 100%; срок заселения — 14 дней.
Какая схема подходит служащему: Для квартиры служащий чаще всего работает с нами по агентской схеме (как самозанятый или как обычный собственник-физлицо); классический договор доверительного управления возможен реже — при аренде от 300 000 руб. в месяц. Для коммерческого помещения служащему доступен только договор доверительного управления: ИП служащему нельзя.
✓ Для госслужащего важны три вещи: весь доход в справке по Указу № 460, антиаффилированная оговорка в договоре и уведомление работодателя при малейшем риске конфликта интересов. Справка на супругу подаётся отдельно.
Кейс ФРИДОМ 3. Помещение 128 кв. м сдали салону красоты на 4 года
Реальный кейс ФРИДОМ: работа по классическому договору доверительного управления (ДДУ); налоговый расчёт в конце — условная иллюстрация: вознаграждение управляющего в кейсе не раскрывается, взято 10% для примера.
Ситуация: частный инвестор владеет помещением 128 кв. м на первом этаже жилого дома в Москве. После переезда за границу он не мог заниматься помещением: арендатор съехал, помещение пять месяцев пустовало, копился долг за коммунальные услуги.
Что сделали: договор доверительного управления подписали дистанционно; оценили рынок, обновили презентацию, провели показы и вышли напрямую на компанию из сферы красоты. Договор аренды заключён на четыре года; коммунальные платежи и налоги по помещению ведёт ФРИДОМ.
Результат: помещение сдано по ставке 430 тыс. руб. в месяц, собственник ежемесячно получает доход на зарубежный счёт, платежи и отчёты идут без его участия.
Что это значит для налогов (условный расчёт): 430 000 × 12 = 5 160 000 руб. арендной платы в год без НДС. При классическом ДДУ собственник не сторона договора аренды и получает только выплаты, а налог с выплаченной суммы платит и декларирует ФРИДОМ. Условно вознаграждение управляющего — 10% (516 000 руб.), собственнику выплачено 4 644 000 руб. Для налогового резидента без других доходов НДФЛ с выплат — 13% × 2 400 000 + 15% × 2 244 000 = 312 000 + 336 600 = 648 600 руб. Собственнику, который живёт за границей, нужно определить налоговый статус: для нерезидента ставка НДФЛ с российской аренды — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), то есть 1 393 200 руб. с той же выплаты.
Ситуация 4 (типовая). Собственник-ИП на УСН 6%: две схемы
Условный пример: ситуация типовая, цифры иллюстративные.
Ситуация: ИП на УСН 6% сдаёт склад, аренда 3 600 000 руб. в год, вознаграждение управляющего или агента — 10% (360 000 руб.). Есть три пути.
Расчёт: 1) Агентская схема, УСН 6% сохраняется: 3 600 000 × 6% = 216 000 руб., взносы 57 390 + 1% × (3 600 000 − 300 000) = 90 390 руб., налог после уменьшения на взносы 125 610 руб.; налог и взносы вместе — 216 000 руб. 2) Классический ДДУ, УСН 15%: (3 240 000 − взносы 86 790) × 15% = 472 982 руб., вместе со взносами 559 772 руб. (без других расходов). 3) Физлицо с НДФЛ: при агентской схеме 13% × 2 400 000 + 15% × 1 200 000 = 492 000 руб.; при классическом ДДУ база 3 240 000 руб. и НДФЛ 438 000 руб.
Вывод: при агентской схеме УСН 6% дешевле НДФЛ на 276 000 руб. в год (492 000 − 216 000). Классический ДДУ эту выгоду отнимает: УСН 6% недоступна (п. 3 ст. 346.14 НК РФ), а УСН 15% без крупных расходов обходится дороже.
✓ Прежде чем выбирать схему ДУ, ИП на УСН 6% считает налог для обеих схем на своих цифрах и пересчитывает при каждом изменении налогового законодательства.
Главный совет: если госслужащий или его близкие получают выплаты по ДУ, проверьте, не связан ли арендатор с ведомством, где служит собственник. При риске конфликта интересов уведомите работодателя (ст. 11 Закона № 273-ФЗ) и зафиксируйте антиаффилированную оговорку в договоре.
Андрей Девятериков, Начальник отдела проведения сделок
Частые вопросы
Должен ли управляющий на УСН платить НДС по операциям ДУ?
Да, при классическом ДДУ. Статья 174.1 НК РФ возлагает обязанности плательщика НДС на управляющего по всем операциям в рамках ДУ — независимо от его собственного налогового режима. УСН управляющего применяется только к его вознаграждению, но не к НДС по арендным сделкам. При агентской схеме НДС по аренде определяется режимом собственника.
Может ли ИП на УСН 6% передать объект в доверительное управление?
При классическом ДДУ — только перейдя на УСН «доходы минус расходы» (сменить объект можно с 1 января следующего года, п. 2 ст. 346.14 НК РФ): участники договора ДУ применяют этот объект (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). При агентской схеме собственник остаётся арендодателем и сохраняет УСН 6%.
Как оформить переход на ставку НДС 22%?
Ставка 22% применяется к отгрузкам с 1 января 2026 года. Если цена в договоре указана «плюс НДС», сумма выросла автоматически (120% → 122%). Если «включая НДС» и цену не пересмотрели, нетто-доход собственника снизился. Рекомендуем включать в договоры ДУ оговорку об автоматической корректировке ставки при изменении законодательства.
Может ли управляющий принимать входящий НДС к вычету по ремонту объекта?
Да. Если ремонт производится в рамках деятельности по ДУ — входящий НДС по подрядным работам и материалам принимается к вычету в ДУ-контуре. Вычет по ДУ-операциям ведётся отдельно от вычетов по собственной деятельности управляющего.
Что если арендатор отказывается платить компенсацию коммуналки?
Это предмет договора, а не налоговый вопрос. Обязанность компенсировать коммунальные расходы должна быть явно прописана в договоре аренды. При отсутствии такого пункта — арендатор вправе отказать. При схеме 2 включайте в договор порядок расчёта и оплаты компенсаций со сроками и документами-основаниями.
Узнайте, как увеличить прибыль от вашей коммерческой недвижимости
Ответьте на несколько вопросов и получите бесплатный расчёт доходности вашего объекта
Управление коммерческим помещением
Шесть вопросов — подскажем, что стоит сделать с вашим помещением, чтобы оно приносило стабильный доход.
Хотите узнать больше о доверительном управлении?
- Скачайте презентацию управляющей компании ФРИДОМ
- Получите ответы на интересующие вас вопросы
- Заполните информацию об объекте по ссылке: здесь
Итог: как выстроить чистую налоговую модель ДУ
- Сначала определите схему договора — агентская или классический ДДУ по ст. 1012 ГК РФ. От неё зависят НДС, база НДФЛ и допустимый режим ИП. Классический ДДУ требует регистрации передачи объекта в Росреестре (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
- Зафиксируйте НДС-логику в договоре аренды — цену «плюс НДС» для плательщиков и «в том числе НДС» для арендаторов на УСН, чтобы нетто-доход не менялся.
- Выберите схему коммуналки — включить в аренду, компенсация сверх или прямые договоры. Зафиксируйте в договоре.
- Определите, кто платит НДФЛ. При классическом ДДУ налог с выплат собственнику-физлицу платит и декларирует ФРИДОМ как управляющий; при агентской схеме налог платит сам собственник (арендатор — организация или ИП удерживает НДФЛ, иначе собственник подаёт 3-НДФЛ), вознаграждение агента базу не уменьшает. Зафиксируйте это в договоре.
- Если собственник — ИП: при классическом ДДУ — только УСН 15%; при агентской схеме сохраняется УСН 6% или 15%. Сравните обе схемы на своих цифрах.
- Для госслужащих: антиаффилированная оговорка, весь доход в справке по Указу № 460 (на супругу — отдельная справка), уведомление работодателя.
- Проверьте договоры, заключённые до 2026 года: ставка НДС — 22%, при цене «включая НДС» нетто-доход собственника снизился.
Агентство ФРИДОМ предлагает доверительное управление коммерческой недвижимостью с налоговым сопровождением для физлиц, госслужащих и ИП. Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду разобраны в отдельной статье.
Условия, тарифы и порядок запуска — на странице услуги управления коммерческой недвижимостью.
Источники (действующие редакции на сентябрь 2026 года): НК РФ — ст. 145, 164 (п. 3), 168, 169, 174.1, 224, 226, 228, 284, 333.33 (пп. 22 п. 1), 346.11, 346.14 (п. 2, 3), 346.16 (пп. 24 п. 1), 346.21 (п. 3.1), 430; ГК РФ — ст. 1012, 1017; письма Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656, от 22.02.2018 № 03-07-11/11149, от 09.02.2021 № 03-07-05/8311, от 18.11.2021 № 03-07-11/93155; Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6; Федеральный закон от 04.07.2026 № 228-ФЗ (пороги освобождения от НДС на УСН); Федеральный закон от 27.07.2004 № 79-ФЗ, ст. 17, 59.2; Федеральный закон от 02.03.2007 № 25-ФЗ, ст. 14, 27.1; Федеральный закон от 25.12.2008 № 273-ФЗ, ст. 11; Указ Президента РФ от 23.06.2014 № 460 (форма справки о доходах). Расчёты — условные, на суммах, указанных в тексте; не являются индивидуальной налоговой консультацией.
Об авторе
Опыт работы в недвижимости 20 лет. Основатель и стратег ФРИДОМ
