Автор: Евгений Елисеев | Основатель агентства ФРИДОМ, юрист по образованию. Специализация — доверительное управление коммерческой недвижимостью, налоговое структурирование, комплаенс для госслужащих. Практика более 20 лет.
Доверительное управление коммерческой недвижимостью — рабочий инструмент для собственника, который хочет делегировать операционку и при этом получать прозрачный доход. Но именно налоговые вопросы становятся главным источником споров и ошибок: кто начисляет НДС по арендным договорам, как правильно оформить коммунальные платежи, кто удерживает НДФЛ с выплат собственнику, что делать если учредитель — ИП на УСН.
В этой статье — прикладной разбор с расчётами и формулировками для договора. Три отдельных блока: физлица-собственники, госслужащие и ИП-учредители. Для каждого — своя налоговая логика.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Юридическая конструкция ДУ: базовые принципы для понимания налогов
Доверительное управление (ДУ) — это конструкция, при которой собственник (учредитель управления) передаёт имущество управляющему, который действует от своего имени, но в интересах учредителя или выгодоприобретателя. Право собственности при этом к управляющему не переходит.
Для недвижимости: договор ДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Управляющий заключает договоры аренды с арендаторами от своего имени с пометкой «Д.У.» (доверительное управление). Все доходы от аренды — доходы учредителя/выгодоприобретателя, а не управляющего.
⚖ Ст. 1012 ГК РФ — договор доверительного управления. Ст. 1017 ГК РФ — форма договора: письменная форма, для недвижимости — государственная регистрация. Ст. 174.1 НК РФ — особенности исчисления НДС при осуществлении операций по договору доверительного управления.
| Участник | Роль в ДУ | Что делает | Налоговые последствия |
|---|---|---|---|
| Учредитель управления (собственник) | Передаёт имущество, сохраняет право собственности | Получает доход после вычета комиссии управляющего | Платит НДФЛ / налог по своему режиму с чистого дохода |
| Доверительный управляющий (УК/агентство) | Управляет имуществом от своего имени «Д.У.» | Заключает договоры аренды, собирает платежи, решает операционные вопросы | Платит НДС по ДУ (ст. 174.1 НК), платит налог со своего вознаграждения |
| Выгодоприобретатель | Получает доход (может совпадать с учредителем) | Получает деньги | Платит НДФЛ с полученного дохода |
| Арендатор | Пользуется объектом | Платит арендную плату | Принимает НДС к вычету (если плательщик НДС) |
НДС при доверительном управлении: ст. 174.1 НК РФ
Это самый нестандартный налоговый момент в ДУ. Статья 174.1 НК РФ устанавливает специальное правило: при реализации товаров, работ, услуг в рамках договора доверительного управления НДС начисляет и администрирует доверительный управляющий — независимо от собственного налогового режима.
Что это означает практически
- Если управляющая компания применяет УСН — она всё равно обязана начислять и уплачивать НДС по операциям ДУ.
- Управляющий выставляет счета-фактуры арендаторам с пометкой «Д.У.» (доверительное управление) — это обязательный реквизит.
- Вычеты по НДС (входящий НДС на эксплуатационные расходы) также принимает управляющий по ДУ-операциям.
- НДС по операциям ДУ и НДС по собственной деятельности управляющего ведутся раздельно.
⚖ Ст. 174.1 НК РФ, п. 1: при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по НДС.
! С 2026 года НДС повышается с 20% до 22%. Все расчёты по аренде и ДУ-договорам, заключённым до 2026 года, нужно будет пересмотреть в части НДС. Это существенно влияет на нетто-доход собственника при ставках «включая НДС».
НДС для арендаторов с разными режимами: как не потерять доход
Главный практический вопрос: как прописать цену в договоре аренды, чтобы собственник получал одинаковый нетто-доход вне зависимости от налогового режима арендатора.
| Арендатор | Как прописать цену | Пример при базе 100 000 руб. | Нетто-доход собственника |
|---|---|---|---|
| ООО/ИП на ОСН (плательщик НДС) | «100 000 руб. + НДС 20%» | Арендатор платит 120 000 руб., принимает 20 000 к вычету | 100 000 руб. (НДС проходит транзитом) |
| ООО/ИП на УСН (без вычета НДС) | «120 000 руб., в том числе НДС 20%» | Арендатор платит 120 000 руб., вычета нет — это его расход | 100 000 руб. (НДС «внутри» суммы) |
| Физлицо (нет НДС-вычета) | «120 000 руб., в том числе НДС 20%» | То же что УСН | 100 000 руб. |
Ключевой момент — не дать арендатору на УСН платить «базовую ставку» без НДС, иначе управляющий будет начислять НДС «сверху» из суммы аренды и нетто-доход собственника уменьшится. Правильная формулировка в договоре: «Арендная плата составляет [сумма], в том числе НДС 20%. Для арендаторов, применяющих ОСН, возможно выставление счёта-фактуры с выделением НДС на основании отдельного запроса.»
Евгений Елисеев
Обеспечительный платёж (депозит) и НДС
НДС на депозит не начисляется в момент его получения — депозит не является оплатой аренды. НДС начисляется в момент зачёта депозита в счёт арендных платежей или в счёт компенсации ущерба (применительно к арендной составляющей).
→ В договоре аренды через ДУ: «Обеспечительный платёж не является авансом и не влечёт возникновения обязанности по исчислению НДС до момента его зачёта в счёт арендной платы или иных обязательств арендатора по настоящему договору.»
Коммунальные платежи: три законные схемы и их налоговые последствия
«Коммуналка» в ДУ — отдельный налоговый вопрос. Есть три принципиально разных подхода, каждый с разными налоговыми последствиями для управляющего и для арендатора.
Схема 1. Коммуналка включена в арендную плату
Арендатор платит единую сумму аренды, которая включает все коммунальные расходы. Управляющий самостоятельно рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС | НДС на всю сумму — и аренда, и коммуналка облагаются НДС |
| Входящий НДС | Управляющий принимает к вычету НДС от ресурсников (если они плательщики НДС) |
| Документооборот | Простой — один счёт-фактура арендатору |
| Риски | Выгода/потери при изменении тарифов — на управляющем (собственнике) |
| Когда применять | Стабильные тарифы, небольшие объекты |
Схема 2. Коммуналка — компенсация сверх аренды
Арендная плата фиксирована. Коммунальные расходы арендатор компенсирует по фактическим показаниям счётчиков — отдельным платежом.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС на коммуналку | Спорный вопрос. ФНС считает, что компенсация коммунальных расходов не облагается НДС у управляющего — это не реализация услуг, а возмещение затрат (при прямом перевыставлении без наценки) |
| Входящий НДС | Управляющий не принимает входящий НДС к вычету по ресурсникам — только транзит |
| Документооборот | Два документа: счёт за аренду + расчёт компенсации |
| Риски | ФНС может попытаться включить компенсацию в налоговую базу — нужна чёткая формулировка в договоре |
| Когда применять | Переменные тарифы, крупные объекты с высокими коммунальными |
Схема 3. Прямые договоры арендатора с ресурсниками
Арендатор самостоятельно заключает договоры с электросетями, водоканалом и т.д. Управляющий в расчётах по коммуналке не участвует.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| НДС | У управляющего нет ни начислений, ни вычетов по коммуналке |
| Документооборот | Минимальный — только аренда |
| Сложность | Требует переоформления договоров при каждой смене арендатора |
| Когда применять | Долгосрочная аренда, крупные арендаторы, которые хотят прямых отношений с ресурсниками |
На практике мы чаще всего используем Схему 1 для небольших объектов и Схему 2 для крупных складских или офисных комплексов. Схема 3 встречается при долгосрочных договорах с крупными арендаторами (федеральные сети, банки). В договоре ДУ обязательно фиксируйте выбранную схему и порядок распределения коммунальных расходов.
Евгений Елисеев
НДФЛ с выплат собственнику: кто налоговый агент
При выплате дохода собственнику-физлицу (учредителю или выгодоприобретателю) управляющий выступает налоговым агентом по НДФЛ — обязан удержать налог и перечислить его в бюджет.
Ставки НДФЛ с 2025 года — прогрессивная шкала
| Совокупный годовой доход | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% |
Практика удержания НДФЛ
- Управляющий ежемесячно удерживает НДФЛ из суммы к выплате собственнику и перечисляет в бюджет.
- Выплата собственнику — сумма после удержания НДФЛ.
- Управляющий подаёт 6-НДФЛ и 2-НДФЛ по итогам года.
- Собственник не подаёт 3-НДФЛ по этому доходу — за него это сделал агент.
⚖ Ст. 226.1 НК РФ — особенности исчисления и уплаты НДФЛ налоговыми агентами при осуществлении операций с имуществом. Ст. 214.8 НК РФ — особенности исчисления и уплаты НДФЛ по операциям доверительного управления.
Расчёт на конкретных суммах
Объект: стрит-ритейл, аренда 250 000 руб./мес. без НДС (нетто). Комиссия управляющего — 10% = 25 000 руб. Собственник — физлицо, доход за год от ДУ = 225 000 × 12 = 2 700 000 руб.
| Статья | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Аренда в месяц (нетто, после НДС) | — | 250 000 руб. |
| Комиссия управляющего (10%) | 250 000 × 10% | 25 000 руб./мес. |
| Доход собственника до НДФЛ | 250 000 − 25 000 | 225 000 руб./мес. |
| Годовой доход до НДФЛ | 225 000 × 12 | 2 700 000 руб. |
| НДФЛ: 13% × 2 400 000 | — | 312 000 руб. |
| НДФЛ: 15% × 300 000 | — | 45 000 руб. |
| Итого НДФЛ за год | — | 357 000 руб. |
| Чистый доход собственника | 2 700 000 − 357 000 | 2 343 000 руб./год |
| Эффективная ставка НДФЛ | 357 000 / 2 700 000 | Эффективная ставка НДФЛ 357 000 / 2 700 000 13,2% |
Учредитель — ИП на УСН: важные ограничения
Если учредитель управления является ИП, а не физлицом, налоговая логика меняется. Доходы от ДУ включаются в доходы ИП и облагаются по его налоговому режиму.
ИП на УСН 6% — «доходы»
Доход от ДУ включается в базу УСН в полном объёме (выплата от управляющего). Ставка 6% с дохода. Управляющий в этом случае не является налоговым агентом по НДФЛ — ИП сам платит налог.
✓ При небольших доходах УСН 6% выгоднее НДФЛ. При доходе до 2 400 000 руб./год разница: 6% vs 13% = экономия 192 000 руб.
ИП на УСН 15% — «доходы минус расходы»
Включить расходы, связанные с ДУ-объектом, в базу УСН 15% — сложно. Расходы по доверительной деятельности несёт управляющий. Учредитель-ИП, как правило, получает только чистую выплату без возможности учесть операционные расходы по объекту. Это ограничение делает УСН 15% менее привлекательным для учредителей ДУ.
! ИП на УСН 15%: расходы на капитальный ремонт, содержание объекта — учитываются в деятельности ДУ управляющим, а не учредителем. Учредитель получает нетто-доход и может учесть только собственные расходы, прямо связанные с деятельностью ИП вне ДУ.
Сравнение режимов для учредителя-ИП
| Режим | Ставка | Налог при доходе 2 700 000 руб./год | Нюансы |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13–22% прогрессивно | 357 000 руб. | Управляющий — налоговый агент |
| ИП УСН 6% | 6% | 162 000 руб. | ИП сам платит + страховые взносы ~68 000 руб. |
| ИП УСН 15% | 15% от прибыли | Зависит от расходов | Расходы по объекту трудно учесть |
Комплаенс для госслужащих: ДУ как законный инструмент
Государственные и муниципальные служащие не вправе заниматься предпринимательской деятельностью. ДУ позволяет легально получать доход от коммерческой недвижимости, не нарушая этого запрета — при соблюдении ряда условий.
Что разрешено
✓ Передать объект в ДУ и получать доход — это не предпринимательство, это реализация права собственности.
✓ Декларировать доход от ДУ в справке о доходах — обязательно и законно.
✓ Назначить выгодоприобретателем супругу — законно, но требует декларирования её дохода.
Что запрещено и что в серой зоне
- Запрещено
Давать управляющему указания, отражающие личный коммерческий интерес (влиять на выбор арендаторов, связанных с деятельностью ведомства)
- Запрещено
Назначать выгодоприобретателем организацию, аффилированную с должностными полномочиями служащего
- Серая зона
Если арендатор объекта ДУ является субъектом регулирования или контроля ведомства, где служит собственник. Рекомендую: антиаффилированная оговорка в договоре ДУ
Декларирование: что и когда
- Доход от ДУ отражается в разделе «Доходы» справки СГС-1 как «доход от доверительного управления имуществом».
- Если выгодоприобретатель — супруга, доход декларируется в её разделе справки.
- Объект, переданный в ДУ, отражается в разделе «Имущество» — собственность на него сохраняется.
- Договор ДУ предоставляется по запросу комиссии по противодействию коррупции.
Антиаффилированная оговорка в договоре ДУ
Рекомендуемая формулировка в договоре ДУ для госслужащего:
→ «Учредитель управления уведомляет Управляющего, что в соответствии с законодательством о государственной гражданской службе он не вправе получать вознаграждение, связанное с исполнением должностных обязанностей. Управляющий обязуется не заключать договоры аренды с организациями, в отношении которых учредитель управления осуществляет властные или контрольные полномочия, за исключением случаев, когда это прямо согласовано с работодателем учредителя.»
Вознаграждение управляющего: как облагается
Вознаграждение управляющего — его собственный доход, не связанный с ДУ-операциями. Облагается по режиму самого управляющего.
| Статус управляющего | НДС на вознаграждение | Налог с вознаграждения | Комментарий |
|---|---|---|---|
| ООО/ИП на ОСН | 20% (с 2026 — 22%) | Налог на прибыль 20% / НДФЛ 13–22% | Счёт-фактура на вознаграждение с НДС |
| ООО/ИП на УСН 6% | Нет (освобождены) | 6% УСН | Вознаграждение без НДС |
| ООО/ИП на УСН 15% | Нет (освобождены) | 15% от прибыли | Вознаграждение без НДС |
Важно: вознаграждение управляющего и НДС по ДУ-операциям — два разных потока. Управляющий на УСН платит НДС по арендным договорам (ст. 174.1 НК РФ), но его собственное вознаграждение НДС не облагается.
Четыре кейса из практики ФРИДОМ
Кейс 1. Стрит-ритейл, управляющий на УСН — НДС-сюрприз
Ситуация: собственник передал торговое помещение 120 кв. м в ДУ агентству на УСН. Решили, что раз агентство на УСН — НДС не нужен. Арендатор — ООО на ОСН, хотел вычет по НДС.
Проблема: арендатор требовал счёт-фактуру с НДС и возражал против суммы «без НДС».
Разбор: по ст. 174.1 НК РФ управляющий обязан начислять НДС по ДУ-операциям независимо от своего режима. Агентство на УСН обязано было выставлять счета-фактуры с «Д.У.». Это упустили при заключении договора. Пришлось пересчитывать арендную плату и доначислять НДС за прошедший период. Собственник потерял часть дохода, так как НДС «вытащили» из суммы аренды.
! При заключении договора ДУ обязательно проработайте НДС-логику вне зависимости от режима управляющего. Ст. 174.1 НК РФ — императивная норма.
Кейс 2. Госслужащий и конфликт интересов
Ситуация: чиновник федерального ведомства передал офис в ДУ. Управляющий самостоятельно нашёл арендатора — компанию, которая является участником госконтракта, подписанного ведомством чиновника.
Риск: потенциальный конфликт интересов при проверке антикор-службой.
Решение: договор ДУ был переоформлен с включением антиаффилированной оговорки, запрещающей управляющему заключать договоры аренды с организациями из перечня контрагентов ведомства. Арендатор был заменён. Чиновник уведомил комиссию по противодействию коррупции. Ситуация разрешена без дисциплинарных последствий.
✓ Антиаффилированная оговорка в договоре ДУ + своевременное уведомление работодателя = защита от претензий.
Кейс 3. Учредитель-ИП на УСН 6% — выгода vs. риск
Ситуация: ИП на УСН 6% передал склад в ДУ. Годовой доход от ДУ — 3 600 000 руб. Рассматривали переход на физлицо для применения прогрессивного НДФЛ.
Сравнение: ИП УСН 6% vs. НДФЛ физлица.
Расчёт: УСН 6% = 216 000 руб./год + страховые взносы 68 000 руб. = 284 000 руб. НДФЛ физлица: 13% × 2 400 000 + 15% × 1 200 000 = 312 000 + 180 000 = 492 000 руб. Выгода ИП на УСН: 492 000 − 284 000 = 208 000 руб./год. Решение: сохранили статус ИП на УСН 6%.
✓ При доходе от ДУ 3–5 млн руб./год ИП на УСН 6% выгоднее НДФЛ физлица на 200 000+ руб. Пересчитывайте при каждом изменении налогового законодательства.
Кейс 4. Выгодоприобретатель — супруга: декларирование
Ситуация: госслужащий передал офис в ДУ, назначил выгодоприобретателем супругу. Управляющий ежемесячно выплачивал доход на счёт супруги.
Вопрос: как правильно декларировать и кто налоговый агент.
Решение: управляющий удерживает НДФЛ с выплат супруге как налоговый агент. Супруга декларирует доход в разделе своей справки о доходах. Госслужащий — в разделе «Сведения о доходах супруга». Важно: назначение супруги выгодоприобретателем не освобождает от антикор-проверки. Если супруга является связанным лицом с работодателем — возможен конфликт интересов.
При назначении выгодоприобретателем члена семьи госслужащего — всегда проверяйте, не является ли выгодоприобретатель сотрудником организации, регулируемой ведомством. Это тонкий момент, который часто упускают.
Евгений Елисеев
Частые вопросы
Должен ли управляющий на УСН платить НДС по операциям ДУ?
Да, обязательно. Статья 174.1 НК РФ возлагает обязанности плательщика НДС на управляющего по всем операциям в рамках ДУ — независимо от его собственного налогового режима. УСН управляющего применяется только к его вознаграждению, но не к НДС по арендным сделкам.
Как оформить переход на новую ставку НДС 22% с 2026 года?
Все действующие договоры аренды, заключённые в рамках ДУ, нужно будет пересмотреть в части НДС. Если цена указана «плюс НДС» — сумма автоматически вырастет с 2026 года (120% → 122%). Если «включая НДС» — нетто-доход собственника снизится. Рекомендуем заблаговременно включить в договоры ДУ оговорку об автоматической корректировке НДС-ставки при изменении законодательства.
Может ли управляющий принимать входящий НДС к вычету по ремонту объекта?
Да. Если ремонт производится в рамках деятельности по ДУ — входящий НДС по подрядным работам и материалам принимается к вычету в ДУ-контуре. Важно: вычет по ДУ-операциям ведётся отдельно от вычетов по собственной деятельности управляющего.
Что если арендатор отказывается платить компенсацию коммуналки?
Это предмет договора, а не налоговый вопрос. Обязанность компенсировать коммунальные расходы должна быть явно прописана в договоре аренды. При отсутствии такого пункта — арендатор вправе отказать. Рекомендуем при Схеме 2 включать в договор детальный порядок расчёта и оплаты коммунальных компенсаций с указанием сроков и документов-оснований.
Узнай, как увеличить прибыль от вашей коммерческой недвижимости
Ответьте на несколько вопросвов и получите бесплатный рассчет доходности вашего объекта
Marquiz script start Marquiz script end
Хотите узнать больше о доверительном управлении?
- Скачайте презентацию управляющей компании ФРИДОМ
- Получите ответы на интересующие вас вопросы
- Заполните информацию об объекте по ссылке: здесь
Итог: как выстроить чистую налоговую модель ДУ
- Зафиксируйте НДС-логику в договоре аренды — разные ставки для ОСН и УСН-арендаторов, чтобы нетто-доход не менялся.
- Выберите схему коммуналки — включить в аренду, компенсация сверх, или прямые договоры. Зафиксируйте в договоре ДУ.
- Управляющий — налоговый агент по НДФЛ при выплатах физлицам-собственникам. Убедитесь, что это прямо прописано в договоре ДУ.
- Если учредитель — ИП, сравните УСН 6% и НДФЛ физлица. При доходе до 5 млн руб./год ИП на УСН часто выгоднее.
- Для госслужащих: антиаффилированная оговорка, декларирование дохода в СГС-1, уведомление работодателя.
- Заложите переход на НДС 22% с 2026 года — включите оговорку в договоры уже сейчас.
Агентство ФРИДОМ специализируется на доверительном управлении коммерческой недвижимостью с полным налоговым сопровождением. Евгений Елисеев консультирует по структурированию ДУ для физлиц, госслужащих и ИП.
Об авторе
Опыт работы в недвижимости 20 лет. Основатель и стратег ФРИДОМ
