Передача коммерческой недвижимости ИП в доверительное управление при наследовании

Введение

При наследовании коммерческой недвижимости возникает множество юридических и практических вопросов, особенно если объект приносил стабильный доход, а его собственником являлся индивидуальный предприниматель (ИП). После смерти собственника наследники сталкиваются с необходимостью управления объектом недвижимости ещё до завершения оформления наследственных прав. Отсутствие эффективного управления в этот период может привести к финансовым потерям, росту операционных расходов, уходу арендаторов и снижению общей ликвидности имущества.

В подобных ситуациях оптимальным и законным решением становится доверительное управление наследственным имуществом. Этот механизм, предусмотренный российским законодательством, позволяет наследникам и нотариусам оперативно решить вопросы по поддержанию недвижимости в рабочем состоянии и обеспечить стабильный доход даже в период оформления наследства.

В статье подробно рассмотрим юридические особенности, практические аспекты и преимущества передачи коммерческой недвижимости, ранее принадлежавшей физическому лицу (ИП), в доверительное управление в период вступления в наследство. Особое внимание уделим правовым ограничениям, полномочиям наследников и нотариусов, а также опыту успешного применения данного инструмента на практике.

Ограничения на распоряжение наследственным имуществом до вступления в наследство

После смерти гражданина его имущество образует наследственную массу, права на которую переходят к наследникам, но требуют оформления. До завершения процедуры принятия наследства наследники не вправе свободно распоряжаться имуществом умершего. В частности, продажа, сдача в аренду, передача недвижимости умершего в доверительное управление до оформления наследства прямо ограничена законом.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что меры по охране наследства и управлению им осуществляются исполнителем завещания или нотариусом до оформления наследственных прав наследниками. Нотариус по месту открытия наследства принимает необходимые меры по охране и управлению имуществом умершего по заявлению заинтересованных лиц – наследников, исполнителя завещания, органов власти или иных лиц, действующих в интересах сохранения наследства. Это означает, что самостоятельно наследники до получения свидетельства о праве на наследство не могут распоряжаться недвижимым имущество умершего. 

Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ разъяснял, что если наследство еще не оформлено наследниками надлежащим образом, то отсутствует юридическая возможность распорядиться этим имуществом (например, продать, сдать в аренду или передать в управление). Иными словами, пока права наследников на недвижимость не зарегистрированы, совершение сделок с ней невозможны на законных основаниях. 

Кроме того, смерть индивидуального предпринимателя прекращает его статус ИП и связанную с этим хозяйственную деятельность, в т.ч. будут заблокированы все банковские счета и средства на них. Имущество и средства на банковских счетах, принадлежавшее ИП, переходит в состав наследства как собственность гражданина. До оформления наследства любые договоры в отношении этого имущества от имени умершего ИП недействительны. Учредить доверительное управление наследственным имуществом до выдачи свидетельства о праве на наследство, и тем самым дать возможность управлять и получать доход от этого имущества, может только нотариус в рамках процедуры охраны наследства. 

Право наследника без свидетельства заключать договор доверительного управления

Наследник, не оформивший полностью свои права (без свидетельства о праве на наследство), не вправе самостоятельно заключать от своего имени договор доверительного управления наследственной недвижимостью. Хотя по общему правилу принявший наследство наследник считается приобретшим права на имущество наследодателя с момента открытия наследства, реализация и государственная регистрация этих прав требуют оформления свидетельства. Без такого свидетельства у наследника нет надлежащего подтверждения права собственности, необходимого для распоряжения имуществом.

Гражданский кодекс однозначно устанавливает особый порядок доверительного управления наследством: нотариус выступает учредителем доверительного управления от имени наследодателя. Нотариус заключает договор доверительного управления наследственным имуществом, если это имущество требует управления (например, коммерческая недвижимость, приносящая доход). Наследники в этом случае выступают заинтересованными лицами, но не стороной договора от имени собственника, поскольку собственником формально еще числится наследодатель (до перехода прав к наследникам).

Следует учитывать, что передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации наравне с переходом права собственности. 

Если наследник без свидетельства попытается заключить договор доверительного управления напрямую с управляющей компанией, такой договор не сможет быть зарегистрирован, а значит, не приобретет юридической силы. 

Регистрационные органы не примут договор, поскольку у заключившего его наследника нет зарегистрированного права на объект. В результате договор будет считаться ничтожной сделкой как совершенный лицом, не имеющим на то полномочий (ст.168 ГК РФ).

На практике единственная законная возможность наследника участвовать в доверительном управлении до оформления наследства – это его назначение в качестве доверительного управляющего самим нотариусом в рамках договора, учрежденного нотариусом. Закон допускает, что доверительным управляющим наследственным имуществом может быть один из наследников, но только с согласия остальных наследников либо по решению суда при наличии возражений. В этом случае наследник выступает на стороне управляющего, а не учредителя управления, и действует в рамках нотариально удостоверенного договора.

Таким образом, наследник без свидетельства о праве на наследство не вправе самостоятельно, от своего имени, заключать договор доверительного управления недвижимостью, принадлежавшей наследодателю. Любые такие попытки будут вне рамок закона. Правильный путь – инициировать процедуру доверительного управления через нотариуса. Лишь после государственной регистрации своего права наследник сможет лично распоряжаться имуществом, в том числе заключать договоры доверительного управления от собственного имени, если в этом еще будет необходимость.

Инструменты для передачи объекта в доверительное управление в переходный период

В период с момента открытия наследства до оформления прав наследников предусмотрены специальные юридические механизмы, позволяющие управлять наследственным имуществом. Цель этих инструментов – обеспечить сохранность и эффективное использование имущества, не дожидаясь завершения всех формальностей наследования. К основным механизмам относятся:

Подводя итог, основным законным механизмом управления наследственной коммерческой недвижимостью до оформления наследства является договор доверительного управления, заключаемый нотариусом. Для его реализации наследники могут использовать заявительный порядок (обращение к нотариусу), договоренности между собой о кандидатуре управляющего, и при необходимости решения суда. Дополнительные инструменты (доверенности, предварительные соглашения) могут применяться вспомогательно, но не заменяют полноценного доверительного управления, учреждаемого согласно требованиям закона.

Риски и правовые последствия для управляющей компании при заключении договора до регистрации прав наследника

Если управляющая компания вступает в отношения доверительного управления наследственной недвижимостью до государственной регистрации прав наследника (то есть фактически преждевременно), она сталкивается со значительными юридическими рисками. Главная опасность заключается в том, что такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим подробнее возможные последствия:

Следует подчеркнуть, что эти риски отсутствуют или существенно снижены, если доверительное управление оформлено надлежащим образом через нотариуса. В качестве примера успешной легальной схемы можно привести ситуацию, когда нотариус учредил доверительное управление долями в обществе, принадлежавшими умершему, и назначил доверительным управляющим одного из наследников с согласия остальных. Несмотря на последующие споры, суды всех инстанций подтвердили законность такого договора, заключенного нотариусом, и действий управляющего в его рамках. Напротив, если бы договор был заключен не у нотариуса, а непосредственно наследником, итог был бы иным.

Судебная практика и позиции государственных органов

Судебная практика в целом подтверждает строгий подход к передаче наследственного имущества в доверительное управление и разъясняет права и обязанности участников таких отношений. После изменений законодательства 2018 года (ФЗ №259 от 29.07.2017) институт доверительного управления наследством получил более четкое регулирование, и уже появились прецеденты его применения. Ниже рассмотрены некоторые ключевые позиции судов и разъяснения ведомств (Минфин, Минэкономразвития, Минюст) по данной теме.

В целом, судебная практика подтверждает законность и целесообразность доверительного управления наследственным имуществом, если оно оформлено по правилам. Суды защищают права наследников и добросовестных управляющих, действовавших с санкции нотариуса. Одновременно, и суды, и госорганы предупреждают о недопустимости обхода установленной процедуры: сделки с имуществом умершего без должного оформления прав являются ничтожными. Позиции Минфина, Минэкономразвития и Минюста едины в том, что институт доверительного управления наследством предназначен для сохранения имущества в интересах наследников и не должен использоваться во вред им или третьим лицам.

Краткое резюме 

Российское законодательство строго регламентирует передачу имущества умершего в доверительное управление до завершения оформления наследства. До выдачи свидетельства о праве на наследство распоряжаться недвижимостью наследодателя могут только нотариус (или душеприказчик) в порядке охраны наследства – самим наследникам напрямую это не разрешено. Наследник, фактически принявший наследство, но не оформивший права, не может самостоятельно заключить договор доверительного управления – такой договор будет юридически ничтожным и не получит регистрации. 

Законные механизмы передачи объекта в управление в переходный период включают: обращение наследников к нотариусу с просьбой учредить доверительное управление и согласование кандидатуры управляющего; при спорах – решение суда о назначении управляющего; дополнительные меры, такие как выдача доверенностей на управление или предварительные договоры с будущим управляющим (они могут облегчить управление, но не заменяют собой нотариальный договор). 

Для управляющей компании заключение договора доверительного управления до регистрации наследника чревато серьезными рисками: договор не имеет силы, не может быть зарегистрирован и может быть оспорен другими наследниками; фактические действия компании без полномочий могут повлечь ответственность и обязанность возместить убытки. Правильный путь для управляющей организации – вступать в управление только по нотариально заверенному договору, что защищает ее права. Судебная практика (например, дело о доверительном управлении долями ООО) показывает, что суды поддерживают законно оформленное доверительное управление и отвергают требования о его недействительности при отсутствии нарушений. 

Вывод: Передача коммерческой недвижимости, принадлежавшей ИП (как физлицу), в доверительное управление в период оформления наследства возможна только в рамках процедур, предусмотренных ГК РФ (ст.1171–1173). Оптимальным решением является нотариально учрежденное доверительное управление, цель которого – сохранить бизнес-актив (недвижимость) и доход от него до момента, когда наследники смогут полноценно вступить в права. Такой подход минимизирует риски для всех сторон и соответствует как букве закона, так и судебной практике. Все ссылки на нормативные акты, разъяснения и судебные решения приведены выше для углубленного изучения вопроса.

Источники: ГК РФ (ст. 1171–1173 о доверительном управлении наследством), Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Основы законодательства РФ о нотариате (о доверительном управлении наследством); письма: Минэкономразвития РФ, Минюста и Федеральной нотариальной палаты, Минфина РФ; Рекомендации Федеральной нотариальной палаты.