Как инвестировать в коммерческую недвижимость 30–200 млн ₽ с передачей в доверительное управление
Подберём доходный объект в Москве и области и возьмём в доверительное управление 360°: аудит, due diligence, сделка под ключ, запуск аренды и регулярная отчётность — стабильный cash-flow без рутины.
- Net Yield
- +12%
- окупаемость
- <9 лет
- IRR на капитал
- +22%
- Бесшовная сделка «под ключ»
- Покупаем как для себя
- Полный due diligence 360°
- Запуск объекта за 30–45 дней
- Проверенные арендаторы с рейтингом
Почему с ФРИДОМ выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость
-
Доступ к закрытым объектам
Off-market предложения от собственников/девелоперов и банков + наша база 1 675 инвесторов. Быстрее выход на лучшие сделки и цену
-
Подбор «как для себя»
Финмодель с Net Yield/IRR, стресс-тесты, проверка арендаторов и договора (WAULT), технический аудит и смета CAPEX
-
Сделка без рутины 360°
Юридическая проверка титула, согласование условий, аккредитив/эскроу, ипотека/лизинг. Принимаем сразу в управление 360
-
Доход с первого месяца
Либо покупка с действующей ареной, либо быстрый релизинг. SLA запуска 30–45 дней, целевая вакансия ≤2%
-
Управление и отчётность
Доверительное управление 360°: сбор аренд, индексации, сервис и подрядчики, ежемесячные отчёты и DSCR-контроль. Полный «hands-off»
-
Налоги и структура сделки
Подберём SPV/режим (УСН/НДС), настроим поток платежей и документы для банка. Законно, прозрачно, с оптимизацией налоговой нагрузки
Как мы проводим сделку инвестора за 5 шагов
-
1 Бриф и стратегия дохода (24 часа)
Понимаем цели: чек, допустимая доходность/риск, горизонт, формат (офисы/стрит/склады/отели), требования к арендатору/WAULT. Фиксируем KPI (Net Yield, IRR, срок экспозиции, вакансия). Даём первичный «коридор рынка» и shortlist локаций.
-
2 Поиск и проверка объектов (1–2 недели)
Делаем скаутинг по off-market и открытым каналам. По каждому лоту готовим пакет: DCF-модель (Net Yield, IRR, DSCR), проверка арендаторов и договоров (ставка, индексация, депозиты, WAULT), юридический и титульный скрининг, техаудит/CAPEX, сценарии налогов и SPV. Формируем топ-3 варианта «как для себя».
-
3 Переговоры и фиксация условий
Защищаем цену и условия: LOI/term-sheet, структура расчётов (аккредитив/эскроу), график закрытия, предмет сделки (asset/SPA), reps & warranties, апсайды/penalties. Синхронизируем банк/лизинг при необходимости. Риски — в приложениях, спорные пункты — в нашу пользу.
-
4 Сделка «под ключ»
Полный due diligence, согласования, подготовка документов, взаимодействие с нотариусом/Росреестром/банком. Открываем расчётный счёт/аккредитив, проводим оплату, регистрируем переход права. Параллельно готовим план запуска управления и передачу от собственника/арендаторов.
-
5 Запуск управления 360° и выход на кэш-флоу
Принимаем объект по чек-листу, обновляем медиапакет, настраиваем биллинг и индексации, релизинг при вакансиях (SLA 30–45 дней), подрядчики и сервис, отчётность инвестору (P&L, DSCR, платежный календарь). Контроль рисков и налоговая/юридическая поддержка на всём цикле.
Форматы объектов
Мы подбираем и проверяем доходные лоты в бюджете 30–200 млн ₽ в Москве и МО. Берём в т.ч. объекты с арендаторами и обременениями, работаем off-market под NDA, согласуем сделки с банками/залогодержателями. Готовим полный инвест-пакет: NOI/P&L, DCF и cash-flow, юридический data-room, структура asset/share сделки и безопасные расчёты (аккредитив/эскроу).
- Первые или вторые линии 80 – 500 м²
-
Стрит-ритейл
- Блоки 150 – 1 200 м² с арендаторами
-
Офисы
- Last-mile 500 – 3 000 м², индустриальные боксы
-
Склады
- Персональные мандаты на покупку
-
Здания ОСЗ
100% гарантия чистоты
инвест-сделки
Берём на себя юрпроверки, налоги и расчёты — вы получаете доходный объект и прозрачную отчётность без рутины
-
Юридический due diligence
-
Финансовая структура
-
Off-market shortlist
Начнём подбор и проверку уже сегодня!
Кому подойдет услуга
-
Частные инвесторы из регионов и Москвы
Хотят пассивный доход в Москве/МО, делегируют поиск, проверку и управление
-
Family Offices / HNWI
Ищут качественные лоты 30–200 млн, off-market доступ и прозрачную отчётность
-
Собственники и топ-менеджеры бизнеса
Паркуют прибыль в доходные объекты, важны скорость сделки и налоговая чистота
-
Экспаты и инвесторы на расстоянии
Живут не в Москве/за рубежом — нужна «сделка под ключ» и дистанционное управление
-
Профессионалы: врачи, юристы, IT-предприниматели
Мало времени на операционку, запрашивают надёжность, прогнозируемый cash-flow и отчёты
-
Партнёры-девелоперы/подрядчики
Покупают готовые доходные блоки или формируют портфель, рассчитывают на быстрый доступ к капиталу и арендаторам
Что входит в «управление недвижимостью 360°»
- Инкассация аренды, индексации, коммуналка/NNN
- Выставляем счета, принимаем платежи, контролируем задолженность, применяем индексации и апсайды по договору
- KPI по загрузке и выручке
- План/факт по заполняемости, срокам экспозиции, ставкам; маркетинг вакантов, точечные показы по NDA, тендеры подрядчиков
- Эксплуатация и CAPEX
- Годовой план PPM/ТО, лимит CAPEX, сметы и акты; контроль качества работ и SLA
- Отчётность
- Ежемесячные/квартальные отчёты + годовой отчёт: NOI/P&L, cash-flow, дебиторка, KPI, фото-фиксация
- Налоги и страхование
- Налоговое администрирование (УСН/НДС по схеме), КУДиР/первичка, полисы страхования (имущество/ГО) и пролонгации
- Личный кабинет инвестора
- Онлайн-доступ к платежам, договорам, актам, задачам и статусам по объекту 24/7
Посчитать доходность по бюджету
Кейсы: инвестиции в коммерческие помещения частными инвесторами
Подборка недавних проектов: как были решены задачи клиентов
Last-mile склад, 3 500 м² (МО), бюджет 220 млн ₽
Выявленная проблема
Решение
-
Полный DD + финмодель с чувствительностью; согласовали LTV 55% с банком
-
Sale-and-leaseback на 60% площадей с якорем (5 лет, индексация)
-
Дозарядка пула: e-com операторы на мелкие ячейки, фикс-сервис
-
CAPEX-план: кровля, LED, АСКУЭ; сервис-контракты через тендер
-
NNN-структура договоров, календарь индексаций, KPI по вакансиям
-
Управление 360°: отчётность М/Кв + годовой, страхование, налоги
Результат
-
Вакансия закрыта, средневзвешенный срок договоров увеличен
-
NOI вырос, кредитные ковенанты выполняются с запасом
-
Зафиксированы условия раннего выкупа (опция выхода на 36-м мес.).
И.В.
предприниматель (e-commerce)
Важно было “прошить” поток для банка и убрать операционные риски. Сделали leaseback, добрали арендаторов и закрыли CAPEX без остановки. Теперь объект работает как часы
- Вакантность
- 0%
- Эффективная ставка
- +11%
- IRR (5 лет)
- 25,2%
Стрит-ритейл, 1 200 м² (Москва), бюджет 245 млн ₽
Выявленная проблема
Решение
-
Сделали экспресс-DD: технический, юридический, арендный; сформировали коридор цены
-
Сбили прайс за счёт выявленных рисков и графика расчётов (эскроу)
-
Провели ребрендинг и медиапакет (планировка, фото/видео, витрина)
-
Привели якоря: продуктовый формат + аптека, унифицировали ДА (NNN-контур, индексация)
-
Микро-CAPEX: входные группы, навигация, фасадная подсветка
-
Закрыли сделку без просрочек, расчёты через эскроу
Результат
-
Закрыли сделку без просрочек, расчёты через эскроу
-
Заполнили 100% площадей за 45 дней
-
Увеличили NOI и стабилизировали денежный поток
-
Подготовили выходную стратегию (опция продажи пакету family office)
А.Г.
частный инвестор
Нужен был доходный актив без “сюрпризов”. Команда быстро закрыла дисконт, довела до 100% заполнения и настроила отчётность. По факту — “купили как для себя”, а я получаю стабильный cash-flow
- Срок закрытия
- 21 день
- Дисконт к прайсу
- 8,5%
- Заполнение
- 100%
- NOI
- +32%
- Yield-on-cost
- 12,1%
- IRR (3 года)
- 22,6%
'%3e%3ccircle%20cx='92.843'%20cy='92.843'%20r='92.843'%20transform='matrix(1%200%200%20-1%2078.544%20124.391)'%20fill='url(%23b)'%20fill-opacity='.19'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M116.174%2029.722V65.63l77.732%2031.414-.516.623L115.4%2066.15c-.171-.07-.264-.197-.257-.326V29.305L71.182%2011.502c-.165-.067-.257-.188-.257-.312v-64.836h1.03v64.628l43.188%2017.49V-53.75h1.031v82.64l77.824%2031.517-.516.623-77.308-31.308Z'%20fill='url(%23c)'/%3e%3c/g%3e%3cdefs%3e%3cradialGradient%20id='b'%20cx='0'%20cy='0'%20r='1'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%20gradientTransform='rotate(90%200%2092.843)%20scale(92.8429)'%3e%3cstop%20stop-color='%2340A2C5'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='0'/%3e%3c/radialGradient%3e%3clinearGradient%20id='c'%20x1='106.79'%20y1='-26.352'%20x2='144.345'%20y2='81.448'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='0'/%3e%3cstop%20offset='.5'%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='.38'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%2340A2C5'/%3e%3c/linearGradient%3e%3cclipPath%20id='a'%3e%3crect%20width='188.462'%20height='120'%20rx='4.256'%20transform='matrix(1%200%200%20-1%20.333%20120.667)'%20fill='%23fff'/%3e%3c/clipPath%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
Готовы подобрать объект под чек 30–200 млн ₽?
За 24 часа сделаем первичный скрининг: Net Yield, cash-flow, риски и формат сделки. Дадим short-list из 3–5 объектов и план покупки/управления 360°.
Отзывы
И. К.
предприниматель, живу за пределами РФ
Искал актив, которым можно управлять дистанционно. Команда предложила объект «склад+торговля» у крупной трассы, арендатор — b2b-ритейл с долгим договором. Сделка полностью прошла удалённо: показ по видео, независимая оценка, эскроу в банке, доверенность на подписание. Через управление 360° мне открыли кабинет инвестора: вижу платежи, акты, страхование, даже фото из ППР. Net Yield 11,0%, договор на 7 лет, страховка и коммуналка проходят через NNN. Отдельно отмечу скорость обратной связи — на письма отвечают в течение дня.
И.В.
предприниматель (e-commerce)
Важно было “прошить” поток для банка и убрать операционные риски. Сделали leaseback, добрали арендаторов и закрыли CAPEX без остановки. Теперь объект работает как часы
С. Р.
врач-хирург, частный инвестор
Мне было важно, чтобы всё прошло «под ключ», так как в инвестициях я новичок. Консультанты объяснили риски понятным языком: проверили трафик, соседние якоря, отменили одну локацию из-за слабого профиля арендатора. В итоге выбрали помещение с действующей кофейной сетью, сделку закрыли за месяц. Индексация 5% в год, депозит 2 месяца, страховка у арендатора уже была — ФРИДОМ перепроверил полис и включил меня выгодоприобретателем. Чистая доходность 10,8% после всех расходов. Я вижу поступления, а любые вопросы с арендатором решают менеджеры — для меня это именно пассивный доход.
А.Г.
частный инвестор
Нужен был доходный актив без “сюрпризов”. Команда быстро закрыла дисконт, довела до 100% заполнения и настроила отчётность. По факту — “купили как для себя”, а я получаю стабильный cash-flow
Е. Л.
собственник производственной компании
Хотел не просто «купить поток», а улучшить актив и выйти с прибылью. ФРИДОМ предложил small-box со скидкой из-за коротких договоров и устаревшей инженерии. За полгода они сделали перезаключение с якорем, договорились о CAPEX-лимите, провели тендер, заменили освещение и доклевеллеры, подняли ставки на 9%. После стабилизации доходности (Net Yield вырос с 9,2% до 11,7%) мы получили два off-market предложения на покупку. Пока держим актив — IRR по модели 17–18% при горизонте 4–5 лет. Вся операционка и отчётность — на стороне ФРИДОМ, мне не нужно включаться в быт.
Д. М.
сооснователь IT-компании
Нужен был надёжный денежный поток и защита от инфляции. ФРИДОМ предложили формат light-industrial рядом с МКАД: стабильный арендатор-логист с банковской гарантией. Ребята сделали для меня DCF-модель на 7 лет, просчитали сценарии вакантности и CAPEX-лимит. Условия банки согласовали под залог объекта, часть сделки закрывал кредит. Итог: Net Yield 10,4% при входе, IRR по базовому сценарию 15,8% за 5 лет. В управлении 360° закрывают всё — от тендеров на обслуживание ворот и кровли до отчётов по кэш-флоу. Впервые я чувствую, что актив «работает сам».
Н.В.
семейный офис
Цель — диверсифицировать портфель из облигаций и девелоперских займов. ФРИДОМ подобрал блок с двумя якорями и staggered lease (разнесённые сроки договоров), что снижает риск одновременной вакантности. Сделка шла как share-deal, команда провела data-room, вычистила старые соглашения, структурировала расчёты через эскроу и согласовала страхование ответственности. Через 3 месяца после входа они перевыставили сервисные сборы, оптимизировали коммунальные платежи и обновили вывески. Доходность на входе 10,1% (net), после оптимизаций — 11,3%. Ежеквартальные отчёты и ежемесячный cash-flow получаем строго по графику — удобно для совета фонда.
Наша команда
Евгений Елисеев
Основатель агентства
Виктор Волынский
Генеральный директор
Леонид Захваткин
Директор по разработкам
Полина Елисеева
Директор по маркетингу
Даниил Ковалёв
Начальник отдела коммерческой недвижимости
ФРИДОМ 360 — сервис инвестиций в коммерческую недвижимость с управлением
Подбираем доходные объекты в Москве и МО на чек 30–200 млн ₽, проводим due diligence и структурируем сделку (аккредитив/эскроу). После покупки берем актив в управление 360°: аренда, отчётность, налоги, CAPEX — вы получаете стабильный cash-flow без рутины.
- Лет на рынке
-
18+
- Активных инвесторов
-
1 675+
- Закрытых инвестсделок
-
200+
- В управлениии 360°
-
15 000 м²
Закрытый гайд от Фридом 360: Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость
FAQ: Частые вопросы об инвестициях 30–200 млн ₽ и сервисе «управление 360°»
-
Частые вопросы об инвестициях 30–200 млн ₽ и сервисе «управление 360°»
В типовом коридоре для чеков 30–200 млн ₽ чистая доходность (Net Yield) по готовым арендным активам составляет 8–14% годовых. Итог зависит от локации, качества арендатора, срока договора, индексации, объёма CAPEX и структуры расходов (NNN/не NNN). При использовании кредита/лизинга внутренняя доходность проекта (IRR) может вырасти до 14–22%, но растут и риски.
-
Что выбрать: стрит-ритейл, офис/БЦ, склад, апарт-отель?
- Стрит-ритейл: быстрая ликвидность, чувствительность к пешеходному/авто-трафику.
- Офисы/БЦ: стабильность при длинных договорах, важна загрузка и класс здания.
- Склады/кросс-доки: долгие контракты, часто NNN, выше требования к локации/логистике.
- Апарт-отели/mini-hospitality: доходность выше, но больше операционного управления.
Выбор делает модель: NOI, CAPEX, срок окупаемости, сценарии вакантности.
-
Как правильно оценить объект?
Считаем NOI (чистый операционный доход), проверяем ставку капитализации по сравнимым сделкам, строим DCF-модель (5–10 лет) с индексацией, CAPEX и остаточной стоимостью. Дополнительно делаем sanity check по мультипликаторам (цена/м², цена/NOI) и ликвидности локации.
-
Какие основные риски и как их снижать?
Вакантность, пересмотр ставок, досрочное расторжение, CAPEX (крыша, инженерия), юридические дефекты (обременения, сервитуты), градостроительные ограничения. Хеджируем длинными договорами с индексацией, NNN-структурой расходов, резервом на CAPEX, страхованием имущества и тщательным due diligence.
-
Что включает due diligence при покупке?
Право собственности и история переходов, проверки ЕГРН/кадастра, аренда (ставки, индексации, допсоглашения), техсостояние (инженерия, кровля, фасад), пожарная/экология, налоги и коммунальные, обременения и залоги, соответствие фактического использования ПЗЗ/ВРИ. Итог — risk-map и перечень условий сделки.
-
Как финансировать: собственные, ипотека, лизинг?
Все варианты возможны. Банковский левередж 40–60% под залог объекта повышает IRR, но добавляет ковенанты и требования к арендаторам/договорной базе. Лизинг часто удобен под склад/ритейл-помещения с оборудованием. В модели отдельно считаем DSCR и стресс-сценарии вакантности.
-
Что такое NNN и почему это важно?
NNN (triple-net) — коммунальные, налог на имущество и страховка оплачиваются арендатором. Это повышает предсказуемость NOI и снижает операционные риски собственника. В России часто встречаются «гибридные» договоры: важно точно зафиксировать распределение расходов и индексаций.
-
Какой налоговый режим обычно выбирают инвесторы?
Для покупок на физлицо — НДФЛ и налог на имущество; для структур через SPV (ООО/ИП) — УСН/ОСН в зависимости от модели доходов и НДС-статуса. Финальная схема подбирается под объект, арендаторов и цели инвестора (кэш-аут, реинвестирование, дивиденды).
-
Что именно делает ФРИДОМ 360 в рамках услуги?
Мы закрываем весь цикл: подбор (off-market/рынок), due diligence, структурирование и закрытие (аккредитив/эскроу, при необходимости — SPV и налоговая модель) и дальнейшее управление 360°: аренда/NNN, отчётность, налоги, CAPEX, маркетинг вакантов, тендеры подрядчиков.
-
Как выглядит процесс и сроки?
Бриф → shortlist и модель доходности за 48 часов → осмотры/LOI → due diligence 2–4 недели → закрытие сделки → ввод в управление 360°. Сроки зависят от готовности документов продавца и банков, но мы удерживаем проектный таймлайн и согласования.
-
Можно инвестировать удалённо, без поездок в Москву?
Да. Организуем дистанционные показы (видео/360°), обмен документами, NDA, электронные подписи, расчёты через аккредитив/эскроу и регистрацию перехода права. Отчёты и документы доступны в личном кабинете инвестора.
-
Как обеспечивается безопасность сделки?
Многоступенчатый due diligence, проверка контрагентов, фиксация существенных условий в LOI/ДКП, расчёты через аккредитив/эскроу, контроль закладных/обременений, при необходимости — страхование титула и независимая техэкспертиза.
-
Что входит в «управление 360°» после покупки?
Инкассация и индексация аренды, NNN/коммунальные, KPI по загрузке, маркетинг вакантов, тендеры и контроль подрядчиков, планы CAPEX/OPEX, ежемесячные и квартальные отчёты (NOI, AR, Cash-flow, IRR-трекер), годовой отчёт и бюджет. Все операции прозрачны в личном кабинете.
-
Как формируется вознаграждение за подбор и управление?
Модель гибкая: фикс + success-fee за закрытие сделки и отдельная ставка за управление (обычно % от поступлений при выполнении KPI). Точные условия зависят от типа актива, объёма работ и формата сделки (off-market/публичная).
-
Какие метрики вы показываете в отчётах?
NOI и Net Yield, поступления/задолженность, вакантность и срок экспозиции, индексации, DSCR/IRR-трекер, CAPEX-бюджет/факт, состояние инженерии и чек-лист рисков. Это позволяет сравнивать план и факт и принимать решения о рефинансировании или продаже.
ФРИДОМ 360 помагает частным инвесторам правильно вкладываться в коммерческую недвижимость. Подберём объект в Москве и области, проведём due diligence и переговоры, структурируем сделку через аккредитив/эскроу (при необходимости — СПВ и налоговую модель). После покупки берём актив в управление 360°: аренда/NNN, отчётность, налоги, CAPEX.
За 48 часов подготовим shortlist объектов и модель доходности.
Блог о коммерческой недвижимости и сделках
-
Как инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управлениеКак инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управление
Просмотров: 89 -
Номинальный счёт для управления арендной недвижимостью: гид для собственников, агентов и арендаторовНоминальный счёт для управления арендной недвижимостью: гид для собственников, агентов и арендаторов
Просмотров: 187 -
Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью: как выстроить «чистую» модель для госслужащих и ИПНалогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью: как выстроить «чистую» модель для госслужащих и ИП
Просмотров: 634 -
-
Просмотров: 147
Доверительное управление недвижимостью для российских собственников в Германии и ЕС: как действовать, если банк закрыл счёт
Российским собственникам в Германии банки всё чаще закрывают счета — из-за этого под угрозой аренда, Hausgeld/WEG, коммуналка и налоги. Мы предлагаем легальное решение: отдельные объектные счета на нашу компанию (без овердрафта), приём аренды, SEPA-списания, оплата расходов и прозрачная отчётность по §34c/MaBV.
-
Просмотров: 7066
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I Полугодие 2025 Года
Как изменился рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году? Почему аренда стремительно дорожает, а все больше компаний переходят к покупке офисов? В подробной аналитике — ключевые цифры, графики, прогнозы и рекомендации для инвесторов, арендаторов и девелоперов. Вы узнаете, где искать доступные площади, как меняется структура спроса и чего ждать от рынка в 2026–2027 годах.
-
Просмотров: 4004
Доверительное управление коммерческой недвижимостью для собственников из регионов
Владельцы коммерческой недвижимости в Москве, проживающие в регионах, часто сталкиваются с проблемами: простаивающие объекты, сложные арендаторы, юридические и организационные трудности. В статье рассказываем, как доверительное управление позволяет избавиться от этих рисков и превратить недвижимость в стабильный источник дохода — даже если вы находитесь за тысячи километров.
-
Просмотров: 338
Управление недвижимостью в другом городе: как не потерять доход и нервы
Управлять недвижимостью в другом городе — всё равно что играть в шахматы вслепую: один неверный ход — и вы теряете фигуру. Как быть, если вы живете в Берлине, Стамбуле или Владивостоке, а ваша квартира в Москве приносит головную боль вместо дохода?
Если вы устали от звонков о протечках, судов с арендаторами и поиска честных подрядчиков — эта статья ваш must-read. Управлять недвижимостью можно без стресса — даже из другой страны.
Читать → чтобы превратить квартиру в источник дохода, а не в вечную проблему.
-
