Как инвестировать в коммерческую недвижимость под пассивный доход

Как мы проводим сделку инвестора за 5 шагов

1. 1Бриф и стратегия дохода

   Уточняем цели: бюджет, допустимые доходность и риск, срок владения, формат (офисы, стрит-ритейл, склады, отели), требования к арендатору и сроку договоров (WAULT). Фиксируем целевые показатели: Net Yield, IRR, окупаемость, допустимый простой. Даём первичный коридор цен и короткий список локаций.

2. 2Поиск и проверка объектов

   Ищем объекты в каталоге ФРИДОМ и по всему рынку. По каждому объекту готовим пакет: расчёт NOI, Net Yield, IRR, окупаемости и DSCR, проверку арендаторов и договоров (ставка, индексация, депозиты, WAULT), юридическую проверку права собственности, технический осмотр и смету CAPEX, налоговые сценарии и форму покупки. Отбираем три варианта для сравнения.

3. 3Переговоры и фиксация условий

   Защищаем цену и условия: фиксируем договорённости в соглашении о намерениях, согласуем схему расчётов (аккредитив или эскроу), график закрытия, предмет сделки (объект или доля в компании), заверения продавца, штрафы и доплаты. При необходимости подключаем банк или лизинговую компанию. Риски закрываем условиями договора и приложений.

4. 4Сделка «под ключ»

   Юридическая и техническая проверка, согласования, подготовка документов, взаимодействие с нотариусом, Росреестром и банком. Открываем аккредитив или расчётный счёт, проводим оплату, регистрируем переход права. Параллельно готовим план запуска управления и передачу объекта от собственника и арендаторов.

5. 5Запуск управления 360° и первый арендный доход

   Принимаем объект по чек-листу, обновляем фото и описание для арендаторов, настраиваем выставление счетов и индексацию, ищем арендаторов на пустующие площади, подбираем подрядчиков и сервис, присылаем инвестору отчёты: доходы и расходы, платежи по кредиту и DSCR, платёжный календарь. Контролируем риски и помогаем с юридическими вопросами на всём цикле, подскажем, какие документы нужны для налогового учёта.

Объекты с сетевыми арендаторами в продаже

• 

  № 52199

  Стрит-ритейл (торговля на 1-й линии), 24 м²

  ул. 1-я Новокузьминская, д. 21к2

  Рязанский проспект

  3 мин

  1 250 тыс ₽/м²

  30 000 000 ₽

  10 % · до 10 лет

  Договориться о показе
• 

  № 51529

  Коммерческое помещение, 1 181,8 м²

  пр-т 60-летия Октября, д. 6

  Ленинский проспект

  12 мин

  668 тыс ₽/м²

  790 000 000 ₽

  7,6 % · до 14 лет

  Договориться о показе
• 

  № 52966

  Стрит-ритейл (торговля на 1-й линии), 503,5 м²

  Московская обл, г. Мытищи, пер. 1-й Рупасовский, д. 7

  Мытищи

  23 мин

  228 тыс ₽/м²

  115 000 000 ₽

  10,8 % · до 10 лет

  Договориться о показе
• 

  № 52947

  Стрит-ритейл (торговля на 1-й линии), 19,5 м²

  Звенигородское ш., д. 3Ас1

  Улица 1905 года

  5 мин

  2 031 тыс ₽/м²

  39 600 000 ₽

  9,1 % · до 11 лет

  Договориться о показе

Все объекты с сетевым арендатором

FAQ: частые вопросы об инвестициях от 10 млн ₽ и сервисе «управление 360°»

1. 1Какую доходность можно ожидать?

   Доходность зависит от арендатора, остатка договора, локации и цены, поэтому обещать её заранее мы не будем. Считаем Net Yield по чистому доходу — после налога на имущество и расходов собственника, при покупке в кредит — ещё IRR, и сравниваем с похожими объектами. Ориентиры ФРИДОМ на сентябрь 2026 года по типам арендаторов в Москве и примеры расчёта — в статьях как купить готовый арендный бизнес и купить помещение с сетевым арендатором; это внутренние ориентиры, а не обещание доходности. Свой объект можно посчитать в калькуляторе доходности.

2. 2Что выбрать: стрит-ритейл, офис/БЦ, склад, апарт-отель?

   - Стрит-ритейл: быстрая ликвидность, зависимость от пешеходного и автомобильного трафика.

   - Офисы и БЦ: стабильность при длинных договорах, важны загрузка и класс здания.

   - Склады: долгие договоры, часто расходы по объекту несёт арендатор, выше требования к локации и логистике.

   - Апарт-отели и небольшие гостиницы: доход может быть выше, но больше операционного управления.

   Выбор делает расчёт: NOI, CAPEX, срок окупаемости, сценарии простоя.

3. 3Как правильно оценить объект?

   Считаем NOI — арендную плату за вычетом расходов собственника, проверяем ставку капитализации (cap rate) — отношение чистого дохода к цене объекта — по сравнимым сделкам, считаем денежный поток на 5–10 лет с индексацией, CAPEX и стоимостью объекта в конце срока, а по нему — IRR. Дополнительно сверяем цену за м², соотношение цены и годового NOI и ликвидность локации.

4. 4Какие основные риски и как их снижать?

   Простой помещения, пересмотр ставок, досрочное расторжение, крупный ремонт — CAPEX (кровля, инженерные системы), юридические дефекты (обременения, сервитуты), градостроительные ограничения. Снижаем риски длинными договорами с индексацией, условием, что расходы по объекту несёт арендатор, резервом на CAPEX, страхованием имущества и тщательной проверкой до сделки.

5. 5Что включает проверка объекта при покупке?

   Право собственности и история переходов, проверки ЕГРН/кадастра, аренда (ставки, индексации, допсоглашения), техсостояние (инженерия, кровля, фасад), пожарная/экология, налоги и коммунальные, обременения и залоги, соответствие фактического использования ПЗЗ/ВРИ. Итог — карта рисков и перечень условий сделки.

6. 6Как финансировать: собственные, ипотека, лизинг?

   Все варианты возможны. Кредит банка на 40–60% стоимости (LTV — доля кредита в цене объекта) под залог объекта повышает IRR на вложенные собственные деньги, но добавляет обязательства по кредитному договору и требования к арендаторам и договорам аренды. Лизинг часто удобен для склада или торгового помещения с оборудованием. В расчёте отдельно проверяем DSCR — хватит ли арендной платы на платежи по кредиту, в том числе при простое.

7. 7Кто оплачивает расходы по объекту и почему это важно?

   Бывают договоры, по которым коммунальные платежи, налог на имущество и страховку оплачивает или компенсирует арендатор. Тогда NOI предсказуемее, а расходы и риски собственника ниже. В России часто встречаются смешанные варианты, поэтому важно точно прописать в договоре, кто какие расходы несёт и как индексируется ставка.

8. 8Какой налоговый режим обычно выбирают инвесторы?

   При покупке на физлицо — НДФЛ с арендного дохода и налог на имущество; при покупке на ИП или компанию — упрощённая или общая система налогообложения, от выбора зависят налог с аренды и НДС. Форму покупки подбираем под объект, арендаторов и цели инвестора (получать доход, реинвестировать, выплачивать дивиденды); схему согласуйте с бухгалтером.

9. 9Что именно делает ФРИДОМ 360 в рамках услуги?

   Мы закрываем весь цикл: подбор (каталог ФРИДОМ и весь рынок), проверку объекта, подготовку и закрытие сделки (аккредитив или эскроу, при необходимости — покупка на компанию) и дальнейшее управление 360°: аренда, отчётность, CAPEX, поиск арендаторов на пустующие площади, тендеры подрядчиков.

10. 10Как выглядит процесс и сроки?

    Бриф → короткий список объектов и расчёт дохода → осмотры и соглашение о намерениях → проверка объекта → закрытие сделки → ввод в управление 360°. Сроки зависят от объекта и готовности документов продавца и банков; ориентировочный график назовём после брифа.

11. 11Можно инвестировать удалённо, без поездок в Москву?

    Да. Организуем дистанционные показы (видео/360°), обмен документами, соглашение о конфиденциальности, электронные подписи, расчёты через аккредитив/эскроу и регистрацию перехода права. Отчёты и документы доступны в личном кабинете инвестора.

12. 12Как обеспечивается безопасность сделки?

    Многоступенчатая проверка объекта и контрагентов, фиксация существенных условий в соглашении о намерениях и ДКП, расчёты через аккредитив/эскроу, контроль закладных/обременений, при необходимости — страхование титула и независимая техэкспертиза.

13. 13Что входит в «управление 360°» после покупки?

    Сбор и индексация арендной платы, коммунальные платежи, контроль загрузки, продвижение пустующих площадей, тендеры и контроль подрядчиков, планы CAPEX и текущих расходов, ежемесячные и квартальные отчёты (NOI, задолженность арендаторов, движение денег, IRR), годовой отчёт и бюджет. Все операции прозрачны в личном кабинете.

14. 14Как формируется вознаграждение за подбор и управление?

    Подбор и сопровождение покупки оплачиваются поэтапно: предоплата 50 000 ₽, затем ещё до 30 % вознаграждения заранее, остальное — после покупки. Размер вознаграждения зависит от объекта и объёма работ и фиксируется в договоре. Управление оплачивается отдельно — процент от арендной платы ежемесячно, по тарифам доверительного управления коммерческой недвижимостью.

15. 15Какие метрики вы показываете в отчётах?

    NOI и Net Yield, поступления и задолженность, простой и срок поиска арендаторов, индексации, DSCR и IRR, бюджет и факт по CAPEX, состояние инженерных систем и чек-лист рисков. Это позволяет сравнивать план и факт и принимать решения о рефинансировании или продаже.