Коротко. За последние пять лет новостройки Москвы в массовом и бизнес-классе подорожали почти вдвое, премиум рос медленнее, но в последние годы догоняет. Аналитики дают за один и тот же год цифры, которые отличаются в два раза, поэтому мы смотрим на диапазоны, а не на одну цифру. Свой сценарий на 5 лет мы считаем умеренно: от 5 до 12 % в год в зависимости от класса — это сценарий, а не обещание.
Москва: сколько выросли цены
Самые подробные открытые данные по классам жилья в Москве публикует консалтинговая компания Метриум. Её обзоры пересказывают РБК Недвижимость, МирКвартир, Новострой-М и Финансы Mail. Ниже — наш сводный пересказ этих обзоров. Речь о старой Москве и о средней цене квадратного метра в предложении.
| Период | Публикация | Массовый (эконом и комфорт) | Бизнес | Премиум |
|---|---|---|---|---|
| 2020 – II кв. 2024 | РБК, 19.06.2024 | около +96 % | около +89 % | около +35 % |
| февраль 2023 – февраль 2026 | РБК, 17.03.2026 | +54 % | +30 % | +48 % |
| 2025 год | МирКвартир, 19.01.2026 | +27 % | +15 % | +19 % |
| год к I полугодию 2026 | Новострой-М, Финансы Mail, июнь–июль 2026 | +20–21 % | +14 % | +19 % |
Что из этого видно:
- Массовый сегмент рос быстрее всех — и на длинном отрезке, и в последние годы. Даже в 2025–2026 годах, когда рынок остыл, рост держался около 20 % в год.
- Бизнес-класс прибавил почти столько же, сколько массовый, за пять лет, но в последние три года рос заметно спокойнее.
- Премиум отставал до 2024 года, а за три года до февраля 2026-го вырос почти наравне с массовым сегментом. Так часто бывает: дорогой сегмент реагирует позже и сильнее зависит от выхода новых проектов.
Почему за 2025 год у всех разные цифры
За 2025 год по Москве в целом источники дают такой разброс:
- Метриум — +29 % (старая Москва, в пересказе МирКвартир, январь 2026);
- CORE.XP — +19 % внутри МКАД по предварительным итогам (РБК, 01.12.2025);
- МирКвартир — +17,8 % по предварительным итогам года (собственная аналитика, 16.12.2025; границы Москвы и методика не раскрыты);
- DataFlat — +12 % за год по старой Москве (РБК, 05.12.2025; считает по зарегистрированным договорам долевого участия и переуступкам).
Итого — от 12 до 29 % за один год. Никто здесь не ошибается: просто все считают разное.
- Цены предложения или цены сделок. Консультанты обычно смотрят на квартиры в продаже, DataFlat — на зарегистрированные договоры. Сделки отстают от прайсов и учитывают скидки.
- Средняя цена метра — это не цена конкретной квартиры. Если дешёвые квартиры раскупили, а в продажу вышли новые дорогие проекты, средний метр растёт, даже если в каждом доме цены почти не изменились. В 2025 году этот эффект был особенно заметен.
- Разные границы и периоды. Старая Москва, внутри МКАД, «Москва» без уточнения; год с января по декабрь или предварительные итоги на ноябрь — всё это меняет результат.
Поэтому мы не берём одну «красивую» цифру, а смотрим на коридор.
Новая Москва и Подмосковье
Новая Москва. По данным Метриума (РБК, июнь 2024), с 2020 года по II квартал 2024 года средняя цена метра в новостройках выросла примерно на 105 % — то есть больше чем вдвое, быстрее старой Москвы. За 2025 год Метриум даёт +34 % (МирКвартир, январь 2026), DataFlat — +20 % за год к ноябрю 2025 года (по договорам долевого участия, РБК). Более ранний ориентир — Est-a-Tet: +23 % за 2021–2023 годы (РБК, октябрь 2023). Разделения по классам жилья для Новой Москвы в открытых обзорах нет.
Московская область. Est-a-Tet оценивал рост цен в новостройках Подмосковья в +28 % за 2021–2023 годы (РБК, октябрь 2023). По Метриуму, за январь–ноябрь 2025 года цены выросли в среднем на 15 % (предварительные итоги, Новострой-М, январь 2026). По классам за тот же период: стандарт-класс (эконом) +9 %, комфорт +16 %, бизнес +8 %. В премиуме области в обзоре всего один проект, поэтому выводов по классу мы не делаем.
Обратите внимание: у области данные по классам есть только за 2025 год, а многолетних рядов по классам нет. Для Новой Москвы классов нет совсем. Поэтому в нашем сценарии оба направления идут «как массовый сегмент».
Петербург и регионы
Открытых данных по другим городам заметно меньше.
- Санкт-Петербург. По данным ЦИАН.Аналитики (РБК, март 2024), цены предложения в новостройках выросли примерно вдвое: сравнивались периоды с декабря 2018 по март 2019 и с декабря 2023 по март 2024. Бизнес-класс за 2025 год, по оценке NF Group, подорожал на 25 % (Деловой Петербург, февраль 2026).
- Екатеринбург. МирКвартир по предварительным итогам 2025 года даёт +8,5 % (16.12.2025). Это аналитическая платформа, а не консультант, и цифра одна.
Данных по классам и многолетних рядов для этих городов в открытом доступе мало, поэтому сценарий роста для Петербурга и Екатеринбурга мы пока не публикуем.
Выгода «котлована»: старое правило больше не работает
Много лет считалось: купи на котловане — к сдаче дома заработаешь 20–40 %. Сейчас это правило устарело.
- В марте 2021 года Метриум оценивал удорожание новостройки в Москве за весь строительный цикл в среднем в 20–25 % (в пересказе РБК). Это последняя широко цитируемая оценка такого рода, и ей уже больше пяти лет.
- По исследованию ДОМ.РФ (РБК, июль 2024), к 2024 году разница в цене между ранней стадией строительства и вводом дома в Москве сократилась в среднем с 66 % до 19 %. В остальных регионах — с 53 % до 22 %. Это именно разрыв между стадиями, а не рост цен за год.
- По срезу Метриума на март 2024 года (РБК), в массовом сегменте котлован был дешевле готового дома всего на 5,3 %, в бизнес-классе — на 9,7 %. А в премиуме и элитном сегменте наоборот: готовое жильё было дешевле котлована на 8,8 % и 20,4 %. В Новой Москве готовое тоже было дешевле котлована — на 7,3 %.
Обычно это связывают с переходом на эскроу-счета: застройщику больше не нужны деньги покупателей на старте любой ценой, поэтому и большая скидка за ранний вход стала необязательной.
Что это значит для покупателя. Котлован по-прежнему может быть выгоден — например, за счёт выбора квартиры и условий оплаты. Но рассчитывать на «гарантированные +30 % к сдаче» не стоит. А пока дом строится, квартира не приносит дохода от аренды — это тоже надо учитывать.
Прогнозы и почему им стоит верить осторожно
Что говорят аналитики о ближайших годах:
- ДОМ.РФ (РБК, февраль 2026) ждёт роста цен на новостройки по России в целом на 7–8 % в 2026 году при инфляции 5–6 %. На 2027 год — 10–15 %, при условии, что ставки по ипотеке снизятся примерно до 12,5 %. Это прогноз по стране, а не по Москве.
- CORE.XP (РБК, декабрь 2025) допускает, что средневзвешенная цена новостроек в старых границах Москвы в 2026 году вырастет примерно на 19 %. Для комфорта и эконома оценка осторожнее: если цены там пойдут вверх, то на 1–7 %.
Почему мы относимся к прогнозам с осторожностью. Летом 2025 года рейтинговые агентства Эксперт РА и АКРА ждали роста цен в Москве на 6–8 % в год на 2025–2026 годы (РБК, 03.07.2025). Фактический рост за 2025 год, по Метриуму, составил 29 %, а по CORE.XP — 19 % внутри МКАД. Ошибка в разы — обычное дело: на рынок сильно влияют ключевая ставка, условия ипотеки и состав новых проектов, а их предсказать трудно.
Наш сценарий на 5 лет
Мы показываем ориентир роста цены в карточках квартир, поэтому нам нужен понятный и спокойный сценарий. Мы строим его в двух вариантах.
| Класс жилья | Консервативный сценарий | Базовый сценарий |
|---|---|---|
| Массовый (эконом и комфорт) и бизнес | 8 % в год — около +47 % за 5 лет | 12 % в год — около +76 % за 5 лет |
| Премиум | 5 % в год — около +28 % за 5 лет | 8 % в год — около +47 % за 5 лет |
| Новая Москва и Подмосковье | как массовый сегмент: около +47 % | как массовый сегмент: около +76 % |
Как мы к этому пришли:
- Консервативный сценарий опирается на прогноз ДОМ.РФ на 2026 год — 7–8 % в год. Мы берём верхнюю границу и закладываем её на все пять лет.
- Базовый сценарий ближе к средним темпам последних лет, но с поправкой на охлаждение рынка: мы не переносим в будущее пиковые 20–30 % в год.
- Премиум мы считаем осторожнее: на длинном отрезке он рос медленнее, а его цены сильнее зависят от отдельных проектов.
- Проценты сложные: каждый год рост считается от уже выросшей цены. Поэтому 8 % в год за пять лет — это не 40 %, а около 47 %.
- Петербург и Екатеринбург: сценария нет. Данных по классам недостаточно, и придумывать цифру мы не будем.
Это сценарий, а не обещание: прошлые данные не гарантируют будущий рост. Цены могут расти медленнее, стоять на месте или снижаться — особенно в отдельных домах и районах.
Как использовать сценарий при покупке
- Ориентируйтесь на консервативный вариант. Базовый сценарий — это скорее верхняя планка разумных ожиданий. Если покупка выгодна только при базовом сценарии, стоит перепроверить расчёт.
- Сравнивайте рост цены с инфляцией и расходами. Сценарий показывает рост в рублях, а не в реальной покупательной силе. Ремонт, налоги и расходы на продажу тоже уменьшают итоговый результат.
- Смотрите на стадию и срок. Разрыв между котлованом и готовым домом сейчас невелик, а в премиуме бывает обратным. Чем дольше дом строится, тем дольше деньги работают без арендного дохода.
- Пусть квартира приносит доход, пока дорожает. Готовую квартиру можно сдавать — и тогда к росту цены добавляется аренда. Взять на себя поиск жильцов и управление может наша служба доверительного управления. Подобрать квартиру с понятным сценарием роста можно в нашем каталоге новостроек.
Частые вопросы
На сколько в год дорожают новостройки в Москве?
Зависит от источника и периода. За 2025 год оценки по Москве — от 12 % (DataFlat, по договорам) до 29 % (Метриум, по ценам предложения). За три года до февраля 2026 массовый сегмент, по Метриуму, вырос на 54 %, бизнес — на 30 %, премиум — на 48 %.
Почему у аналитиков такие разные цифры?
Одни считают цены в объявлениях застройщиков, другие — по зарегистрированным сделкам. Средняя цена метра меняется и от того, какие квартиры сейчас в продаже: выход дорогих проектов поднимает «среднее», даже если в отдельных домах цены не росли. Ещё различаются границы города и период.
Выгодно ли сейчас покупать на котловане?
Иногда да, но не автоматически. По ДОМ.РФ, к 2024 году разрыв между ранней стадией и сдачей в Москве сократился в среднем до 19 %, а по Метриуму на март 2024 года в массовом сегменте он был около 5 %. В премиуме готовое жильё бывало даже дешевле котлована.
Что значит «+47 % за 5 лет» в вашем сценарии — это гарантия?
Нет. Это расчёт при росте 8 % в год со сложным процентом. Сценарий помогает сравнивать варианты, но не обещает доходность: прошлые данные не гарантируют будущий рост.
Почему нет сценария для Петербурга и Екатеринбурга?
В открытых обзорах по этим городам мало данных по классам жилья и многолетних рядов. Мы предпочитаем не показывать цифру, чем показывать необоснованную.
Итог
Новостройки Москвы и области за последние годы дорожали быстро, но цифры сильно зависят от источника, поэтому честнее смотреть на диапазон. «Котлован всегда выгоднее» — уже не правило. Прогнозы часто ошибаются, поэтому свой сценарий на 5 лет мы считаем умеренно и показываем в двух вариантах. Используйте его как ориентир для сравнения, а не как обещание.
Источники
- Метриум: рост цен на новостройки Москвы за пять лет (2020 – II кв. 2024), РБК Недвижимость, 19.06.2024
- Метриум: цены новостроек Москвы за три года (февраль 2023 – февраль 2026), РБК Недвижимость, 17.03.2026
- Метриум: итоги 2025 года на рынке новостроек Москвы, МирКвартир, 19.01.2026
- Метриум: итоги I полугодия 2026 года (массовый сегмент), Новострой-М, 14.07.2026
- Метриум: итоги мая 2026 года (массовый сегмент), Финансы Mail, 09.06.2026
- Метриум: итоги I полугодия 2026 года (бизнес-класс), Финансы Mail, 14.07.2026
- Метриум: итоги I полугодия 2026 года (премиум-класс), Финансы Mail, 17.07.2026
- МирКвартир: новостройки в России, предварительные итоги 2025 года, 16.12.2025
- DataFlat: цены новостроек Москвы и Новой Москвы за год, РБК Недвижимость, 05.12.2025
- CORE.XP: итоги 2025 года и прогноз на 2026 год, РБК Недвижимость, 01.12.2025
- Est-a-Tet: цены новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья за три года, РБК Недвижимость, 30.10.2023
- Метриум: итоги 2025 года на рынке новостроек Подмосковья, Новострой-М, 09.01.2026
- -(https://realty.rbc.ru/news/65f046529a794722e298f031)
- NF Group: бизнес-класс Санкт-Петербурга по итогам 2025 года, Деловой Петербург, 17.02.2026
- Метриум: удорожание новостроек за строительный цикл, РБК Недвижимость, 16.03.2021
- ДОМ.РФ: разница в цене по стадиям строительства, РБК Недвижимость, 17.07.2024
- Метриум: разрыв цен между котлованом и готовым жильём, РБК Недвижимость, 19.03.2024
- ДОМ.РФ: прогноз цен на новостройки на 2026–2027 годы, РБК Недвижимость, 09.02.2026
- Эксперт РА и АКРА: прогноз цен на 2025–2026 годы, РБК Недвижимость, 03.07.2025
---
*Материал носит информационный характер, не является офертой и инвестиционной рекомендацией. Сценарий — не обещание доходности.*
Об авторе
Алексей полностью берёт на себя вопросы по доверительному управлению, превращая недвижимость в пассивный доход без рутины. В загородном сегменте он работает с домами, дачами и участками Подмосковья: продаёт, подбирает, сдаёт в аренду — и знает все подводные камни рынка изнутри. 15 лет опыта — и в городе, и за городом.
