Читайте, чтобы понять, куда движется рынок и как не попасть в ловушку между регулятором и застройщиками.
Январь 2025 года стал для рынка новостроек Московского региона временем противоречий. Несмотря на ключевую ставку в 21% и ипотечные кредиты под 25-29%, продажи в столице выросли на 13% по сравнению с январем 2024 года. Этот результат стал возможным благодаря массовому переходу на рассрочки: в Подмосковье доля сделок без ипотеки достигла 50%, а в Москве — 34%. Однако за кажущейся стабильностью скрываются тревожные сигналы:
В статье:
- 50% сделок в Подмосковье — без ипотеки: как рассрочки стали главным оружием девелоперов.
- Ценовые парадоксы: почему квадратный метр «просел» на 2%, но вырос на 25% за два года.
- Регионы vs Москва: как падение продаж на 20% за год угрожает стройкам в глубинке.
- Прогноз на апрель: чем заменят рассрочки и как это ударит по кошельку дольщиков.
Читайте, чтобы понять, куда движется рынок и как не попасть в ловушку между регулятором и застройщиками.
**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Январские продажи: Успех на фоне дорогой ипотеки
Несмотря на ключевую ставку в 21% и рыночные ипотечные ставки до 29%, продажи новостроек в Москве выросли на 13% по сравнению с январем 2024 года (6 тыс. ДДУ против 5,3 тыс.). В Московской области снижение спроса относительно декабря 2024 составило всего 5,5%, что значительно меньше типичных зимних просадок в 30-40%.
Главный драйвер — массовый переход на рассрочки. В Подмосковье доля сделок без ипотеки достигла 42% (против 16% в 2024), а в Москве — 34%. Это позволило девелоперам компенсировать потерю клиентов из-за недоступности кредитов.
Наши услуги
Московская область: Возвращение в игру
Регион демонстрирует устойчивость:
- Цены: Средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,1% (до 192,6 тыс. руб.), а апартаменты подорожали на 3,1%.
- Спрос: Заключено 3,3 тыс. ДДУ (-5,5% за месяц, но +9,5% за год). Популярность набрали проекты вроде «Яуза Парк» (434 ДДУ) и «Ильинские луга» (374 ДДУ) с ценами ниже рыночных.
- Конкуренция с Москвой: Разрыв в стоимости квадратного метра между столицей и областью превышает 300 тыс. руб., что делает подмосковные новостройки привлекательными для бюджетных покупателей.
Однако профессиональные инвесторы игнорируют регион: только 5 оптовых сделок за январь против 125 в Москве.
Рассрочка как новая норма — и её угрозы
Рассрочка стала ключевым инструментом:
- В Москве её доля в сделках достигает 20-45% в зависимости от проекта.
- В Подмосковье застройщики предлагают условия с отсрочкой платежа до конца строительства, что привлекло даже клиентов с зарплатой на 25% ниже столичной.
Но риски растут:
- Девелоперы «зашивают» наценки в стоимость квартир, что уже привело к росту цен на 5-10%.
- ЦБ готовится запретить рассрочки как часть ипотечного стандарта с апреля 2025, опасаясь «перегрева» рынка и недобросовестных схем.
Ценовая динамика: Балансировка на грани
- Московская область: Цены выросли на 1,1% за месяц, но пользователи отмечают «просадку на 2%» до 180 тыс. руб./кв. м — вероятно, за счет маркетинговых скидок в отдельных проектах.
- Москва: Средняя цена вторички увеличилась на 0,3% (до 273,4 тыс. руб./кв. м), но 80% сделок проходят со скидками до 15%.
- Инфляция: За год цены на новостройки выросли на 15%, что почти вдвое превышает официальную инфляцию.
Прогнозы: Что ждет рынок после апреля?
- Февраль-март: Ожидается временный рост продаж за счет «последних» рассрочек. Однако наполнение эскроу-счетов замедляется, что может привести к задержкам стройки.
- После запрета рассрочек: Девелоперы массово перейдут на «скрытые» схемы (например, траншевое финансирование), а ЦБ ответит новыми ограничениями.
- Регионы: Вне Московского региона продажи упали на 20% за год, и восстановление возможно только при снижении ставок до 9-12%.
Заключение: Пятерка с риском пересдачи
Январь 2025 стал для девелоперов «испытанием на прочность»:
- Успехи: Адаптация к дорогой ипотеке через рассрочки, рост цен, стабильный спрос в Москве.
- Угрозы: Риск запрета рассрочек, давление на эскроу-счета, дисбаланс между Москвой и регионами.
Главный вопрос: Сможет ли рынок сохранить позитивную динамику без «костылей» в виде льготных программ? Как отметил представитель «Метриум»,
«выживут только те, кто предложит честные условия и удержит цены в рамках инфляции».
Пока же ставки остаются высокими, а ЦБ — непредсказуемым.
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
Дисклеймер:
**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**
Читайте также
Новости
-
28.02.202573
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...
-
03.02.202569
Рост объема контрактов на покупку недвижимости в Москве в январе 2025 года
В январе 2025 года объем контрактов на покупку недвижимости в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичн...
-
28.01.202549
Рост спроса на новостройки в Москве и Подмосковье в январе 2025 года
В январе 2025 года количество сделок с новостройками в Москве и Московской области увеличилось на 6% по сравнен...