Введение
Коротко. Готовый арендный бизнес в Москве из каталога ФРИДОМ на 24.10.2026 продаётся с медианной валовой доходностью около 9,5 % годовых. У половины объектов она укладывается в коридор 8,7–10,5 %. Округ почти не влияет на цифру: разница между округами — около 1 процентного пункта. Тип арендатора влияет сильнее: от 8,5 % у аптек и алкомаркетов до 10,4 % у пунктов выдачи заказов и 11,1 % у салонов красоты и бытовых услуг.
Главная оговорка: это доходность по объявлениям. Цена — запрашиваемая продавцом, аренда — заявленная. Доходность валовая: годовая аренда, делённая на цену, без простоя, налогов, НДС, расходов на содержание и индексации. После торга, проверки договора и налогов цифра для вас будет другой. Мы используем её, чтобы сравнивать объекты между собой, а не как обещание дохода.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Как распределена доходность
| Показатель | Объекты каталога ФРИДОМ | Объявления партнёров |
|---|---|---|
| Медиана | 9,5 % | 9,1 % |
| Половина объектов в диапазоне | 8,7–10,5 % | 8,0–10,4 % |
| 90 % объектов в диапазоне | 7,2–13,1 % | 6,3–12,8 % |
Пояснение: Москва, готовый арендный бизнес в продаже, валовая доходность по объявлениям на 24.10.2026. «Объявления партнёров» — предложения, которые мы получаем от партнёров и показываем с пометкой «от партнёра»; часть из них может совпадать с нашими объектами.
Два независимых набора дают почти одну и ту же картину: медиана 9–9,5 %, типичный коридор — от 8 до 10,5 %. Объявление с доходностью 14–15 % и выше — уже редкость: такую цифру стоит проверять особенно внимательно, начиная с договора аренды и реальных платежей.
Доходность по типу арендатора
| Арендатор | Медиана доходности |
|---|---|
| Красота и услуги | 11,1 % |
| ПВЗ и логистика последней мили | 10,4 % |
| Мебель и товары для дома | 10,1 % |
| Бытовые услуги | 10,0 % |
| Одежда и обувь | 9,8 % |
| Электроника | 9,8 % |
| Автосервис и мойка | 9,8 % |
| Прочий ритейл | 9,8 % |
| Продукты | 9,6 % |
| Банки и финансы | 9,1 % |
| Общепит | 9,1 % |
| Салоны связи | 8,8 % |
| Табачные магазины | 8,7 % |
| Кофейни | 8,7 % |
| Пекарни | 8,6 % |
| Аптеки | 8,6 % |
| Алкомаркеты | 8,5 % |
Пояснение: Объекты каталога ФРИДОМ в Москве. Категории, где меньше трёх объектов (медицина, фитнес, цветы), не показаны. Для небольших групп медиана — грубый ориентир.
- Красота и услуги11,1%
- ПВЗ и логистика последней мили10,4%
- Мебель и товары для дома10,1%
- Бытовые услуги10%
- Одежда и обувь9,8%
- Электроника9,8%
- Автосервис и мойка9,8%
- Прочий ритейл9,8%
- Продукты9,6%
- Банки и финансы9,1%
- Общепит9,1%
- Салоны связи8,8%
- Табачные магазины8,7%
- Кофейни8,7%
- Пекарни8,6%
- Аптеки8,6%
- Алкомаркеты8,5%
Источник: объекты готового арендного бизнеса в Москве в каталоге ФРИДОМ (активные, опубликованные) на 24.10.2026; категории, где меньше трёх объектов, не показаны; доходность валовая, по объявлению
Что видно:
- Продуктовый ритейл — «середина рынка»: 9,6 %. Это самая большая группа, и её медиана почти совпадает с общей. Подборка: помещения с продуктовыми сетями.
- ПВЗ дают больше — 10,4 %. Покупатель берёт за это более короткую историю формата и риск, что пункт выдачи переедет или закроется при перестройке логистики. Подборка: ПВЗ и логистика последней мили.
- Аптеки, алкомаркеты, пекарни, кофейни и табак — 8,5–8,7 %. Это арендаторы, которых рынок считает устойчивыми, поэтому за их аренду платят дороже — и доходность ниже.
- Салоны красоты и бытовые услуги — 10–11 %. Чаще это несетевые арендаторы с более короткими договорами; высокая доходность здесь — плата за риск смены арендатора.
Партнёрские объявления подтверждают ту же логику, хотя категории названы иначе: продуктовые магазины — 9,9 %, пункты выдачи — 9,4 %, аптеки — 8,8 %, алкомаркеты и общепит — 8,7 %, медицина — 8,1 %.
Доходность по округам
| Округ | Объекты ФРИДОМ: медиана | Объявления партнёров: медиана |
|---|---|---|
| ТиНАО | 10,1 % | 9,0 % |
| ВАО | 9,9 % | 9,3 % |
| ЮАО | 9,8 % | 9,8 % |
| САО | 9,7 % | 9,1 % |
| ЮВАО | 9,6 % | 9,6 % |
| СВАО | 9,5 % | 9,7 % |
| СЗАО | 9,5 % | 9,8 % |
| ЦАО | 9,1 % | 8,3 % |
| ЮЗАО | 9,1 % | 9,4 % |
| ЗАО | 9,0 % | 8,8 % |
| ЗелАО | — | 10,0 % |
Пояснение: По ЗелАО объектов каталога меньше порога; партнёрская медиана по нему — ориентир.
- ТиНАО10,1%
- ВАО9,9%
- ЮАО9,8%
- САО9,7%
- ЮВАО9,6%
- СВАО9,5%
- СЗАО9,5%
- ЦАО9,1%
- ЮЗАО9,1%
- ЗАО9%
Источник: объекты готового арендного бизнеса в Москве в каталоге ФРИДОМ (активные, опубликованные) на 24.10.2026; округ — по координатам объекта; по ЗелАО объектов каталога меньше порога
Главный вывод — округ почти ничего не решает. У объектов каталога все округа укладываются в 9,0–10,1 %. Немного ниже доходность в центре и на западе (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО — около 9 %), немного выше на востоке и в Новой Москве. У партнёров центр заметнее отстаёт — 8,3 %: за адрес в ЦАО покупатели готовы платить больше на рубль аренды.
Объекты по округам собраны в подборках каталога, например ГАБ в ЦАО и ГАБ в Новой Москве.
Про окупаемость
В карточках ГАБ и в подборках каталога вы увидите ещё и окупаемость в годах. Это не отдельная метрика, а та же доходность, пересчитанная наоборот: 100 / доходность. Доходность 9,5 % — это примерно 10,5 года окупаемости, 8 % — 12,5 года, 10 % — 10 лет. Сравнивать объекты по окупаемости и по доходности — одно и то же. Ни одна из этих цифр не учитывает простой, налоги и индексацию аренды.
Как мы считаем доходность коммерческих лотов застройщиков, с НДС и без, и почему там другие цифры, мы подробно разбирали в статье «Как мы считаем доходность коммерческой недвижимости». Там речь о помещениях без арендатора, где аренду приходится оценивать; здесь — объекты, где арендатор уже платит.
Что это значит для инвестора
- Сравнивайте объект с медианой его группы, а не с общей. Аптека за 8,5 % — это норма для аптек, а не плохая сделка. Пункт выдачи за 8,5 % — повод спросить, почему дешевле группы по доходности.
- Высокая доходность почти всегда — плата за риск. Если объект даёт заметно больше медианы своей группы, ищите причину: короткий договор, низкая арендная ставка в начале с резким ростом, арендатор без истории, проблемы с правом на помещение.
- Округ — не главный фильтр. Разница между округами — около процентного пункта. Важнее конкретная улица, трафик у входа, срок и условия договора аренды.
- Проверяйте договор и платежи, а не объявление. Заявленная аренда должна подтверждаться договором и выписками. Что именно смотреть, мы собрали в статье о проверке договора аренды и платежей.
- Считайте доходность на руках. Налоговый режим, НДС в цене, расходы на содержание и возможный простой снимают с валовой доходности ощутимую часть. Отбирать сетевых арендаторов удобно в подборке ГАБ с сетевым арендатором.
Помочь с отбором, проверкой арендатора и договора могут специалисты ФРИДОМ — подробнее на странице услуги «Инвестиции в коммерческую недвижимость под пассивный доход».
Частые вопросы
Какая доходность у готового арендного бизнеса в Москве?
По объектам каталога ФРИДОМ на 24.10.2026 медиана валовой доходности — около 9,5 % годовых, у половины объектов — от 8,7 до 10,5 %. Это доходность по объявлениям, без простоя, налогов и расходов.
С каким арендатором ГАБ выгоднее?
По доходности впереди салоны красоты и бытовые услуги (10–11 %) и пункты выдачи заказов (10,4 %). Ниже всего — аптеки, алкомаркеты, пекарни, кофейни (8,5–8,7 %). Но более низкая доходность обычно означает более устойчивого арендатора, поэтому «выгоднее» зависит от того, какой риск вы готовы нести.
В каком округе Москвы ГАБ доходнее?
Разница небольшая: у объектов каталога от 9,0 % (ЗАО) до 10,1 % (Новая Москва). Центр в среднем чуть ниже остальных: за адрес в ЦАО платят больше.
Окупаемость 10 лет — это хорошо?
Окупаемость 10 лет — то же самое, что доходность 10 %. Это чуть выше медианы каталога. Но окупаемость в объявлении не учитывает простой, налоги и индексацию, поэтому реальный срок может отличаться в обе стороны.
Почему у вас доходность ГАБ ниже, чем доходность коммерческих помещений застройщиков?
Это разные объекты. У помещений застройщиков арендатора нет, аренду мы оцениваем по рынку. В ГАБ арендатор уже есть и платит, и за это готовый поток стоит дороже, а доходность ниже.
Можно ли верить доходности в объявлении?
Как ориентиру для сравнения — да. Для решения о покупке — только после проверки договора аренды, платежей и арендатора.
Итог
Готовый арендный бизнес в Москве продаётся с медианной валовой доходностью около 9,5 %, и это почти не зависит от округа. Тип арендатора важнее: устойчивые аптеки и алкомаркеты дают около 8,5 %, пункты выдачи и салоны услуг — 10–11 %. Сравнивайте объект с медианой его группы, а решение принимайте по доходности на руках после проверки договора.
Методика
- Источник: объекты готового арендного бизнеса в Москве в каталоге ФРИДОМ (активные, опубликованные) на 24.10.2026 и объявления партнёров по Москве. Источник партнёрских данных не раскрываем; часть партнёрских объявлений может дублировать объекты каталога.
- Доходность = годовая аренда / цена объекта, по объявлению. Валовая: без простоя, OPEX, налогов, НДС и индексации. Цена и аренда — запрашиваемые.
- Окупаемость = 100 / доходность; отдельной информации не несёт, поэтому в таблицах её нет.
- Медиана по объектам группы. Группы меньше трёх объектов не показываем. Тип арендатора — по категории в карточке объекта; у партнёров категории называются иначе, поэтому таблицы не сводим в одну.
- Округ — по координатам объекта. Из партнёрских данных исключены объявления с доходностью вне диапазона 3–25 %.
*Материал носит информационный характер, не является офертой и инвестиционной рекомендацией.*
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
Полезные статьи
