Сопровождение покупки коммерческой недвижимости
Объект вы уже нашли — юрист ФРИДОМ проверит помещение, здание или готовый арендный бизнес, продавца и арендаторов до задатка, подготовит договор с учётом НДС, проведёт расчёты через банк и регистрацию в Росреестре.
Это юридическое сопровождение, а не подбор. Если объект ещё ищете — вам в покупку коммерческой недвижимости.
- оспоренных сделок
- 0
- на рынке недвижимости
- 19+ лет
- сделок всего
- 2400+
- Проверка объекта, продавца и одобрений
- Договоры аренды и платёжная дисциплина арендаторов
- НДС, земля под зданием, перепланировки
- Деньги продавцу — после регистрации
- Оплата поэтапно, порядок — в договоре
Что проверяет юрист до задатка
Продавец
Для компании — полномочия директора, одобрение крупной сделки, долги и признаки банкротства; для физлица — согласие супруга и суды.
Объект
Назначение, технический план, перепланировки и их согласование, обременения, сервитуты.
Земля под зданием
Собственность или аренда, ВРИ и границы участка — права на него переходят вместе со зданием.
Арендаторы
Договоры аренды, их регистрация, ставки, индексация, депозиты и право досрочного расторжения, история платежей.
НДС и расходы
Входит ли НДС в цену и можно ли принять его к вычету; долги за коммунальные услуги и эксплуатацию.
Ограничения
Охранные зоны, объект культурного наследия, требования к общепиту и торговле — то, что ограничит ваш бизнес.
Когда нужно сопровождение покупки коммерческой недвижимости
Сопровождение подходит, когда объект выбран и осталось безопасно его купить. Подбор объектов и анализ доходности — отдельная услуга.
- Нашли объект сами
По объявлению, от знакомых или на торгах — нужна проверка и договор от юриста
- Готовый арендный бизнес
Проверим арендаторов, договоры аренды и реальный доход
- Продавец — компания
Проверим полномочия, одобрения и риски банкротства продавца
- Покупаете в кредит
Подбор кредита и ипотека на коммерческую недвижимость
- Ещё ищете объект
Подберём и проверим объект — это услуга «Покупка коммерческой недвижимости»
Как проходит сопровождение покупки
- 1Консультация
Бесплатно разбираем задачу: объект, продавец, арендаторы, источник оплаты и сроки.
- 2Проверка объекта и продавца
Выписки ЕГРН на помещение и землю, документы продавца и одобрения, договоры аренды, долги. Итог — заключение: можно ли покупать и на каких условиях.
- 3Условия сделки
Цена с учётом НДС, задаток или аванс, судьба арендаторов и депозитов, сроки.
- 4Договор
Юрист готовит договор купли-продажи и передаточный акт, при кредите согласует их с банком.
- 5Расчёты
Аккредитив или банковская ячейка: продавец получает деньги после регистрации перехода права.
- 6Регистрация и передача
Подаём документы в Росреестр. Срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Принимаем объект и уведомляем арендаторов о новом собственнике.
Покупаете с юристом
и платите поэтапно по договору
Проверяем объект, продавца и арендаторов до задатка, а продавец получает деньги только после регистрации перехода права на вас.
Проверка до задатка
Деньги продавцу — после регистрации
Оплата поэтапно по договору
Пришлите объект — скажем, что проверить первым
Посмотрим выписку ЕГРН и документы продавца и сразу назовём риски: назначение, земля, арендаторы, НДС.
Что готовит юрист по сделке
Заключение по объекту
Что проверили, какие нашли риски и как их закрыть до сделки.
Соглашение о задатке или авансе
Цена, сроки, условия возврата денег и что продавец обязан сделать до сделки.
Договор купли-продажи
Объект по данным ЕГРН, цена, порядок расчётов, сроки освобождения и передачи.
Передаточный акт
Состояние объекта, показания счётчиков, ключи и документы на оборудование.
Условия расчётов
Аккредитив или банковская ячейка: когда и при каких документах продавец получает деньги.
Пакет на регистрацию
Заявления и документы для Росреестра; при ипотеке — согласованные с банком.
Кейсы
Как проверяли объекты и арендаторов и чем закончились покупки.
Склад последней мили, 3 500 м² (МО), бюджет 220 млн ₽
Выявленная проблема
Короткие договоры (до 12 мес.), требуются работы по кровле и инженерии, часть площадей пустует, банк требует прогнозируемый поток по кредиту.
Решение
- Полная юридическая и техническая проверка и финансовая модель с разными сценариями; согласовали с банком LTV 55% (доля кредита в цене объекта)
- Обратная аренда: на 60% площадей остался якорный арендатор с договором на 5 лет и индексацией
- Заполнили остальные площади: интернет-магазины на небольших блоках, фиксированная плата за обслуживание
- План CAPEX (капитальных затрат): кровля, светодиодное освещение, автоматизированный учёт электроэнергии; подрядчиков на обслуживание выбрали по тендеру
- Договоры аренды, где арендатор сам оплачивает налоги, страховку и эксплуатацию; график индексаций и контроль пустующих площадей
- Управление 360°: ежемесячные, квартальные и годовые отчёты, страхование, налоги
Результат
- Пустующих площадей не осталось, средний срок договоров аренды увеличен
- NOI (чистый операционный доход) вырос, условия кредитного договора выполняются с запасом
- Зафиксированы условия досрочного выкупа: возможность выхода на 36-м месяце.
И.В.
предприниматель (e-commerce)
Важно было “прошить” поток для банка и убрать операционные риски. Сделали leaseback, добрали арендаторов и закрыли CAPEX без остановки. Теперь объект работает как часы
- Вакантность
- 0%
- Эффективная ставка
- +11%
- IRR (5 лет; внутренняя норма доходности)
- 25,2%
Проверим объект до задатка
Оставьте заявку — юрист уточнит, на каком вы этапе, назовёт список документов и стоимость сопровождения.
Отзывы покупателей коммерческой недвижимости
Кто ведёт сделку
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — сделки с коммерческой недвижимостью
На рынке недвижимости с 2007 года. Проверяем и покупаем для клиентов офисы, торговые помещения, склады и здания в Москве и Подмосковье: документы, договор, расчёты и регистрация.
19+ лет
- На рынке недвижимости
582
- Проданных помещений
0
- Оспоренных сделок
2400+
- Сделок всего
Стоимость сопровождения покупки коммерческой недвижимости
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 230 000 ₽ |
| от 6 до 11 млн ₽ | 270 000 ₽ |
| от 11 до 30 млн ₽ | 2,5% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Консультация бесплатная. Оплата поэтапно: предоплата 50 000 ₽, затем ещё до 30 % вознаграждения заранее, остальное — после сделки; порядок фиксируется в договоре. Вознаграждение указано без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Вопросы о сопровождении покупки коммерческой недвижимости
Чем сопровождение отличается от услуги «Покупка коммерческой недвижимости»?
Сопровождение — это юридическая часть сделки по объекту, который вы уже выбрали: проверка объекта, продавца и арендаторов, договор, расчёты и регистрация. В услуге «Покупка коммерческой недвижимости» мы ещё подбираем объекты под задачу и бюджет и считаем доходность, а затем проводим ту же сделку.
Что проверить, если продавец — компания?
Полномочия директора и одобрение сделки: крупную сделку — от 25 % балансовой стоимости активов — одобряют участники ООО (ст. 46 Закона № 14-ФЗ). Проверяем долги, суды и признаки банкротства: сделку по заниженной цене, заключённую за год до заявления о банкротстве, могут оспорить (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Без этих проверок задаток не вносим.
Как проверить помещение с арендатором?
По договорам аренды и реальным платежам. Смотрим срок, ставку и индексацию, обеспечительный платёж, право арендатора расторгнуть договор досрочно и регистрацию: договор на год и дольше регистрируют в ЕГРН (ст. 651 ГК РФ). После покупки договор продолжит действовать (ст. 617 ГК РФ). Как оценить такой объект — в статье о покупке готового арендного бизнеса.
Чем опасна перепланировка коммерческого помещения?
Несогласованные изменения мешают кредиту и сдаче в аренду, а после покупки отвечать за них будет новый собственник. Сверяем помещение с техническим планом и сведениями ЕГРН. Если помещение в жилом доме переведено из жилого фонда, проверяем документы о переводе (ст. 22–23 ЖК РФ) — от них зависит, можно ли открыть там магазин или кафе.
Входит ли НДС в цену коммерческого помещения?
Если продавец — плательщик НДС, налог начисляется на цену, и в договоре важно указать, включён ли он. Покупатель-плательщик НДС может принять входящий налог к вычету при наличии счёта-фактуры (ст. 171–172 НК РФ). У продавца-физлица без предпринимательской деятельности НДС обычно нет. Разбираем это до задатка; правила — на октябрь 2026 года.
Как безопасно рассчитаться с продавцом?
Через банк, чтобы продавец получил деньги только после регистрации перехода права. Чаще всего это аккредитив: банк раскрывает его по выписке ЕГРН с новым собственником. Если по договору нужно погасить залог продавца или долги, часть суммы направляем на это под контролем банка.
Можно ли купить коммерческую недвижимость в кредит?
Да. Банки кредитуют покупку помещений и зданий компаниям, ИП и физлицам, но требования к объекту и заёмщику строже, чем по жилью. Проверяем, подходит ли объект под требования банка, и согласуем с ним договор и расчёты. Подбор кредита — в услуге «Ипотека с ФРИДОМ».
Сколько длится регистрация перехода права?
7 рабочих дней с даты приёма документов Росреестром и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если в документах есть недочёты, регистрацию приостанавливают до их исправления, поэтому пакет и одобрения проверяем до подачи.
Сколько стоит сопровождение покупки коммерческой недвижимости?
Оплата поэтапно: предоплата 50 000 ₽, затем ещё до 30 % вознаграждения заранее, остальное — после сделки; порядок фиксируется в договоре. При цене объекта до 6 млн ₽ — 230 000 ₽, от 6 до 11 млн ₽ — 270 000 ₽, от 11 до 30 млн ₽ — 2,5 %, от 30 до 50 млн ₽ — 3 %, свыше 50 млн ₽ — 3,5 % от цены. Цены без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Статьи о покупке коммерческой недвижимости
Вас может заинтересовать
