Введение
Помещение с сетевым арендатором покупают ради арендной платы, которая уже идёт: после перехода права собственности договор аренды сохраняется, и арендатор платит новому собственнику (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ). В объявлении это выглядит проще, чем в жизни. Договор аренды, который должен был пройти регистрацию, но не прошёл, новому собственнику по общему правилу противопоставить нельзя (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), а сеть может выйти из договора раньше срока, если он ей это позволяет.
Поэтому цену помещения читают как цену денежного потока: доходность считают по чистому доходу после расходов и налогов, а проверяют договор, регистрацию аренды, арендатора и платежи. Нормы приведены в редакции на октябрь 2026 года.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Помещение с сетевым арендатором: что покупает инвестор
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — нежилое помещение с действующим договором аренды: вы покупаете стены и платежи по договору. Сетевой арендатор — компания с множеством точек одного формата: магазин у дома, аптека, пункт выдачи заказов. Такие компании снимают помещения по своим типовым договорам, а действующая точка — признак, что сеть сочла место подходящим. За такую предсказуемость покупатели соглашаются на меньшую доходность.
| Тип арендатора | Чем привлекателен | Что проверить в первую очередь |
|---|---|---|
| Магазин у дома (продуктовая сеть) | Ежедневный спрос, договоры обычно рассчитаны на несколько лет | Срок и право отказа; фиксированная ставка или процент от оборота; кто подписал договор — сама сеть или франчайзи |
| Аптека | Профильный арендатор с лицензируемой деятельностью | Лицензия арендатора по публичному реестру; срок договора; требования арендатора к мощности и входной группе |
| Пункт выдачи заказов | Небольшая площадь и невысокий порог входа | Арендатор часто партнёр сервиса (ИП или ООО), а не сам сервис: проверять нужно именно его |
Источник: перечень проверок — ФРИДОМ; нормы — в разделах ниже.
Как считать доходность помещения с арендатором
В объявлении указывают валовую доходность: годовая аренда, делённая на цену. Реальную доходность считают по чистому доходу: арендная плата за вычетом расходов, которые остаются на собственнике.
- ГАП (годовой арендный платёж) = месячный арендный платёж (МАП) × 12; термины подробно — в статье про МАП и ГАП в арендном бизнесе;
- Чистый доход (NOI) = ГАП − расходы собственника: налог на имущество, страховка, эксплуатация, капитальный ремонт, если договор оставляет их на вас;
- Доходность (ставка капитализации) = NOI ÷ цена покупки; окупаемость = цена ÷ NOI.
Кто несёт расходы, решает договор. Если он молчит, капитальный ремонт лежит на арендодателе, а текущий ремонт и содержание помещения — на арендаторе (ст. 616 ГК РФ).
| Показатель | Расчёт | Значение |
|---|---|---|
| Цена помещения | условно | 30 000 000 ₽ |
| Арендная плата (МАП) | условно | 220 000 ₽ в месяц |
| ГАП | 220 000 × 12 | 2 640 000 ₽ |
| Расходы собственника | налог на имущество 270 000 ₽ + страховка и резерв на ремонт 30 000 ₽ | 300 000 ₽ |
| Чистый доход (NOI) | 2 640 000 − 300 000 | 2 340 000 ₽ |
| Валовая доходность | 2 640 000 ÷ 30 000 000 | 8,8 % |
| Чистая доходность | 2 340 000 ÷ 30 000 000 | 7,8 % |
| Окупаемость | 30 000 000 ÷ 2 340 000 | около 12,8 года |
Источник: условный расчёт ФРИДОМ; цифры взяты для иллюстрации формул, это не оценка конкретного объекта и не обещание доходности.
В расчёт не вошёл простой. Если арендатор уйдёт и помещение простоит полгода, вы потеряете 1 320 000 ₽ арендной платы (6 × 220 000 ₽), а налог на имущество и расходы продолжат начисляться. Проверьте цену на таком сценарии до задатка.
Для сравнения объектов у нас есть ориентиры по типам арендаторов в Москве. Это внутренние ориентиры ФРИДОМ на сентябрь 2026 года, публичной статистикой рынка они не являются; ставка по конкретному объекту зависит от остатка договора, локации и условий сделки.
| Тип арендатора | Ориентир ставки капитализации | Комментарий |
|---|---|---|
| Федеральная продуктовая сеть, договор 7–10 лет | 8–9 % | Высокая цена при понятном денежном потоке |
| Алкомаркет, договор 5–7 лет | 9–10 % | Добавляется риск, связанный с лицензией арендатора |
| Аптека, банк, договор от 5 лет | 9–10 % | Профильный арендатор |
| Пункт выдачи заказов маркетплейса | 10–13 % | Арендатор часто франчайзи, нужна проверка |
| Небольшой локальный бизнес, договор до 3 лет | 12–16 % | Высокий риск вакансии, цена ниже |
Источник: ориентиры ФРИДОМ по Москве из статьи «Как купить готовый арендный бизнес: оценка объекта, проверка арендатора и четыре кейса из практики» (обновлена 30.09.2026); внутренняя оценка ФРИДОМ, уточняйте на дату сделки; не является обещанием доходности.
Доходность заметно выше ориентира для своего типа арендатора — повод искать причину: короткий договор, слабый арендатор, арендные каникулы, завышенная ставка. В Подмосковье ставки капитализации обычно выше, а ликвидность ниже, чем в Москве: сравнение — в статье о ГАБ в Москве и Московской области. Подборки действующих объектов с сетевыми арендаторами собраны в каталоге ГАБ.
Помещения с сетевым арендатором в продаже. Сравните ставку аренды, остаток договора и локацию в актуальной подборке ГАБ.
Договор аренды при покупке помещения: что переходит к вам
Переход права собственности на сданное в аренду помещение не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Вы становитесь арендодателем на тех же условиях: ставка, срок и обязанности остаются прежними. Закон не требует согласия арендатора на продажу: распоряжается помещением собственник (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Но договор может содержать особые условия: о них ниже.
| Условие договора | Что смотреть | Почему это важно для цены |
|---|---|---|
| Срок и продление | Дата окончания, автоматическое продление. Если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок, и от него можно отказаться, предупредив за три месяца, если договор не установил другой срок (п. 2 ст. 610). Если арендатор остался после окончания срока и арендодатель не возражал, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621) | Остаточный срок определяет цену: при бессрочном договоре доход держится на трёхмесячном предупреждении |
| Отказ арендатора от договора | По закону арендатор расторгает договор через суд и только по основаниям ст. 620. Договор может дать право отказаться без суда и даже связать его с выплатой денежной суммы (п. 2 и 3 ст. 310, ст. 450.1) | Договор на 5 лет с отказом за 30 дней по сути даёт месячный поток. Ищите срок уведомления и плату за выход |
| Ставка и индексация | Закон допускает изменять плату по соглашению сторон не чаще раза в год, если договор не предусматривает иное (п. 3 ст. 614). Нужна формула автоматической индексации: фиксированный процент или индекс | Фраза «индексация по соглашению сторон» индексацию не обеспечивает: арендатор может с ней не согласиться |
| Процент от оборота | Плата может быть долей доходов арендатора (пп. 2 п. 2 ст. 614). Ищите минимальный фиксированный платёж и право получать отчётность по обороту | Без фиксированной части ваш доход зависит от выручки одной точки |
| Расходы и ремонт | Если договор не говорит иного, капитальный ремонт на арендодателе, текущий ремонт и содержание на арендаторе (ст. 616) | Ремонт и налоги на вас уменьшают NOI |
| Передача прав арендатором | Субаренда и перенаем возможны с согласия арендодателя, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 615). Договор может дать такое согласие заранее, например с условием уведомить арендодателя | Вы должны знать, кто может оказаться в помещении вместо проверенной компании |
| Обеспечительный платёж | Деньги арендатора, которые засчитываются в счёт долгов или возвращаются при прекращении обеспеченного обязательства (ст. 381.1) | По практике Верховного Суда вернуть платёж арендатору должен новый собственник. Проверьте по выписке, что платёж внесён, и пропишите в договоре купли-продажи, что продавец передаёт сумму вам или засчитывает её в цену |
| Ограничения собственника | Условия исключительности, запрет менять вход и вывеску, запрет сдавать соседние помещения конкурентам арендатора | Ограничивают ваше использование помещения и его перепродажу |
Источник: ГК РФ ст. 209, 310, 381.1, 450.1, 610, 614–617, 620, 621 в редакции на октябрь 2026 года (КонсультантПлюс, проверено 03.10.2026); определения Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 и от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034; условия из типовых договоров — практика ФРИДОМ.
Как устроена ставка в процентах от оборота, разобрано в статье про процент от РТО. Запросите также все допсоглашения: арендные каникулы, скидки и временное снижение ставки меняют доход первого года. Остальные документы и платежи — в статье о том, как проверить договор аренды и платежи.
Зарегистрирован ли договор аренды
Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Аренда здания или сооружения на срок не менее года регистрируется и считается заключённой с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ); это правило суды применяют и к аренде нежилых помещений (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Регистрируют сам договор (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ), и в выписке ЕГРН на помещение появляется запись об аренде.
Если договор подлежал регистрации и не прошёл её, права арендатора нельзя противопоставить третьим лицам, в том числе покупателю, а п. 1 ст. 617 ГК РФ к такому покупателю не применяется. У такого арендатора нет и преимущественного права на новый срок (п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Исключения возможны: если покупатель знал о договоре, суд может признать его ссылку на отсутствие регистрации злоупотреблением (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). Поэтому незарегистрированный договор плох для обеих сторон: ни вы, ни арендатор не знаете заранее, как решит суд. Договор на пять лет без записи в ЕГРН — повод вернуться к продавцу: либо договор не зарегистрирован, либо срок короче заявленного. До сделки получите от арендатора письменное подтверждение: договор действует, срок и ставка такие-то, споров и долгов нет. После сделки подпишите с ним соглашение о смене арендодателя.
Может ли арендатор выкупить помещение
Ст. 621 ГК РФ даёт арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если договор не говорит иного. Права купить помещение эта статья не даёт, и по умолчанию закон такого права арендатору частного помещения не предоставляет: преимущественная покупка по ст. 250 ГК РФ касается участников долевой собственности, а не арендаторов. Специальное право выкупа есть у субъектов малого и среднего предпринимательства, если арендуемое имущество возмездно отчуждается из государственной или муниципальной собственности: арендатор должен пользоваться им не менее года и не иметь долгов по арендной плате (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Но договор аренды может содержать условие о выкупе (ст. 624 ГК РФ) или опцион на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ). Прочтите договор и допсоглашения: если такое условие есть, до сделки нужен письменный отказ арендатора.
Риски покупки помещения с сетевым арендатором
Выход арендатора. Сеть может воспользоваться правом отказа или не продлить договор. Цену считайте с учётом остатка срока и права отказа и заложите в расчёт простой.
Один арендатор на весь доход. Когда он уходит, налог на имущество и расходы остаются, а доход равен нулю. Оцените, найдётся ли другой арендатор: вход, мощность и проходимость нужны не только текущей сети.
Кто подписал договор. Договор может быть заключён самой сетью, её дочерней компанией, франчайзи или предпринимателем. Узнайте, кто является стороной договора, есть ли поручительство или гарантия сети, и проверьте именно эту компанию по ЕГРЮЛ и картотеке арбитражных дел: порядок проверки описан в статье о покупке готового арендного бизнеса.
Просьба снизить ставку. Арендатор вправе требовать уменьшения платы, если по не зависящим от него причинам условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Сеть может прислать такое письмо и без этих причин: разбор — в статье про просьбу сетевого арендатора снизить аренду.
Дефекты самого помещения. В ЕГРН оно должно быть нежилым, а технический план — совпадать с фактом: перепланировка, которой нет в документах, остаётся проблемой собственника.
Ликвидность при перепродаже. Покупателей на такие помещения меньше, чем на квартиры; если арендатор уйдёт перед вашей продажей, вероятен дисконт.
Налоги покупателя: физлицо, ИП или организация
Налоговый режим покупателя меняет NOI так же, как условия договора. Все налоги ниже — по нормам на октябрь 2026 года.
| Покупатель | Налог с арендной платы | Налог на имущество | НДС |
|---|---|---|---|
| Физлицо без ИП | НДФЛ по шкале 13–22 % (п. 1 ст. 224 НК РФ); арендатор-организация или ИП удерживает его как налоговый агент (ст. 226) | Налог на имущество физлиц; объекты из перечня по ст. 378.2 — от кадастровой стоимости по ставке до 2 %, дороже 300 млн ₽ — до 2,5 % (п. 3 ст. 402, пп. 2 и 2.1 п. 2 ст. 406) | Не начисляет: плательщики НДС — организации и ИП (п. 1 ст. 143) |
| ИП на УСН | Налог по УСН вместо НДФЛ (п. 3 ст. 346.11) | Освобождение, кроме объектов из перечня (п. 3 ст. 346.11) | Освобождение, если доходы за прошлый год не больше 20 млн ₽ и в текущем году не превысили 20 млн ₽ (п. 1 ст. 145; порог на 2026–2028 годы, затем снижается); выше — НДС по ставке 5, 7 или 22 % (п. 3 и 8 ст. 164) |
| Организация на УСН | Налог по УСН вместо налога на прибыль (п. 2 ст. 346.11) | Освобождение, кроме объектов из перечня (п. 2 ст. 346.11) | Как у ИП на УСН |
| Организация на общей системе | Налог на прибыль | Налог на имущество организаций; объекты из перечня — от кадастровой стоимости (ст. 378.2) | НДС 22 % (п. 3 ст. 164); входной НДС при покупке принимается к вычету по ст. 171 и 172 |
Источник: НК РФ ст. 143, 145, 164, 171, 172, 224, 226, 346.11, 378.2, 402, 406 в редакции на октябрь 2026 года, включая законы от 28.11.2025 № 425-ФЗ и от 04.07.2026 № 228-ФЗ (КонсультантПлюс, проверено 03.10.2026).
Самозанятость для аренды нежилого помещения не подходит: доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, кроме аренды жилья, объектом налога на профессиональный доход не признаются (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Почему физлицу, которое сдаёт нежилое помещение постоянно, нужен ИП и как сравниваются УСН и патент, разобрано в статье о сдаче нежилого помещения физлицом.
НДС при покупке. У организации или ИП на общей системе вы покупаете помещение по цене с НДС 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ, ставка применяется с 1 января 2026 года). Вычесть налог сможет только плательщик НДС, который будет сдавать помещение с НДС. Покупатель на УСН без НДС вернуть его вычетом не сможет. Продавец-физлицо налог не начисляет, поэтому сравнивать два объекта нужно после приведения к одной базе: 30 млн ₽ «с НДС» — это около 24,6 млн ₽ без налога. В договоре аренды посмотрите, как записана ставка: «включая НДС» или «без НДС». Арендатор-плательщик принимает налог к вычету по счёту-фактуре арендодателя, поэтому если продавец был плательщиком, а вы нет, расчёт ставки согласуйте с арендатором до сделки.
Налог на имущество. Магазин и аптека — торговые объекты; пункт выдачи заказов может попасть в перечень по назначению помещения в ЕГРН или по фактическому использованию. Нежилое помещение входит в перечень, где налог считают от кадастровой стоимости, если по ЕГРН или техническому учёту оно предназначено для торговых объектов либо не менее 20 % площади фактически занято под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги (пп. 2 п. 1 и п. 5 ст. 378.2 НК РФ). Для физлиц максимальная ставка по таким объектам — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406), а для объекта с кадастровой стоимостью больше 300 млн ₽ — 2,5 % (пп. 2.1 п. 2 ст. 406); действующую ставку устанавливает регион (для Москвы — закон города). Именно её и нужно подставлять в NOI. Кадастровую стоимость и включение объекта в перечень уточните до задатка.
Чек-лист проверки перед задатком
- Выписка ЕГРН на помещение: собственник, назначение «нежилое», обременения; запись об аренде, если договор заключён на год и больше.
- Договор аренды с приложениями и допсоглашениями: срок, отказ, индексация, ремонт, обеспечительный платёж.
- Выписка по счёту собственника за 12 месяцев и акт сверки: платежи идут в срок и по договору.
- Подтверждение арендатора: договор действует, споров и долгов нет, он продолжит аренду.
- Проверка арендатора и стороны договора: ЕГРЮЛ или ЕГРИП, картотека арбитражных дел, исполнительные производства, реестр банкротств.
- Осмотр точки в рабочее время: арендатор работает, товар и посетители на месте.
- Кадастровая стоимость и налоговый статус помещения: входит ли в перечень по ст. 378.2 НК РФ, какая ставка действует в вашем регионе.
- Технический план и фактическая планировка: совпадают ли они.
- Обеспечительный платёж: внесён ли он фактически и кто передаст его вам.
Сделка: договор купли-продажи, расчёты и регистрация
- Соглашение о задатке или авансе. Запишите срок проверки, перечень документов, которые передаёт продавец, и условие о возврате денег, если арендатор не подтвердит договор.
- Договор купли-продажи. Письменная форма, один документ, подписанный сторонами; цена — обязательное условие, без неё договор считается незаключённым (ст. 550, 555 ГК РФ). Добавьте заверения продавца об аренде: договор и все допсоглашения переданы, долга нет, уведомлений об отказе не поступало, обеспечительный платёж внесён и передаётся вам. Разделите арендную плату за месяц сделки и укажите, кто получит платежи, пришедшие прежнему собственнику после перехода права.
- Расчёты. Через банк, чаще всего аккредитивом: продавец получает деньги после регистрации перехода права.
- Регистрация. Переход права на недвижимость подлежит регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Госпошлина по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: для физлица 4 000 ₽, для организации 44 000 ₽ при кадастровой стоимости соответственно до 20 и до 22 млн ₽; дороже пошлина считается в процентах от кадастровой стоимости, но не меньше того же процента от цены сделки (0,02 % для физлица, не более 500 000 ₽; 0,2 % для организации, не более 1 000 000 ₽).
- Передача. Передаточный акт (ст. 556 ГК РФ) и уведомление арендатору с реквизитами нового собственника, выпиской ЕГРН и соглашением о смене арендодателя. Заберите у продавца документы по договору аренды.
Если объект ещё не выбран, поможет услуга «Покупка коммерческой недвижимости»: подбор, проверка помещения, договора и арендатора, торг и сделка. Если объект найден, юрист проверит документы и проведёт сделку в рамках сопровождения покупки коммерческой недвижимости. Стоимость — по прайсу на страницах услуг. Мы на рынке с 2007 года, оспоренных в суде сделок у нас — 0. Это статистика прошлых сделок: риск снижает проверка, обнулить его она не может.
Вопросы о покупке помещения с арендатором
Что будет с договором аренды, когда я куплю помещение?
Договор сохраняется: переход права собственности не является основанием для его изменения или расторжения (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Вы становитесь арендодателем на прежних условиях. Исключение — договор, который подлежал регистрации, но не был зарегистрирован: права арендатора по нему по общему правилу нельзя противопоставить покупателю, а п. 1 ст. 617 к такому покупателю не применяется (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Если покупатель знал о договоре, суд может решить иначе. Поэтому до сделки запросите выписку ЕГРН с записью об аренде.
Может ли сеть уйти сразу после покупки?
Смена собственника сама по себе основанием для ухода не служит (ст. 617 ГК РФ). Но если договор даёт арендатору право отказаться без суда (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), он воспользуется им на условиях договора: срок уведомления и плата за выход нужно смотреть в тексте. Если срок договора не определён, отказаться можно, предупредив за три месяца, если договор не установил другой срок (п. 2 ст. 610).
Может ли арендатор выкупить помещение?
Ст. 621 ГК РФ говорит о преимущественном праве на новую аренду; права купить помещение она не даёт, и по умолчанию закон такого права арендатору частного помещения не предоставляет (ст. 250 ГК РФ — о долевой собственности, не об аренде); субъекты малого и среднего предпринимательства имеют его при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Договор может предусматривать выкуп (ст. 624 ГК РФ) или опцион (ст. 429.2): проверьте текст и допсоглашения.
Кто возвращает арендатору обеспечительный платёж?
Платёж подлежит возврату при прекращении обеспеченного обязательства, если соглашение не предусматривает иного (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Договор аренды остаётся в силе для вас (ст. 617), и Верховный Суд считает, что обязанность вернуть платёж переходит к новому собственнику, даже если прежний не передал ему эти деньги (определения ВС РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 и от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034). Закрепите в договоре купли-продажи, что продавец передаёт сумму вам или засчитывает её в цену.
Какие налоги платит владелец помещения, которое сдано сети?
Зависит от режима покупателя: НДФЛ у физлица (п. 1 ст. 224 НК РФ), налог по УСН или налог на прибыль у ИП и организаций, налог на имущество — от кадастровой стоимости по ставке региона, если помещение входит в перечень по ст. 378.2, НДС — у плательщиков (ст. 143, 145, 164). Сводная таблица — выше, в разделе о налогах.
Сколько стоит регистрация и как долго она идёт?
Госпошлина за регистрацию права — 4 000 ₽ для физлица и 44 000 ₽ для организации при кадастровой стоимости до 20 и 22 млн ₽ соответственно (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Отдельно оплачиваются выписки, банковские услуги по расчётам и услуги юриста.
Заключение
Помещение с сетевым арендатором стоит столько, сколько стоит его договор: остаток срока, право арендатора выйти, индексация и распределение расходов. Перед задатком посчитайте чистый доход с запасом на простой, убедитесь, что аренда зарегистрирована и видна в ЕГРН, получите от арендатора подтверждение и пропишите в договоре купли-продажи судьбу обеспечительного платежа и арендной платы за месяц сделки. Сверьте свой налоговый режим со ставкой аренды: НДС и налог на имущество меняют чистый доход. Дальше — выбор объекта: действующие предложения собраны в каталоге ГАБ, а подобрать и проверить объект под ваш бюджет поможет специалист. Если помещение нужно без арендатора, порядок покупки описан в статье о покупке помещения свободного назначения в Москве. Нормы приведены на октябрь 2026 года; налоговые параметры и требования банков уточняйте на дату сделки.
Источники (редакции на октябрь 2026 года, проверено 03.10.2026 по КонсультантПлюс): Гражданский кодекс РФ (часть вторая, ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026) — ст. 550, 551, 555, 556, 606–624, 651, в том числе п. 1 ст. 617, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, ст. 610, 614–616, 620, 621, 624; Гражданский кодекс РФ (часть первая, ред. от 10.06.2026) — ст. 209, 250, 310, 381.1, 429.2, 433 (п. 3), 450.1; Налоговый кодекс РФ (ред. от 04.08.2026) — ст. 143, 145, 164, 171, 172, 224, 226, 346.11, 378.2, 402, 406, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 (в ред. Закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ); Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ (ставка НДС 22 % с 01.01.2026); Федеральный закон от 04.07.2026 № 228-ФЗ (порог освобождения от НДС при УСН); Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 16 (п. 1, 2 ч. 1), 51; Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) — ст. 3; Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ — п. 3 ч. 2 ст. 6; Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) — п. 9, 14; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 — п. 4; Федеральный конституционный закон от 04.06.2014 № 8-ФКЗ — ст. 3 (разъяснения Пленума ВАС РФ сохраняют силу до решений Пленума ВС РФ); определения Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 и от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034. Ориентиры ставок капитализации — внутренние ориентиры ФРИДОМ на сентябрь 2026 года, не публичная статистика рынка. Условия банков и налоговые параметры уточняйте на дату сделки.
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
Полезные статьи
