Введение
Коротко. Медианная квартира в Москве сдаётся за 50 тыс. ₽ в месяц, или около 1 310 ₽ за квадратный метр (активные объявления долгосрочной аренды, октябрь 2026). Если сравнить годовую аренду с ценой метра в новостройках нашего каталога, получается валовая доходность около 2,5 % годовых по Москве в целом. Выше всего она в Новой Москве — около 4 %, ниже всего в центре — около 1,5 %. Почти везде вне центра — от 2,3 до 3,2 %.
Сразу о том, что это за цифра. Это валовая доходность: годовая аренда из объявлений, делённая на цену метра в новостройках каталога ФРИДОМ на 24.10.2026. Она не учитывает простой, ремонт и мебель, налоги, вознаграждение управляющего и рост цены квартиры. И она сравнивает аренду всего рынка (в основном вторичное жильё) с ценой новых квартир, которые обычно дороже. Поэтому это ориентир «сколько аренда даёт к цене новостройки», а не обещанный доход конкретной квартиры.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Ставки аренды по округам
| Округ | Медиана, ₽ в месяц | Половина объявлений в диапазоне, ₽ | Медиана, ₽ за м² в месяц |
|---|---|---|---|
| ЗАО | 60 000 | 45 000–82 000 | 1 562 |
| ЮЗАО | 65 000 | 50 000–80 000 | 1 559 |
| САО | 58 000 | 45 000–75 000 | 1 470 |
| СЗАО | 53 000 | 42 000–70 000 | 1 433 |
| ЮАО | 55 000 | 40 900–75 000 | 1 398 |
| ЮВАО | 50 000 | 40 000–65 000 | 1 286 |
| СВАО | 45 000 | 36 000–60 000 | 1 154 |
| ВАО | 43 000 | 35 000–60 000 | 1 129 |
| Новая Москва (ТиНАО) | 40 000 | 35 000–50 000 | 1 098 |
| ЗелАО | 43 000 | 35 000–50 000 | 1 053 |
| ЦАО* | 100 000 | 40 000–153 750 | 1 958 |
| **Москва в целом** | **50 000** | **40 000–68 000** | **1 310** |
| Московская область | 30 000 | 25 000–39 000 | 784 |
Источник: база объявлений калькулятора оценки ФРИДОМ, октябрь 2026; округ определён по координатам объявления.
Пояснение: Данные — активные объявления долгосрочной аренды квартир на октябрь 2026 года: та же база, на которой работает наш калькулятор оценки. Это ставки предложения, то есть цены в объявлениях; итоговая ставка в договоре бывает ниже после торга.
Важно: *ЦАО в базе объявлений представлен слабо и очень неоднороден: рядом стоят небольшие квартиры в старом фонде и большие квартиры в клубных домах. Медиану по центру читайте как грубый ориентир.
- ЦАО (грубый ориентир)1 958 ₽
- ЗАО1 562 ₽
- ЮЗАО1 559 ₽
- САО1 470 ₽
- СЗАО1 433 ₽
- ЮАО1 398 ₽
- ЮВАО1 286 ₽
- СВАО1 154 ₽
- ВАО1 129 ₽
- Новая Москва (ТиНАО)1 098 ₽
- ЗелАО1 053 ₽
- Москва в целом1 310 ₽
- Московская область784 ₽
Источник: база объявлений калькулятора оценки ФРИДОМ, октябрь 2026; округ определён по координатам объявления; ЦАО в базе представлен слабо и неоднороден
Что видно:
- Дороже всего за метр — запад и юго-запад: ЗАО и ЮЗАО, около 1 560 ₽ за м² в месяц. Это на 19 % выше средней по Москве.
- Восток и северо-восток дешевле: ВАО и СВАО — около 1 130–1 150 ₽ за м², Новая Москва — 1 100 ₽.
- Подмосковье сдаётся почти вдвое дешевле Москвы: 784 ₽ за м² против 1 310 ₽.
Студия или двушка: что сдаётся дороже за метр
| Комнатность | Медиана, ₽ в месяц | Медиана, ₽ за м² в месяц |
|---|---|---|
| Студия | 43 000 | 1 792 |
| 1 комната | 45 000 | 1 216 |
| 2 комнаты | 60 000 | 1 229 |
| 3 комнаты и больше | 90 000 | 1 232 |
Пояснение: Москва без области, активные объявления, октябрь 2026.
Студия сдаётся почти так же дорого, как однокомнатная квартира (43 тыс. ₽ против 45 тыс. ₽), а за метр — почти на 50 % дороже. У однушек, двушек и больших квартир цена метра аренды почти одинаковая. Та же картина по округам: в САО студия — 2 400 ₽ за м², в ЗАО — около 2 000 ₽, в Новой Москве — около 1 460 ₽.
Для инвестора это важно: метр в студии при покупке тоже дороже, но аренда за метр растёт быстрее. Посмотреть студии в новостройках можно отдельным срезом каталога.
Валовая доходность: аренда к цене новостройки
Теперь сопоставим годовую аренду за метр с медианной ценой метра в новостройках каталога ФРИДОМ в том же округе.
| Округ | Аренда за м² в год, ₽ | Цена м² новостроек в каталоге, тыс. ₽ | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Новая Москва (ТиНАО) | 13 176 | 327 | 4,0 % |
| СЗАО | 17 196 | 536 | 3,2 % |
| ЗАО | 18 744 | 626 | 3,0 % |
| ВАО | 13 548 | 458 | 3,0 % |
| ЮВАО | 15 432 | 526 | 2,9 % |
| ЮЗАО | 18 708 | 687 | 2,7 % |
| САО | 17 640 | 656 | 2,7 % |
| ЮАО | 16 776 | 702 | 2,4 % |
| СВАО | 13 848 | 590 | 2,3 % |
| ЦАО* | 23 496 | 1 545 | 1,5 % |
| **Москва в целом** | **15 720** | **636** | **2,5 %** |
Пояснение: Аренда — медиана объявлений октября 2026 года × 12. Цена — медиана цены м² по проектам каталога ФРИДОМ на 24.10.2026, все классы. По ЗелАО цены новостроек в каталоге нет, поэтому доходность не считаем. *ЦАО — с оговоркой выше: и аренда, и цены в центре очень неоднородны.
- Новая Москва (ТиНАО)4%
- СЗАО3,2%
- ЗАО3%
- ВАО3%
- ЮВАО2,9%
- ЮЗАО2,7%
- САО2,7%
- ЮАО2,4%
- СВАО2,3%
- ЦАО (с оговоркой)1,5%
- Москва в целом2,5%
Источник: аренда — медиана объявлений калькулятора оценки ФРИДОМ, октябрь 2026, × 12; цена — медиана цены м² по проектам каталога ФРИДОМ на 24.10.2026, все классы; доходность валовая
Как это читать:
- Новая Москва даёт самую высокую валовую доходность — около 4 %. Аренда там ниже, чем в старой Москве, но новые квартиры дешевле ещё сильнее. Почти все проекты каталога в Новой Москве — комфорт-класса; посмотреть их можно в срезе новостройки Новой Москвы.
- СЗАО, ЗАО, ВАО и ЮВАО — около 3 %. Здесь сочетание аренды и цены покупки чуть лучше среднего по городу.
- Центр — около 1,5 %. Квартиры в ЦАО покупают не ради арендной доходности: цена метра в новостройках там в 2,4 раза выше средней по Москве, а аренда — только в 1,5 раза.
- Разница между округами вне центра — около 1 процентного пункта. Это меньше, чем может «съесть» месяц простоя или неудачный ремонт.
Важно про состав данных. Цена новостроек в разных округах — это разный набор классов: в ВАО заметная доля комфорт-класса, в ЮАО и ЮЗАО — в основном бизнес. Если брать только бизнес-класс, картина немного меняется: ЗАО — около 3,5 %, ЮВАО и СЗАО — около 3,1–3,2 %, ВАО и ЮАО — около 2,6 %. Мы не сравниваем аренду по классам жилья: в базе объявлений класса дома нет.
Квартиры в управлении: ставки по договорам
У ФРИДОМ есть и вторая картинка — ставки по реальным договорам найма квартир в нашем доверительном управлении. Это не объявления, а то, о чём собственник и наниматель в итоге договорились.
| География | Период | Медиана, ₽ в месяц | Медиана, ₽ за м² в месяц |
|---|---|---|---|
| Москва | последние 12 месяцев | 78 000 | 1 432 |
| Московская область | последние 12 месяцев | 50 000 | 1 066 |
| Москва и область | последние 12 месяцев | 65 000 | 1 351 |
Пояснение: Ставка — по последнему договору, действовавшему в периоде; без адресов и без привязки к конкретным квартирам.
Как сравнивать. В Москве медиана по договорам в управлении — 1 432 ₽ за м², рыночная медиана предложения — 1 310 ₽. В рублях в месяц разрыв больше (78 тыс. ₽ против 50 тыс. ₽), но это в основном про состав: в управлении в среднем квартиры больше и дороже типичного объявления. Корректно сравнивать именно рубли за метр, и то как ориентир, а не как обещание «сдадим дороже рынка».
Чего мы пока не публикуем: средний простой между нанимателями, срок договора и долю досрочных расторжений. Смен нанимателей за период было слишком мало, чтобы цифра что-то значила.
Что это значит для инвестора
- 2,5–4 % валовых — это до всех расходов. Месяц простоя в году снимает 1/12 дохода: из 3 % остаётся 2,75 %. Дальше — налог по вашему режиму, вознаграждение управляющего, ремонт между нанимателями и мебель. Как платить налог с аренды, мы разбирали в полном руководстве по налогу на сдачу квартиры.
- Квартира под сдачу зарабатывает в основном ростом цены. При валовых 2,5–4 % решение «купить под сдачу» держится на сочетании аренды и роста стоимости, а не на одной аренде. Наш умеренный сценарий роста цен — в статье «Сколько растут цены на новостройки»; помните, что это сценарий, а не обещание.
- Пока дом строится, аренды нет. Доходность в таблице относится к готовой квартире. Если покупаете на котловане, отсчитывайте доход с момента ключей и ремонта. Квартиры, которые можно сдать без долгого ремонта, собраны в срезе новостройки с отделкой.
- Небольшая площадь сдаётся эффективнее. Студия приносит почти столько же, сколько однушка, а метр аренды в ней дороже почти на 50 %. Но проверьте и цену покупки за метр: она у студий тоже выше.
- Если нужна доходность выше — это другой класс активов. Готовый арендный бизнес (помещение с арендатором) в Москве даёт по объявлениям около 9–10 % валовых, но с другими рисками: смена арендатора, долгий простой, НДС. Объекты — в каталоге готового арендного бизнеса.
Сдать квартиру можно самостоятельно, через агента или в доверительное управление. Как устроены последние два варианта — на страницах услуг «Сдать квартиру в аренду» и «Доверительное управление квартирой».
Частые вопросы
Сколько стоит аренда квартиры в Москве в 2026 году?
По активным объявлениям октября 2026 года медиана — 50 тыс. ₽ в месяц: студия — 43 тыс. ₽, однокомнатная — 45 тыс. ₽, двухкомнатная — 60 тыс. ₽, трёхкомнатная и больше — 90 тыс. ₽. Это цены в объявлениях; ставка в договоре после торга может быть ниже.
Какая доходность у квартиры в аренде в Москве?
Если сравнить годовую аренду из объявлений с медианной ценой метра в новостройках каталога ФРИДОМ, валовая доходность — около 2,5 % в год по Москве и от 2,3 до 4 % по округам вне центра. После простоя, налогов и расходов на управление остаётся меньше.
В каком округе выгоднее покупать квартиру под сдачу?
По соотношению аренды и цены новостроек каталога выше всего Новая Москва (около 4 %), затем СЗАО, ЗАО, ВАО и ЮВАО (около 3 %). Ниже всего центр — около 1,5 %. Но разница между округами вне центра — около 1 процентного пункта, поэтому важнее выбрать ликвидную квартиру у транспорта.
Почему доходность такая низкая?
Цена метра новой квартиры в Москве высока относительно арендной ставки за тот же метр. К тому же мы сравниваем аренду всего рынка с ценой именно новостроек, а они дороже вторичного жилья. Для готовой вторичной квартиры доходность будет выше, но её мы в этой статье не считали.
Что такое валовая доходность?
Это годовая аренда, делённая на цену квартиры, без вычета расходов. Она удобна для сравнения районов и объектов, но не показывает, сколько останется у вас на руках.
Публикуете ли вы простой и срок аренды?
Пока нет. По квартирам в нашем управлении смен нанимателей за период было слишком мало, а по рынку снятых объявлений мало для надёжной оценки. Когда данных станет достаточно, добавим.
Итог
Квартира в Москве в аренде приносит около 2,5 % валовых к цене новостройки из каталога ФРИДОМ; вне центра — от 2,3 до 4 %, в центре — около 1,5 %. Лучшее соотношение аренды и цены — в Новой Москве и на западе, северо-западе, востоке и юго-востоке старой Москвы. Арендный доход здесь — дополнение к росту стоимости, а не самостоятельная причина покупки.
Методика
- Аренда (рынок): активные объявления долгосрочной аренды квартир в Москве и Московской области на октябрь 2026 года из базы калькулятора оценки ФРИДОМ; после очистки исключены комнаты, койко-места, доли, дома и объявления с нереалистичной площадью или ставкой. Округ — по координатам объявления. Группы меньше 10 объявлений не показываем. Это ставки предложения, а не сделок; база собирается с весны 2026 года, поэтому сравнения с прошлым годом нет.
- Аренда (управление ФРИДОМ): договоры найма квартир в доверительном управлении, ставка по последнему договору в периоде; разрез только «Москва», «Московская область» и вместе. Группы меньше 5 квартир не показываем. Число квартир не раскрываем.
- Цена: медиана цены м² новостроек по проектам каталога ФРИДОМ на 24.10.2026, все классы, цены из выгрузок застройщиков без скидок. В каталоге нет ряда крупных застройщиков (ПИК, Самолёт, Level, Донстрой и др.), он смещён к бизнес-классу.
- Валовая доходность = медианная аренда за м² в месяц × 12 / медианная цена м² новостроек округа. Это сопоставление двух медиан, а не расчёт по конкретным квартирам: квартиры в аренде в основном вторичные, а цены — новостроек.
- ЦАО дан с оговоркой: мало объявлений и очень широкий разброс.
*Материал носит информационный характер, не является офертой и инвестиционной рекомендацией. Доходность прошлых периодов не гарантирует будущий доход.*
Об авторе
Виктор — генеральный директор ФРИДОМ. Кроме руководящих функция, Виктор специализируется на продаже и аренде коммерческой недвижимости, сопровождении сделок. Лично проводит сделки по крупным объектам.
