Доверительное управление коммерческой недвижимостью в Москве: доход без простоев

Виды управления коммерческой недвижимостью

• Управление офисами
• Управление складами
• Управление зданиями и торговыми центрами
• Управление имуществом организации
• Управление наследуемой коммерческой недвижимостью

Доверительное управление объектом по шагам

1. 1Старт-аудит и приём объекта в управление

   Проверяем объект и документы, считаем ценовой коридор и стратегию выхода (off-market/публично), сверяем условия текущей аренды с рынком и фиксируем план управления. Подготовка сценариев выхода объекта на рынок. Определяем категорию арендаторов.

2. 2Подготовка к сдаче и страхование

   Проводим чек-лист готовности (мелкий ремонт, сервис, счетчики, страховка ГО). Проводим чек-лист готовности (мелкий ремонт, сервис, счетчики, страховка ГО). Открытие номинального счёта под вас (по ДДУ — специального счёта управляющего) для расчётов с возможностью отслеживания движения денежных средств. Страхование ГО; имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор.

3. 3Вывод на спрос и отбор арендаторов

   Запускаем показы по нашей базе и профильным площадкам (в т.ч. off-market/NDA). Проводим скоринг 30+ критериев: KYC/AML, занятость, кредитная история, долговая нагрузка. Формируем LOI и протокол переговоров с цифрами и сроками.

4. 4Сделка и запуск аренды

   Согласовываем условия, подписываем договор аренды/NNN, настраиваем депозиты/страхование. Проводим расчёты через аккредитив/эскроу (по необходимости). Передача по акту с фото/видео, сверка счётчиков, подключение биллинга и индексаций. Для госслужащих — договор доверительного управления (ИП служащему нельзя); берём объекты с арендой от 300 000 руб. в месяц.

5. 5Управление 360° и отчётность

   Инкассация аренды и коммуналки, контроль долгов и индексаций. Заявки и подрядчики по тендеру в рамках утверждённого CAPEX-лимита и SLA. Ежемесячные отчёты cash-flow в ЛК + квартальный/годовой свод, рекомендации по повышению NOI и снижению простоя.

1. 1Доверительное управление (с госрегистрацией)

   Кому подходит

   - Объекты с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц, прежде всего когда собственник — госслужащий или военнослужащий: ИП им нельзя, а агентская схема для коммерции требует статуса ИП.

   - Объекты госслужащих с арендой меньше 300 тыс. ₽ в месяц рассматриваем индивидуально.

   - Госслужащие и военнослужащие — фактически единственно корректный формат сотрудничества.

   - Учредители управления, которым нужно полностью делегировать операционку и ответственность.

   Когда выбираем

   - Требуется «полный аутсорс»: поиск и проверка арендаторов, договоры, инкассация, коммуналка/NNN, эксплуатация, отчётность.

   - Нужна безусловная «витрина» для сетевых арендаторов с НДС и строгими процедурами комплаенса.

   - Важно снять риски с собственника (штрафы, претензии, убытки в части управления).

   Как устроено

   - Собственник (учредитель управления) передаёт объект в ДУ; мы — доверительный управляющий.

   - Мы подписываем договоры аренды от своего имени, ведём расчёты, выставляем счета, администрируем НДС.

   - Полная юридическая ответственность за управление на нас; страхование гражданской ответственности (ГО) оформляем мы; имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор.

   Преимущества

   - Максимальная «бесшовность» для собственника: один договор — весь цикл под ключ.

   - Корректная работа с НДС и сетями; выше ликвидность и ставка.

   - Снижение персональных рисков собственника; прозрачная отчётность 360°.

   Документы (ядро пакета)

   - ДДУ + передаточный акт, регламенты управления/лимиты CAPEX-OPEX, страхование ГО, SLA/отчётность.

2. 2Агентская схема (агентский договор)

   Кому подходит

   - Собственники-ИП (обязательно статус ИП, иначе схема юридически нерабочая).

   - Мелкие и средние помещения, локальные арендаторы без НДС, кабинеты, шоу-румы, склады-ячейки.

   - Тем, кто готов сохранять статус арендодателя и принимать ключевые риски на себе.

   Когда выбираем

   - Нужно быстро запустить сдачу небольших площадей без сложной НДС-модели.

   - Важны гибкие условия и экономия на структуре ДУ.

   Как устроено

   - Собственник-ИП остаётся арендодателем: договоры аренды — от его имени.

   - Мы — агент/посредник: поиск и скоринг арендаторов, маркетинг, показы, оформление сделок, инкассация по поручению, эксплуатация, отчётность.

   - Страхование ГО и сопровождение — такие же по объёму, но юридическая ответственность по аренде — на собственнике.

   Преимущества

   - Быстрый старт и ниже издержки на юридическую структуру.

   - Удобно для «без-НДС» сегмента; проще менять условия и формат арендаторов.

   - Сохраняется прямой контроль собственника.

   Важно учитывать (границы применения)

   - Только для ИП: без статуса ИП агентская схема неприменима.

   - Для сетевых арендаторов с НДС предпочтителен формат ДДУ.

   - Ответственность перед арендаторами — на собственнике.

   Документы (ядро пакета)

   - Агентский договор + регламент полномочий, шаблоны договоров аренды от имени ИП, страхование ГО, отчётность.

Управление 360°: что входит в сервис

1. 1Поиск и проверка арендаторов

   Подбираем кандидатов из базы сетевых и корпоративных арендаторов. Проводим скоринг по 30+ критериям: платёжеспособность, кредитная и юридическая чистота, репутация и операционная надёжность. Согласовываем условия, организуем показы и переговоры.

2. 2Договоры и юридическое сопровождение

   Готовим и оформляем аренду, допсоглашения, акты передачи/возврата. Контролируем соблюдение условий, неустойки и индексации. Защищаем интересы собственника на всех этапах — от согласования до пересдачи.

3. 3Финансовое управление и инкассация

   Принимаем арендные платежи, депозиты, штрафы и индексации; сверяем счета; ведём расчёты по NNN/коммуналке. Поддерживаем прозрачный учёт, архив документов и регулярные выплаты собственнику.

4. 4Техническое обслуживание и ремонты

   Мониторинг состояния, регламенты ТО, вызов подрядчиков 24/7. Готовим сметы, проводим тендеры и контролируем качество работ. Работаем в рамках согласованного CAPEX-лимита и SLA.

5. 5Налоговое администрирование

   Технический учёт и справка о налоговой базе для вашей декларации: по агентской схеме налоги платит собственник-ИП. По договору доверительного управления НДФЛ с выплат собственнику платим мы (база спорна — уточняйте у налогового консультанта). Взаимодействие с бухгалтерией и банком, подготовка первичных документов и корректных проводок.

6. 6Мониторинг и отчётность

   Ежемесячные отчёты (DOU: доходы/операционные расходы/управленческие), квартальные и годовой свод. Фото-/видеофиксация, показания счётчиков, реестр платежей и задолженностей. Доступ в личный кабинет 24/7.

7. 7Страховая защита

   Оформляем полис гражданской ответственности (ГО), контролируем страховые случаи и урегулирование убытков по нему; имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор. Минимизируем финансовые последствия внеплановых событий.

8. 8Перезапуск и рост доходности

   Индексации и пересдача, оптимизация структуры договоров, повышение NOI: работа с вакансиями, смена профиля арендатора, обновление экспозиции и медиапакета для ускорения сделки.

19+ лет

На рынке недвижимости

1500+

Сданных объектов

25+

Сотрудников

98%

Успешных сделок

FAQ: ключевые вопросы о доверительном управлении коммерческой недвижимостью

• Что такое договор доверительного управления (ДДУ) и на что он опирается в законе?

  Это договор, по которому собственник передаёт объект в управление управляющему в интересах собственника. База: ГК РФ, ст. 1012–1026 (гл. 53 «Доверительное управление имуществом»).

• Кто выступает арендодателем при ДДУ — собственник или управляющий?

  Юридически арендодателем выступает доверительный управляющий от своего имени, но в интересах учредителя управления (ГК РФ ст. 1012, 1013)

• Какой режим НДС при сдаче коммерческой недвижимости?

  Аренда нежилых помещений облагается НДС (НК РФ ст. 146). Освобождение действует для жилых помещений (НК РФ ст. 149 п. 2 пп. 10). При классическом договоре доверительного управления с регистрацией (ст. 1012 ГК РФ) НДС 22 % начисляется с арендного потока — это обязанность управляющего (ст. 174.1 НК РФ). НДС 5 % — это НДС ФРИДОМ на наши услуги собственнику (ФРИДОМ на УСН), он начисляется сверху вознаграждения. Это два разных налога. По агентской схеме арендодателем остаётся собственник, и НДС с аренды определяется его налоговым режимом.

• Можно ли применять УСН и как это влияет на НДС?

  С 2025 года ИП и организации на УСН — плательщики НДС. Без НДС можно работать, пока доход за год не превышает лимит освобождения (в 2026 году — 20 млн ₽); сверх лимита начисляется НДС (ст. 164 НК РФ). Режим проверяйте на дату сделки у налогового консультанта.

• Чем отличается ДДУ от агентской схемы?

  В ДДУ управляющий несёт полную ответственность за договорные отношения с арендаторами и расчёты; в агентской схеме арендодателем остаётся собственник (ИП), а управляющий — посредник по поиску, администрированию и инкассации.

• Как безопасно проводить расчёты с арендаторами?

  Рекомендуем использовать специальный счет - для ДДУ - это счет доверительного управления, для агентской схемы - номинальный счет. Эти счета защищают деньги собственника. Это снижает риск неплатежей и споров по исполнению.

• Кто отвечает за коммунальные платежи и счётчики?

  В управлении мы переносим оплату на арендатора (NNN) и администрируем начисления/сверки в рамках договора аренды и регламента управления.

• Какие обязательные страхования стоит оформить?

  Мы оформляем страхование гражданской ответственности (ГО); имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор, рекомендуем также полис ответственности арендатора. В ДДУ полис ГО оформляет управляющий в интересах собственника (ГК РФ ст. 1017).

• В каких случаях точно лучше ДДУ?

  Крупные объекты, арендаторы с НДС (сети), сложные расчёты и строгий комплаенс (госслужащие/военнослужащие) — нужен единый контур ответственности и НДС-администрирования на стороне управляющего.

• Когда уместна агентская схема?

  Небольшие объекты, арендаторы без НДС, собственник — ИП. Вы остаетесь арендодателем, а мы берём на себя поиск, договора, платежи, коммуналку и отчётность.

• Как мы снижаем вакансию и ускоряем сделки?

  За счёт базы платёжеспособных арендаторов/покупателей, точного коридора ставки и медиапакета. Обычно выходим на сделку быстрее рынка за счёт off-market-показов и NDA.

• Что входит в «администрирование платежей» на практике?

  Выставление счетов, контроль поступлений, индексации/пени, учёт коммуналки/NNN, реестры оплат, акты, сверки, автоматические напоминания, отчёты.

• Как устроена отчётность для собственника?

  Ежемесячный отчёт (ДДС, реестр дебиторки, фотофиксация), квартальный свод, годовой отчёт. Доступ в личный кабинет с историей документов и платежей.

• Как вы проверяете арендаторов?

  Скоринг 30+ критериев: документы, занятость/бенефициары, платёжеспособность, кредитные риски, история аренды, страховки, депозит/гарантии.

• Что по SLA на заявки и ремонты?

  Круглосуточная приёмка, классификация по приоритету, регламентные сроки, тендеры подрядчиков и приёмка работ с гарантией — чтобы снижать внеплановые CAPEX/OPEX.

• Можно ли «перенастроить» договоры текущих арендаторов?

  Да. Переводим на NNN, внедряем индексации, приводим условия к стандарту, закрываем долги графиками/допсоглашениями.

• Как вы работаете с долгами и просрочкой?

  Претензионный порядок, начисление пеней, блокировка сервисов, алгоритм расторжения/пересдачи. Цель — восстановление денежного потока либо оперативная замена.

• Поможете подготовить объект к продаже после наведения порядка?

  Да. Строим план: стабилизация аренды/NOI, юридическая чистка, медиапакет, off-market размещение, расчёты через аккредитив/эскроу.

• С кем подписывается договор и каков срок?

  Собственник ↔ ФРИДОМ 360 (ДДУ или агентский). Рекомендуемый срок — от 36 месяцев для достижимости KPI по вакантности/ставке/NOI.

• Как быстро вы даёте коридор ставки/цены?

  Обычно в течение 24–72 часов готовим коридор и план действий: аудит документов, анализ компаративов, стратегия поиска/пересдачи.

• Поддерживаете ли вы режим НДС/УСН клиента?

  Да. Проектируем схему под налоговый контур (ДДУ с НДС или агентская без НДС у ИП), готовим необходимые формулировки договоров и первичку.

• Можно ли комбинировать: год управления — затем продажа?

  Да. Частая стратегия: год стабилизации NOI и структуры договоров, далее off-market продажа на лучших условиях.

• Что будет, если арендаторы «сложные» и объект в другом городе?

  Работаем удалённо: локальные подрядчики по SLA, выезды по чек-листу, дистанционные сделки и полный документооборот в ЭДО.

• Можно ли передать в управление здание или торговый центр целиком, а не отдельные помещения?

  Да, это отдельная услуга: управляющий берёт под контроль весь объект — всех арендаторов, эксплуатацию, коммунальные платежи и отчётность по зданию в целом, а не по одному помещению. Вознаграждение — от 18% от месячной арендной платы, не менее 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан; первый поиск арендатора — 100% от арендной платы разово. Услуга рассчитана на непрофильных владельцев: девелоперов и корпорации, у которых здание — не основной бизнес.

• Кто отвечает за места общего пользования и инженерные системы, если в управление передано здание целиком?

  Управляющий берёт на себя техническое обслуживание всего здания: регулярные осмотры, плановый и внеплановый ремонт, контроль подрядчиков по местам общего пользования и инженерным системам. Ответственность за ущерб третьим лицам включена в вознаграждение управляющего. Расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи контролируются и сверяются в рамках регулярной отчётности собственнику.

• Что делать, если недвижимость осталась на балансе компании после слияния или присоединения?

  После реорганизации на балансе часто оказываются объекты нескольких бывших юрлиц с разными условиями аренды и разными подрядчиками. Мы принимаем такой портфель в управление, сводим договоры аренды к единому стандарту и графику индексации, актуализируем условия с арендаторами и ведём отчётность по каждому объекту и сводно по всему портфелю. Вознаграждение считается отдельно по формату каждого объекта.

• У компании несколько разных объектов — офис, склад и торговое помещение. Как управлять ими без разных подрядчиков на каждый?

  Передаёте весь портфель одной управляющей компании — она становится единой точкой ответственности вместо разных подрядчиков на каждый объект. Договоры аренды приводятся к общему стандарту, платежи и коммунальные расходы контролируются по единому регламенту, а собственник получает сводную отчётность по всем объектам вместе с отчётностью по каждому из них отдельно. Вознаграждение по каждому объекту зависит от его формата.

• Чем управление арендой коммерческого помещения отличается от эксплуатационной УК здания?

  Эксплуатационная УК содержит здание: инженерные системы, уборку, охрану, места общего пользования — и получает плату за обслуживание. Управление арендой решает другую задачу: помещение сдано, арендатор платит по договору, доход приходит собственнику и подтверждён отчётом. Мы занимаемся вторым: ищем и проверяем арендатора, ведём договор, платежи, индексацию и претензии, меняем арендатора при выезде. Эксплуатацию здания ведут УК, ТСН или арендатор по своему договору; у здания, переданного нам целиком, техническое обслуживание входит в состав работ.

• Подойдёт ли управление, если в собственности одно помещение — стрит-ритейл, небольшой офис или склад?

  Да. Услуга рассчитана на собственников от одного до десяти помещений: нужен один договор и один исполнитель на весь арендный цикл — от поиска арендатора до отчёта. Вознаграждение — процент от арендной платы по формату объекта, минимум берётся только за месяцы, когда помещение сдано. Ориентир «на руках» по вашей аренде можно посчитать в калькуляторе выше на странице; точную сумму называет брокер после оценки объекта.

• Куплено помещение с арендатором (готовый арендный бизнес): когда передавать его в управление и что для этого нужно?

  Лучше сразу, как право собственности зарегистрировано. При переходе права собственности договор аренды не прекращается и сохраняет силу для нового собственника (ст. 617 ГК РФ), поэтому арендатор продолжает платить; задача нового владельца — не потерять месяцы: уведомить арендатора о новых реквизитах и наладить контроль платежей и индексаций. Для передачи в управление понадобятся договор аренды со всеми допсоглашениями, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН, график платежей и данные по обеспечительному платежу арендатора — проверьте, как он учтён в договоре купли-продажи. Подобрать объект с арендатором можно в разделе готового арендного бизнеса.