Ипотека на дом и участок: покупка готового дома, строительство с эскроу и госпрограммы

Введение

Дом в ипотеку можно получить тремя путями: купить готовый, построить по договору подряда или купить у застройщика в малоэтажном комплексе по договору долевого участия. Отдельный продукт — кредит на участок без дома. Для банка это разные кредиты: у каждого свои требования к объекту, свои госпрограммы и свои риски.

С 1 марта 2025 года строительство дома по подряду можно оплачивать через счёт эскроу, как квартиру в новостройке. По условиям семейной ипотеки на 27.10.2026 ставка на частный дом — не выше 6 % при любом числе детей, если в семье есть ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид. Ниже — что проверяет банк, как устроено строительство с эскроу, какие госпрограммы подходят и в каком порядке действовать.

Что банк проверяет у дома и участка

Квартира в многоквартирном доме для банка понятный залог, а частный дом — каждый раз отдельный случай. До заявки проверьте:

• дом капитальный и жилой — на фундаменте, с отоплением, электричеством и водой; в ЕГРН он записан как жилой дом, а не как хозяйственная постройка;
• земля под домом — участок для индивидуального жилищного строительства, приусадебный участок ЛПХ в границах населённого пункта или садовый участок; границы участка установлены (межевание), сведения о них есть в ЕГРН;
• дом и участок в залоге вместе — отдельно дом без земли под ним заложить нельзя (ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ);
• подъезд круглый год и понятная ликвидность: дом в коттеджном посёлке у трассы банк оценивает охотнее, чем дом без дороги;
• оценка — отчёт оценщика, которого принимает банк. Сумма кредита считается от оценки.

Страхование залога обязательно по закону, если договор не говорит иное (ст. 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Для дома это обычно дороже, чем для квартиры. Как проверить дом, участок и документы продавца, подробно разобрано в статьях о покупке дома с участком и о покупке земельного участка.

Строительство дома в ипотеку: подряд и счёт эскроу

С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Схема похожа на новостройку:

• заказчик заключает договор с подрядчиком — компанией или ИП;
• деньги, свои и кредитные, вносятся на счёт эскроу в банке;
• подрядчик получает их после регистрации права собственности на построенный дом;
• деньги на счёте эскроу застрахованы в пределах 10 млн ₽;
• такой договор можно оплатить материнским капиталом.

Эскроу обязателен не по закону для всех, а по правилам госпрограмм: кредит на строительство дома подрядчиком по семейной, дальневосточной и ряду других программ дают только с эскроу. По рыночной ипотеке схему выбирает банк.

Строительство своими силами банки кредитуют редко: залога, который можно оценить, ещё нет. Семейная ипотека такую стройку не предусматривает. Материнский капитал на неё направить можно, но частями: до половины размера капитала сразу, остаток не раньше чем через полгода, после подтверждения основных работ (ч. 1.1 и 1.2 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Дом в малоэтажном комплексе по договору долевого участия

Дом можно купить и у застройщика, как квартиру: по договору участия в долевом строительстве в малоэтажном жилом комплексе. Тогда работают те же защиты, что в новостройке. Договор регистрируется в Росреестре, деньги покупателя лежат на счёте эскроу. Застройщик получает их после ввода объекта в эксплуатацию. Если договор расторгнут или застройщик обанкротился, деньги со счёта эскроу возвращаются покупателю. Если покупка была в ипотеку, деньги, как правило, перечисляются на залоговый счёт покупателя в банке-кредиторе, суд для этого не нужен (ч. 7, 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Пока дом строится, в залоге у банка права требования по договору, после регистрации права собственности — сам дом (ст. 77.2 Федерального закона № 102-ФЗ). Кредитуют такие проекты не все банки, обычно те, что финансируют стройку. Перед покупкой проверьте застройщика в единой системе жилищного строительства — как это сделать, описано в статье о проверке застройщика. Чем дом в комплексе отличается от таунхауса, разобрано в статье о таунхаусах.

Госпрограммы на дом и участок

У семейной ипотеки на дом есть условия, которые стоит знать заранее. Супруг становится созаёмщиком обязательно. Взнос — не меньше 20 %, и маткапитал в него засчитывается. Заёмщик должен зарегистрироваться в построенном или купленном доме в срок по правилам программы и сохранять регистрацию пять лет; иначе банк вправе пересмотреть ставку. Ставки и лимиты по всей программе — в разборе семейной ипотеки с 1 октября 2026 года, а проверить право на программу и подобрать банк поможет услуга по семейной ипотеке.

Ипотека на участок и на дом с участком

Кредит на участок без дома — рыночный продукт: льготные программы на «голую» землю не распространяются. Банк обычно просит больший взнос, чем за квартиру, и смотрит на категорию земли, вид разрешённого использования, подъезд и коммуникации. По семейной ипотеке участок можно купить только вместе со строительством дома по подряду с эскроу.

Если дом уже стоит, банк кредитует дом и землю одним кредитом — они вместе уходят в залог. Готовые дома и участки в Москве и области можно посмотреть в подборках «Купить дом» и «Купить участок». Подобрать объект под требования банка, проверить его и провести сделку поможет покупка загородного дома в ипотеку с ФРИДОМ. Мы работаем с 20+ банками; решение по кредиту принимает банк.

Как купить или построить дом в ипотеку: шаги

Вопросы об ипотеке на дом и участок

Заключение

Ипотека на дом — это три разных пути: купить готовый, построить по подряду с эскроу или купить у застройщика по ДДУ. Для семей с ребёнком младше 7 лет главная госпрограмма на дом — семейная ипотека не выше 6 %, но только у профессионального продавца, застройщика или подрядчика. Самые частые проблемы — с землёй и документами на дом, поэтому проверяйте их до задатка. Условия программ меняются, их стоит сверять с банком перед заявкой.