Введение
Росреестр приостанавливает регистрацию, если в пакете нет нужного согласия, разрешения опеки или нотариальной формы договора, а покупатель откладывает сделку, если не может проверить историю квартиры. Состав документов зависит от квартиры и от продавца: один ли собственник, есть ли дети и супруг, как квартира к вам попала, не в залоге ли она.
Ниже — список на 2026 год: какой документ зачем нужен, где его взять и какие бумаги из старых перечней больше не требуются.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Базовый пакет документов для продажи квартиры
Если вы единственный собственник, квартира не куплена в браке, не в ипотеке и без маткапитала, обычно хватает этого:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, мены, передачи (приватизации), свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве с передаточным актом;
- справка о зарегистрированных в квартире;
- подтверждение, что нет долгов за коммунальные услуги и капремонт, — закон его не требует, но покупатель попросит;
- договор купли-продажи — его готовят к сделке.
Остальное зависит от ситуации — в таблице и в разделе об особых случаях.
Полный перечень: документ, зачем нужен, где получить
| Документ | Зачем нужен | Где получить и сколько ждать |
|---|---|---|
| Документы на квартиру | ||
| Выписка из ЕГРН | Подтверждает право собственности, показывает кадастровый номер, площадь, аресты, запреты и залог | Госуслуги, сайт Росреестра, МФЦ; электронная — обычно за 1–3 рабочих дня |
| Документ-основание права | По нему покупатель проверяет историю: кто владел до вас, были ли наследники и отказавшиеся от приватизации | У вас. Если утерян — копию выдаст Росреестр из реестрового дела, нотариус или архив |
| Свидетельство о госрегистрации права | Необязательно: с 15 июля 2016 года свидетельства не выдают, право подтверждает запись в ЕГРН | Если сохранилось — приложите, покупателю проще проверить историю |
| Техпаспорт БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт | Для сделки не нужны: сведения о квартире есть в ЕГРН | Могут понадобиться, если была перепланировка и её нужно подтвердить |
| Справка о зарегистрированных | Показывает, кто прописан; покупателю важно, чтобы после сделки не осталось зарегистрированных, особенно с правом пожизненного проживания | Управляющая компания, МФЦ, в части регионов — Госуслуги или городские порталы; название и порядок зависят от региона |
| Документы продавца | ||
| Паспорт | Удостоверяет личность каждого собственника | Для детей 14–18 лет — их паспорт, до 14 лет — свидетельство о рождении |
| Нотариальное согласие супруга | Нужно, если квартира куплена в браке и это совместная собственность, даже если записана на одного | Нотариус, в день обращения. Не нужно, если квартира куплена до брака, получена по наследству, в дар или по брачному договору принадлежит вам |
| Брачный договор | Если он меняет режим собственности на квартиру | У супругов |
| Свидетельства о браке, разводе, смене ФИО | Если данные в документах расходятся или нужно подтвердить, чьё это имущество | ЗАГС, Госуслуги |
| Нотариальная доверенность | Если вместо продавца действует представитель | Нотариус |
| Справки из ПНД и НД | Закон их не требует. Их просит покупатель, чтобы снизить риск оспаривания сделки | Диспансеры по месту жительства; вместо них — освидетельствование у психиатра в день сделки |
| Платежи | ||
| Подтверждение отсутствия долгов за ЖКУ | Для регистрации не нужно; это первый вопрос покупателя | Управляющая компания, единый платёжный документ, поставщики ресурсов |
| Справка об отсутствии долга по взносам на капремонт | Долг по капремонту переходит к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) | Региональный фонд капремонта или владелец спецсчёта дома |
| Особые случаи | ||
| Разрешение органа опеки | Если собственник — ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный | Опека по месту жительства ребёнка; решение — не позднее 15 дней с даты заявления (ст. 21 закона № 48-ФЗ), перечень документов зависит от региона |
| Нотариальный договор | Обязателен при продаже доли и при продаже имущества несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного; при продаже всей квартиры всеми совладельцами одной сделкой не нужен — если среди них нет несовершеннолетних и ограниченно дееспособных | Нотариус; документы в Росреестр обычно подаёт он сам |
| Отказы совладельцев от покупки доли | У совладельцев преимущественное право купить долю (ст. 250 ГК РФ) | Письменное извещение (через нотариуса, заказным письмом или телеграммой) и месяц ожидания либо письменные отказы; нотариус, который удостоверяет сделку, обычно просит нотариальные |
| Согласие банка | Если квартира в залоге | Банк-залогодержатель |
Источник: ГК РФ (ст. 37, 185.1, 250, 253, 292, 558); Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ст. 21); СК РФ (ст. 35, 36); ЖК РФ (ст. 158); Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 16, 42, 54); Федеральный закон № 214-ФЗ (ст. 11); порядок выдачи сведений ЕГРН — Росреестр; редакции на сентябрь 2026 года.
Как собрать пакет по шагам
Закажите выписку ЕГРН
Проверьте, что собственником указаны вы, нет арестов и запретов, площадь совпадает с фактической.
Найдите документ-основание
Если договор или свидетельство утеряны, закажите копию в Росреестре или у нотариуса до выхода на рынок. Порядок — в статье «Как восстановить документы на квартиру».
Проверьте, кто прописан
Если в квартире зарегистрированы люди, договоритесь о сроке выписки и зафиксируйте его в договоре.
Получите согласия
Супруга — у нотариуса в день обращения; опеки — если собственник ребёнок; банка — если квартира в залоге; совладельцев — через нотариуса при продаже доли.
Закройте долги
Оплатите ЖКУ и капремонт, возьмите подтверждение.
Подготовьте договор
Шаблоны — в разделе «Формы договоров»; договор под вашу сделку лучше доверить юристу.
Проведите сделку и регистрацию
Регистрация — до 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, до 9 — через МФЦ; для нотариальной сделки — 3 рабочих дня, 5 через МФЦ и 1 рабочий день, если нотариус подал документы в электронном виде (ст. 16 закона № 218-ФЗ). Расчёты — через аккредитив, ячейку или сервис безопасных расчётов.
Передайте квартиру
Подпишите передаточный акт и снимитесь с регистрационного учёта в срок из договора.
Особые ситуации при продаже квартиры
Эти случаи встречаются не у каждого продавца, но именно из-за них сделки чаще всего откладываются.
Несколько собственников
При общей совместной собственности (например, у супругов) договор подписывают оба. При долевой продавцами выступают все совладельцы. Если всю квартиру продают все совладельцы одной сделкой, нотариус не обязателен (ст. 42 закона № 218-ФЗ) — кроме случаев, когда среди них есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ст. 54).
Продаётся комната или доля
Договор купли-продажи доли удостоверяет нотариус. Постороннему покупателю долю продают после того, как остальные совладельцы откажутся от покупки или не купят долю в течение месяца после письменного извещения (ст. 250 ГК РФ). Цена и условия в предложении должны совпадать с условиями сделки. Комнату в коммунальной квартире, у которой свой кадастровый номер, продают по простому письменному договору, без нотариуса; общее с долей только одно — соседи-собственники имеют право купить её первыми (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Если комната оформлена как доля в квартире, действуют правила продажи доли.
Собственник — ребёнок
Нужно предварительное разрешение опеки (ст. 37 ГК РФ). Обычно опека даёт его, если ребёнок получает долю в другом жилье не хуже прежней или деньги поступают на его счёт. Договор удостоверяет нотариус (ст. 54 218-ФЗ). Подробно — в статье «Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей».
Продавец в браке или в разводе
Квартира, купленная в браке, — совместная собственность, даже если записана на одного супруга. Для продажи нужно нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ). После развода имущество остаётся общим, пока его не разделили: нотариальное согласие бывшего супруга закон уже не требует (действует ст. 253 ГК РФ), но без его согласия сделку могут оспорить, поэтому на практике согласие берут.
Квартира получена по наследству
Основание права — свидетельство о праве на наследство, право наследника должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Справка об уплате налога на наследство из старых списков не нужна: налог отменён с 1 января 2006 года.
Приватизация с отказавшимися
Человек, который был прописан и отказался от участия в приватизации, сохраняет бессрочное право пользоваться квартирой, и продажа это право не прекращает (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ, ст. 292 ГК РФ). Таких людей обязательно перечисляют в договоре купли-продажи (ст. 558 ГК РФ). Покупатель обычно просит, чтобы отказник снялся с учёта, но сама выписка его права не прекращает. Список согласившихся и отказавшихся есть в документах приватизации — запросите их в архиве заранее.
Квартира куплена с маткапиталом
Владелец сертификата и его супруг обязаны оформить квартиру в общую собственность — свою, супруга и всех детей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Если доли детей выделены, для продажи нужно разрешение опеки, а договор удостоверяет нотариус. Если нет — их выделяют до продажи, иначе сделку могут оспорить.
Квартира в ипотеке
Продать заложенную квартиру можно с согласия банка. Обычно долг гасят из денег покупателя через аккредитив или по схеме банка, затем снимают обременение. Порядок описан в статье «Как продать квартиру в ипотеке и купить другую».
Новостройка по переуступке
Пока нет передаточного акта, продаются права по договору участия в долевом строительстве — это договор уступки. Нужны зарегистрированный ДДУ и подтверждение полной оплаты: справка застройщика или документ о внесении денег на эскроу-счёт. Если ДДУ оплачен не полностью, долг переводят на покупателя с согласия застройщика (ст. 11 214-ФЗ, ст. 391 ГК РФ). Если ДДУ оплачен с ипотекой, нужно согласие банка. Договор уступки регистрируют в Росреестре. В некоторых ДДУ согласие или уведомление застройщика требуется всегда — проверьте текст договора. Налог с уступки считают иначе, чем с продажи квартиры: освобождения по сроку владения и вычета 1 млн рублей нет, доход уменьшают только на фактические расходы (ст. 220 НК РФ).
Продажа по доверенности
Доверенность должна быть нотариальной (ст. 185.1 ГК РФ) и прямо давать право продать конкретную квартиру и получить деньги. Покупатель проверит её в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Налог при продаже квартиры
Налог не платят, если квартира была в собственности непрерывно не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). Срок — 3 года, если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением или если на дату перехода права у продавца (с учётом общего имущества супругов) нет другого жилья — не считая купленного в последние 90 дней. В остальных случаях — 5 лет. Для наследства срок считают со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1152 ГК РФ); для квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты.
Семьи с двумя и более детьми не платят налог независимо от срока владения, если в том же году или до 30 апреля следующего купили жильё больше по площади или по кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн рублей (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ); условия лучше проверить с налоговым консультантом.
Если срок не выдержан, налоговые резиденты платят 13%, с части дохода свыше 2,4 млн рублей — 15% (ст. 224 НК РФ). Доход можно уменьшить на 1 млн рублей в год по всем проданным квартирам или на подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года перехода права, доход считают от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Когда срок владения меньше пяти лет, есть способы законно снизить налог — продажа квартиры в собственности менее 5 лет.
Главный совет: первыми соберите выписку ЕГРН и документ-основание, а если в истории квартиры есть дети, маткапитал, наследство, доли или залог — получите согласия и разрешения до первого показа. Разрешение опеки и отказы совладельцев занимают недели, и именно на них сделки чаще всего переносят.
Андрей Девятериков, начальник отдела проведения сделок
Частые вопросы о документах для продажи квартиры
Нужна ли выписка из домовой книги для продажи квартиры?
Такого обязательного документа для регистрации нет. Покупатель попросит справку о зарегистрированных в квартире: её выдают управляющая компания или МФЦ, а название и порядок зависят от региона.
Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны люди?
Можно: закон не требует выписаться до сделки. Срок снятия с учёта прописывают в договоре. Исключение — люди, отказавшиеся от приватизации: их право пользоваться квартирой сохраняется и после продажи (ст. 19 закона № 189-ФЗ).
Нужен ли нотариус для продажи квартиры?
Обязателен, если продаётся доля или собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ст. 42 и 54 закона № 218-ФЗ); в остальных случаях — если стороны сами так решили. Если всю квартиру продают все совладельцы одной сделкой и среди них нет несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, нотариус не обязателен.
Нужны ли справки из ПНД и НД?
Закон их не требует. Покупатель может попросить их, чтобы снизить риск оспаривания сделки; вместо справок иногда проходят освидетельствование у психиатра в день сделки.
Заключение
Для продажи квартиры с одним собственником и чистой историей достаточно паспорта, выписки ЕГРН, документа-основания, справки о зарегистрированных и подтверждения, что нет долгов. Если в сделке участвуют супруг, дети, совладельцы или банк, начните с их согласий: это самая долгая часть подготовки. Продаёте дом или участок — список другой, смотрите «Документы для продажи дома и земельного участка». Если покупатель берёт ипотеку, банк запросит документы по квартире и у вас — перечень в статье «Документы для ипотеки». Если хотите поручить подготовку специалистам — продажа квартиры под ключ.
Источники: Гражданский кодекс РФ (ст. 37, 185.1, 250, 253, 292, 391, 556, 558, 1152); Семейный кодекс РФ (ст. 35, 36); Жилищный кодекс РФ (ст. 42, 158); Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ст. 21); Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 37); Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 16, 42, 54); Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 11); Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ст. 19); Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ст. 10); Налоговый кодекс РФ (ст. 214.10, 217.1, 220, 224, 229, в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ); материалы Росреестра и ФНС России. Редакции норм — на сентябрь 2026 года.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
