Управление арендой офиса в Москве
Берём офисное помещение в доверительное управление: находим арендатора, контролируем платежи и техническое состояние, ведём отчётность. Точную доходность объекта считаем до договора — калькулятор ниже.
- арендной платы — вознаграждение в месяц
- 12–16%
- МАП — первый поиск арендатора
- 100%
- замена арендатора в течение срока договора
- 0 ₽
- Поиск и проверка арендатора для офиса
- Агентский договор с доверенностью; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления
- Контроль платежей и эксплуатационных расходов
- Техническое обслуживание помещения
- Регулярные отчёты собственнику
Чем управление арендой офиса отличается от разовой сдачи
Постоянный контроль объекта
Следим за состоянием помещения, инженерными системами и соблюдением условий аренды весь срок договора
Работа с арендаторами
Ведём переговоры о продлении, индексации и досрочном расторжении — не только на этапе заключения сделки
Вознаграждение от аренды
Управляющий получает вознаграждение и возмещение расходов из доходов от объекта (ст. 1023 ГК РФ)
Договор под объект
Основная схема — агентский договор с доверенностью: собственник-физлицо оформляет ИП. Договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ — при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц, в том числе для госслужащих; ФРИДОМ действует в вашем интересе весь срок
Номинальный счёт для расчётов
Платежи по объекту проходят через номинальный счёт, открытый под вас (ст. 860.1 ГК РФ); по договору доверительного управления — через специальный счёт управляющего (ст. 1018 ГК РФ)
Замена арендатора без комиссии
Если арендатор съезжает в течение срока договора, ищем нового без дополнительной платы
Сколько останется на руках после вознаграждения и налогов
Посчитаем вознаграждение управляющего и налог по вашей аренде. Это ориентир по введённым цифрам, а не обещание дохода: точный расчёт сделает брокер.
Фильтры поиска
Как мы управляем вашим офисом
- 1Осмотр и оценка объекта
Проверяем документы, техническое состояние и класс здания, оцениваем ставку аренды
- 2Договор под вашу ситуацию
Основная схема — агентский договор с доверенностью: вы (ИП или компания) остаётесь арендодателем, мы ищем арендатора, ведём платежи через номинальный счёт под вас и отчитываемся; передачу в управление регистрировать не нужно (регистрируется только договор аренды от года — с согласием супруга). Если аренда от 300 тыс. ₽ в месяц (обычно когда собственник — госслужащий) — договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ: передача регистрируется (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), госпошлину платит ФРИДОМ
- 3Поиск и проверка арендатора
Размещаем объект, проводим показы, проверяем арендатора, оформляем договор аренды и акт приёма-передачи
- 4Эксплуатация и обслуживание
Контролируем платежи, коммунальные услуги и техническое состояние помещения, организуем ремонт
- 5Отчёты и расчёты
Присылаем отчёты о доходах и расходах, ведём расчёты через номинальный счёт под каждого клиента (ст. 860.1 ГК РФ); по договору доверительного управления — через специальный счёт управляющего (ст. 1018 ГК РФ)
Прозрачность
управления
Работаем по агентскому договору с доверенностью (при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — по договору доверительного управления по гл. 53 ГК РФ с регистрацией), арендатора проверяем по документам, а отчёты вы получаете в сроки, которые записаны в договоре
Договор по ГК РФ
Проверка арендатора
Отчёты по договору
Получите условия управления вашим офисом
Что записывается в договор доверительного управления
Состав имущества
Офисное помещение с адресом, кадастровым номером и площадью; отделка и оборудование — по описи
Учредитель и выгодоприобретатель
Кто передаёт объект и в чьих интересах ведётся управление — существенное условие по ст. 1016 ГК РФ
Вознаграждение
Размер и порядок выплаты управляющему — по прайсу, фиксируются в договоре (ст. 1016, 1023 ГК РФ)
Срок
Не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ); порядок продления и расторжения — в договоре
Полномочия управляющего
Что управляющий делает сам — сдаёт в аренду, оплачивает расходы, — а что только с вашего согласия (ст. 1020 ГК РФ)
Отчёты и расчёты
Сроки и форма отчётов, номинальный счёт для расчётов (при договоре доверительного управления — специальный счёт управляющего, ст. 1018 ГК РФ) и порядок отчётности (ст. 1020 ГК РФ)
Кому подходит управление арендой офиса
- Компания переехала, офис пустует
Находим арендатора и ведём договор вместо вас
- Собственник из другого города
Оформляем дистанционно, отчёты приходят вам
- Несколько этажей или блоков
Ведём переговоры с разными арендаторами
- Устали от разовой сдачи
Переходим на управление с контролем и отчётами
- Инвестор в коммерческую недвижимость
Считаем вознаграждение и налоги до договора
Доверительное управление или разовая сдача в аренду
Эта услуга — часть раздела доверительного управления коммерческой недвижимостью внутри доверительного управления недвижимостью ФРИДОМ. Если нужен не постоянный управляющий, а разовый подбор арендатора, — это отдельная услуга: сдать офис в аренду в бизнес-центре.
Разница — в объёме работы. По разовой сдаче агент подбирает арендатора и получает вознаграждение за конкретную сделку (гл. 52 ГК РФ, ст. 1005 ГК РФ). При управлении ФРИДОМ действует в интересах собственника весь срок договора: следит за состоянием объекта и платежами, ведёт переговоры с арендатором при продлении или спорах и отчитывается в порядке, который записан в договоре. Основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ). При аренде от 300 тыс. ₽ в месяц возможен договор доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ) с регистрацией передачи объекта. Право собственности в обоих случаях остаётся у вас.
| Управление ФРИДОМ | Разовая сдача в аренду | |
|---|---|---|
| Кто отвечает за объект | ФРИДОМ — весь срок договора управления | Агент — до заключения договора аренды |
| Договор | Агентский с доверенностью (гл. 52 ГК РФ) — основная схема; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — доверительного управления (гл. 53 ГК РФ) | Агентский или на разовую услугу (гл. 52 ГК РФ) |
| Вознаграждение | 12–16% от аренды ежемесячно + 100% за первый поиск арендатора | По прайсу разовой услуги |
| Минимальная стоимость | 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если ниже процент от аренды | — |
| Отчётность | Регулярная, по договору | Не предусмотрена после сделки |
Кейсы
Офисная и коммерческая недвижимость в нашей практике: как выводили объекты на рынок и повышали доходность
Сдача офиса в бетоне
Выявленная проблема
Помещение без отделки в новом БЦ простаивало 6 месяцев. У собственника не было бюджета на ремонт, а арендаторы хотели готовый офис
Решение
- Разработали дизайн-проект типовой рассадки (test-fit) для визуализации
- Нашли крупную логистическую компанию, готовую сделать ремонт под свой брендбук
- Договорились о компенсации затрат через арендные каникулы
Результат
- Помещение сдано без вложений собственника
- Капитализация объекта выросла за счет нового ремонта
- Подписан неразрывный договор на 3 года
Дмитрий
предприниматель
Денег на ремонт не было, думал продавать помещение в минус. Во ФРИДОМ специалисты предложили схему с каникулами. В итоге арендатор сам все отремонтировал, я не вложил ни копейки, а актив теперь стоит дороже. Отличная стратегия! Буду обращаться ещё!
- повышение арендной ставки на 10% до
- 720 тыс. ₽
- площадь
- 210 м²
- цикл сделки
- 30 дней
Портфель из пяти разрозненных помещений по Москве
Выявленная проблема
Частный инвестор владел пятью коммерческими помещениями: два стрит-ретейла, офисный блок, небольшое помещение под услуги и складской бокс. Все объекты в разных районах Москвы, управлялись через разных риелторов и «знакомых». По части объектов не было актуальных договоров, отчёты поступали в разном формате и с задержками, инвестор не мог оценить общий доход и эффективность портфеля.
Решение
- Провели инвентаризацию: по каждому объекту — договоры, ставки, заполняемость, расходы, долги
- Сложили всё в единую модель: МАП, OPEX, NOI по объектам и по портфелю в целом
- Взяли объекты в централизованное доверительное управление по единому стандарту
- У унифицировали договорную базу: индексация, депозиты, соблюдение сроков и регламентов для всех арендаторов
- Сформировали стратегию: какие объекты держать, какие — докрутить и оставить, а какие — вывести на продажу как неэффективные
- Внедрили систему отчётности: один ежемесячный отчёт по портфелю + разбивка по каждому объекту
Результат
- Портфель перестал быть набором «историй» и превратился в управляемый инвестиционный продукт
- Часть слабых объектов подготовлена к продаже, более сильные — усилены по ставкам и заполняемости
- Владелец получил основу для долгосрочной стратегии: докупать/д продавать/перенастраивать портфель осознанно
Григорий Е.
частный инвестор, портфель коммерческой недвижимости в Москве
Раньше у меня было пять разных историй с пяти разных концов города, и ни одной цельной цифры по доходу. Сейчас это один портфель: я вижу, сколько он даёт, какие объекты “тянут вниз” и что с ними делать. Старые агентские чаты и договорённости по телефону ушли в прошлое — остались цифры и понятные решения.
- к совокупному МАП
- +10%
- снижение суммарного простоя на
- 30%
- подготовлено к продаже объектов
- 2
Передайте офис в управление
Оставьте заявку — разберём объект, налоги и порядок передачи в управление
Что о нас говорят собственники офисов
Юридическая компания, владелец офисного блока
Наш бизнес — это юридические услуги, а не управление недвижимостью. В офисе появилось два пустующих блока — передали их Фридом. В течение месяца помещения были заняты, с хорошей ставкой и договором на 3 года. Теперь всё администрируют они, мы получаем отчётность и выплаты. Это не просто удобно, это профессионально.
Александр, фрилансер, передал помещение в управлении во время переезда за границу
Уехал в Европу на ПМЖ, но оставил в Москве помещение 80 м². Сам бы не справился с управлением. Freedome всё оформили дистанционно, подписали агентский договор. Теперь сдаётся стабильно, арендатора они сами нашли и сопровождают. Все выплаты получаю на счёт, отчёты — на почту. Спокойствие — главное, что можно купить за проценты.
Эксперты по управлению коммерческой недвижимостью
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
ФРИДОМ — управление коммерческой недвижимостью в Москве
С 2012 года управляем недвижимостью, с 2023 года предоставляем эту услугу собственникам, на счету компании 1500+ сданных объектов. Подбираем арендаторов, ведём платежи, готовим отчёты и проверяем объекты
19+ лет
- На рынке недвижимости
2012
- Управляем недвижимостью с
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Стоимость управления
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Ежемесячное вознаграждение | 12–16% в месяц от месячной ставкиОбъекты от 60 м² в бизнес-центрах или отдельно стоящих зданиях. Контроль платежей, коммуникация с арендаторами, обслуживание |
| Минимальная стоимость услуги — за месяц, когда объект сдан | 25 000 ₽Действует, если процент от арендной платы даёт меньшую сумму; берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия) |
| Разовый платёж — первый поиск арендатора | 100% от месячной ставкиВыплачивается после подписания договора аренды |
| Замена арендатора в течение срока договора | БесплатноБесплатная замена арендатора на весь срок договора; срок договора в среднем 3–4 года |
| Страхование | БесплатноОтветственность за ущерб третьим лицам включена в вознаграждение |
Вознаграждение считается от месячной арендной платы и удерживается ежемесячно. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии.
Цены — без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения. Минимум берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия).
С 2012 года ФРИДОМ управляет недвижимостью в Москве, а с 2023 года предоставляет эту услугу рынку: подбираем арендаторов, контролируем платежи и эксплуатацию, присылаем отчёты. Минимальная стоимость услуги — 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если процент от аренды даёт меньшую сумму
Чек-лист ФРИДОМ: собственника офиса: что проверить в договоре с управляющей компанией
9 пунктов, которые стоит сверить перед подписанием договора доверительного управления офисным помещением
Вопросы об управлении арендой офиса
Чем ДУ отличается от разовой сдачи офиса в аренду?
Разовая сдача — это подбор арендатора по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ): агент отвечает за сделку, но не за объект после неё. Доверительное управление — постоянная работа весь срок договора: основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ), при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ). Управляющий отвечает за объект весь срок договора, контролирует платежи и представляет отчёты в установленном порядке (ст. 1020 ГК РФ).
Сколько стоит управление офисом?
Ежемесячное вознаграждение и разовый платёж за первый поиск арендатора указаны в прайсе на этой странице. Минимальная стоимость услуги — 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если процент от аренды даёт меньшую сумму. Порядок оплаты фиксируется в договоре. Точную сумму назовём после осмотра объекта.
Какие налоги платит собственник офиса, сданного в аренду?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, с превышения — повышенные ставки. Самозанятость (НПД) к аренде нежилых помещений не применяется. При классическом договоре доверительного управления с регистрацией (ст. 1012 ГК РФ) НДС 22 % начисляется с арендного потока — это обязанность управляющего (ст. 174.1 НК РФ). НДС 5 % — это НДС ФРИДОМ на наши услуги собственнику (ФРИДОМ на УСН), он начисляется сверху вознаграждения. Это два разных налога. По агентской схеме арендодателем остаётся собственник, и НДС с аренды определяется его налоговым режимом. Точную схему уточните у налогового консультанта — данные на сентябрь 2026 года, правила меняются.
По агентской схеме налог платите вы: для коммерции физлицу нужен статус ИП (часто УСН 6 %), НПД для нежилых помещений недоступен. ФРИДОМ налоговым агентом не является: мы ведём технический учёт и даём справку о налоговой базе для вашей декларации. По договору доверительного управления (аренда от 300 тыс. ₽ в месяц) НДФЛ с выплат собственнику платим и декларируем мы; налоговая база в этом случае спорна — уточняйте у налогового консультанта.
Кто отвечает за ущерб, если арендатор нарушил условия аренды?
Ответственность управляющего за объект и порядок возмещения ущерба записываются в договоре (по договору доверительного управления — ст. 1022 ГК РФ). Поэтому арендатора проверяем по документам до подписания договора, фиксируем состояние помещения актом, а спорные ситуации сопровождает юрист ФРИДОМ.
Включена ли страховка в стоимость управления?
Да, по этому набору ответственность за ущерб третьим лицам включена в вознаграждение управляющего — отдельно оплачивать её не нужно. Имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор. Условия и лимиты страхования фиксируются в договоре.
Можно ли передать в управление офисный этаж с несколькими арендаторами?
Да, договор управления может охватывать несколько помещений или блоков на этаже с разными арендаторами — состав имущества и условия по каждому арендатору фиксируются в договоре и приложениях к нему.
Статьи об управлении коммерческой недвижимостью
Вас может заинтересовать
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
