Доверительное управление наследуемой коммерческой недвижимостью после смерти индивидуального предпринимателя

Возьмём объект в управление на время оформления наследства или навсегда: сохраним доход, решим вопросы с арендаторами и коммуналкой, закроем юридику и отчётность, взаиможействие с нотариусом. Вы — наследуете спокойно, мы — обеспечиваем доход и порядок.

часов запуск управления: ~ 48
сохранённый cash-flow: 100%
снижение расходов: 20%

Экспресс-аудит и due diligence объекта
Прозрачные расчёты через спецсчёт
Контроль договоров с арендаторами
Работаем с нотариусом до оформления

Почему передать наследуемый объект в управление ФРИДОМ — это разумно

Доход не прерывается

Сразу берем объект в работу: выставляем счета арендаторам, контролируем оплату, закрываем коммуналку — денежный поток не останавливается даже до завершения наследственного дела
Работаем с нотариусом

Ведем коммуникацию с вашим нотариусом и представляем интересы по доверенности: справки БТИ/ЕИРЦ, выписки, акты, счета. Вы освобождены от походов и бумажной рутины
Порядок с арендаторами

Переоформляем договоры, делаем уведомления/допсоглашения, при необходимости проводим пересдачу. Проверяем платежеспособность, фиксируем правила и ответственность сторон
Юридическая и налоговая чистота

Готовим договор доверительного управления, акты и отчеты, настраиваем схему расчетов (аккредитив/эскроу), помогаем с НДФЛ/УСН, исключаем риски штрафов и спорных начислений
Техническое обслуживание под ключ

Регламент ТО, вызов мастеров 24/7, сметы и согласования, контроль качества работ. Сохраняем состояние объекта и заранее планируем CAPEX без сюрпризов.
Прозрачная отчетность 360°

Месячные и квартальные отчеты: поступления/расходы, задолженности, фотофиксация, KPI по загрузке и доходности. Личный кабинет наследника и выгрузки для нотариального дела.

Как это работает: 5 шагов доверительного управления наследуемым объектом

1 Шаг 1. Экстренный старт и стабилизация дохода

Что делаем в первые 24–48 часов:
- Берём объект в оперативное управление по соглашению с наследником(ами) и письму-заданию нотариусу.
- Открываем/назначаем спец-счёт для расчётов по объекту, фиксируем текущие платежи арендаторов и коммунальные обязательства, страхуем гражданскую ответственность.
- Инвентаризируем: площадь, техсостояние, показания счётчиков, ключи/доступы, действующие договоры, задолженности и риски.
- Цель шага — не прерывать денежный поток и снять ежедневную рутину с наследников.
2 Шаг 2. Юридическое оформление через нотариуса

Как организуем «правильный» контур (в рамках ГК РФ о мерах по охране наследства и управлении им):
- Нотариусом назначается доверительный управляющий и с ним заключается договор доверительного управления наследственным имуществом до окончания наследственного дела.
- Получаем от наследника нотариальную доверенность на представление интересов (запрос сведений, подписание актов, работа с арендаторами, ресурсниками и банком).
- Формируем опись/инвентарь имущества, собираем правоустанавливающие и техдокументы (ЕГРН, БТИ/техплан, кадастр, договоры аренды, акты, счета).
- Настраиваем безопасные расчёты: аккредитив/эскроу или специальный счёт, чтобы все поступления и расходы были прозрачны для нотариального дела.
3 Шаг 3. Работа с арендаторами и сервисами

Наводим порядок в отношениях по объекту:
- Уведомляем арендаторов о смене управленческого контура, сохраняем условия или переоформляем допсоглашения/договоры при необходимости.
- Запускаем контроль платежей (аренда, индексации, штрафы), закрываем коммуналку/интернет/эксплуатацию, сверяем счётчики.
- При просрочках — претензионная работа; при необходимости — пересдача (подбор, скоринг, заезд).
- Все действия и документы подшиваются в нотариальное производство.
4 Шаг 4. Техническая и финансовая дисциплина

Делаем объект «предсказуемым»:
- Регламент ТО, вызовы мастеров 24/7, сметы/согласования, контроль подрядчиков, план CAPEX (только согласованные траты).
- Финансовая отчётность 360°: ежемесячные отчёты (поступления/расходы/остаток), фотофиксация, реестр договоров, задолженностей и KPI по загрузке/доходности.
- Налоговый контур: готовим закрывающие документы, материалы для 3-НДФЛ/УСН, рекомендации по режиму после регистрации права.
5 Шаг 5. Завершение наследственного дела и передача

Когда наследник(и) получают свидетельство и регистрируют право:
- Оформляем переход права в Росреестре, обновляем банковские реквизиты и контрагентские данные, уведомляем арендаторов/ресурсников.
- Передаём полный архив документов и сводный отчёт по управлению за период.
- По выбору клиента: завершаем договор (акт взаиморасчётов) или переводим объект на долгосрочное «управление 360°» с целями по доходности.

Результат: доход по объекту сохраняется с первого дня, все юридические и финансовые действия прозрачны для нотариуса, а по завершении наследственного дела вы получаете «чистый» актив с упорядоченными договорами, сервисом и отчётностью.

Для кого эта услуга

Эта услуга создана для ситуаций, когда доход по объекту нужно сохранить уже сейчас, а собственность ещё переоформляется. Мы берём на себя юридический контур через нотариуса, управляем отношениями с арендаторами и коммунальными, ведём отчётность и готовим объект к «чистой» передаче наследнику — без поездок, очередей и споров между родственниками. Подходит как на период оформления наследства, так и на долгосрочное управление.

управление без визитов в страну: Наследники за рубежом
прозрачные расчёты, отчётность: Несколько наследников
доход стабильно, без рутины: Занятые владельцы
законная схема, контроль, отчетность: Нотариус / поверенный

100% гарантия
безопасности процесса

Мы берём на себя юридические, финансовые и технические задачи, чтобы доход по объекту не прерывался и всё шло строго по закону

Связка с нотариусом
Прозрачные расчёты
Управление без простоев

Сохранить доход уже сейчас?

Что входит в управление 360°

Денежные потоки: Инкассация аренды/NNN и коммуналки, индексации и штрафов; платёжный календарь; раздельный счёт ДУ/эскроу и регулярные перечисления чистого дохода
Договоры и юридический контур: Подготовка/подписание/пролонгация договоров, акты и check-in/out с фото/видео; претензионная работа, неустойки, медиация споров
Нотариус и наследственное дело: Взаимодействие с нотариусом по доверенности, запрос выписок и справок, согласование значимых действий; распределение дохода между наследниками до завершения оформления прав
Арендаторы и загрузка: Скоринг существующих и новых арендаторов, пересдача при необходимости; маркетинг вакантов (off-market/площадки), LOI и переговоры по ставке, индексации и обеспечительным платежам
Эксплуатация и CAPEX: Планы ТО, диспетчеризация 24/7, тендеры подрядчиков и сметы в рамках утверждённого CAPEX-лимита; контроль качества и гарантий
Страхование: Полисы ГО собственника и отделки, проверка страхового покрытия арендаторов; урегулирование убытков и сопровождение выплат
Учёт, налоги и документы: Начисления и закрывающие документы, НДС/УСН/НДФЛ по модели клиента; сводные реестры платежей, архивация и доступ к оригиналам
Отчётность и KPI: Ежемесячный отчёт (P&L, Cash-flow, реестр платежей, фото-отчёт), квартальный и годовой; контроль KPI: загрузка, дебиторка, NOI/маржа

ФРИДОМ 360 помогает в управлении вашей коммерческой недвижимостью при оформлении наследства и дальше. Сохраняем действующую аренду и cash-flow, ведём расчёты и коммуналку, общаемся с нотариусом и арендаторами, страхуем риски. Готовим прозрачные отчёты, KPI и план работ (ТО/CAPEX), при необходимости структурируем расчёты через эскроу. Стартуем за 48 часов — порядок в документах и стабильный доход без вашего участия.

Кейсы: управление коммерческими помещениями в период оформления наследства

Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли.

Складской комплекс 3 200 м² у МКАД, простой и капвложения до сделки

Выявленная проблема

Объект: склад 3 200 м², земельный участок в долгосрочной аренде. Арендаторы съехали за 4 месяца до открытия наследственного дела, у кровли протечки, банк поставил маркеры по транзитам — расчётный счёт наследодателя заблокирован до вступления в права. Риск глубокого простоя, падения ставки и цены продажи.

Решение

Запустили доверительное управление по соглашению с нотариусом; открыли отдельный счёт для текущих расходов и инкассации арендных платежей через эскроу до завершения наследства
Провели техаудит и подготовили CAPEX-план (кровля, освещение, док-шелтеры); провели тендер, выбрали подрядчиков, зафиксировали сметы и график
Консервация рисков: страхование ГО, охрана периметра, регламент ТО
Маркетинг и off-market показы под NDA по нашей базе логистических операторов; подготовили data-room и типовой договор на 5 лет
Подписали якорного арендатора на 5 лет с арендными каникулами на период ремонта и последующей индексацией
Согласовали с нотариусом порядок распределения денежных потоков; настроили ежемесячную отчётность и KPI

Результат

Простой остановлен, обеспечен денежный поток уже на 2-м месяце через авансовый платёж и эскроу
Простой остановлен, обеспечен денежный поток уже на 2-м месяце через авансовый платёж и эскроу
Заключён долгосрочный договор с якорём на 5 лет; ставка выше рынка за счёт улучшений
Стоимость актива выросла; по просьбе наследников подготовили меморандум и лонг-лист покупателей для возможной продажи после вступления в наследство

Дмитрий П.

наследник (назначенный представитель)

02.09.2025

Объект пустовал, а у нас шли нотариальные процедуры. ФРИДОМ 360 быстро сделал техаудит, провёл ремонт кровли и привёл якорного арендатора. Доход пошёл через номинальный счет сразу, пока мы оформляли наследство. Отчётность прозрачная, все работы — по согласованному бюджету.

Срок до подписания LOI: 21 день
CAPEX: 9,6 млн ₽
Ставка аренды: +17%
Простой сокращён: до 0
Рост рыночной стоимости (оценка): +12–15%
DSCR: 1,42x

Торговая галерея 780 м², 3 наследника, долги и спор с арендатором

Выявленная проблема

Объект: торговая галерея 780 м² на оживлённой магистрали. Наследников трое, идёт оформление наследства. У основного арендатора истёк договор, накопились долги по аренде и коммуналке, спор по индексации. Есть риск простоя и судебного конфликта.

Решение

Ввели объект в доверительное управление по соглашению с наследниками и нотариусом; открыли спецсчёт для прозрачных расчётов
Провели экспресс-аудит: финансы, договоры, техническое состояние, счётчики; зафиксировали фото/видео
Урегулировали задолженность и конфликт по индексации: подписали допсоглашение, график погашения, усилили обеспечение (депозит/банковская гарантия)
Переподписали договор аренды на 5 летс новой ставкой и ежегодной индексацией CPI+8 pp
Страхование ГО и отделки; навели порядок с коммуналкой и тарифами, подключили электронную отчётность
Настроили месячные отчёты и кабинет наследников; все вопросы с нотариусом и управляющей компанией замкнули на нас

Результат

Доход восстановлен и зафиксирован в долгосрочном договоре
Просрочка по платежам устранена, долг закрыт без суда
Ставка аренды повышена, индексация закреплена в договоре.
Коммунальные платежи оптимизированы, нарушения устранены
Наследники получают прозрачные отчёты и доступ к спецсчёту

Анна К.

сонаследник (1/3)

25.01.2024

После смерти отца мы не понимали, как работать с арендатором и долгами. Команда ФРИДОМ 360 за неделю всё взяла на себя, урегулировала спор, повысила ставку и наладила расчёты. Сейчас доход приходит по графику, документы лежат в личном кабинете, на встречи с нотариусом ездили они. Спокойствие и порядок — это главное.

Срок запуска управления: 7 дней
Уровень загрузки: 100%
Рост эффективной ставки: +14%
Снижение расходов: −11%
Net Yield: 11,2%
0 дней: 0 дней

Отзывы

Дмитрий П.

наследник (назначенный представитель)

02.09.2025

Объект пустовал, а у нас шли нотариальные процедуры. ФРИДОМ 360 быстро сделал техаудит, провёл ремонт кровли и привёл якорного арендатора. Доход пошёл через номинальный счет сразу, пока мы оформляли наследство. Отчётность прозрачная, все работы — по согласованному бюджету.

Марина С

сонаследник 1/3 доли

11.03.2024

Мы оформляли наследство втроём, я живу в Испании. Больше всего боялась, что из-за удалённости всё будет тянуться: нотариус, счета, арендаторы. Команда ФРИДОМ 360 согласовала схему с нотариусом, открыла отдельный счёт под управление, наладила эскроу на время оформления прав и быстро привела новых арендаторов на кросс-док. Чёткие сметы на ремонт, тендер подрядчиков, фотофиксация — всё прозрачно. Доход распределяется между наследниками автоматически, отчёты приходят поквартально. Ни одной моей поездки в Москву не потребовалось.

Анна К.

сонаследник (1/3)

25.01.2024

После смерти отца мы не понимали, как работать с арендатором и долгами. Команда ФРИДОМ 360 за неделю всё взяла на себя, урегулировала спор, повысила ставку и наладила расчёты. Сейчас доход приходит по графику, документы лежат в личном кабинете, на встречи с нотариусом ездили они. Спокойствие и порядок — это главное.

Илья К.

сонаследник, представитель семьи

23.11.2023

Небольшой семейный ТЦ достался нам с братом: вакансия, неоформленные киоски, коммунальные долги. Задача — сначала стабилизировать, потом продать. ФРИДОМ 360 выстроил управление: медиапакет, пересдача слабых арендаторов, единые условия NNN, страхование и регламент ТО. Через два месяца загрузка стала 98%, EBITDA вышла на план, собрали data-room и лонг-лист покупателей. Продали выше ориентиров на 9%, расчёты — через аккредитив. Без их процессов и отчётности такой результат был бы недостижим.

Олег Н.

единственный наследник

17.11.2023

После оформления наследства на офисный этаж мне казалось, что дальше просто “сдавать и получать”. На практике — споры по коммуналке, незакрытые акты и старые долги арендатора. ФРИДОМ 360 за две недели провёл сверки, подписал допсоглашения, заменил обеспечение на банковскую гарантию и перевёл расчёты через отдельный счёт. Ставку проиндексировали, просрочка исчезла. Раз в месяц получаю отчёт с выписками и фото, налоги и страхование они закрывают сами. Я не езжу и не участвую в переписке — только утверждаю решения в кабинете

Наша команда

Виктор Волынский

Генеральный директор

Даниил Ковалёв

Начальник отдела коммерческой недвижимости

Оксана Крестьянко

Старший специалист по жилой недвижимости

Андрей Девятериков

Начальник отдела проведения сделок и учета

Мурат Карасов

Специалист по коммерческой недвижимости

Алексей Майборода

Старший специалист

Валерий Малинов

Старший специалист

Саид Мирзаханов

Специалист

Алексей Власов

Специалист

Блог о доверительном управлении

Читать весь блог

Как инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управление

01.11.2025
Просмотров: 231

Как инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управление
Проверка арендатора «по-немецки» в Москве: как ФРИДОМ отбирает нанимателей и защищает собственника

06.10.2025
Просмотров: 251

Проверка арендатора «по-немецки» в Москве: как ФРИДОМ отбирает нанимателей и защищает собственника
Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью: как выстроить «чистую» модель для госслужащих и ИП

23.09.2025
Просмотров: 1479

Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью: как выстроить «чистую» модель для госслужащих и ИП
- 22.09.2025
  Просмотров: 230
  
  Доверительное управление недвижимостью для российских собственников в Германии и ЕС: как действовать, если банк закрыл счёт
  
  Российским собственникам в Германии банки всё чаще закрывают счета — из-за этого под угрозой аренда, Hausgeld/WEG, коммуналка и налоги. Мы предлагаем легальное решение: отдельные объектные счета на нашу компанию (без овердрафта), приём аренды, SEPA-списания, оплата расходов и прозрачная отчётность по §34c/MaBV.
- 10.07.2025
  Просмотров: 4084
  
  Доверительное управление коммерческой недвижимостью для собственников из регионов
  
  Владельцы коммерческой недвижимости в Москве, проживающие в регионах, часто сталкиваются с проблемами: простаивающие объекты, сложные арендаторы, юридические и организационные трудности. В статье рассказываем, как доверительное управление позволяет избавиться от этих рисков и превратить недвижимость в стабильный источник дохода — даже если вы находитесь за тысячи километров.
- 14.05.2025
  Просмотров: 1959
  
  Передача коммерческой недвижимости ИП в доверительное управление при наследовании
  
  После смерти собственника коммерческой недвижимости (особенно индивидуального предпринимателя) возникает необходимость оперативного управления объектом до завершения наследственных процедур. Статья раскрывает юридические аспекты и практическую пользу доверительного управления наследственной недвижимостью для наследников и нотариусов, позволяя сохранить доходность и ликвидность объекта в переходный период.
- 05.03.2025
  Просмотров: 755
  
  Полный гид по доверительному управлению недвижимостью: когда оно нужно и как выбрать компанию
  
  Вы приходите в квартиру и видите разбитую технику, долги за полгода и арендатора, который игнорирует ваши звонки. Самостоятельные уговоры и угрозы не работают, а суд кажется бесконечным кошмаром. Как защитить себя и вернуть деньги?
  Если арендаторы довели вас до предела — не сдавайтесь. Узнайте, как превратить хаос в порядок и вернуть контроль над недвижимостью.
  Читайте → чтобы спасти свои деньги и нервы, пока не стало поздно.