Управление складской недвижимостью в Москве
Берём склад в доверительное управление: находим арендатора-логиста, контролируем соблюдение технических условий и эксплуатацию, ведём отчётность. Точную доходность объекта считаем до договора — калькулятор ниже.
- арендной платы — вознаграждение в месяц
- 10–20%
- МАП — первый поиск арендатора
- 100%
- замена арендатора в течение срока договора
- 0 ₽
- Поиск и проверка арендатора-логиста
- Агентский договор с доверенностью; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления
- Контроль соблюдения технических условий склада
- Контроль платежей и эксплуатационных расходов
- Регулярные отчёты собственнику
Чем управление складом отличается от разовой сдачи
Постоянный контроль объекта
Следим за состоянием склада, соблюдением технических условий и правил эксплуатации весь срок договора
Работа с арендатором-логистом
Ведём переговоры о продлении, индексации и условиях использования — не только на этапе заключения сделки
Вознаграждение от аренды
Управляющий получает вознаграждение и возмещение расходов из доходов от объекта (ст. 1023 ГК РФ)
Договор под объект
Основная схема — агентский договор с доверенностью: собственник-физлицо оформляет ИП. Договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ — при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц, в том числе для госслужащих; ФРИДОМ действует в вашем интересе весь срок
Номинальный счёт для расчётов
Платежи по объекту проходят через номинальный счёт, открытый под вас (ст. 860.1 ГК РФ); по договору доверительного управления — через специальный счёт управляющего (ст. 1018 ГК РФ)
Замена арендатора без комиссии
Если арендатор съезжает в течение срока договора, ищем нового без дополнительной платы
Сколько останется на руках после вознаграждения и налогов
Посчитаем вознаграждение управляющего и налог по вашей аренде. Это ориентир по введённым цифрам, а не обещание дохода: точный расчёт сделает брокер.
Фильтры поиска
Как мы управляем вашим складом
- 1Осмотр и оценка объекта
Проверяем документы, технические условия и класс склада, оцениваем ставку аренды
- 2Договор под вашу ситуацию
Основная схема — агентский договор с доверенностью: вы (ИП или компания) остаётесь арендодателем, мы ищем арендатора, ведём платежи через номинальный счёт под вас и отчитываемся; передачу в управление регистрировать не нужно (регистрируется только договор аренды от года — с согласием супруга). Если аренда от 300 тыс. ₽ в месяц (обычно когда собственник — госслужащий) — договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ: передача регистрируется (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), госпошлину платит ФРИДОМ
- 3Поиск и проверка арендатора
Размещаем объект, проводим показы, проверяем арендатора-логиста, оформляем договор аренды и акт приёма-передачи
- 4Эксплуатация и обслуживание
Контролируем платежи, соблюдение технических условий и техническое состояние склада, организуем ремонт
- 5Отчёты и расчёты
Присылаем отчёты о доходах и расходах, ведём расчёты через номинальный счёт под каждого клиента (ст. 860.1 ГК РФ); по договору доверительного управления — через специальный счёт управляющего (ст. 1018 ГК РФ)
Прозрачность
управления
Работаем по агентскому договору с доверенностью (при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — по договору доверительного управления по гл. 53 ГК РФ с регистрацией), арендатора проверяем по документам, а отчёты вы получаете в сроки, которые записаны в договоре
Договор по ГК РФ
Проверка арендатора
Отчёты по договору
Получите условия управления вашим складом
Что записывается в договор доверительного управления
Состав имущества
Склад с адресом, кадастровым номером и площадью; оборудование и инженерные системы — по описи
Учредитель и выгодоприобретатель
Кто передаёт объект и в чьих интересах ведётся управление — существенное условие по ст. 1016 ГК РФ
Вознаграждение
Размер и порядок выплаты управляющему — по прайсу, фиксируются в договоре (ст. 1016, 1023 ГК РФ)
Срок
Не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ); порядок продления и расторжения — в договоре
Полномочия управляющего
Что управляющий делает сам — сдаёт в аренду, оплачивает расходы, — а что только с вашего согласия (ст. 1020 ГК РФ)
Отчёты и расчёты
Сроки и форма отчётов, номинальный счёт для расчётов (при договоре доверительного управления — специальный счёт управляющего, ст. 1018 ГК РФ) и порядок отчётности (ст. 1020 ГК РФ)
Кому подходит управление складом
- Склад достался по наследству
Проверим документы и найдём арендатора
- Собственник из другого города
Оформляем дистанционно, отчёты приходят вам
- Непрофильный актив компании
Берём эксплуатацию и аренду на себя
- Устали от разовой сдачи
Переходим на управление с контролем и отчётами
- Инвестор в складскую недвижимость
Считаем вознаграждение и налоги до договора
Доверительное управление или разовая сдача в аренду
Эта услуга — часть раздела доверительного управления коммерческой недвижимостью внутри доверительного управления недвижимостью ФРИДОМ. Если нужен не постоянный управляющий, а разовый подбор арендатора, — это отдельная услуга: сдать склад в аренду.
Разница — в объёме работы. По разовой сдаче агент подбирает арендатора и получает вознаграждение за конкретную сделку (гл. 52 ГК РФ, ст. 1005 ГК РФ). При управлении ФРИДОМ действует в интересах собственника весь срок договора: следит за состоянием склада, соблюдением технических условий и платежами, ведёт переговоры с арендатором и отчитывается в порядке, который записан в договоре. Основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ). При аренде от 300 тыс. ₽ в месяц возможен договор доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ) с регистрацией передачи объекта. Право собственности в обоих случаях остаётся у вас.
| Управление ФРИДОМ | Разовая сдача в аренду | |
|---|---|---|
| Кто отвечает за объект | ФРИДОМ — весь срок договора управления | Агент — до заключения договора аренды |
| Договор | Агентский с доверенностью (гл. 52 ГК РФ) — основная схема; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — доверительного управления (гл. 53 ГК РФ) | Агентский или на разовую услугу (гл. 52 ГК РФ) |
| Вознаграждение | 10–20% от аренды ежемесячно + 100% за первый поиск арендатора | По прайсу разовой услуги |
| Минимальная стоимость | 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если ниже процент от аренды | — |
| Отчётность | Регулярная, по договору | Не предусмотрена после сделки |
Кейсы
Складская и коммерческая недвижимость в нашей практике: как повышали доходность и заполняемость
Складской комплекс: “серые” арендаторы и завышенные расходы
Выявленная проблема
Старый складской комплекс 4 800 м² в промзоне с отдельным въездом и открытой площадкой. Управлял бывший директор склада, который «держал всё на личных связях»: часть арендаторов сидела без формальных договоров, часть платила наличными, учёт расходов вёлся в Excel, коммунальные и охрана постоянно росли. Владелец понимал, что доходность объекта «проседает», но не видел полной картины и опасался, что при попытке навести порядок потеряет арендаторов.
Решение
- Провели инвентаризацию: кто реально занимает площади, на каких условиях, кто что платит и за какие услуги
- Разработали поэтапный план легализации аренды: вывод «серых» платежей в безнал, замена устных договорённостей на официальные договора с графиком перехода
- Перераспределили расходы по коммуналке и охране: ввели индивидуальный учёт, скорректировали ставки и доли участия арендаторов
- Оптимизировали состав арендаторов: с проблемными и хронически должниками — мягкий выход и замена на более стабильных
- Ввели регулярную отчётность по доходам/расходам и понятный отчёт по NOI для собственника
- Подготовили складской комплекс к возможной последующей продаже как доходного актива (структурированные договоры, прозрачный поток)
Результат
- Доход стал прозрачным: собственник впервые увидел реальный МАП и структуру расходов
- “Серая” часть аренды значительно сокращена и переведена в официальный контур
- Собственник получил возможность либо держать склад как стабильный бизнес, либо рассматривать продажу по мультипликатору к NOI
Олег Н.
собственник складского комплекса в промзоне МО
Я много лет жил в парадигме “главное, чтобы склад был занят и что-то приносил”. Когда ребята разложили цифры и показали, сколько съедают серые скидки, ошибки в коммуналке и долги, я понял, что недополучал серьёзные деньги. Сейчас это прозрачный бизнес: я вижу NOI, понимаю, кого и за что мы держим, и могу думать о рефинансировании или продаже, а не о том, кто кому что пообещал.
- к чистому доходу (NOI)
- +22%
- заполняемость
- 95%
- снижение доли дебиторки
- до 3–4%
Портфель из пяти разрозненных помещений по Москве
Выявленная проблема
Частный инвестор владел пятью коммерческими помещениями: два стрит-ретейла, офисный блок, небольшое помещение под услуги и складской бокс. Все объекты в разных районах Москвы, управлялись через разных риелторов и «знакомых». По части объектов не было актуальных договоров, отчёты поступали в разном формате и с задержками, инвестор не мог оценить общий доход и эффективность портфеля.
Решение
- Провели инвентаризацию: по каждому объекту — договоры, ставки, заполняемость, расходы, долги
- Сложили всё в единую модель: МАП, OPEX, NOI по объектам и по портфелю в целом
- Взяли объекты в централизованное доверительное управление по единому стандарту
- У унифицировали договорную базу: индексация, депозиты, соблюдение сроков и регламентов для всех арендаторов
- Сформировали стратегию: какие объекты держать, какие — докрутить и оставить, а какие — вывести на продажу как неэффективные
- Внедрили систему отчётности: один ежемесячный отчёт по портфелю + разбивка по каждому объекту
Результат
- Портфель перестал быть набором «историй» и превратился в управляемый инвестиционный продукт
- Часть слабых объектов подготовлена к продаже, более сильные — усилены по ставкам и заполняемости
- Владелец получил основу для долгосрочной стратегии: докупать/д продавать/перенастраивать портфель осознанно
Григорий Е.
частный инвестор, портфель коммерческой недвижимости в Москве
Раньше у меня было пять разных историй с пяти разных концов города, и ни одной цельной цифры по доходу. Сейчас это один портфель: я вижу, сколько он даёт, какие объекты “тянут вниз” и что с ними делать. Старые агентские чаты и договорённости по телефону ушли в прошлое — остались цифры и понятные решения.
- к совокупному МАП
- +10%
- снижение суммарного простоя на
- 30%
- подготовлено к продаже объектов
- 2
Передайте склад в управление
Оставьте заявку — разберём объект, налоги и порядок передачи в управление
Что о нас говорят собственники складов
ООО «ИнтехПром» — непрофильный актив, склад в Подмосковье
Получили склад как часть расчёта по контракту. Управлять им не планировали. Фридом провели осмотр, подготовили объект, вывели на рынок и нашли надёжного арендатора. Сейчас они ведут всё: договор, техобслуживание, платежи. Для бизнеса, которому не интересен арендоактив — это удобное решение без затрат времени.
Эксперты по управлению коммерческой недвижимостью
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
ФРИДОМ — управление коммерческой недвижимостью в Москве
С 2012 года управляем недвижимостью, с 2023 года предоставляем эту услугу собственникам, на счету компании 1500+ сданных объектов. Подбираем арендаторов, ведём платежи, готовим отчёты и проверяем объекты
19+ лет
- На рынке недвижимости
2012
- Управляем недвижимостью с
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Стоимость управления
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Ежемесячное вознаграждение | 10–20% в месяц от месячной ставкиДоговоры с логистическими компаниями, контроль соблюдения ТУ, техническое сопровождение |
| Минимальная стоимость услуги — за месяц, когда объект сдан | 25 000 ₽Действует, если процент от арендной платы даёт меньшую сумму; берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия) |
| Разовый платёж — первый поиск арендатора | 100% от месячной ставкиВыплачивается после подписания договора аренды |
| Замена арендатора в течение срока договора | БесплатноБесплатная замена арендатора на весь срок договора; срок договора в среднем 3–4 года |
| Страхование | БесплатноОтветственность за ущерб третьим лицам включена в вознаграждение |
Вознаграждение считается от месячной арендной платы и удерживается ежемесячно. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии.
Цены — без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения. Минимум берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия).
С 2012 года ФРИДОМ управляет недвижимостью в Москве, а с 2023 года предоставляет эту услугу рынку: подбираем арендаторов, контролируем платежи и эксплуатацию, присылаем отчёты. Минимальная стоимость услуги — 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если процент от аренды даёт меньшую сумму
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как передать склад в управление: арендаторы, ТУ, эксплуатация, отчётность
Что должно быть в договоре доверительного управления складом — от подбора арендатора до контроля технических условий
Вопросы об управлении складской недвижимостью
Чем ДУ отличается от разовой сдачи склада в аренду?
Разовая сдача — это подбор арендатора по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ): агент отвечает за сделку, но не за объект после неё. Доверительное управление — постоянная работа весь срок договора: основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ), при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ). Управляющий отвечает за объект весь срок договора, контролирует платежи и техническое состояние, представляет отчёты в установленном порядке (ст. 1020 ГК РФ).
Сколько стоит управление складом?
Ежемесячное вознаграждение и разовый платёж за первый поиск арендатора указаны в прайсе на этой странице. Минимальная стоимость услуги — 25 000 ₽ за месяц, когда объект сдан, если процент от аренды даёт меньшую сумму. Порядок оплаты фиксируется в договоре. Точную сумму назовём после осмотра объекта.
Какие налоги платит собственник склада, сданного в аренду?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, с превышения — повышенные ставки. Самозанятость (НПД) к аренде нежилых помещений не применяется. При классическом договоре доверительного управления с регистрацией (ст. 1012 ГК РФ) НДС 22 % начисляется с арендного потока — это обязанность управляющего (ст. 174.1 НК РФ). НДС 5 % — это НДС ФРИДОМ на наши услуги собственнику (ФРИДОМ на УСН), он начисляется сверху вознаграждения. Это два разных налога. По агентской схеме арендодателем остаётся собственник, и НДС с аренды определяется его налоговым режимом. Точную схему уточните у налогового консультанта — данные на сентябрь 2026 года, правила меняются.
По агентской схеме налог платите вы: для коммерции физлицу нужен статус ИП (часто УСН 6 %), НПД для нежилых помещений недоступен. ФРИДОМ налоговым агентом не является: мы ведём технический учёт и даём справку о налоговой базе для вашей декларации. По договору доверительного управления (аренда от 300 тыс. ₽ в месяц) НДФЛ с выплат собственнику платим и декларируем мы; налоговая база в этом случае спорна — уточняйте у налогового консультанта.
Кто следит за соблюдением технических условий склада?
Управляющий контролирует, чтобы арендатор использовал склад по назначению и соблюдал технические условия и правила эксплуатации; это входит в осмотры и отчёты. При нарушениях ответственность управляющего и порядок возмещения ущерба записываются в договоре (по договору доверительного управления — ст. 1022 ГК РФ).
Включена ли страховка в стоимость управления?
Да, по этому набору ответственность за ущерб третьим лицам включена в вознаграждение управляющего — отдельно оплачивать её не нужно. Имущество (отделку, конструктив) страхует собственник или арендатор. Условия и лимиты страхования фиксируются в договоре.
Можно ли передать в управление склад с несколькими арендаторами или непрофильный актив компании?
Да, в том числе склад, полученный компанией как непрофильный актив по расчёту с контрагентом. Состав имущества и условия по каждому арендатору фиксируются в договоре и приложениях к нему; при нескольких арендаторах ведём переговоры и отчётность по каждому отдельно.
Статьи об управлении складской и коммерческой недвижимостью
Вас может заинтересовать
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
