Сопровождение продажи коммерческой недвижимости
Покупатель на помещение, здание или склад уже есть — юрист ФРИДОМ подготовит документы и корпоративные одобрения, учтёт арендаторов и НДС, составит договор, проведёт расчёты через банк и регистрацию в Росреестре. Работаем с продавцами — физлицами, ИП и компаниями.
Это юридическое сопровождение, а не поиск покупателя. Если покупателя ещё нет — вам в продажу коммерческой недвижимости; если объект в залоге — в продажу коммерческой недвижимости с обременением.
- проданных помещений
- 582
- оспоренных сделок
- 0
- на рынке недвижимости
- 19+ лет
- Документы объекта и одобрения сделки
- Арендаторы, договоры аренды и депозиты
- НДС и налог с продажи — заранее
- Деньги — через банк после регистрации
- Оплата поэтапно, порядок — в договоре
Что готовит и проверяет юрист
Документы объекта
Выписка ЕГРН, назначение, технический план, перепланировки, права на землю под зданием.
Одобрения продавца
Для компании — полномочия директора и одобрение крупной сделки участниками; для физлица — согласие супруга.
Арендаторы
Договоры аренды переходят к покупателю (ст. 617 ГК РФ): обеспечительные платежи, уведомления, акты сверки.
НДС и налоги
Платит ли продавец НДС и как это учесть в цене; налог продавца-физлица с продажи.
Залог и обременения
Если объект в залоге — согласие банка и порядок погашения; аресты и сервитуты — до сделки.
Покупатель
Полномочия представителя, одобрения компании-покупателя, источник оплаты и банк.
Когда нужно сопровождение продажи коммерческой недвижимости
Сопровождение подходит, когда покупатель найден и осталось безопасно провести сделку. Поиск покупателя и упаковка объекта — отдельная услуга.
- Покупатель — ваш арендатор или партнёр
Договорились о цене — нужны документы, договор и расчёты от юриста
- Продаёте с арендаторами
Учтём договоры аренды, депозиты и уведомления арендаторов
- Объект в залоге
Согласуем с банком погашение и снятие залога в одной сделке
- Продажа через компанию
Если выгоднее продать долю в компании-владельце или компанию целиком
- Покупателя ещё нет
Найдём покупателя и проведём сделку — это услуга «Продажа коммерческой недвижимости»
Как проходит сопровождение продажи
- 1Консультация
Бесплатно разбираем ситуацию: объект, продавец, арендаторы, залог, покупатель и схема оплаты.
- 2Документы и одобрения
Собираем документы объекта, готовим решения участников и согласия, проверяем покупателя.
- 3Условия сделки
Согласуем цену с учётом НДС, задаток или аванс, судьбу арендаторов и депозитов, сроки.
- 4Договор
Юрист готовит договор купли-продажи и передаточный акт, при ипотеке покупателя согласует их с банком.
- 5Расчёты
Аккредитив или банковская ячейка: деньги поступают вам после регистрации перехода права на покупателя.
- 6Регистрация и передача
Подаём документы в Росреестр. Срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Уведомляем арендаторов о новом собственнике.
Продаёте с юристом
и получаете деньги через банк
Документы, одобрения и условия по арендаторам готовим до задатка, а деньги покупателя поступают вам через банк после регистрации.
Документы и одобрения до задатка
Деньги — через аккредитив
Оплата поэтапно по договору
Опишите объект — назовём документы и сроки
Ответим, какие одобрения и справки понадобятся, как учесть арендаторов и НДС и сколько займёт сделка.
Что готовит юрист по сделке
Комплект документов продавца
Выписка ЕГРН, основание собственности, справки и согласия — то, что спросит покупатель и его банк по объекту.
Соглашение о задатке или авансе
Цена, сроки, условия возврата денег и ответственность покупателя, если он откажется.
Договор купли-продажи
Цена, порядок расчётов, сроки освобождения и передачи, кто и когда снимается с регистрации.
Передаточный акт
Фиксирует передачу объекта и его состояние — после подписания претензии по видимым недостаткам сложнее.
Условия расчётов
Аккредитив или банковская ячейка: деньги поступают вам после регистрации перехода права.
Пакет на регистрацию
Заявления и документы для Росреестра; при ипотеке покупателя — согласованные с его банком.
Кейсы
Как прошли продажи объектов с залогом, наследством и арендаторами.
Продажа офисного ОСЗ 2 430 м² с долями наследников и залогом
Выявленная проблема
Три собственника, залог банка; координатор за границей.
Решение
- Юридический аудит долей/обременений; дорожная карта
- Доверенности и дистанционное подписание
- Схема расчётов с банком: аккредитив с погашением залога в день сделки.
- Медиапакет и 3D-тур; тизер для off-market
- Рассылки девелоперам и фондам; short-list, переговоры и LOI.
- Подготовка SPA/ДКП и графика передачи
Результат
- Первые оферты на 14-й день
- Регистрация ДКП через 54 дня от старта
- Цена +12% к независимой оценке
- Погашение залога и расчёты в один день
Марина
совладелец ОСЗ
Сложный объект с наследством и залогом закрыли без срывов. План понятный с первого дня, все согласования в срок. Цена выше оценки, подписали дистанционно.
- Первые оферты на
- 14-й день
- Регистрация через от старта
- 54 дня
- Цена к независимой оценке
- +12%
Офис в залоге: закрыли обременение и продали без срыва сроков
Выявленная проблема
Клиент — частный собственник. Объект: офисный блок в БЦ класса A-, ЦАО, объект в залоге у банка (кредит под бизнес). Задача — продать офис и закрыть кредит из средств сделки, при этом не сорвать сроки и не попасть на риски “покупатель передумал из-за залога”.
Решение
- Провели правовой аудит залога: условия досрочного погашения, порядок снятия обременения, перечень документов банка
- Согласовали с банком пошаговую схему: кто, когда и какими платежами закрывает кредит, какие подтверждения получает покупатель
- Подготовили продажный пакет с акцентом на безопасность: регламент сделки, тайминг, шаблоны уведомлений/согласий, проект ДКП с защитой продавца
- Вели переговоры с покупателем “на цифрах”: объяснили механику снятия обременения и риски закрыли документами и процедурой расчётов
- Организовали расчёты через эскроу/аккредитив (в зависимости от банка покупателя) с условием выдачи средств после регистрации и снятия залога
Результат
- Обременение снято в рамках сделки без “подвисших” платежей и конфликтов сторон
- Покупатель получил юридически понятную схему и не требовал дополнительного дисконта “за риск”
- Клиент закрыл кредит и вышел из обязательств в один цикл сделки
- Сделку завершили без затягивания сроков и без кассовых разрывов у продавца
Дмитрий С.
собственник офиса, ЦАО
У меня офис был в залоге, и я понимал, что большинство покупателей либо уйдут, либо начнут давить на цену. Боялся, что банк затянет процессы и сделка сорвётся на согласованиях. Мне расписали понятную механику: как закрываем кредит, как снимается обременение, какие документы получает покупатель и когда. По итогу покупатель не “сломал” цену, расчёты прошли безопасно, кредит закрыт, право зарегистрировано — всё в одном цикле. Это ровно тот случай, когда без профессионального сопровождения я бы потерял и время, и деньги.
- Срок от старта до регистрации
- 64 дня
- Экономия на дисконте
- 3 млн. ₽
- Стоимость сделки
- 57,8 мил. ₽
Торговое помещение в залоге: согласовали банк и продали без срыва сделки
Выявленная проблема
Клиент — собственник, объект в залоге у банка. Помещение: торговый блок ~145 м², Москва, арендатор есть, но залог отпугивал покупателей. Задача — продать так, чтобы кредит закрывался из сделки, а покупатель не требовал дисконт.
Решение
- Разобрали условия залога: досрочное погашение, порядок снятия обременения, документы банка
- Согласовали с банком пошаговый регламент: сроки, подтверждения, ответственность сторон
- Подготовили прозрачную схему сделки для покупателя: договорённости, порядок расчетов, тайминг
- Провели переговоры с покупателем и закрепили условия задатком
- Сделали расчёт через эскроу/аккредитив с условием выдачи средств после регистрации и снятия залога
Результат
- Обременение сняли в рамках сделки по согласованной процедуре
- Покупатель принял структуру без лишнего дисконта
- Клиент закрыл обязательства перед банком в одном цикле сделки
- Сделка прошла юридически чисто и безопасно
Светлана В.
помещение в залоге у банка
Я понимала, что залог — главный стоп-фактор, и думала, что без скидки не обойдётся. Боялась, что банк будет тянуть сроки, а покупатель уйдёт. ФРИДОМ согласовал регламент с банком, объяснил покупателю механику и закрыл риски документами. На переговорах не дали “раскачать” цену. Сделка прошла спокойно, деньги получила в безопасной форме, кредит закрыт.
- Погашен кредит
- 25 мил. ₽
- Срок от старта до регистрации
- 62 дня
- Избежали дисконта “за залог”
- 2 млн. ₽
Проведём сделку с вашим покупателем
Оставьте заявку — юрист уточнит, на каком вы этапе, назовёт список документов и стоимость сопровождения.
Отзывы собственников коммерческой недвижимости
Марина
совладелец ОСЗ
Сложный объект с наследством и залогом закрыли без срывов. План понятный с первого дня, все согласования в срок. Цена выше оценки, подписали дистанционно.
Кто ведёт сделку
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Карасов Мурат Маульталиевич
Старший специалист
ФРИДОМ — сделки с коммерческой недвижимостью
На рынке недвижимости с 2007 года. Продаём и сопровождаем сделки с офисами, торговыми помещениями, складами и зданиями в Москве и Подмосковье: документы, договор, расчёты и регистрация.
19+ лет
- На рынке недвижимости
582
- Проданных помещений
0
- Оспоренных сделок
2400+
- Сделок всего
Стоимость сопровождения продажи коммерческой недвижимости
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 230 000 ₽ |
| от 6 до 11 млн ₽ | 270 000 ₽ |
| от 11 до 30 млн ₽ | 2,5% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Консультация бесплатная. Оплата поэтапно: предоплата 50 000 ₽, затем ещё до 30 % вознаграждения заранее, остальное — после сделки; порядок фиксируется в договоре. Вознаграждение указано без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Вопросы о сопровождении продажи коммерческой недвижимости
Чем сопровождение отличается от услуги «Продажа коммерческой недвижимости»?
Сопровождение — это юридическая часть сделки, когда покупатель уже найден: документы, одобрения, договор, расчёты и регистрация. В услуге «Продажа коммерческой недвижимости» мы ещё оцениваем объект, упаковываем его для инвесторов и арендаторов и ищем покупателя, а затем проводим ту же сделку.
Что будет с арендаторами после продажи помещения?
Договоры аренды продолжают действовать: к покупателю переходят права и обязанности арендодателя (ст. 617 ГК РФ). Арендаторов уведомляют о новом собственнике и реквизитах для оплаты, а обеспечительные платежи и долги по аренде распределяют в договоре купли-продажи. Договоры аренды на год и дольше проверяем на регистрацию в ЕГРН.
Нужно ли одобрение участников ООО на продажу помещения?
Да, если сделка крупная — её цена 25 % и более от балансовой стоимости активов общества — или если в ней есть заинтересованность (ст. 45 и 46 Закона № 14-ФЗ). Решение общего собрания подтверждает нотариус, если устав не предусматривает другой способ (ст. 67.1 ГК РФ). Без одобрения сделку могут оспорить, поэтому решения готовим до задатка.
Платится ли НДС при продаже коммерческой недвижимости?
Зависит от продавца. Если он плательщик НДС — компания или ИП, — налог начисляется на цену, и в договоре нужно указать, включён ли он. Физлицо, которое не ведёт предпринимательскую деятельность, НДС не платит, но при регулярных продажах или сдаче объекта в аренду налоговая может посчитать иначе. Разбираем это до задатка; правила — на октябрь 2026 года.
Как продать помещение в залоге у банка?
С согласия банка-залогодержателя. Обычно часть денег покупателя идёт на погашение кредита, банк снимает залог, и регистрируется переход права. Порядок и сроки согласуем с банком заранее, расчёты ведём через аккредитив. Подробнее — на странице «Продажа коммерческой недвижимости с обременением».
Что происходит с землёй при продаже здания?
Вместе с отдельно стоящим зданием к покупателю переходят права на участок под ним: собственность, если участок принадлежит продавцу, или права арендатора, если земля в аренде (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Поэтому проверяем документы на участок, его ВРИ и границы и описываем землю в договоре.
Когда продавец получает деньги?
После регистрации перехода права на покупателя. При аккредитиве банк перечисляет деньги, когда видит выписку ЕГРН с новым собственником; при банковской ячейке доступ открывается по той же выписке. Задаток или аванс до регистрации — только по письменному соглашению.
Сколько длится регистрация при продаже коммерческого объекта?
7 рабочих дней с даты приёма документов Росреестром и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если в документах есть недочёты, регистрацию приостанавливают до их исправления, поэтому пакет и одобрения проверяем до подачи.
Сколько стоит сопровождение продажи коммерческой недвижимости?
Оплата поэтапно: предоплата 50 000 ₽, затем ещё до 30 % вознаграждения заранее, остальное — после сделки; порядок фиксируется в договоре. При цене объекта до 6 млн ₽ — 230 000 ₽, от 6 до 11 млн ₽ — 270 000 ₽, от 11 до 30 млн ₽ — 2,5 %, от 30 до 50 млн ₽ — 3 %, свыше 50 млн ₽ — 3,5 % от цены. Цены без НДС, НДС 5 % начисляется сверху.
Статьи о продаже коммерческой недвижимости
Вас может заинтересовать
