Купить коммерческую недвижимость в Москве и Московской области под ключ

Как мы покупаем коммерческую недвижимость: 5 шагов

1. 1Бриф и цель покупки

   Определяем задачу: доход от аренды, собственный бизнес или инвестиция в рост стоимости. Уточняем бюджет, желаемую доходность, тип объекта, локацию и требования к арендатору. На выходе – чёткие критерии подбора и понимание, какой объект и за какие деньги решает вашу задачу

2. 2Подбор объектов по доходности

   Отбираем коммерческие объекты под ваши критерии по базам, закрытым предложениям и прямым собственникам. Сравниваем цену, арендную ставку, доходность и окупаемость, отсекаем переоценённые и неликвидные варианты. Вы получаете короткий список объектов с расчётами, а не сырые объявления

3. 3Проверка объекта и арендатора

   Выезжаем на объект, оцениваем состояние, локацию и трафик, проверяем назначение и перепланировки. Если есть арендатор – анализируем договор, ставку, срок и платёжеспособность по скорингу. Подтверждаем реальность арендного потока и доходности, заявленной продавцом

4. 4Юридическая проверка и торг

   Проверяем право собственности, обременения, аресты, долги и историю объекта. Юристы готовят заключение и структуру сделки, а мы ведём переговоры с продавцом, сбивая цену по найденным недочётам. Фиксируем цену и условия до выхода на сделку

5. 5Сделка и регистрация

   Сопровождаем подписание договора, расчёты через аккредитив или счёт и подачу документов в Росреестр. Контролируем переход права собственности на объект. После покупки при желании сдаём помещение в аренду и берём в доверительное управление

Готовый арендный бизнес в продаже: объекты с арендатором

• 

  № 1000108

  Помещение свободного назначения (ПСН), 265,4 м²

  пр-т Ленинский, д. 88, к. 2

  Новаторская

  10 мин

  150 тыс ₽/м²

  39 900 000 ₽

  12,3 % · до 9 лет

  Договориться о показе
• 

  № 52199

  Стрит-ритейл (торговля на 1-й линии), 24 м²

  ул. 1-я Новокузьминская, д. 21к2

  Рязанский проспект

  3 мин

  1 250 тыс ₽/м²

  30 000 000 ₽

  10 % · до 10 лет

  Договориться о показе
• 

  № 51529

  Коммерческое помещение, 1 181,8 м²

  пр-т 60-летия Октября, д. 6

  Ленинский проспект

  12 мин

  668 тыс ₽/м²

  790 000 000 ₽

  7,6 % · до 14 лет

  Договориться о показе
• 

  № 1000109

  Помещение свободного назначения (ПСН), 167,5 м²

  ул. Строителей, д. 13, к. 1

  Вавиловская

  10 мин

  137 тыс ₽/м²

  23 000 000 ₽

  11 % · до 10 лет

  Договориться о показе

Все помещения с арендатором

19+ лет

На рынке недвижимости

800+

Купленных объектов

20+

Банков, с которыми работаем

0

Оспоренных сделок

FAQ: подбор и покупка коммерческой недвижимости в Москве и МО

• Что такое готовый арендный бизнес (ГАБ) и стоит ли его покупать?

  Готовый арендный бизнес (ГАБ) – это коммерческое помещение, которое уже сдано арендатору по действующему договору и приносит доход с первого дня владения. Вам не нужно искать арендатора, делать ремонт и запускать объект – вы сразу получаете арендный поток. Важно проверить надёжность арендатора, реальную ставку, срок договора и соответствие цены доходности. Мы анализируем арендатора по скорингу, проверяем договор и юридическую чистоту объекта и считаем окупаемость, чтобы вы купили работающий актив, а не переоценённый объект с риском, что арендатор съедет

• Как рассчитать доходность и окупаемость коммерческой недвижимости?

  Доходность считается как годовой арендный доход, делённый на стоимость объекта, и для коммерции обычно составляет 8–12% годовых. Срок окупаемости – это цена, делённая на годовой доход, в среднем 8–12 лет. Важно учесть расходы на содержание, налоги и возможные простои, а не только ставку аренды. Мы считаем чистую доходность и окупаемость по каждому объекту и сравниваем с рынком, чтобы вы не переплатили

• Как проверить надёжность арендатора перед покупкой?

  Надёжность арендатора оценивают по платёжеспособности, истории бизнеса, сроку и условиям договора аренды и зависимости от локации. Сетевой арендатор с долгосрочным договором надёжнее краткосрочного. Мы проверяем арендатора по скорингу из десятков критериев, изучаем договор, депозит и историю платежей, чтобы понять, не съедет ли он и стабилен ли доход

• Чем нежилое помещение отличается от помещения свободного назначения (ПСН)?

  Нежилое помещение – это любой объект не для проживания: офис, магазин, склад. Помещение свободного назначения (ПСН) – подвид нежилого, который можно использовать под разные виды бизнеса без смены назначения: магазин, услуги, общепит, офис. ПСН ценится за универсальность и широкий круг арендаторов. Мы проверяем фактическое назначение и разрешённое использование объекта

• Какие документы проверить при покупке коммерческой недвижимости?

  Проверяем выписку из ЕГРН, право собственности и историю переходов, назначение помещения, технический план и перепланировки, обременения, аресты и долги. Для ГАБ добавляется договор аренды и документы арендатора, для ОСЗ – документы на землю. Мы готовим юридическое заключение по объекту до сделки, чтобы выявить риски до сделки

• Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку?

  Да, коммерческую недвижимость можно купить в ипотеку или коммерческий кредит, но условия жёстче, чем по жилью: выше ставка и первоначальный взнос, важны статус заёмщика (ИП, компания) и ликвидность объекта. Подходящих программ немного. Мы подскажем по вариантам финансирования и подберём объект, который банк готов кредитовать

• Какие налоги платит собственник коммерческой недвижимости?

  Собственник коммерческой недвижимости платит налог на имущество (часто по кадастровой стоимости) и налог с дохода от аренды или продажи. Размер зависит от того, на кого оформлен объект – физлицо, ИП или компанию – и от системы налогообложения. Мы подсказываем, как структурировать покупку, чтобы налоговая нагрузка была ниже, но финально рекомендуем согласовать с бухгалтером

• На кого выгоднее оформить покупку – на физлицо, ИП или компанию?

  Покупку можно оформить на физлицо, ИП или юрлицо – от этого зависят налоги, вычеты и ответственность. Физлицу проще, но налог с аренды выше; ИП на УСН часто выгоднее по доходу; компания удобна при нескольких объектах и партнёрах. Оптимальный вариант зависит от ваших целей и масштаба. Мы разбираем плюсы и минусы под вашу ситуацию

• Стоит ли покупать коммерческое помещение в новостройке от застройщика?

  Коммерческое помещение в новостройке от застройщика обычно дешевле на старте и растёт в цене к сдаче, но доход появится позже и есть риск долгостроя. Готовый объект с арендатором даёт доход сразу, но дороже. Мы проверяем застройщика и помещение, оцениваем потенциал локации и арендный спрос и подсказываем, что выгоднее под вашу цель

• Что выгоднее – купить помещение под себя или сдавать в аренду?

  Покупка под собственный бизнес избавляет от арендной платы и роста ставок, но замораживает капитал в недвижимости. Покупка под сдачу даёт доход и ликвидный актив, но требует управления. Часто выгодно купить объект, разместить свой бизнес и часть площадей сдавать. Мы помогаем посчитать оба сценария под ваши цифры

• Можно ли передать купленный объект в доверительное управление?

  Да, после покупки объект можно передать в доверительное управление – мы берём на себя поиск и проверку арендаторов, договоры, платежи, эксплуатацию, налоги и отчётность. Вы получаете пассивный доход и отчёты в личном кабинете без операционных забот. Это удобно для инвесторов из другого региона и владельцев нескольких объектов

• Как проверить назначение помещения и законность перепланировок?

  Назначение помещения и законность перепланировок проверяются по техническому плану, выписке ЕГРН и документам БТИ. Незаконная перепланировка или несоответствие назначения грозят штрафами, отказом банка и проблемами с арендаторами. Мы сверяем фактическое состояние с документами и выявляем неузаконенные изменения до сделки

• Что такое отдельно стоящее здание (ОСЗ) и кому оно подходит?

  Отдельно стоящее здание (ОСЗ) – это целое строение с землёй, в отличие от помещения внутри здания. ОСЗ даёт полный контроль над объектом, подходит под крупный бизнес, аренду нескольким арендаторам или редевелопмент. Здесь важно проверить и здание, и землю. Мы подбираем ОСЗ под вашу задачу и проверяем оба объекта

• Сколько времени занимает покупка коммерческой недвижимости?

  Срок подбора и покупки коммерческого объекта зависит от критериев, объекта и продавца; ориентировочный график назовём после брифа. Готовый арендный бизнес и ОСЗ требуют более тщательной проверки арендатора и документов. Мы ведём подбор и проверку параллельно и держим сроки под контролем

• Можно ли купить коммерческую недвижимость удалённо, из другого региона?

  Да, купить коммерческую недвижимость можно удалённо: подбор и расчёты показываем онлайн, проверку и переговоры ведём за вас, сделку можно оформить дистанционно или по доверенности. Это удобно для инвесторов из других регионов. После покупки берём объект в управление, чтобы вы получали доход, не приезжая