Автор: Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Введение
I квартал 2026 года показал на торговом рынке Москвы две разнонаправленные истории. Форматные торговые центры столкнулись с продолжающимся ростом вакансии, оптимизацией сетей ритейлерами и падением посещаемости. Стрит-ритейл и помещения формата ГАБ в проходных локациях, напротив, демонстрируют устойчивый спрос и сохраняют доходность. Разберёмся, что произошло с торговой недвижимостью за квартал, почему два сегмента движутся в разные стороны, и где сегодня имеет смысл размещать капитал инвестору.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Макроконтекст: розница растёт номинально, но снижается реально
За январь–февраль 2026 года номинальный оборот розничной торговли (ОРТ) в России составил 9,6 трлн руб. — +5% г/г в номинальном выражении. Однако с поправкой на инфляцию ИПЦ оборот снизился на 0,5%. Это — минимальный темп роста ОРТ за последние два года.
К марту 2026 года ситуация скорректировалась: по данным Минэкономразвития, в марте оборот розничной торговли ускорился до +6,2% г/г, прежде всего за счёт непродовольственного сегмента (+9,1% г/г). Тем не менее структурные показатели остаются под давлением.
- Реальные располагаемые доходы
В I кв. 2026 года выросли всего на +1,5% г/г.
- Население перешло к режиму накопления
А не потребления, в условиях ключевой ставки 14,1% и доходности вкладов 15–18%.
- Прогноз Минэкономразвития
Рост ОРТ (с учётом дефлятора) в 2026 году составит минимальные 1,1%, после чего ускорится до 3,9% в 2027 и 3,6% в 2028 году.
Для торговой недвижимости 2026 год — это период «дна» потребительской активности. Восстановление ожидается с 2027 года при условии снижения ключевой ставки.
Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Торговые центры Москвы: ключевые цифры I квартала
| Показатель | Значение | Контекст |
|---|---|---|
| Общее предложение торговых площадей | 6,8 млн кв. м | Стабильно |
| Новое строительство в I кв. 2026 | 6,4 тыс. кв. м | −91% г/г к I кв. 2025 |
| Прогноз ввода на 2026 год | 176 тыс. кв. м | −17% к 2025 году |
| Доля свободных площадей на конец I кв. 2026 | 9,5% | −0,2 п.п. к/к |
| Прогноз вакансии на конец 2026 года | 10,7% | +1,2 п.п. г/г |
Что произошло с вводом
В I квартале 2026 года в Москве открылся всего один торговый объект — МФК «Нахимов» районного формата с арендопригодной площадью 6,4 тыс. кв. м. Это −91% к I кв. 2025 года.
Снижение нового строительства — это эффект высокой базы предыдущего года (в 2025 году в Москве было введено 210,6 тыс. кв. м торговых площадей — рекорд последних 4 лет). К концу 2026 года CMWP прогнозирует ввод 175,9 тыс. кв. м в Москве, в том числе четыре крупных объекта.
- ТРЦ WEST MALL (Москва)
16 тыс. кв. м
- МФК «Дом Chkalov» (Москва)
18 тыс. кв. м
- ТРК «Метелица» (Челябинск)
15 тыс. кв. м
- ТРЦ «Шапито» (Самара)
13 тыс. кв. м
Вакансия в ТЦ: почему она будет расти весь 2026 год
Динамика вакансии в форматных ТЦ Москвы
| Год | Доля свободных площадей |
|---|---|
| 2020 | 8,4% |
| 2021 | 10,4% |
| 2022 | 10,9% |
| 2023 | 12,9% (исторический пик) |
| 2024 | 7,3% (минимум после ухода брендов) |
| 2025 | 9,7% |
| I кв. 2026 | 9,5% |
| 2026 (Прогноз) | 10,7% |
| 2027 (Прогноз) | 10,3% |
Два фактора давления
Фактор 1. Новые объекты с неустойчивым пулом арендаторов. Объекты, открытые в рекордном 2025 году, продолжают заполняться постепенно. Их «номинальная» вакансия снижает общую цифру, но реальная экономика — арендатор подписал договор, но магазин ещё не открыт или работает в тестовом режиме — остаётся слабее.
Фактор 2. Оптимизация сетей ритейлерами. Это структурный, а не циклический фактор. Даже сильные и успешные бренды в 2026 году закрывают «неформатные» магазины для повышения эффективности. Под давлением операторов.
- Рост операционных расходов
На 15–25% за последние два года.
- Сокращение потребительского трафика
Уменьшение посещаемости ТЦ.
- Перетекание спроса в маркетплейсы
Структурный отток покупателей в онлайн.
- Неоптимальные значения доли аренды в обороте
Выше 12–15% для многих позиций.
Что показывает рынок новых брендов
За I квартал 2026 года на российский рынок вышло всего 2 новых бренда: российская парфюмерия «М.кос» и австрийские спортивные товары Zanier. Это −82% к I кварталу 2025 года.
Структурный сигнал: приток новых арендаторов в торговые центры почти иссяк. ТЦ работают со сложившимся пулом ритейлеров, которые в свою очередь оптимизируют сети. Это означает, что высвобождающиеся площади в ТЦ заполнять будет нечем в течение всего 2026 года.
Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Посещаемость и e-commerce: структурный сдвиг продолжается
Падение посещаемости ТЦ
По данным Focus Technologies (Mall Index), за период 1–13 недель 2026 года посещаемость торговых центров снизилась.
- Москва
−1,2% г/г.
- Санкт-Петербург
−3,1% г/г.
Пик снижения пришёлся на февраль (8 марта — праздничная неделя — дала −3% г/г в Москве и −4% г/г в СПб). С середины марта трафик в Москве перешёл к положительной динамике г/г, в Санкт-Петербурге отрицательная динамика сохранилась.
Маркетплейсы как ключевой драйвер
В последнюю неделю марта 2026 года изменение потребительских расходов на интернет-площадки составило +30% г/г. Для сравнения.
- Непродовольственные товары
+6–7% в номинале.
- Продовольственные товары
+3–4% (в пределах инфляции).
При этом рост оборота интернет-торговли замедляется: если в 2024 году он составлял +41% г/г (по данным АКИТ), то прогноз на 2026 год — +15% г/г. Это «зрелый» этап развития e-commerce: волна экспансии закончилась, но доля маркетплейсов в потребительских расходах продолжает расти.
Что это значит для ТЦ: структурный отток покупателей в онлайн сохраняется, но темпы замедляются. ТЦ выигрывают только там, где они становятся не местом покупки, а местом досуга — за счёт F&B, развлечений, услуг и опыта.
Ставки аренды в ТЦ: расслоение премиальных и ключевых
Прайм-торговые центры Москвы
К прайм-ТЦ относятся знаковые и уникальные объекты, исторически маркетируемые по ставкам выше среднерыночных и расположенные внутри Садового кольца или близлежащих районах. Примеры — ТРЦ «Атриум», «Павелецкая Плаза», «Европейский».
| Тип арендатора | Площадь, кв. м | Ставка, руб./кв. м/год (без НДС) |
|---|---|---|
| Гипермаркет БТиЭ | 1 500 — 2 500 | 40 000 — 55 000 |
| Fashion-якоря | > 1 000 | 45 000 — 65 000 |
| Торговая галерея | 100 — 150 | 200 000 — 250 000 |
| Рестораны | 300 — 500 | 60 000 — 90 000 |
| Кафе/кофейни | 50 — 150 | 150 000 — 250 000 |
| Фудкорт | 30 — 180 | 150 000 — 200 000 |
Ключевые торговые центры
Крупные объекты с арендопригодной площадью более 100 тыс. кв. м, расположенные децентрализованно — ТРЦ «Авиапарк», «Саларис», «Афимолл Сити», «Колумбус».
| Тип арендатора | Площадь, кв. м | Ставка, руб./кв. м/год (без НДС) |
|---|---|---|
| Развлекательный центр | 2 000 — 3 500 | 15 000 — 25 000 |
| Гипермаркет БТиЭ | 1 500 — 2 500 | 30 000 — 50 000 |
| Fashion-якоря | > 1 000 | 25 000 — 50 000 |
| Торговая галерея | 100 — 150 | 150 000 — 190 000 |
| Рестораны | 300 — 500 | 30 000 — 60 000 |
| Кафе/кофейни | 50 — 150 | 120 000 — 240 000 |
| Фудкорт | 30 — 180 | 130 000 — 180 000 |
Главный тренд по ставкам в I кв. 2026
Усреднённые диапазоны ставок в торговых центрах Москвы существенно не изменились за квартал. Интерес арендаторов сосредоточен на прайм и ключевых ТЦ — то есть на объектах с устойчивым трафиком и сильным якорным составом. ТЦ за пределами этого пула испытывают скрытое давление: формально ставки публикуются на прежнем уровне, но реальные сделки заключаются с существенными скидками и дополнительными уступками (арендные каникулы, гибкие условия по расторжению, частичные ставки от оборота).
Стрит-ритейл и ГАБ: контрастная устойчивость
В отличие от ТЦ, рынок стрит-ритейла (отдельно стоящие торговые помещения на 1-х этажах жилых и коммерческих зданий) и формат ГАБ (готовый арендный бизнес) в I квартале 2026 года демонстрирует противоположную динамику.
Почему стрит-ритейл устойчивее ТЦ
Причина 1. Структурный профиль арендатора. В стрит-ритейле доминируют:
- Сервисные операторы
Банки, аптеки, мобильные операторы, парикмахерские, химчистки.
- Продуктовый ритейл
Магазины «у дома».
- F&B
Кафе, кофейни, рестораны быстрого формата.
Все эти категории слабо подвержены онлайн-каннибализации — за хлебом или стрижкой в маркетплейс не пойдёшь. Поэтому стрит-ритейл защищён от структурного сдвига, который давит на ТЦ.
Причина 2. Структура спроса. Покупатель стрит-ритейла — частный инвестор, рассматривающий объект как замену депозиту (доходность 8–12% годовых при правильном подборе). ТЦ — институциональный продукт, доступный только крупным фондам и девелоперам.
Причина 3. Качество локации первично. В стрит-ритейле работает простое правило: проходное место в плотной жилой застройке = высокая доходность, и эта формула не меняется ни в кризис, ни в фазе роста. ТЦ зависят от существенно большего числа переменных (концепция, пул якорных арендаторов, маркетинг, конкуренты в радиусе).
Ставки и доходность в стрит-ритейле Москвы
Усреднённые диапазоны ставок аренды стрит-ритейла в Москве в I кв. 2026 года (по экспертным оценкам ФРИДОМ).
| Локация | Ставка аренды, руб./кв. м/год |
|---|---|
| Центр (внутри Садового), пешеходные улицы | 80 000 — 180 000 |
| Центр (внутри Садового), 2-я линия | 40 000 — 90 000 |
| ТТК — МКАД, проходные локации | 25 000 — 55 000 |
| Спальные районы, у метро | 18 000 — 40 000 |
| Спальные районы, без метро | 10 000 — 22 000 |
Доходность ГАБ при покупке объекта стрит-ритейла с действующим арендатором — 8–12% годовых, что в 2 раза выше, чем доходность сдачи квартиры в Москве (4,5%).
Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Что подтверждает устойчивость стрит-ритейла в 2026 году
- Нет значимой вакансии в проходных локациях Москвы
Собственники получают новых арендаторов на смену уходящим в течение 1–3 месяцев.
- Цены продажи объектов стрит-ритейла в Москве за 2025 год выросли на 8–12%
Рост умеренный, но устойчивый.
- Спрос частных инвесторов на ГАБ растёт
На фоне ожидаемого снижения ключевой ставки. Объекты доходностью 10%+ уходят с рынка за дни.
Сравнение двух сегментов: где сегодня деньги
Сводная сравнительная таблица по торговым центрам и стрит-ритейлу в Москве по итогам I кв. 2026 года.
| Параметр | Торговые центры | Стрит-ритейл (ГАБ) |
|---|---|---|
| Вакансия | 9,5% и растёт | <3% в проходных локациях |
| Динамика спроса арендаторов | ↓ Снижается (оптимизация сетей) | → Стабильно / ↑ Растёт |
| Защита от онлайн-каннибализации | Слабая (fashion, БТиЭ под давлением) | Сильная (сервис, продукты, F&B) |
| Капитализация для инвестора | От 500 млн руб. (доли в ТЦ) | От 20 млн руб. (отдельный лот) |
| Доходность для инвестора | 8–11% (ставка кап.) | 8–12% (фактическая) |
| Ликвидность объекта | Низкая (узкий пул покупателей) | Высокая (массовый рынок) |
| Сложность управления | Высокая (профессиональная УК) | Низкая (1 арендатор) |
| Прогноз на 2026–2027 | Давление сохраняется | Устойчивость + рост спроса |
Главный вывод: для частного инвестора с горизонтом 3–5 лет и капиталом 20–100 млн руб. сегодня стрит-ритейл предпочтительнее любых других сегментов торговой недвижимости — выше доходность, лучше ликвидность, ниже сложность управления.
Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Прогноз 2026–2027 и стратегии для инвестора
Базовый сценарий по торговой недвижимости Москвы
| Показатель | 2025 | I кв. 2026 | 2026П | 2027П |
|---|---|---|---|---|
| Общее предложение, кв. м | 6 777 142 | 6 783 542 | 6 959 498 | 7 193 455 |
| Новое строительство, кв. м | 210 649 | 6 400 | 175 956 | 233 957 |
| Доля свободных площадей | 9,7% | 9,5% | 10,7% | 10,3% |
Ставки капитализации (Москва, прогноз CMWP)
В I кв. 2026 года ставки капитализации в торговых центрах Москвы сохранены на уровне 12,0–13,0% (нижняя граница) — против 11,0–12,5% в офисах и 11,5–13,0% в складах. Это означает, что инвестиционный спрос на ТЦ остаётся сдержанным на фоне продолжающегося роста вакансии.
Три стратегии для инвестора в 2026 году
- Стратегия 1. Стрит-ритейл (ГАБ) в проходных локациях
Капитал 20–100 млн руб., горизонт 3–5 лет. Доходность 8–12%, потенциал капитализации +15–25% за горизонт при снижении ключевой ставки.
- Стратегия 2. Торговые помещения в новых районах массовой застройки
Покупка коммерческих помещений на 1-х этажах ЖК на стадии 70–80% готовности. Здесь работает специфическая модель: за 2–3 года после ввода ЖК заселяется, и помещения, купленные «на котловане» по цене 150–200 тыс. руб./кв. м, выходят на стабильную аренду по ставке 20–30 тыс. руб./кв. м/год — то есть доходность 10–15% + рост капитализации.
- Стратегия 3. ТЦ — только избранные точечные сделки
Покупка доли в прайм-ТЦ Москвы (внутри Садового, премиальные объекты с устойчивым трафиком). Это инструмент для крупного институционального капитала с горизонтом 7–10 лет. Покупка ТЦ за пределами этого пула в 2026 году — высокий риск.
Чего избегать
- Объектов в децентрализованных ТЦ среднего формата без устойчивого якоря
Высокая вероятность роста вакансии в 2026–2027 годах.
- Стрит-ритейла в спальных районах без метро и плотной застройки
Низкая ставка аренды + длительные простои при смене арендатора.
- Покупки коммерческих помещений в «премиальных» ЖК бизнес-класса
В надежде на высокую аренду — реальная экономика часто не сходится, ставки оказываются ниже ожиданий девелопера.
Главный вывод: торговая недвижимость Москвы в 2026 году — это рынок двух скоростей. Форматные ТЦ остаются под давлением структурных факторов (оптимизация сетей, рост вакансии, отток в онлайн), и для частного инвестора этот сегмент не подходит. Стрит-ритейл и ГАБ в проходных локациях, напротив, демонстрируют устойчивость, обеспечивают доходность 8–12% годовых и сохраняют ликвидность. Это самый понятный и предсказуемый сегмент торговой недвижимости в условиях текущей макроэкономической конъюнктуры.
Виктор Волынский, генеральный директор ООО «Фридом Риэлти»
Источники данных: Commonwealth Partnership «Marketbeat. I кв. 2026», Альфа-Банк «Недвижимость. Весна 2026», экспертная оценка ФРИДОМ.
Услуги ФРИДОМ по теме. Продаёте торговое помещение или стрит-ритейл? Продажа торговой недвижимости; с действующим арендатором — готовый арендный бизнес. Подобрать объект для покупки — покупка коммерческой недвижимости.
Об авторе
Виктор — генеральный директор ФРИДОМ. Кроме руководящих функция, Виктор специализируется на продаже и аренде коммерческой недвижимости, сопровождении сделок. Лично проводит сделки по крупным объектам.
