Посуточная сдача в аренду квартир госслужащими и военнослужащими через агентства: законно ли это?

Закон прямо запрещает государственным гражданским служащим и военнослужащим заниматься предпринимательской деятельностью. В частности, п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ («О госгражданской службе РФ») устанавливает, что гражданский служащий не вправе заниматься предпринимательской деятельностью​. Аналогичный запрет содержится для военнослужащих: п. 7 ст. 10 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ («О статусе военнослужащих») прямо запрещает им заниматься предпринимательской деятельностью даже через доверенных лиц​. То есть ни прямое участие в бизнесе, ни косвенное через посредников не допускается.

Получение дохода от сдачи внаём принадлежащего имущества само по себе не всегда признаётся предпринимательской деятельностью. Официальные разъяснения (Письмо МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398) указывают, что сдача жилья в аренду приносит арендодателю доход в виде платы, однако арендодатель при этом не осуществляет на свой риск экономическую деятельность – все действия по использованию имущества совершает арендатор​. Согласно ст. 606 ГК РФ, плоды и доходы, полученные арендатором при использовании имущества, принадлежат самому арендатору​. Поэтому обычная долгосрочная сдача квартиры (найм жилья) в классическом понимании не относится к предпринимательству​. Государственным служащим позволяется иметь доход от имущества (например, от сдачи собственной квартиры) при условии, что это не превращается в бизнес-деятельность​.

Важно понимать грань между пассивным доходом и предпринимательством. Законодательство не даёт прямого критерия, но правоприменительная практика выработала подходы. Краткосрочная (посуточная или почасовая) аренда жилья, систематическая сдача квартир приезжим постояльцам с сервисом (уборка, заселение множества разных лиц) фактически приравнивается к гостиничному бизнесу​. Такая деятельность носит признаки предпринимательской – она направлена на систематическое извлечение прибыли от использования имущества и сопровождается оказанием услуг размещения​. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской считается самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Посуточная аренда очевидно подпадает под это определение, поскольку владелец жилья извлекает регулярный доход, предоставляя жильё в краткосрочное пользование неопределённому кругу лиц. 

Официальная позиция сводится к тому, что госслужащим недопустимо сдавать жильё посуточно. В обзорах Минтруда и налоговых органов прямо указано, что целенаправленная покупка жилья для коммерческой сдачи, а также посуточная (почасовая) сдача жилья и иной гостиничный бизнес должны быть исключены для должностных лиц ввиду их статуса​. Минтруд России в разъяснениях также подчеркнул, что приобретение должностным лицом нескольких квартир с целью последующей сдачи их в аренду либо систематическое оказание услуг (например, та же посуточная сдача с обслуживанием) рассматривается как осуществление предпринимательской деятельности вне зависимости от применяемого налогового режима.

Суды нередко поддерживают эту линию. Есть примеры, когда сдача жилья на короткий срок квалифицируется судами как оказание гостиничных услуг. Так, Третий кассационный суд общей юрисдикции в определении от 11.05.2022 № 88-7544/2022 указал, что предоставление жилого помещения для временного проживания неопределённому кругу лиц за плату фактически является оказанием гостиничных услуг​. Кроме того, с 2019 года в ЖК РФ (ч. 3 ст. 17) прямо запрещено использование жилых помещений в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг, что ставит посуточную аренду в жилом фонде вне закона, если она приобретает характер хостела/гостиницы.

Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД, режим для самозанятых) в целом недоступен для действующих государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду жилья​. Это установлено пп. 4 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Иными словами, чиновник или военный вправе зарегистрироваться в качестве плательщика НПД только для получения дохода от сдачи принадлежащего ему жилого помещения внаём​. Другие виды самозанятости (фриланс-услуги, торговля и т.п.) им запрещены.

Формально закон № 422-ФЗ не разделяет аренду на долгосрочную или краткосрочную – речь идет именно о доходах от сдачи в аренду (найм) жилых помещений. Поэтому налоговый режим НПД может применяться и к посуточной аренде, если рассматривать каждое заселение как отдельный договор найма жилого помещения. Самозанятый арендодатель платит 4% с доходов, полученных от физических лиц, и 6% – от юридических. Для НПД действует лимит дохода 2,4 млн руб. в год​, что ставит естественное ограничение на масштаб сдачи. На практике многие частные наймодатели жилья используют НПД, в том числе для краткосрочной аренды, чтобы легально платить сниженный налог вместо 13% НДФЛ.

Если госслужащий решится сдавать жильё посуточно через агентский договор с управляющей компанией, теоретически он всё равно может отчитываться в налоговую как самозанятый. Но нужно учитывать ряд моментов: во-первых, доход должен поступать именно за сдачу жилого помещения, иначе при проверке могут переквалифицировать услуги. Во-вторых, при агентской модели платежи от гостей часто сначала поступают на счёт агента (управляющей компании), а затем перечисляются собственнику за вычетом комиссии. С точки зрения налогообложения самозанятого, важно, кто считается плательщиком его дохода. Если управляющая компания действует строго как агент (по договору поручения/комиссии), то доход юридически поступает от краткосрочных нанимателей-физлиц – это укладывается в рамки НПД (ставка 4%). Сам же агент получает своё вознаграждение отдельно. В таком случае собственник-чиновник должен формировать чек в приложении «Мой налог» на каждую оплату аренды от постояльца. На практике реализация такого механизма затруднительна без автоматизации: потребуется, чтобы агентство передавало данные о каждом заезде и сумме оплаты владельцу для выдачи чека. Если же схема построена иначе (например, агентство само арендует квартиру и пересдаёт посуточно, или действует от своего имени по договору комиссии), тогда доход владельца поступает от юридического лица – агента. А НПД для доходов от юрлиц применяется по ставке 6%​. В любом случае чиновник не может нанимать работников для обслуживания квартиры – это запрещено в рамках НПД и усилило бы признаки предпринимательства.

Следует подчеркнуть, что разрешение пользоваться НПД для сдачи жилья не отменяет ограничений по службе​. Даже если чиновник платит налог как самозанятый, посуточная сдача с агентом всё равно может рассматриваться как запрещённая предпринимательская деятельность с точки зрения его должностного статуса. Налоговый режим – это только способ уплаты налога, он не легализует бизнес-деятельность, запрещенную законом о госслужбе. Поэтому использование НПД при посуточной аренде не избавляет чиновника/военнослужащего от риска нарушения антикоррупционных требований – режим самозанятого должен применяться только для той деятельности, которая им разрешена по статусу. Кроме того, Закон № 273-ФЗ «О противодействии коррупции» (ст. 12) установил, что госслужащий, выполняющий работу или оказывающий услуги по гражданско-правовому договору для какой-либо организации, обязан получить предварительное согласие комиссии по этике, если совокупная оплата от этой организации превышает 100 тыс. руб. в месяц​. В случае с посуточной арендой через агентство эта норма, как правило, не применяется (ведь служащий не оказывает услуги организации, скорее наоборот – организация оказывает услугу ему). Однако если договором предусмотрены регулярные выплаты собственнику именно от компании-агента (например, гарантированные платежи), которые превысят 100 тыс. руб. в месяц, теоретически могут возникнуть вопросы о необходимости одобрения комиссии. На практике же обычно оформляют отношения так, что агент действует в интересах владельца и перечисляет ему доходы от квартирантов, а не платит от себя за использование квартиры, поэтому прямого «договора оказания услуг служащим организации» нет.

Оптимальный законный вариант – заключить с управляющей организацией договор доверительного управления квартирой​. В этом случае управляющий сам ведёт всю деятельность по сдаче жилья, а служащий получает пассивный доход как бенефициар. Важно: договор должен быть правильно оформлен и зарегистрирован в Росреестре​. Доходы собственника отражаются как доходы от имущества (НДФЛ 13%) и декларируются. Это полностью соответствует требованиям закона: п. 3 ч. 1 ст. 17 Закона о госслужбе не запрещает получать доходы от имущества, переданного в доверительное управление (такое право прямо предусмотрено, например, ст. 8 ФЗ «О противодействии коррупции» для случаев ценных бумаг в доверительном управлении, и по аналогии применяется к недвижимости).

Если цель – избежать любых рисков, самый безопасный путь для чиновника – сдавать квартиру помесячно (на длительный срок) напрямую нанимателю. Разовый договор найма жилья на 11 месяцев (или более года с регистрацией) не считается предпринимательством​. Можно поручить управляющей компании подобрать надежных долгосрочных арендаторов и передать квартиру им. При этом управляющая компания будет выступать лишь как агент по поиску жильцов и сервисному обслуживанию, а не как оператор посуточной аренды. Доход в виде регулярной арендной платы от одного нанимателя совершенно точно не противоречит ограничениям по службе. Налоги можно уплачивать либо через НДФЛ (если квартирант – организация, которая выступит налоговым агентом), либо как самозанятый 4% (если квартирант – физическое лицо, платит напрямую).

Ещё один вариант – сдать квартиру самой управляющей компании по обычному договору аренды, например на год, с правом субаренды. В этом случае чиновник выступает арендодателем по долгосрочному договору с одной компанией (что разрешено), а компания уже от своего имени будет посуточно заселять жильцов (выступая арендодателем по субаренде). По сути, это упрощенная версия доверительного управления: здесь у компании статус не доверительного управляющего, а арендатора-пересдатчика, но итог тот же – чиновник не участвует в краткосрочных сделках. Его доход – фиксированная аренднаят плата от компании (может быть оговорена как процент от прибыли субаренды). Налоговые аспекты: такой доход компания-арендатор обязана выплачивать с удержанием 13% НДФЛ как налоговый агент. Важно только, чтобы договор с компанией не содержал условий, по которым действия чиновника можно трактовать как оказание услуг этой компании. Фактически это классическая схема: владелец сдаёт недвижимость внаём коммерческой фирме, что для госслужащих законом не запрещено.

Если чиновник заключает с УК агентский договор, по которому компания за вознаграждение сдаёт квартиру посуточно от имени владельца, – такой формат с точки зрения законодательства не снимает запрета. Владелец-чиновник остаётся стороной всех краткосрочных договоров найма, просто подписывает их через представителя. Его доход прямо зависит от предпринимательской активности (заселения гостей). Несмотря на удобство, юридически это продолжение предпринимательской деятельности самим служащим, только с привлечением помощников. Заключение агентского договора на посуточную сдачу – нежелательно: высок риск, что контролирующие органы расценят это как ведение бизнеса, запрещенного для данного лица​. Кроме того, если такой доход станет существенным, это может вызвать вопросы у комиссии по урегулированию конфликта интересов.

Категорически нельзя госслужащему и военному регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя для управления своей недвижимостью, открывать хостелы, мини-отели и пр. (что очевидно вытекает из прямого запрета на предпринимательство). Даже попытка оформить подобный бизнес на близких лиц при фактическом участии чиновника чревата ответственностью. Закон о статусе военнослужащих прямо оговаривает, что офицер не может заниматься бизнесом через доверенных лиц​, аналогичный принцип применяется и к гражданским служащим в свете антикоррупционных норм. Поэтому не стоит искать обходные пути вроде оформления бизнеса на супругу/родственника с сохранением контроля – это незаконно и при выявлении повлечёт санкции.

Отдельно подчеркнём: ведение гостиничного хозяйства (оказание услуг проживания) в жилом фонде чиновником запрещено​. Если схема сдачи жилья включает сервисные услуги (регулярная уборка, смена белья, питание, трансфер и т.п.), то это однозначно выходит за рамки понятия «аренда жилого помещения» и квалифицируется как гостиничные услуги. Для госслужащих такая деятельность неприемлема ни в какой форме – ни напрямую, ни через посредников. Управляющей компании не следует заключать с чиновником договор, где она формально нанимает его как подрядчика для оказания услуг жильцам – это будет нарушением (чиновник не может оказывать платные услуги помимо основной работы, кроме случаев, прямо разрешённых законом – а гостиничные услуги не разрешены).