Как военнослужащим сдавать квартиру в аренду (найм)

Когда собственник жилья (военнослужащий) сдаёт квартиру гражданину для проживания, между ними заключается договор найма жилого помещения. Этот договор регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ (ст. 671–688) и частично Жилищным кодексом РФ. Стороны: наймодатель (собственник жилья) и наниматель (гражданин, который будет проживать). Предмет: передача во владение и пользование жилого помещения для проживания. Обязательные условия договора:

• адрес и описание жилого помещения (точные данные квартиры);
• срок найма;
• размер платы за пользование жилым помещением (арендной платы) и порядок её внесения;
• права и обязанности сторон (например, наймодатель обязуется предоставить жилье пригодным для проживания, наниматель – использовать по назначению, своевременно оплачивать);
• условия использования (кто может проживать вместе с нанимателем – члены семьи, правила проживания);
• ответственность сторон за невыполнение (штрафы, пеня за просрочку оплаты, возмещение ущерба имуществу и т.д.).

В некоторых случаях квартирой может заинтересоваться организация – например, компания арендует жилье для своего сотрудника или для командированного работника. Если квартиросъёмщиком выступает юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), отношения будут оформлены договором аренды (а не найма), так как Жилищный кодекс предусматривает найм только для граждан. В договоре аренды жилого помещения наймодателем является военнослужащий (физическое лицо – собственник), арендатор – организация. Такой договор подчиняется общим правилам об аренде, и на него распространяются положения главы 34 ГК РФ. Структура его похожа на договор найма, но с учётом, что арендатор – не для личного проживания, а для использования в деятельности (правда, фактически жилое помещение можно использовать только для проживания, иначе нарушится его целевое назначение). В договоре можно указать, что квартира арендуется для проживания конкретного сотрудника арендатора.

По общему правилу, договор аренды/найма жилого помещения может быть краткосрочным (до 1 года) или долгосрочным (свыше 1 года). Важно знать, что договор аренды недвижимости сроком 1 год и более подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ)​. Это касается и договоров найма жилья на срок более года. Бессрочный договор найма считается заключенным на 5 лет и подлежит государственной регистрации. Поэтому если военнослужащий планирует сдавать квартиру на длительный срок, например на 3 года, нужно в течение этого срока обратиться в Росреестр для регистрации договора. Регистрация проводится через МФЦ или нотариуса, по заявлению сторон, с уплатой госпошлины. Краткосрочные договоры (на 11 месяцев, 6 месяцев и т.п.) не требуют госрегистрации. Многие арендодатели намеренно заключают договоры на 11 месяцев с возможностью продления – чтобы избежать лишних бюрократических процедур. Военнослужащему можно рекомендовать на первый раз заключить договор на срок менее года, а если аренда продлевается – либо пролонгировать договор (подписав новый на очередной период), либо уже зарегистрировать, если отношения проверены и стороны хотят стабильности.

Договор найма жилого помещения обязательно заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Устные договоренности в данном случае недопустимы – во-первых, закон требует письменного оформления, во-вторых, только письменный договор защитит интересы арендодателя в случае спора. Для составления договора можно воспользоваться типовым шаблоном, однако лучше адаптировать его под конкретную ситуацию. В договор можно включить такие условия, как:

Залог (обеспечительный платеж) – сумма, которую наниматель вносит при вселении и которая возвращается при выезде при условии отсутствия долгов и ущерба. Залог стимулирует добросовестное поведение нанимателя.

Коммунальные платежи – оговорить, включены ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно. Обычно квартплата и коммунальные услуги платит наниматель сверх аренды (кроме капремонта и налога на имущество – их платит собственник).

Правило вселения и выселения – порядок передачи ключей, составление акта приёма-передачи квартиры (с описью имущества и состояния).

Условия досрочного расторжения – в каких случаях и с каким уведомлением стороны могут прекратить договор. Например, право наймодателя расторгнуть при систематической неуплате или порче имущества, право нанимателя – при обнаружении существенных недостатков жилья и т.п.

Штрафные санкции – например, пеня за просрочку арендной платы, размер платы за каждый день просрочки.

Запрет на субаренду – важно указать, что наниматель не вправе без письменного согласия сдавать квартиру дальше кому-то (субаренда), это запрещено законом, если иное не указано (ст. 677 ГК РФ).

Ремонт и улучшения – кто отвечает за текущий ремонт, можно ли нанимателю производить изменения в квартире (согласие наймодателя требуется).

Форс-мажор – обстоятельства непреодолимой силы, при которых исполнение договора приостанавливается.

Военнослужащему как арендодателю важно учесть ряд возможных рисков:

• Неплатежи со стороны нанимателя. Риск, что квартирант перестанет платить, всегда существует. Правильный договор с прописанной пеней и возможностью выселения облегчит дальнейшие действия. Однако по закону выселить нанимателя можно только через суд, если он отказывается добровольно выехать. Поэтому рекомендуется брать обеспечительный депозит и ежемесячно контролировать оплату.
• Порча имущества. Еще один риск – повреждение квартиры или имущества в ней. В договоре следует указать ответственность нанимателя за ущерб. Желательно составлять акт приема-передачи с описанием состояния квартиры и мебели. Тогда при выезде можно зафиксировать изменения. При сильной порче взыскивать стоимость ремонта возможно через суд, опираясь на договор и акты.
• Признание договора недействительным. Если договор не соответствовал требованиям (не был зарегистрирован при длительном сроке, подписан неуполномоченным лицом и т.д.), могут возникнуть сложности. Чтобы избежать этого, нужно лично удостовериться, что подписи сторон стоят, стороны дееспособны, собственник – именно военнослужащий (если собственников несколько, все они должны подписать или выдать доверенность). В случае, когда военнослужащий владеет жильем вместе с супругой/супругом, нужно заручиться нотариально удостоверенным согласием супруга на сдачу (это требование семейного законодательства для распоряжения общим имуществом).
• Отсутствие договора. Самый большой риск – сдавать квартиру без письменного договора (на доверии). В таком случае военнослужащий рискует остаться вовсе без правовой защиты: недобросовестный жильец может не платить и не выезжать, и выселить его без договора крайне сложно (он может заявлять, что имеет право проживать). Кроме того, отсутствие договора затруднит доказательство законности дохода перед проверяющими органами. Поэтому даже если жилье сдается знакомым, обязательно заключать договор.

Отдельный нюанс: наниматель-гражданин имеет право зарегистрироваться временно по месту пребывания (в снимаемой квартире). Для этого потребуются согласие наймодателя и заявление в МВД. Военнослужащему не стоит пугаться этой процедуры – временная регистрация не даёт нанимателю права собственности или каких-либо постоянных прав на жилье, но является обязанностью по закону (человек должен зарегистрироваться, если проживает более 90 дней по новому адресу). Отказ в регистрации жильца может привести к штрафам для собственника. Так что лучше содействовать легальной регистрации жильцов на срок договора.

Некоторые военнослужащие, опасаясь нарушить запрет на “возмездную деятельность”, задаются вопросом: а можно ли формально оформить не аренду, а договор безвозмездного пользования (ссуды) жильем, чтобы не было возмездности? Такой договор предусматривает, что имущество передается бесплатно. Однако в нашей ситуации это не решает задачи – во-первых, безвозмездно отдавать свою квартиру надолго нецелесообразно, во-вторых, если на самом деле будет идти плата “в конверте”, то это уже нарушение закона и уклонение от налогов. Да и прокуратура указывала, что факт получения денег через доверенных лиц все равно будет трактоваться как нарушение​. Поэтому оформлять фиктивную безвозмездность не рекомендуем. Гораздо правильнее – заключить нормальный возмездный договор, платить налоги и открыто декларировать доход.

Как только получаете первую оплату от нанимателя, зарегистрируйтесь в качестве самозанятого (НПД) или подготовьте декларацию 3-НДФЛ. Не откладывайте налогообложение: если за несколько месяцев набежит доход, а вы не платили налог, это уже нарушение. Режим НПД позволяет легко уплачивать налог с каждого платежа – воспользуйтесь этим преимуществом, тогда к вам не будет претензий у ФНС. Налоговая служба сейчас получает информацию из множества источников (банковские переводы, сведения Росреестра о собственности и т.д.), поэтому рассчитывать “останусь незамеченным” не стоит.

Это включает: экземпляр договора аренды (найма) с подписями сторон; акты приема-передачи квартиры; квитанции или расписки в получении денег (если расчет наличными); копии сформированных чеков НПД (или подтверждения уплаты НДФЛ). Создайте папку (в бумажном или электронном виде), где будут все эти документы. В случае какой-либо проверки (налоговой или внутренней проверки доходов) у вас будет полный пакет, подтверждающий законность дохода. По общему правилу, налоговая может проверить периоды в пределах последних 3 лет, поэтому документы нужно хранить минимум 4 года после отчетного периода.

Полезно иметь отдельную банковскую карту или счет, на который будут поступать именно арендные платежи. Так легче отслеживать суммы и не смешивать с зарплатой. К тому же, при проверке декларируемых доходов можно выпиской по счету подтвердить поступления от аренды. Некоторые военные открывают специальный счет на имя супруги для аренды – формально это возможно, но тогда и доход будет считаться доходом супруги, что может запутать декларирование. Лучше использовать свой счет, чтобы прозрачно показать: вот мой доход, вот налог с него.

Если вы зарегистрировались как самозанятый, то особых контактов с инспекцией не потребуется – всё онлайн. Но в случае, если придет требование или вопрос, не игнорируйте общение с ФНС. Иногда налоговая может прислать “письмо счастья” – приглашение пояснить поступления на счет. Если у вас всё легально, достаточно явиться или направить объяснение: “получаю доход от сдачи квартиры, налоговый режим – НПД с такой-то даты, все налоги уплачены своевременно”. Этого будет достаточно. Если же вы еще не стояли на учете, а налоговая заинтересовалась – срочно становитесь и платите, пока не оштрафовали. Налоговики обычно идут навстречу тем, кто готов добровольно исправить ситуацию.

Внутренние проверки по линии антикоррупционной безопасности могут выборочно анализировать декларации о доходах. Если у вас за год декларируется, к примеру, 300 000 руб. от аренды, комиссия по профилактике коррупции может запросить: представьте договор аренды, подтверждение уплаты налога. Будьте готовы это предъявить. Это не рядовая практика по каждому, но случается. Отнеситесь с пониманием: задача комиссии – убедиться, что ваш доход законный и не скрыта ли под ним коммерческая деятельность. Если все документы в порядке, проверка пройдет без последствий.

Если вы сомневаетесь в реакции своего командования, имеет смысл конфиденциально посоветоваться с юристом воинской части (юридической службы). Они, как правило, осведомлены о последних разъяснениях ГВП, Минобороны, Минтруда. Юрист может подсказать линию поведения: например, оформлять или не оформлять рапорт-уведомление о сдаче жилья. Помните, что цель – не скрыть ничего, а грамотно встроить свои действия в рамки правил части. В некоторых частях, возможно, есть внутренние рекомендации: сообщать о любых дополнительных доходах командиру устно или письменно. Узнайте эти нюансы заранее.

В сети можно встретить советы “как военному сдавать квартиру и не попасться”: сдавать по доверенности, оформлять на родственников и т.п. Мы уже разобрали, что такие способы несут риски. Реальные эксперты, наоборот, рекомендуют прозрачность и законопослушность. Если кто-то обещает “сдавать выгодно и без последствий” – особенно посредники в недвижимости – не полагайтесь слепо. В статье на ресурсе «Молодострой» даже приведено предупреждение: не верьте организациям, которые убеждают военнослужащих покупать жильё и сдавать его “без риска и последствий”​. Всегда оценивайте риск сами и консультируйтесь с официальными источниками.

Некоторые военнослужащие, узнав о строгой позиции прокуратуры, решают не рисковать и не сдавать жилье во время службы, оставляя квартиру пустой или позволяя бесплатно жить родственникам. Это личное решение каждого, зависящее от склонности к риску. Если доход от квартиры не критичен для бюджета, возможно, кто-то предпочтёт избежать даже теоретической опасности. Другой вариант – сдать квартиру официально супруге или другому близкому родственнику, а уже он будет выступать наймодателем и плательщиком НДФЛ/НПД. Законно ли это? Да, если квартира оформлена на жену, например, то жена может сдавать без ограничений, а военный вообще не участник. Однако переписывать свое имущество ради аренды – шаг серьёзный. К тому же, если собственник – супруга, но квартира была куплена на средства военной ипотеки или получена в бытность брака, это может вызвать вопросы (почему офицер переоформил имущество). Так что такой шаг нужно продумать.

Следите за новостями правового регулирования. Возможно, в будущем в закон № 76-ФЗ внесут явные поправки, разрешающие доходы от имущества, или, наоборот, введут новые требования. Например, обсуждалась идея обязывать самозанятых делать отчисления на пенсионное страхование, или ограничивать доходы самозанятых, имеющих основное место службы. На 2025 год таких нововведений нет, но нужно держать руку на пульсе. Лучший источник – официальные письма Минобороны и Минтруда, а также публикации в достоверных юридических изданиях.