Что такое доверительное управление квартирой

Это договор, по которому владелец передаёт нам полномочия по сдаче и сопровождению квартиры: поиск и проверка нанимателя, договоры, платежи, учёт, обслуживание и отчётность, а право собственности остаётся за вами.

Чем доверительное управление отличается от разовой услуги «сдать квартиру»?

Разовая услуга заканчивается после подписания договора аренды; в доверительном управлении мы ведём объект весь срок аренды: принимаем платежи, решаем вопросы, продлеваем/меняем арендаторов и защищаем ваши интересы.

Как оформляется договор?

Заключаем письменный договор управления и доверенность на необходимые действия (без права отчуждения имущества). Срок — обычно 36 месяцев с автоматическим продлением.

Нужна ли нотариальная доверенность?

Работаем по агентскому договору: для действий от вашего имени вы выдаёте доверенность на сдачу квартиры без права её продажи. Нотариальное удостоверение закон требует не всегда: для подписания договора найма достаточно письменной доверенности (ст. 185 ГК РФ), а нотариальная нужна, если поручаете подать документы на государственную регистрацию — например, найма на год и больше (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Какая форма нужна в вашем случае, скажем при подготовке договора.

Какие документы нужны, чтобы передать квартиру в управление?

Паспорт, выписка из ЕГРН о праве собственности и доверенность на действия по сдаче квартиры. Если квартира — общее имущество супругов, для регистрации найма на год и больше понадобится нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); если квартира в ипотеке — кредитный договор, чтобы проверить условия банка. Мебель и технику вносим в опись к акту приёма-передачи.

Нужны ли согласия УК, ТСЖ или соседей, чтобы сдать квартиру?

Согласие УК, ТСЖ или соседей не нужно, но управляющая компания должна знать, кто фактически проживает в доме: мы уведомляем УК, передаём контакты арендаторов, решаем вопросы пропусков, парковки и доступа сервисных служб. Нужны другие согласия: если найм заключается на срок от года, договор регистрируется в Росреестре, и для этого требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); если собственников несколько — согласие всех (ст. 246 ГК РФ); для ипотечной квартиры — согласие банка, если его требует кредитный договор.

Агентский договор или классический договор доверительного управления?

Основная схема — агентский договор с доверенностью: договор найма с жильцом заключаем от вашего имени или от своего, но за ваш счёт (ст. 1005 ГК РФ). Вы остаётесь наймодателем и собственником, передачу квартиры регистрировать не нужно. Классический договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ) заключаем только для объектов с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц.

На какой срок заключается договор управления и договор найма?

Одно другому не мешает: договор управления по умолчанию заключаем на 3 года, расторгнуть его можно в любой момент — письменно предупредив нас не менее чем за 60 календарных дней. Договор найма с жильцом обычно заключаем от 11 месяцев с автоматической пролонгацией и индексацией: короткие договоры увеличивают риск простоя, слишком длинные мешают пересматривать ставку. Найм на год и больше регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Как выбираете арендаторов?

Скоринг: анкета, подтверждение дохода/работы, проверка кредитной истории и судебных дел, звонки работодателю/арендодателям по прошлым адресам, депозиты и страхование ответственности арендатора.

Как вы проверяете корпоративных арендаторов?

Если квартиру снимает компания для сотрудников, запрашиваем учредительные документы, финансовые показатели и рекомендации. Договор найма заключаем с компанией: прописываем правила ротации жильцов, ответственность компании за сохранность имущества и порядок мелкого ремонта — у собственника один договор и один платёж.

Кто платит коммунальные услуги и интернет?

По договору — арендатор оплачивает переменные расходы (вода, электричество, интернет); мы ежемесячно собираем показания счётчиков, контролируем начисления и закрываем задолженности при выезде.

Как защищены платежи?

Платежи идут безналично через общий номинальный счёт ФРИДОМ (ст. 860.1 ГК РФ) с раздельным учётом по вашей квартире; страховой депозит нанимателя учитывается отдельно.

Что с налогами владельца?

Арендный доход декларируете и платите вы: как самозанятый (НПД 4/6 %), как ИП (УСН 6/15 %) или как физлицо (НДФЛ: 13 % до 2,4 млн ₽ в год, дальше 15–22 % по п. 1 ст. 224 НК РФ). Если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он, иначе вы подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля. Мы даём справку о налоговой базе, отчёт по поступлениям и данные для декларации, помогаем выбрать удобный режим. ФРИДОМ налоговым агентом не является и налоги за вас не платит; налоговым агентом управляющий бывает только при классическом договоре ДУ (аренда от 300 тыс. ₽ в месяц). Расчёт на цифрах для НДФЛ и НПД — в руководстве по передаче квартиры в доверительное управление.

Является ли ФРИДОМ налоговым агентом?

По агентской схеме — нет: ФРИДОМ налоговым агентом не является (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656). Налог с аренды платите вы, мы ведём технический учёт и выдаём справку о налоговой базе. Налоговым агентом управляющий бывает только при классическом договоре доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ), который мы заключаем для объектов с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц: тогда НДФЛ с выплат собственнику платит и декларирует ФРИДОМ, но применение базы спорно — уточняйте у налогового консультанта.

Кто отвечает за ремонт и мелкие работы?

Текущие мелкие работы закрываем по согласованному лимиту; износ от нормальной эксплуатации — арендодатель, повреждения по вине арендатора — за счёт арендатора/депозита/страховки.

Что если арендатор задерживает оплату?

Срабатывает регламент: напоминания и пени по договору, претензия, при необходимости — удержание из обеспечительного платежа и расторжение договора; квартиру быстро выводим на нового нанимателя. На тарифе «под ключ» потеря арендного дохода застрахована: полис оформляем мы, при задержке оплаты нанимателем страховая возмещает месячную арендную плату по условиям полиса; дополнительно действует депозит нанимателя. Взыскание долга с нанимателя в суде ведём через партнёров-юристов.

Можно ли сдавать квартиру в Москве, если я живу за границей и не приезжаю?

Да. Агентский договор подписываем по ЭДО, квартиру принимаем по видеосвязи по акту с описью. Нанимателей ищем и проверяем мы, договор найма подписываем по вашей доверенности. На тарифе «под ключ» расчёты ведём мы, платежи и отчёты видны в личном кабинете, а имущество, ответственность и потеря арендного дохода застрахованы: полис оформляем мы, а потерю дохода в размере месячной арендной платы возмещает страховая; кроме того, у нас всегда есть депозит нанимателя. Подробно — в разделе «Если вы живёте за границей».

Какой налог платит нерезидент со сдачи квартиры в Москве?

Если вы не самозанятый и пробыли в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд, НДФЛ с аренды — 30 % (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 224 НК РФ). Если квартиру снимает физлицо, вы сами подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите налог до 15 июля (пп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Если нанимает компания или ИП, налог удерживает она (п. 1 ст. 226 НК РФ). Самозанятые платят НПД 4 или 6 % независимо от резидентства. Окончательно налоговый статус определяется по итогам календарного года, поэтому режим стоит выбрать до сдачи. ФРИДОМ налоговым агентом по агентской схеме не является.

Может ли гражданин России, живущий за границей, сдавать квартиру как самозанятый?

Да. Ограничений по налоговому резидентству закон о НПД не содержит, а местом ведения деятельности указывают субъект РФ (ч. 1 и 2 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Минфин подтвердил это для гражданина России, который постоянно живёт за рубежом (письмо от 20.12.2021 № 03-11-11/103727). Ставка — 4 % с платежей физлиц и 6 % с платежей компаний и ИП (ст. 10), доход — до 2,4 млн ₽ в год. НПД не применяется к классическому договору доверительного управления по ст. 1012 ГК РФ (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ), поэтому с самозанятыми собственниками работаем по агентской схеме. Налог вы платите сами.

Где оформить доверенность из-за границы и нужна ли нотариальная?

Для подписания договора найма достаточно письменной доверенности (ст. 185 ГК РФ). Для подачи документов на регистрацию, например найма на год и больше, нужна нотариальная (п. 1 ст. 185.1, п. 2 ст. 674 ГК РФ). Её удостоверяет консул России, без апостиля и перевода, или местный нотариус — тогда нужны апостиль (в странах вне Гаагской конвенции — консульская легализация, по договорам о правовой помощи она может не требоваться) и перевод на русский, заверенный в России (ст. 38, 81, 106 Основ законодательства о нотариате). Права продажи в доверенность не включаем. Текст готовим заранее — подробнее в статье о сделках из-за границы.

Как формируется стоимость услуги?

Как правило — процент от фактически полученной арендной платы + опции (проф. уборка, юридические услуги). Фиксируем условия в договоре, без скрытых платежей.

Как быстро вы заселяете?

Типовой срок экспозиции— от 7 до 30 дней в зависимости от локации, бюджета и сезонности. Мы даём коридор цены и план маркетинга в первые 24 часа.

С какой квартирой работаем и где?

Квартиры и апартаменты бизнес/комфорт-класса в Москве и ближнем Подмосковье. Работаем с обременениями (ипотека), несколькими собственниками и удалёнными владельцами.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке или купленную с маткапиталом?

Квартиру в ипотеке можно сдавать без согласия банка, если договор об ипотеке этого не запрещает, а срок найма не дольше срока кредита (п. 1 ст. 40 Закона № 102-ФЗ). По семейной ипотеке по договорам с 01.10.2026 заёмщик должен быть зарегистрирован в купленном жилье с 271-го дня после регистрации права собственности и до пяти лет с даты выдачи кредита (решение Минфина России № 25-67381-01850-Р), а кредитный договор может требовать использовать квартиру «для проживания» — до сдачи проверяем договор и письменно уточняем позицию банка. Если квартиру покупали с маткапиталом, у детей должны быть доли (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), а для сдачи внаём имущества несовершеннолетнего по общему правилу нужно предварительное разрешение органа опеки (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Подробно — в статье «Можно ли сдавать квартиру в ипотеке».

Как выглядит старт работ?

За 24 часа готовим коридор цены, медиапакет (фото/видео/3D), план показов и шаблон договора. Параллельно настраиваем приём платежей и отчётность.

Как часто и в каком виде я получаю отчёты?

Ежемесячно: реестр платежей, коммунальные начисления и показания счётчиков, акты работ/закупок, баланс депозита. По запросу — квартальный свод с аналитикой.

Что по лимитам на расходы?

Собираем ваш лимит на мелкие расходы (например, до 5–15тыс. ₽/мес.). Всё, что выше, согласуем с вами в мессенджере/почте с фото/сметами.

Что с безопасностью и доступами?

Ключи и пропуска храним по регламенту, показы — по записи и под видеофиксацию; персональные данные арендаторов и владельца защищены, доступы выдаются по NDA.

Как работает депозит и возврат при выезде?

Депозит хранится отдельно; при выезде проводим осмотр/чек-лист, составляем акт и взаиморасчёт: удерживаем суммы за повреждения/задолженности или возвращаем остаток арендатору.

Страхование квартиры и ответственности арендатора — делаете?

На тарифе «под ключ» страхование имущества, гражданской ответственности и потери арендного дохода оформляем мы за свой счёт (потерю дохода в размере месячной арендной платы возмещает страховая); на тарифе 10 % полис оформляет собственник. Подскажем пакет (конструктив, отделка, ответственность арендатора) и ведём урегулирование страховых случаев.

Можно ли совмещать доверительное управление и последующую продажу?

Да. Часто сначала стабилизируем объект (доход/загрузка), затем продаём дороже благодаря подтверждённому денежному потоку и подготовленному комплекту документов.

Что будет с договором найма, если я продам квартиру?

Договор найма продолжает действовать: переход права собственности не расторгает и не меняет его, новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Поэтому о планах продажи лучше сказать заранее — подберём срок найма и условия расторжения так, чтобы продажа прошла без споров с жильцами. Продажу ведём в рамках услуги «Продать квартиру».

Госслужащим можно сдавать квартиру?

Да, как пассивный доход от имущества. Предпринимательство — нельзя. Мы оформляем схему без признаков бизнеса и готовим пакет для декларации (273-ФЗ, 79-ФЗ).

Можно стать самозанятым (НПД)?

Да: для сдачи жилья самозанятость служащему доступна (Закон № 422-ФЗ). Требования вашего ведомства к уведомлению и отражению дохода в справке проверим в вашем случае; если самозанятость не подходит, работаем по модели «физлицо + 3-НДФЛ».

Как избежать конфликта интересов?

Проверяем арендатора на аффилированность с вашим органом/подведомственными, фиксируем запреты в договоре, все расчёты — только безналично.

Кто взаимодействует с жильцами и УК?

Мы. У вас — только отчёты и поступления. В договоре управления закреплена ваша «невовлечённость» в операционку.

Что попадает в мою декларацию о доходах?

При агентской схеме — вся арендная плата: вознаграждение агента налоговую базу НДФЛ не уменьшает. В справке о доходах госслужащего (Указ № 460) указывается весь доход от аренды. Мы выдаём справку о налоговой базе, расшифровки, акты и регистр операций.

Можно ли оформить коммуналку/штрафы на управляющего?

Да. Оплачиваем из арендного потока с последующей детализацией в отчёте.

Что, если нужен анонимный поиск арендатора?

Проведём закрытый off-market запуск с NDA, без публичных объявлений.

Можно ли в дальнейшем продать объект?

Да. Подготовим data-room, инвест-мемо, расчёты через эскроу, сохраняя доходность до сделки.

Доверительное управление квартирой в Москве

Получайте пассивный доход выше, чем при самостоятельной сдаче, на тарифе «под ключ» со страхованием имущества, ответственности и потери дохода, с сервисом ФРИДОМ 360°. Мы самостоятельно подберём арендатора по всем требованиям, проработаем юридические и налоговые вопросы, заранее согласуем схему управления и повысим ваш комфорт от сдачи квартиры. ФРИДОМ 360 — управляющая компания по жилой недвижимости в Москве: управляем квартирой под ключ, от одной квартиры до портфеля из нескольких.

Ответить на 4 вопроса

управление квартирой: 360°
на старт-аудит квартиры: 24 часа
квартир в управлении: 100+

От 10 % арендной платы
Страховка на тарифе «под ключ»
Первый в России консьерж-сервис
Сдача обычно 7–30 дней

Сколько останется на руках после вознаграждения и налогов

Посчитаем вознаграждение управляющего и налог по вашей аренде. Это ориентир по введённым цифрам, а не обещание дохода: точный расчёт сделает брокер.

Фильтры поиска

Тип объекта

Не знаете ставку? Оценим по адресу

Арендная плата в месяц

Ставка вознаграждения

Набор ставок зависит от типа объекта

Как платите налог с аренды

Договор с управляющим

В классическом договоре вознаграждение уменьшает базу НДФЛ

Учесть разовый платёж за первый поиск нанимателя

Подойдёт ли вашей квартире доверительное управление

Не готовы считать — ответьте на четыре вопроса: разбор по вашей квартире покажем сразу, телефон для этого не нужен.

Вопрос 1 из 4

Где находится квартира?

Стоимость управления

Вариант	Стоимость
Ежемесячное вознаграждение — без финансового управления	10% в месяц от месячной ставкиМы не ведём расчёты и финансовую отчётность; страхование имущества и ответственности оформляет и оплачивает собственник
Ежемесячное вознаграждение — под ключ	15% в месяц от месячной ставкиС финансовым управлением: расчёты, платежи, отчётность. Страхование имущества и гражданской ответственности — за наш счёт. Для квартир на этом тарифе за наш счёт страхуются и арендные платежи: доход выплачивается даже при задержке нанимателя
Минимальная стоимость услуги — за месяц, когда объект сдан	8 500 ₽Действует, если процент от арендной платы даёт меньшую сумму; берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия)
Плата за первый поиск нанимателя	100% от месячной ставкиВыплачивается после нахождения нанимателя и оплаты первого месяца найма
Замена арендатора в течение срока договора	БесплатноБез дополнительной комиссии

Вознаграждение считается от месячной арендной платы и удерживается ежемесячно. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии.

Цены — без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения. Минимум берётся за месяцы, когда объект сдан (базовые условия).

Что обычно беспокоит собственников

Жильцы испортят ремонт и мебель?
Мебель и технику вносим в опись к акту приёма-передачи, состояние квартиры фиксируем на фото и видео. Износ от обычной эксплуатации — на собственнике, повреждения по вине арендатора — за счёт арендатора, его депозита или страховки.
Кто будет жить в квартире и как вы их проверяете?
Проверяем документы, кредитную историю, судебные и исполнительные производства и банкротства, смотрим поведение в соцсетях, звоним работодателю и прежним арендодателям. В финальный список попадают только те, кто прошёл проверку.
А если арендатор не заплатит или пропадёт?
Работает регламент: напоминания и пени по договору, претензия, при необходимости — удержание из обеспечительного платежа и расторжение договора; квартиру выводим на нового нанимателя. На тарифе «под ключ» потеря арендного дохода застрахована: месячную арендную плату возмещает страховая по условиям полиса.
Где мои деньги?
Арендатор платит безналично на общий номинальный счёт ФРИДОМ (ст. 860.1 ГК РФ) с раздельным учётом по вашей квартире; страховой депозит нанимателя учитывается отдельно. Деньги перечисляем вам обычно в течение 3 рабочих дней после плановой даты платежа.
Сколько это стоит и не выйдет ли дороже?
Тариф — 10–15 % арендной платы, минимум 8 500 ₽ и только за месяц, когда квартира сдана. Условия фиксируем в договоре, без скрытых платежей. Сколько останется на руках после вознаграждения и налога, показывает калькулятор на этой странице.
Не дешевле ли сдавать самому?
Самому дешевле — пока не начались проблемы: простой между жильцами, задержки оплаты, порча имущества, споры о ремонте и коммуналке. Управление — это экономия вашего времени и нервов: показы, проверку жильцов, договоры, платежи и ремонт берём на себя. Сколько останется на руках после вознаграждения, видно в калькуляторе выше.
Как я узнаю, что происходит с квартирой?
Каждый месяц — отчёт: реестр платежей, коммунальные начисления и показания счётчиков, акты работ и закупок, баланс депозита; по запросу — квартальный свод. Расходы сверх согласованного с вами лимита согласуем заранее — с фото и сметой.
Квартира останется моей?
Да: право собственности остаётся за вами, доверенность — на сдачу квартиры, без права её продажи.
Можно ли расторгнуть договор?
Да, в любой момент: достаточно письменно предупредить нас не менее чем за 60 календарных дней. После расторжения в течение 10 дней передаём вам платежи от жильцов, документы и отчётность.
Кто платит налоги?
Арендный доход декларируете вы — как самозанятый, ИП или физлицо. Мы даём справку о налоговой базе, отчёт по поступлениям и данные для декларации и помогаем выбрать удобный режим.
Я живу не в Москве или за границей
Агентский договор подписываем по ЭДО, квартиру принимаем по видеосвязи по акту с описью, договор найма подписываем по вашей доверенности. На тарифе «под ключ» платежи и отчёты видны в личном кабинете.

Документы, с которыми мы работаем

Образец агентского договора и отчёты, которые получает собственник. Листайте прямо здесь — полные PDF пришлём после телефона.

Агентский договор управления квартирой3 листаОбразец ШД_ДУ-1, 16 листов — здесь первые 3
Ежемесячный отчёт собственнику4 листаВыплата, состояние квартиры, движение денег, график
Квартальный отчёт агента2 листаЖильцы, работы, взаиморасчёты, налоги

Почему доверительное управление квартирой с ФРИДОМ 360 выгодно

Быстрый старт и цена
Медиапакет, подготовка к сдаче, коридор цены и запуск показов → короче экспозиция, ставка с индексацией
Надёжные арендаторы
Скоринг по 30+ критериям (документы, платёжеспособность, кредитные риски), депозит/страховка, правила проживания
Договор и безопасность
Проверенный договор найма, акты, фото/видео-фиксация, чек-листы. При необходимости — расчёты через номинальный счет, неустойки и спецусловия; агентский договор с доверенностью (ст. 1005 ГК РФ), классический договор доверительного управления — при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц
Обслуживание и ремонты
Регламент ТО, мастера 24/7, сметы и согласования, тендеры подрядчиков, приёмка с гарантией — экономим на внеплановых расходах; выделенный менеджер 24/7 (консьерж-сервис 360°) — без прямого общения с арендатором
Страхование
Подбор и оформление полисов (имущество/ОГО): на тарифе «под ключ» — за наш счёт, на тарифе 10 % полис оформляет собственник; контроль продлений, урегулирование убытков и получение выплат
Финансы и отчётность
Инкассация аренды/индексаций/штрафов, оплата ЖКУ, сверка счётчиков. Ежемесячные/квартальные отчёты, справка о налоговой базе для вашей декларации, архив в ЛК

Что мы берём в управление: квартиры любого класса и портфели

Берём в доверительное управление квартиры, которые собственники хотят сдавать надёжно и без личного участия: подбираем арендаторов, контролируем платежи, состояние квартиры и решаем бытовые вопросы. Управляем как готовыми к сдаче квартирами, так и квартирами после ремонта или под обновление: помогаем выстроить долгосрочную аренду, сохранить ликвидность и постепенно наращивать доход.

Для других видов жилья — отдельные страницы: управление апартаментами, управление загородной недвижимостью, управление элитной недвижимостью.

Квартиры от комфорт-класса: Современные ЖК в Москве и МО, жилые дома разных лет постройки
Бизнес-класс и выше: Для надёжных корпоративных арендаторов и топ-менеджеров
Премиальные квартиры: Центр, клубные дома, видовые этажи
Новостройки с ключей: Примем квартиру у застройщика, организуем ремонт и меблировку под аренду
Портфель из нескольких квартир: Несколько квартир в одном окне: единые стандарты договоров и один отчёт
Квартиры под обновление: Жильё, которому нужны ремонт и «упаковка» перед сдачей

Кому подходит доверительное управление квартирой

Частные инвесторы с 1–2 квартирами
Чтобы квартира стала «пенсионным капиталом» и приносила доход без вашего участия
Портфельные инвесторы с несколькими квартирами
Все объекты — через одно окно: единые стандарты договоров, ремонта и обслуживания, один отчёт по доходам и расходам
Занятые предприниматели и топ-менеджеры
Для тех, у кого нет времени заниматься операционкой, но есть желание получать стабильный пассивный доход
Наследники, получившие квартиру
Для тех, кто не хочет вникать в сложности аренды, а хочет получать доход с унаследованного актива

Как проходит доверительное управление

1Старт-аудит за 24 часа
Проверяем объект и документы, считаем ценовой коридор и стратегию выхода (off-market/публично), сверяем условия текущей аренды с рынком и фиксируем план управления. Оформляем агентский договор управления и доверенность: все контакты с жильцами, осмотры, акты и расчёты — на нашей стороне.
2Подготовка к сдаче и страхование
Наводим порядок и при необходимости делаем лёгкую косметику/доукомплектацию, собираем медиапакет (фото/видео/план), на тарифе «под ключ» оформляем полисы на отделку/имущество, гражданскую ответственность и потерю арендного дохода с контролем продления.
3Поиск и отбор арендатора
Подберем надежного арендатора из нашей базы. Проведём полную юридическую проверку, чтобы снизить риск просрочек и порчи имущества.
4Сделка и заселение
Готовим и подписываем договор найма с пунктами о штрафах, индексации и обеспечительном платеже (или банковской гарантии), акты и чек-листы состояния, делаем фото/видео-фиксацию, при необходимости проводим расчёты через эскроу/аккредитив, передаём ключи и подключаем услуги/счётчики.
5Управление 360° и отчётность
Принимаем арендные платежи и индексации, оплачиваем ЖКУ и контролируем задолженности и счётчики, организуем сервис и ремонты 24/7 со сметами и приёмкой. Ведём раздельный учёт поступлений и коммуналки по вашей квартире на номинальном счёте ФРИДОМ, доступ — в личном кабинете. Каждый месяц — отчёт, каждый квартал — свод, по итогам года — пакет документов для вашей справки о доходах; помогаем с налогами. При выезде жильцов оперативно пересдаём без простоя.

Кейсы

Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли

Проблемы с неплатежеспособными арендаторами

Выявленная проблема

Арендатор не вносил платежи вовремя, а владелец квартиры находился за границей и не мог контролировать ситуацию. Также возникли конфликты по поводу оплаты коммунальных услуг и мелкого ремонта.

Решение

После передачи квартиры в доверительное управление мы разорвали договор с текущим арендатором, урегулировав все задолженности
Затем провели проверку новых кандидатов через систему скоринга, выбрав надежных жильцов
И взяли на себя все расчеты, включая оплату коммунальных услуг

Результат

Квартира сдана новому арендатору, платежи поступают вовремя
Владелец получает отчеты о состоянии квартиры и доходах

Алексей К.

собственник квартиры в Москве

13 ноября 2024

Жил за границей и не мог контролировать арендатора — начались задержки платежей и споры по коммуналке. Передал квартиру в доверительное управление ФРИДОМ: расторгли договор с проблемным жильцом, быстро нашли новых арендаторов через проверку и оформили все расчёты. Сейчас платежи приходят строго по графику, отчёты получаю ежемесячно в личном кабинете. Наконец-то спокойно — объект работает без моего участия.

увеличение арендной платы: на 25%
новые арендаторы через: 20 дней

Управление на расстоянии — контроль и доход без поездок

Выявленная проблема

Собственница из Казани сдавала квартиру в Москве. Столкнулась с трудностями: задержки платежей, отсутствие отчётности, проблемы с мелким ремонтом. Каждая поездка в столицу занимала время и деньги.

Решение

Компания взяла объект в доверительное управление: ведение платежей, контроль за состоянием, работа с арендаторами, организация клининга и обслуживания
Все операции фиксируются в отчётах

Результат

Собственница получает доход вовремя
Квартира в порядке
Все вопросы закрываются агентством без её личного присутствия

Екатерина М.

собственница квартиры (Казань → Москва)

04 марта 2025

Я живу в Казани, квартира — в Москве. Постоянные поездки, задержки платежей и мелкие ремонты отнимали массу времени. Передала объект в доверительное управление Фридом 360 — теперь все платежи приходят вовремя, вижу ежемесячные отчёты, вопросы с арендаторами и обслуживанием закрываются без моего участия. Сплю спокойно, в столицу больше не летаю по мелочам.

к стоимости: +100%
смена арендатора за: 15 дней

Квартира бизнес-класса в ЖК, собственник за границей

Выявленная проблема

Собственник двухкомнатной квартиры бизнес-класса в новом ЖК в Москве уехал жить за границу. Квартиру сдавали через знакомых: арендаторы менялись каждые 8–10 месяцев, были задержки платежей, простои между съёмами по 1,5–2 месяца, договоры оформлялись “как получится”, без индексации и чёткой ответственности сторон.

Решение

Провели аудит объекта, рынка и текущего договора аренды
Подготовили квартиру к показам: мелкий ремонт, профессиональная уборка, новые фото
Сформировали рыночную ставку + сценарий индексации на 3 года вперёд
Провели серию показов, отобрали надёжного арендатора с подтверждённым доходом
Заключили новый договор долгосрочной аренды с индексацией и депозитом
Настроили дистанционное управление: онлайн-отчёты, выплаты на зарубежный счёт собственника

Результат

Снизили простои практически до нуля (1 неделя между съёмами вместо 1,5–2 месяцев)
Увеличили МАП на 14% по сравнению с предыдущей ставкой
Полностью убрали личное участие собственника в общении с арендаторами и УК

Анна К.

собственник квартиры бизнес-класса, живёт в Испании

03 сентября 2024

Раньше сдача квартиры была постоянной головной болью: непонятные договоры, задержки, вопросы от управляющей компании. Сейчас я вижу только поступления и отчёты раз в месяц. Все вопросы с жильцами и домом решает ФРИДОМ, даже находясь в другом часовом поясе.

к месячной арендной плате: +14%
от выхода в рекламу до договора: 7 дней

Квартира под размещение сотрудников IT-компании

Выявленная проблема

Небольшая IT-компания искала надёжное жильё для релокированных сотрудников в Москве. Собственник трёхкомнатной квартиры не хотел постоянно контактировать с разными жильцами и опасался конфликтов при частой ротации персонала.

Решение

Согласовали со собственником формат корпоративной аренды через нашу компанию-управляющего
Подготовили квартиру: организовали меблировку под 3 отдельных спальни и общую зону
Заключили договор аренды с компанией-нанимателем, а не с физлицами
Прописали в договоре правила ротации сотрудников, ответственность компании за сохранность имущества и порядок мелкого ремонта
Взяли на себя все вопросы заселения/выселения и инвентаризации имущества

Результат

Собственник получает стабильный доход от одного арендатора-юрлица
IT-компания закрыла вопрос жилья для ключевых сотрудников в рамках одного контракта
При ротации персонала собственник вообще не участвует в процессе

Владимир С.

собственник трёхкомнатной квартиры у метро

07 ноября 2019

Мне важно было не превращаться в “диспетчера по заселениям”. Сейчас у меня один договор с компанией, один платёж и один управляющий, который решает все бытовые вопросы. Для меня это идеальный формат.

Договор аренды заключён на: 3 года
простоев: 0
к рыночной ставке: +15%

Портфель из четырёх квартир в одном ЖК

Выявленная проблема

Инвестор владел четырьмя однокомнатными квартирами в одном ЖК комфорт-класса. Все сдавались через разные агентства и частных риелторов. Ставки отличались, условия договоров не были унифицированы, отчётов не было, собственник тратил время на согласование ремонтов и расчёты с посредниками.

Решение

Провели аудит всех договоров, ставок, арендаторов и текущих расходов
Сформировали единую стратегию по портфелю: целевые ставки, индексация, стандарты договоров
Объединили управление в один контур: сервис 360°, личный кабинет с отчётностью
Часть арендаторов оставили, часть заменили после истечения договоров на более платёжеспособных
Ввели единые стандарты ремонта, клининга и обслуживания для всех квартир

Результат

Портфель стал управляться как единый актив, а не набор разрозненных объектов
Повысили средний МАП по портфелю и сократили простои
Упростили учёт доходов для налоговой и личного финансового планирования инвестора

Алексей М.

частный инвестор, портфель жилой недвижимости

17 сентября 2020

Раньше каждый объект жил своей жизнью, и я постоянно “тушил пожары”. Сейчас это один понятный инвестиционный портфель: прозрачные цифры, предсказуемый доход и минимум вовлечения.

к среднему МАП: +12%
простой в год на портфель: 6 дней
Единый отчёт по доходам/расходам: 1

Новостройка: запуск доверительного управления с момента получения ключей

Выявленная проблема

Инвестор купил однокомнатную квартиру в новостройке бизнес-класса на этапе котлована. Подход к сдаче хотел сделать профессиональным «с первого дня»: без долгих простоев, с нормальным ремонтом и прицельным попаданием в нужный сегмент арендаторов (молодые специалисты, пара без детей). Решил сразу передать объект в доверительное управление с момента приёмки у застройщика.

Решение

Приняли участие в приёмке квартиры у застройщика: зафиксировали недочёты, организовали их устранение
Разработали пакетное решение по ремонту и меблировке «под аренду» с оптимальным бюджетом
За 6 недель сделали ремонт, комплексно укомплектовали квартиру мебелью, техникой и мелочами
Провели профессиональную фотосъёмку и подготовили объявление с упором на «готово к заселению»
Открыли бронирование ещё до финального завершения всех мелочей, согласовали заезд арендатора сразу после сдачи объекта
Сразу заключили долгосрочный договор с индексацией и депозитом, настроили ежемесячную отчётность для инвестора

Результат

Квартира ни дня не простаивала после готовности — арендатор заехал практически сразу после завершения ремонта
Собственник получил объект «под ключ» — от приёмки до стабильного арендного потока без личного участия
Правильная отделка и планировка позволили выйти чуть выше средней ставки по дому

Михаил Г.

частный инвестор, собственник квартиры в новостройке бизнес-класса

01 ноября 2023

Я хотел изначально зайти в проект как инвестор, а не как “прораб и риелтор”. ФРИДОМ забрал на себя всё: приёмку, ремонт, меблировку, запуск рекламы, выбор арендатора. В итоге квартира сразу начала работать как инвестиционный актив, а не как долгострой с бесконечной отделкой.

простоя после ремонта: 0 дней
от ключей до заселения: 7 недель
к средней арендной ставке: +11%

Квартира госслужащего: строгий комплаенс и отсутствие рисков

Выявленная проблема

Собственник — федеральный госслужащий, у которого есть двушка в Москве, доставшаяся до службы. Сам он живёт в служебном жилье, квартира пустует. Из-за антикоррупционных требований и отчётности он опасался сдавать её «всерую» и боялся ошибиться в выборе схемы: физлицо, самозанятость, доверительное управление. Ошибиться в комплаенсе для него было критично.

Решение

Провели разбор требований к декларированию доходов и имуществу для госслужащих
Предложили модель доверительного управления с прозрачными платежами и понятной отчётностью
Подготовили пакет документов: договор доверительного управления, договор найма, шаблоны справок о доходе
Сориентировали по налоговой нагрузке и безопасной схеме перечисления средств
Подобрали арендаторов с «чистой» историей и официальным доходом, исключили сомнительные запросы
Организовали систему отчётов, которую можно использовать как для налоговой, так и для внутреннего комплаенса ведомства

Результат

Квартира перестала простаивать, появилась официальная арендная доходность
Собственник получил схему, которая проходит комплаенс-проверки и не вызывает вопросов у налоговой
Все контакты с арендаторами, УК и сервисами происходят через управляющую компанию

Андрей К.

федеральный госслужащий, собственник квартиры в Москве

07 августа 2025

Для меня вопрос был не в максимальной ставке аренды, а в том, чтобы не допустить ошибок с точки зрения закона и антикоррупционных ограничений. ФРИДОМ предложил понятную модель: я получаю доход, передаю справки и договоры комплаенсу, и на этом моя вовлечённость заканчивается.

«серых» платежей: 0
срок заселения: 14 дней

«Сталинка» в старом фонде: хаотичная аренда → прозрачный доход

Выявленная проблема

Трёхкомнатная квартира в сталинском доме в центре Москвы много лет сдавалась «по знакомым». Схема была устная: часть платили наличными, часть — на карту, арендная ставка не менялась годами, договор либо отсутствовал, либо подписывался задним числом. Собственница переживала, что квартира изнашивается, соседи регулярно жалуются на шум, а доход не соответствует рыночной цене.

Решение

Провели аудит состояния квартиры, рынка и фактического МАП
Предложили формат долгосрочной аренды с официальными платежами и понятным налоговым сценарием
Организовали косметический ремонт: освежили стены, заменили свет, частично обновили мебель
Разделили пространство: сделали две полноценные спальни и общую зону, усилив привлекательность для платёжеспособных арендаторов
Вывели квартиру в рекламу с новой ставкой, отобрали арендаторов с официальным доходом и рекомендациями
Заключили юридически выверенный договор с депозитом, индексацией и чёткими правилами пользования

Результат

Квартира перестала быть «гостиницей для знакомых» и стала формальным арендным активом
Доход вырос, при этом снизилось количество конфликтов с соседями и УК
Собственница получила прозрачный МАП и документы для налоговой и банка

Наталия С.

собственница квартиры в сталинском доме

13 декабря 2023

Я понимала, что квартира сдаётся “по-старинке” и деньги на самом деле недополучаю. ФРИДОМ помог сделать из неё нормальный арендный объект: ремонт, договор, подбор спокойных жильцов. Сейчас у меня есть и доход, и уверенность, что в любой момент могу показать документы в налоговую или банк.

к "старой" арендной ставке: +19%
жалоб от соседей: 0
срок заселения: 10 дней

Отзывы

Андрей М.

собственник квартиры в Москве

12 сентября 2025

Передал квартиру в доверительное управление, и теперь все вопросы с жильцами полностью берёт на себя команда. Подбор арендаторов, договоры, контроль за состоянием квартиры и платежами – всё закрыто. Доход приходит стабильно, и не нужно тратить время на звонки и проверки.

Ирина К.

инвестор из Екатеринбурга, сдаёт жильё в Москве

12 сентября 2025

Раньше квартира простаивала, потому что я не могла правильно организовать сдачу. В Сервисе 360 сделали подготовку квартиры, организовали уборку и фото, нашли арендатора за 2 недели. Ставка оказалась выше, чем я ожидал.

Юлия Р.

собственник апартаментов

21 июля 2025

У меня были апартаменты в Бремене. Не было времени заниматься ими, и я решила продать. Получила полное сопровождение, помощь в переговорах, проверке документов. Сделка прошла успешно, сервис оправдал ожидания.

Светлана, пенсионерка

11 сентября 2024

Хотела стабильный доход без лишней суеты. Решила сдавать квартиру, чтобы поддерживать пенсию. Но с агентами не пошло — то обещают, то пропадают, то приводят непонятных людей. Фридом сделали всё официально, понятно и спокойно. Нашли арендатора за неделю, оформили договор, я получаю деньги и не волнуюсь. Порекомендовали оформить самозанятого, чтобы меньше налогов платить и пенсию не потерять. Всё чётко, особенно для тех, кто ценит порядок и прозрачность.

Наталья, Москва

29 января 2025

Сдавала сама, устала от смен арендаторов. До этого сдавала квартиру самостоятельно, через Авито. За 2 года поменялось 4 арендатора, и каждый раз это было стрессово: уборка, поиски, осмотры. В какой-то момент просто надоело. В Фридом предложили формат с гарантией замены арендатора — уже год живёт пара, всё стабильно, и даже если съедут — замена бесплатно. Вот это сервис!

Семья Беляевых, Лондон

05 декабря 2024

Управление квартирой в Москве из-за рубежа. Мы живём в Великобритании, но у нас осталась квартира в районе Парк Культуры. Решили не продавать, а сдавать через доверительное управление. Всё оформили по доверенности, мы подписали договор через электронный сервис. Сейчас получаем аренду на счёт в РФ, отчёты приходят на электронную почту, всё прозрачно. Отличное решение, особенно для тех, кто за границей.

Алексей К.

собственник квартиры в Москве

13 ноября 2024

Жил за границей и не мог контролировать арендатора — начались задержки платежей и споры по коммуналке. Передал квартиру в доверительное управление ФРИДОМ: расторгли договор с проблемным жильцом, быстро нашли новых арендаторов через проверку и оформили все расчёты. Сейчас платежи приходят строго по графику, отчёты получаю ежемесячно в личном кабинете. Наконец-то спокойно — объект работает без моего участия.

Екатерина М.

собственница квартиры (Казань → Москва)

04 марта 2025

Я живу в Казани, квартира — в Москве. Постоянные поездки, задержки платежей и мелкие ремонты отнимали массу времени. Передала объект в доверительное управление Фридом 360 — теперь все платежи приходят вовремя, вижу ежемесячные отчёты, вопросы с арендаторами и обслуживанием закрываются без моего участия. Сплю спокойно, в столицу больше не летаю по мелочам.

Анна К.

собственник квартиры бизнес-класса, живёт в Испании

03 сентября 2024

Раньше сдача квартиры была постоянной головной болью: непонятные договоры, задержки, вопросы от управляющей компании. Сейчас я вижу только поступления и отчёты раз в месяц. Все вопросы с жильцами и домом решает ФРИДОМ, даже находясь в другом часовом поясе.

Владимир С.

собственник трёхкомнатной квартиры у метро

07 ноября 2019

Мне важно было не превращаться в “диспетчера по заселениям”. Сейчас у меня один договор с компанией, один платёж и один управляющий, который решает все бытовые вопросы. Для меня это идеальный формат.

Алексей М.

частный инвестор, портфель жилой недвижимости

17 сентября 2020

Раньше каждый объект жил своей жизнью, и я постоянно “тушил пожары”. Сейчас это один понятный инвестиционный портфель: прозрачные цифры, предсказуемый доход и минимум вовлечения.

Михаил Г.

частный инвестор, собственник квартиры в новостройке бизнес-класса

01 ноября 2023

Я хотел изначально зайти в проект как инвестор, а не как “прораб и риелтор”. ФРИДОМ забрал на себя всё: приёмку, ремонт, меблировку, запуск рекламы, выбор арендатора. В итоге квартира сразу начала работать как инвестиционный актив, а не как долгострой с бесконечной отделкой.

Андрей К.

федеральный госслужащий, собственник квартиры в Москве

07 августа 2025

Для меня вопрос был не в максимальной ставке аренды, а в том, чтобы не допустить ошибок с точки зрения закона и антикоррупционных ограничений. ФРИДОМ предложил понятную модель: я получаю доход, передаю справки и договоры комплаенсу, и на этом моя вовлечённость заканчивается.

Наталия С.

собственница квартиры в сталинском доме

13 декабря 2023

Я понимала, что квартира сдаётся “по-старинке” и деньги на самом деле недополучаю. ФРИДОМ помог сделать из неё нормальный арендный объект: ремонт, договор, подбор спокойных жильцов. Сейчас у меня есть и доход, и уверенность, что в любой момент могу показать документы в налоговую или банк.

Команда агентства

Ковалёв Даниил Андреевич

Начальник отдела коммерческой недвижимости

Майборода Алексей Иванович

Старший специалист

Малинов Валерий Александрович

Старший специалист

Девятериков Андрей Николаевич

Начальник отдела проведения сделок

Волынский Виктор Геннадьевич

Генеральный директор

Елисеев Евгений Александрович

Основатель ФРИДОМ

Карасов Мурат Маульталиевич

Старший специалист

ФРИДОМ 360 — доверительное управление квартирой в Москве

С 2012 года управляем недвижимостью, а с 2023 года предоставляем собственникам услугу доверительного управления жилой недвижимостью, включая квартиры, апартаменты, загородные дома; сейчас у нас в управлении 100+ квартир. На рынке недвижимости наша компания с 2007 года. Берём на себя аналитику цены, подбор и проверку арендаторов, заключение договоров аренды и контроль платежей, полное юридическое сопровождение, контроль состояния квартиры, уборка, обслуживание, решение всех бытовых вопросов с арендаторами

19+ лет
На рынке недвижимости: 100+
Квартир в управлении: 25+
Сотрудников: 98%
Успешных сделок

Как мы выбираем арендаторов?

Проверка документов
Персональные документы, кредитная история, судебные и исполнительные производства, банкротства
Анализ социальных сетей
Поведение в соцсетях, образ жизни, который может повлиять на сохранность имущества, профессиональные и семейные аспекты
Формирование портрета благонадёжности
Анкетирование, анализ и исключение арендаторов с негативной историей и потенциальными проблемами
Финальный список кандидатов
Выбираем из лучших претендентов, прошедших всестороннюю проверку

Мы берем на себя всю рутину

защищаем интересы собственника

Возьмём на себя правовую часть сделки и подготовим данные для вашей налоговой декларации, чтобы вы получали пассивный доход без рутины

Проверка жильцов
Надежные договоры
Страхование на тарифе «под ключ»

Что покрывает страховка на тарифе «под ключ»?

Ущерб имуществу
Защита от повреждений мебели, техники и отделки квартиры, компенсация в случае затопления, пожара или поломки инженерных систем
Ответственность перед третьими лицами
Покрытие убытков соседям в случае форс-мажоров (затопление, пожар)
Невыплата аренды и юридическая защита
Выплаты от страховой при проблемах оплаты от арендатора, помощь в решении конфликтов и взыскании компенсаций через страховую компанию

Сдайте квартиру выгодно с помощью сервиса ФРИДОМ 360

Изучить перед решением

Образец договора найма и памятки собственнику. Листайте прямо здесь; полные PDF можно скачать, оставив телефон.

Договор найма жилого помещенияОбразец договора, 13 листов — здесь первые 3
Гайд: 5 шагов, чтобы преодолеть страх сдачи квартирыГайд, 8 листов — здесь первые 3
7 вопросов, которые нужно задать управляющей компанииЧек-лист, 9 листов — здесь первые 3
10 шагов для удалённого управления недвижимостьюЧек-лист, 8 листов — здесь первые 3
Гайд: как подготовить квартиру за 7 днейГайд, 11 листов — здесь первые 3
Чек-лист собственника жилья: схема, документы, договор, деньги, налогиЧек-лист, 7 листов — здесь первые 3

Чек-лист: подготовка квартиры, договор найма и депозит

Три памятки в одном списке: как недорого подготовить квартиру к сдаче, какие пункты обязательно записать в договор найма и как работать с обеспечительным платежом. В доверительном управлении всё это делаем мы.

Подготовка: генеральная уборка
Профессиональный клининг кухни, санузла и окон до съёмки и показов — чистая квартира на фото и вживую сдаётся быстрее.
Подготовка: мелкий ремонт
Подтекающие смесители, разболтанные ручки и розетки, сколы и пятна на стенах исправляем до показов, а не после жалоб нанимателя.
Подготовка: свет и текстиль
Рабочие лампы во всех комнатах, шторы, покрывала, коврик в прихожей — недорогие вещи, которые делают квартиру жилой.
Подготовка: минимум личных вещей
Убираем личные предметы и лишнюю мебель, чтобы наниматель мог представить в квартире себя.
Подготовка: фото, видео и план
Медиапакет — по нему наниматели решают, ехать ли на показ.
Договор: опись и акт приёма-передачи
Мебель, техника и состояние отделки — в описи с фото; без неё ущерб трудно доказать.
Договор: ответственность за ущерб
Износ от обычной эксплуатации — на собственнике, повреждения по вине нанимателя — за его счёт, из депозита или по страховке.
Договор: запрет поднайма
Поднаём и посуточная сдача без письменного согласия наймодателя запрещены (ст. 685 ГК РФ); список проживающих — в договоре.
Договор: платежи, пени и индексация
Дата оплаты, пени за просрочку, порядок индексации ставки, кто оплачивает коммунальные услуги.
Договор: расторжение
Основания и сроки уведомления, порядок выезда, осмотра и расчётов.
Депозит: условия в договоре
Размер обеспечительного платежа, что он обеспечивает и в каких случаях удерживается (ст. 381.1 ГК РФ); хранится отдельно от арендной платы.
Депозит: возврат при выезде по акту
Осмотр по описи и чек-листу, акт и взаиморасчёт: удерживаются суммы за повреждения сверх обычного износа и долги по договору, остаток возвращается нанимателю.

Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: как сдать квартиру через ДУ выгоднее, чем самому

От чего зависит ставка аренды, как посчитать доход после вознаграждения и налога и что записать в договор

Мы помогаем собственникам получать пассивный доход со сдачи квартиры через доверительное управление: берём на себя аналитику цены, подбор и проверку арендаторов, заключение договоров аренды и контроль платежей, полное юридическое сопровождение, контроль состояния квартиры, уборка, обслуживание, решение всех бытовых вопросов с арендаторами.

За 24 часа подготовим ориентировочную стоимость и план по управлению квартиры в Москве и МО.

Особые случаи

Госслужащим и военнослужащим — подробные разборы в блоге; если вы живёте за границей — раздел ниже.

Для госслужащих и военнослужащих: сдача квартиры по закону и без лишней бюрократии

Мы берём на себя поиск и проверку арендаторов, договоры, расчёты и отчётность. Вы получаете пассивный доход, а мы обеспечиваем соответствие требованиям законодательства и внутренним антикоррупционным регламентам вашего ведомства

3-НДФЛ: Предоставим справки для декларации
Самозанятый: 4% или 6% с дохода - зависит от арендатора
Статус ИП: Госслужащим и военнослужащим запрещён

Что можно и что нельзя

Разрешено
Получать доход от сдачи личной недвижимости как пассивный доход (ГК РФ; 273-ФЗ «О противодействии коррупции», 79-ФЗ «О госслужбе», 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).
Запрещено
Заниматься предпринимательством/управлять бизнесом, иметь конфликт интересов, использовать служебное положение, сдавать квартиру в посуточную аренду
Как безопасно
Сдача через агентский договор с отчётностью: деньги идут через общий номинальный счёт ФРИДОМ с раздельным учётом по вашей квартире, без вашего оперативного участия

Сдать квартиру законно и без участия

Настроим схему под требования вашего ведомства, подготовим отчётность для декларации

Доверительное управление квартирой из-за рубежа: если вы живёте за границей

Квартиру в Москве можно сдавать, не прилетая. Агентский договор с ФРИДОМ подписываем по ЭДО, квартиру принимаем по видеосвязи по акту с описью и фото, а на тарифе «под ключ» отчёты приходят в личный кабинет. Для действий от вашего имени нужна доверенность без права продажи. Чтобы подписать договор найма, хватит простой письменной доверенности (ст. 185 ГК РФ). Нотариальная нужна, если поручаете подать документы на государственную регистрацию (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), например регистрацию найма на год и больше (п. 2 ст. 674 ГК РФ). За границей нотариальную доверенность удостоверяет консул России, и тогда апостиль и перевод не нужны (ст. 1, п. 1 ст. 38 Основ законодательства о нотариате). Можно оформить и у местного нотариуса: тогда понадобятся апостиль страны, где составлен документ (Гаагская конвенция 1961 года), а если страна в конвенции не участвует — консульская легализация; с некоторыми странами, например по договорам о правовой помощи в СНГ, легализация не нужна (ст. 106 Основ). Перевод на русский заверяет нотариус в России (ст. 81 Основ). Подробнее — в статье о покупке квартиры в Москве из-за границы: там разобраны доверенность в консульстве и у местного нотариуса.

Граждане России остаются валютными резидентами, где бы они ни жили (пп. «а» п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ), а расчёты в иностранной валюте между резидентами по общему правилу запрещены (ч. 1 ст. 9 того же закона). Поэтому с нанимателем-резидентом арендную плату получают в рублях. На тарифе «под ключ» расчёты ведём мы: платежи идут через общий номинальный счёт ФРИДОМ с раздельным учётом по вашей квартире (ст. 860.1 ГК РФ), вознаграждение удерживается ежемесячно, остальное выплачиваем вам. Получать доход проще всего на счёт в российском банке. На тарифе 10 % расчёты с нанимателем ведёте вы. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России. Правила на дату перевода и требования вашего банка проверяем с юристом. Если за календарный год вы пробыли за границей больше 183 дней, уведомлять налоговую о зарубежном счёте и сдавать отчёты по нему не нужно (ч. 8 ст. 12 Закона № 173-ФЗ). Подробнее — в статье о счёте за границей и уведомлениях ФНС.

Налоговый статус от гражданства не зависит. Резидент — тот, кто находится в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Резидент платит НДФЛ с аренды по ставке 13 % при доходе до 2,4 млн ₽ в год, с суммы сверх этого — по шкале до 22 % (п. 1 ст. 224 НК РФ). Нерезидент платит 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ). Самозанятым может стать и гражданин России, который живёт за рубежом: закон не связывает НПД с налоговым резидентством, а местом ведения деятельности указывают субъект РФ (ч. 1 и 2 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ; письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727). Ставка НПД — 4 %, если наниматель физлицо, и 6 %, если компания или ИП (ст. 10). Доход — не больше 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4). По агентской схеме ФРИДОМ налоги не удерживает и декларации не подаёт: налог вы платите сами, а на тарифе «под ключ» мы даём отчёт по поступлениям и справку о налоговой базе. Налог в стране проживания платится по её правилам и соглашению об избежании двойного налогообложения — уточняйте у налогового консультанта.

Если сдать нужно объект в Германии, этим занимается партнёр — смотрите управление недвижимостью в Германии.

Что делаете вы	Что делает ФРИДОМ
Оформляете доверенность в консульстве России или у местного нотариуса	Готовим текст доверенности и проверяем её до подписания
Подписываете агентский договор по ЭДО и выбираете тариф: 10 % или 15 % «под ключ»	Готовим договор и план управления, считаем коридор ставки
Передаёте ключи удобным способом	Принимаем квартиру по акту с описью, фото и видео
Согласуете ставку и нанимателя онлайн	Готовим квартиру, ищем и проверяем нанимателей, подписываем договор найма
Получаете доход на свой счёт, проще всего в российском банке	На тарифе «под ключ» принимаем платежи, оплачиваем ЖКУ, выплачиваем доход
Платите налог сами: НПД или НДФЛ	На тарифе «под ключ» даём ежемесячный отчёт и справку о налоговой базе для декларации

FAQ: частые вопросы об управлении жилой недвижимостью

Что такое доверительное управление квартирой
Это договор, по которому владелец передаёт нам полномочия по сдаче и сопровождению квартиры: поиск и проверка нанимателя, договоры, платежи, учёт, обслуживание и отчётность, а право собственности остаётся за вами.
Чем доверительное управление отличается от разовой услуги «сдать квартиру»?
Разовая услуга заканчивается после подписания договора аренды; в доверительном управлении мы ведём объект весь срок аренды: принимаем платежи, решаем вопросы, продлеваем/меняем арендаторов и защищаем ваши интересы.
Как оформляется договор?
Заключаем письменный договор управления и доверенность на необходимые действия (без права отчуждения имущества). Срок — обычно 36 месяцев с автоматическим продлением.
Нужна ли нотариальная доверенность?
Работаем по агентскому договору: для действий от вашего имени вы выдаёте доверенность на сдачу квартиры без права её продажи. Нотариальное удостоверение закон требует не всегда: для подписания договора найма достаточно письменной доверенности (ст. 185 ГК РФ), а нотариальная нужна, если поручаете подать документы на государственную регистрацию — например, найма на год и больше (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Какая форма нужна в вашем случае, скажем при подготовке договора.
Какие документы нужны, чтобы передать квартиру в управление?
Паспорт, выписка из ЕГРН о праве собственности и доверенность на действия по сдаче квартиры. Если квартира — общее имущество супругов, для регистрации найма на год и больше понадобится нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); если квартира в ипотеке — кредитный договор, чтобы проверить условия банка. Мебель и технику вносим в опись к акту приёма-передачи.
Нужны ли согласия УК, ТСЖ или соседей, чтобы сдать квартиру?
Согласие УК, ТСЖ или соседей не нужно, но управляющая компания должна знать, кто фактически проживает в доме: мы уведомляем УК, передаём контакты арендаторов, решаем вопросы пропусков, парковки и доступа сервисных служб. Нужны другие согласия: если найм заключается на срок от года, договор регистрируется в Росреестре, и для этого требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); если собственников несколько — согласие всех (ст. 246 ГК РФ); для ипотечной квартиры — согласие банка, если его требует кредитный договор.
Агентский договор или классический договор доверительного управления?
Основная схема — агентский договор с доверенностью: договор найма с жильцом заключаем от вашего имени или от своего, но за ваш счёт (ст. 1005 ГК РФ). Вы остаётесь наймодателем и собственником, передачу квартиры регистрировать не нужно. Классический договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ) заключаем только для объектов с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц.
На какой срок заключается договор управления и договор найма?
Одно другому не мешает: договор управления по умолчанию заключаем на 3 года, расторгнуть его можно в любой момент — письменно предупредив нас не менее чем за 60 календарных дней. Договор найма с жильцом обычно заключаем от 11 месяцев с автоматической пролонгацией и индексацией: короткие договоры увеличивают риск простоя, слишком длинные мешают пересматривать ставку. Найм на год и больше регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Как выбираете арендаторов?
Скоринг: анкета, подтверждение дохода/работы, проверка кредитной истории и судебных дел, звонки работодателю/арендодателям по прошлым адресам, депозиты и страхование ответственности арендатора.
Как вы проверяете корпоративных арендаторов?
Если квартиру снимает компания для сотрудников, запрашиваем учредительные документы, финансовые показатели и рекомендации. Договор найма заключаем с компанией: прописываем правила ротации жильцов, ответственность компании за сохранность имущества и порядок мелкого ремонта — у собственника один договор и один платёж.
Кто платит коммунальные услуги и интернет?
По договору — арендатор оплачивает переменные расходы (вода, электричество, интернет); мы ежемесячно собираем показания счётчиков, контролируем начисления и закрываем задолженности при выезде.
Как защищены платежи?
Платежи идут безналично через общий номинальный счёт ФРИДОМ (ст. 860.1 ГК РФ) с раздельным учётом по вашей квартире; страховой депозит нанимателя учитывается отдельно.
Что с налогами владельца?
Арендный доход декларируете и платите вы: как самозанятый (НПД 4/6 %), как ИП (УСН 6/15 %) или как физлицо (НДФЛ: 13 % до 2,4 млн ₽ в год, дальше 15–22 % по п. 1 ст. 224 НК РФ). Если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он, иначе вы подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля. Мы даём справку о налоговой базе, отчёт по поступлениям и данные для декларации, помогаем выбрать удобный режим. ФРИДОМ налоговым агентом не является и налоги за вас не платит; налоговым агентом управляющий бывает только при классическом договоре ДУ (аренда от 300 тыс. ₽ в месяц). Расчёт на цифрах для НДФЛ и НПД — в руководстве по передаче квартиры в доверительное управление.
Является ли ФРИДОМ налоговым агентом?
По агентской схеме — нет: ФРИДОМ налоговым агентом не является (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656). Налог с аренды платите вы, мы ведём технический учёт и выдаём справку о налоговой базе. Налоговым агентом управляющий бывает только при классическом договоре доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ), который мы заключаем для объектов с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц: тогда НДФЛ с выплат собственнику платит и декларирует ФРИДОМ, но применение базы спорно — уточняйте у налогового консультанта.
Кто отвечает за ремонт и мелкие работы?
Текущие мелкие работы закрываем по согласованному лимиту; износ от нормальной эксплуатации — арендодатель, повреждения по вине арендатора — за счёт арендатора/депозита/страховки.
Что если арендатор задерживает оплату?
Срабатывает регламент: напоминания и пени по договору, претензия, при необходимости — удержание из обеспечительного платежа и расторжение договора; квартиру быстро выводим на нового нанимателя. На тарифе «под ключ» потеря арендного дохода застрахована: полис оформляем мы, при задержке оплаты нанимателем страховая возмещает месячную арендную плату по условиям полиса; дополнительно действует депозит нанимателя. Взыскание долга с нанимателя в суде ведём через партнёров-юристов.
Можно ли сдавать квартиру в Москве, если я живу за границей и не приезжаю?
Да. Агентский договор подписываем по ЭДО, квартиру принимаем по видеосвязи по акту с описью. Нанимателей ищем и проверяем мы, договор найма подписываем по вашей доверенности. На тарифе «под ключ» расчёты ведём мы, платежи и отчёты видны в личном кабинете, а имущество, ответственность и потеря арендного дохода застрахованы: полис оформляем мы, а потерю дохода в размере месячной арендной платы возмещает страховая; кроме того, у нас всегда есть депозит нанимателя. Подробно — в разделе «Если вы живёте за границей».
Какой налог платит нерезидент со сдачи квартиры в Москве?
Если вы не самозанятый и пробыли в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд, НДФЛ с аренды — 30 % (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 224 НК РФ). Если квартиру снимает физлицо, вы сами подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите налог до 15 июля (пп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Если нанимает компания или ИП, налог удерживает она (п. 1 ст. 226 НК РФ). Самозанятые платят НПД 4 или 6 % независимо от резидентства. Окончательно налоговый статус определяется по итогам календарного года, поэтому режим стоит выбрать до сдачи. ФРИДОМ налоговым агентом по агентской схеме не является.
Может ли гражданин России, живущий за границей, сдавать квартиру как самозанятый?
Да. Ограничений по налоговому резидентству закон о НПД не содержит, а местом ведения деятельности указывают субъект РФ (ч. 1 и 2 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Минфин подтвердил это для гражданина России, который постоянно живёт за рубежом (письмо от 20.12.2021 № 03-11-11/103727). Ставка — 4 % с платежей физлиц и 6 % с платежей компаний и ИП (ст. 10), доход — до 2,4 млн ₽ в год. НПД не применяется к классическому договору доверительного управления по ст. 1012 ГК РФ (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ), поэтому с самозанятыми собственниками работаем по агентской схеме. Налог вы платите сами.
Где оформить доверенность из-за границы и нужна ли нотариальная?
Для подписания договора найма достаточно письменной доверенности (ст. 185 ГК РФ). Для подачи документов на регистрацию, например найма на год и больше, нужна нотариальная (п. 1 ст. 185.1, п. 2 ст. 674 ГК РФ). Её удостоверяет консул России, без апостиля и перевода, или местный нотариус — тогда нужны апостиль (в странах вне Гаагской конвенции — консульская легализация, по договорам о правовой помощи она может не требоваться) и перевод на русский, заверенный в России (ст. 38, 81, 106 Основ законодательства о нотариате). Права продажи в доверенность не включаем. Текст готовим заранее — подробнее в статье о сделках из-за границы.
Как формируется стоимость услуги?
Как правило — процент от фактически полученной арендной платы + опции (проф. уборка, юридические услуги). Фиксируем условия в договоре, без скрытых платежей.
Как быстро вы заселяете?
Типовой срок экспозиции— от 7 до 30 дней в зависимости от локации, бюджета и сезонности. Мы даём коридор цены и план маркетинга в первые 24 часа.
С какой квартирой работаем и где?
Квартиры и апартаменты бизнес/комфорт-класса в Москве и ближнем Подмосковье. Работаем с обременениями (ипотека), несколькими собственниками и удалёнными владельцами.
Можно ли сдать квартиру в ипотеке или купленную с маткапиталом?
Квартиру в ипотеке можно сдавать без согласия банка, если договор об ипотеке этого не запрещает, а срок найма не дольше срока кредита (п. 1 ст. 40 Закона № 102-ФЗ). По семейной ипотеке по договорам с 01.10.2026 заёмщик должен быть зарегистрирован в купленном жилье с 271-го дня после регистрации права собственности и до пяти лет с даты выдачи кредита (решение Минфина России № 25-67381-01850-Р), а кредитный договор может требовать использовать квартиру «для проживания» — до сдачи проверяем договор и письменно уточняем позицию банка. Если квартиру покупали с маткапиталом, у детей должны быть доли (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), а для сдачи внаём имущества несовершеннолетнего по общему правилу нужно предварительное разрешение органа опеки (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Подробно — в статье «Можно ли сдавать квартиру в ипотеке».
Как выглядит старт работ?
За 24 часа готовим коридор цены, медиапакет (фото/видео/3D), план показов и шаблон договора. Параллельно настраиваем приём платежей и отчётность.
Как часто и в каком виде я получаю отчёты?
Ежемесячно: реестр платежей, коммунальные начисления и показания счётчиков, акты работ/закупок, баланс депозита. По запросу — квартальный свод с аналитикой.
Что по лимитам на расходы?
Собираем ваш лимит на мелкие расходы (например, до 5–15тыс. ₽/мес.). Всё, что выше, согласуем с вами в мессенджере/почте с фото/сметами.
Что с безопасностью и доступами?
Ключи и пропуска храним по регламенту, показы — по записи и под видеофиксацию; персональные данные арендаторов и владельца защищены, доступы выдаются по NDA.
Как работает депозит и возврат при выезде?
Депозит хранится отдельно; при выезде проводим осмотр/чек-лист, составляем акт и взаиморасчёт: удерживаем суммы за повреждения/задолженности или возвращаем остаток арендатору.
Страхование квартиры и ответственности арендатора — делаете?
На тарифе «под ключ» страхование имущества, гражданской ответственности и потери арендного дохода оформляем мы за свой счёт (потерю дохода в размере месячной арендной платы возмещает страховая); на тарифе 10 % полис оформляет собственник. Подскажем пакет (конструктив, отделка, ответственность арендатора) и ведём урегулирование страховых случаев.
Можно ли совмещать доверительное управление и последующую продажу?
Да. Часто сначала стабилизируем объект (доход/загрузка), затем продаём дороже благодаря подтверждённому денежному потоку и подготовленному комплекту документов.
Что будет с договором найма, если я продам квартиру?
Договор найма продолжает действовать: переход права собственности не расторгает и не меняет его, новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Поэтому о планах продажи лучше сказать заранее — подберём срок найма и условия расторжения так, чтобы продажа прошла без споров с жильцами. Продажу ведём в рамках услуги «Продать квартиру».
Госслужащим можно сдавать квартиру?
Да, как пассивный доход от имущества. Предпринимательство — нельзя. Мы оформляем схему без признаков бизнеса и готовим пакет для декларации (273-ФЗ, 79-ФЗ).
Можно стать самозанятым (НПД)?
Да: для сдачи жилья самозанятость служащему доступна (Закон № 422-ФЗ). Требования вашего ведомства к уведомлению и отражению дохода в справке проверим в вашем случае; если самозанятость не подходит, работаем по модели «физлицо + 3-НДФЛ».
Как избежать конфликта интересов?
Проверяем арендатора на аффилированность с вашим органом/подведомственными, фиксируем запреты в договоре, все расчёты — только безналично.
Кто взаимодействует с жильцами и УК?
Мы. У вас — только отчёты и поступления. В договоре управления закреплена ваша «невовлечённость» в операционку.
Что попадает в мою декларацию о доходах?
При агентской схеме — вся арендная плата: вознаграждение агента налоговую базу НДФЛ не уменьшает. В справке о доходах госслужащего (Указ № 460) указывается весь доход от аренды. Мы выдаём справку о налоговой базе, расшифровки, акты и регистр операций.
Можно ли оформить коммуналку/штрафы на управляющего?
Да. Оплачиваем из арендного потока с последующей детализацией в отчёте.
Что, если нужен анонимный поиск арендатора?
Проведём закрытый off-market запуск с NDA, без публичных объявлений.
Можно ли в дальнейшем продать объект?
Да. Подготовим data-room, инвест-мемо, расчёты через эскроу, сохраняя доходность до сделки.

Проверьте, подходит ли ваша квартира для доверительного управления

Оставьте заявку, и наш ведущий эксперт подготовит для вас план управления

Подойдёт ли вашей квартире доверительное управление

Стоимость управления

Что обычно беспокоит собственников

Жильцы испортят ремонт и мебель?

Кто будет жить в квартире и как вы их проверяете?

А если арендатор не заплатит или пропадёт?

Где мои деньги?

Сколько это стоит и не выйдет ли дороже?

Не дешевле ли сдавать самому?

Как я узнаю, что происходит с квартирой?

Квартира останется моей?

Можно ли расторгнуть договор?

Кто платит налоги?

Я живу не в Москве или за границей

Документы, с которыми мы работаем

Почему доверительное управление квартирой с ФРИДОМ 360 выгодно

Быстрый старт и цена

Надёжные арендаторы

Договор и безопасность

Обслуживание и ремонты

Страхование

Финансы и отчётность

Что мы берём в управление: квартиры любого класса и портфели

Кому подходит доверительное управление квартирой

Частные инвесторы с 1–2 квартирами

Портфельные инвесторы с несколькими квартирами

Занятые предприниматели и топ-менеджеры

Наследники, получившие квартиру

Как проходит доверительное управление

Кейсы

Проблемы с неплатежеспособными арендаторами

Выявленная проблема

Решение

Результат

Алексей К.

Управление на расстоянии — контроль и доход без поездок

Выявленная проблема

Решение

Результат

Екатерина М.

Квартира бизнес-класса в ЖК, собственник за границей

Выявленная проблема

Решение

Результат

Анна К.

Квартира под размещение сотрудников IT-компании

Выявленная проблема

Решение

Результат

Владимир С.

Портфель из четырёх квартир в одном ЖК

Выявленная проблема

Решение

Результат

Алексей М.

Новостройка: запуск доверительного управления с момента получения ключей

Выявленная проблема

Решение

Результат

Михаил Г.

Квартира госслужащего: строгий комплаенс и отсутствие рисков

Выявленная проблема

Решение

Результат

Андрей К.

«Сталинка» в старом фонде: хаотичная аренда → прозрачный доход

Выявленная проблема

Решение

Результат

Наталия С.

Отзывы

Андрей М.

Ирина К.

Юлия Р.

Светлана, пенсионерка

Наталья, Москва

Семья Беляевых, Лондон

Алексей К.

Екатерина М.

Анна К.