Введение
Когда арендатор пропускает платёж, у собственника есть четыре законных инструмента: письменная претензия, неустойка или проценты по ст. 395 ГК РФ, зачёт обеспечительного платежа и расторжение договора с освобождением помещения через суд. Сменить замки, отключить свет или вывезти вещи арендатора закон не разрешает: это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, а при существенном вреде — ст. 330 УК РФ), а вход в квартиру против воли нанимателя — нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).
Правила зависят от договора. Квартиру гражданину сдают по договору найма (глава 35 ГК РФ), нежилое помещение — по договору аренды (глава 34 ГК РФ). Жильё, которое снимает компания для сотрудников, — тоже аренда (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Ниже — шаги, сроки и суммы для обоих случаев; нормы приведены в редакции на сентябрь 2026 года.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Найм квартиры и аренда нежилого помещения: чем отличаются правила при неуплате
Основания для расторжения, досудебные письма и суд у двух договоров разные. Сначала определите, какой договор у вас, — от этого зависят все следующие шаги.
| Найм квартиры гражданином (гл. 35 ГК РФ) | Аренда нежилого помещения (гл. 34 ГК РФ) | |
|---|---|---|
| Когда можно требовать расторжения за неуплату | Плата не внесена за шесть месяцев, если договор не установил срок дольше. При найме на срок до года — плата не внесена более двух раз после срока платежа (п. 2 ст. 687) | Арендатор более двух раз подряд не внёс плату после срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 619). Договор может добавить свои основания (ч. 2 ст. 619) |
| Что направить до суда | Предложение расторгнуть договор; иск — после отказа или через 30 дней, если в предложении срок не указан (п. 2 ст. 452) | Письменное предупреждение погасить долг в разумный срок (ч. 3 ст. 619) и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452) |
| Расторжение без суда | Для найма до года — если в договоре ясно записано основание одностороннего отказа наймодателя, связанное с существенным нарушением нанимателя (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П) | Если право отказаться от договора записано в договоре (ст. 450.1; п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66) |
| Отсрочка для должника | При найме на год и больше суд может дать нанимателю до года на устранение нарушения и отсрочить исполнение решения ещё до года (абз. 4 п. 2 ст. 687); к краткосрочному найму — до года — это правило не применяется, если договор не предусматривает иное (п. 2 ст. 683) | Специальной нормы в ГК РФ нет |
| Какой суд | Суд общей юрисдикции | Арбитражный суд, если обе стороны — организации или ИП: такова компетенция арбитражных судов по ст. 27 АПК РФ, а в какой именно арбитражный суд подавать иск — определяют правила подсудности (ст. 35–37 АПК РФ). Если собственник — гражданин без статуса ИП, спор рассматривает суд общей юрисдикции |
| Как освобождают помещение | Выселение — только на основании решения суда (ст. 688) | По решению суда через приставов (ст. 107 Закона № 229-ФЗ). Пока помещение не возвращено, начисляется арендная плата за всё время просрочки (ст. 622) |
Источник: ГК РФ, ст. 450.1, 452 (ред. от 10.06.2026), ст. 619, 622, 671, 683, 687, 688 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026); АПК РФ, ст. 27, 35–37 (ред. от 15.12.2025); Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ, ст. 107; Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, п. 27.
Чего нельзя делать, даже если долг большой
Долг арендатора не даёт собственнику права действовать силой. Каждое из действий ниже переводит спор о деньгах в спор о вашей ответственности.
| Действие | Чем грозит собственнику |
|---|---|
| Сменить замки, не пускать арендатора, отключить электричество или воду без решения суда | Самоуправство: предупреждение или штраф 100–300 ₽ для гражданина (ст. 19.1 КоАП РФ). Если причинён существенный вред — уголовная статья: штраф до 80 000 ₽, обязательные работы до 480 часов, исправительные работы до двух лет или арест до шести месяцев (ч. 1 ст. 330 УК РФ) |
| Прийти «с помощниками», угрожать | Самоуправство с угрозой применения насилия — принудительные работы до пяти лет, арест до шести месяцев или лишение свободы до пяти лет (ч. 2 ст. 330 УК РФ) |
| Войти в сданную квартиру без согласия нанимателя | Нарушение неприкосновенности жилища: штраф до 40 000 ₽, обязательные работы до 360 часов или арест до трёх месяцев (ч. 1 ст. 139 УК РФ) |
| Вывезти или продать вещи арендатора | Удерживать вещи можно только в случаях ст. 359 ГК РФ, а получить деньги за их счёт — только по правилам о залоге (ст. 360 ГК РФ). Самовольная распродажа — самоуправство и убытки арендатора |
| Оставить себе обеспечительный платёж без основания | Если в договоре не указаны случаи зачёта и долга нет, платёж нужно вернуть (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ) |
Источник: КоАП РФ, ст. 19.1; УК РФ, ст. 139, 330 (ред. от 04.08.2026); ГК РФ, ст. 359, 360, 381.1 (ред. от 10.06.2026).
Пошаговый порядок: от первой просрочки до исполнительного листа
Шаг 1
1–5 дней после срока платежаВыпишите даты и суммы платежей по договору и фактические поступления, посчитайте долг по периодам. Спросите арендатора о причине и сроке оплаты письменно — по почте или в мессенджере, указанных в договоре. Ответ «заплачу до 20-го» — это признание долга: оно прерывает срок исковой давности (ст. 203 ГК РФ) и пригодится в суде. С организацией или ИП подпишите акт сверки.
Шаг 2
Сразу, если долг не погашенНаправьте претензию: реквизиты договора, период и сумма долга с расчётом, неустойка или проценты, срок оплаты и что вы сделаете после. Отправляйте ценным письмом с описью вложения по адресу из договора и по адресу регистрации гражданина или по адресу из ЕГРЮЛ (ЕГРИП); копию — на email из договора. Письмо, которое вернулось за истечением срока хранения, считается доставленным (ст. 165.1 ГК РФ, п. 63 и 67 Постановления Пленума ВС РФ № 25).
В арбитражный суд иск о взыскании долга можно подать через 30 календарных дней со дня направления претензии, если договор не установил другой срок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). В суде общей юрисдикции претензия по денежному долгу не обязательна — только если её требует федеральный закон (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 18). Для расторжения договора досудебное предложение нужно в обоих судах (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Шаг 3
После срока оплаты в претензииЗачтите обеспечительный платёж, если договор называет случаи зачёта (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Сообщите арендатору письменно, какую сумму и за какой период засчитали. Если договор обязывает арендатора восполнить платёж после зачёта (п. 3 ст. 381.1), потребуйте этого.
Шаг 4
Когда есть основание для расторженияДля аренды нежилого помещения отправьте два требования: предупреждение погасить долг в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Предупреждение об оплате само по себе не считается предложением расторгнуть договор (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66), поэтому пропишите оба требования явно. Иск о расторжении суд примет после отказа арендатора или по истечении срока ответа, а если срок не указан — через 30 дней.
Если в договоре есть право одностороннего отказа, направьте уведомление об отказе: договор прекращается с момента его получения, если договор не установил другой момент (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Для найма квартиры — предложение расторгнуть договор по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Шаг 5
После 30 дней или отказа арендатораТолько долг — заявление о судебном приказе. Расторжение, выселение или освобождение помещения — иск. К заявлению приложите договор, акт приёма-передачи, расчёт долга и неустойки, претензию и предложение о расторжении с доказательствами отправки.
Шаг 6
После вступления решения в силуПередайте исполнительный лист приставам в течение трёх лет со дня вступления решения в силу (ст. 21 Закона № 229-ФЗ). Пристав возбуждает производство в течение трёх дней и даёт должнику пять дней на добровольное исполнение (ч. 8 и 12 ст. 30 Закона № 229-ФЗ). Судебный приказ сам является исполнительным документом (ч. 2 ст. 121 ГПК РФ).
Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ: что начислить на долг
Если договор устанавливает пени за просрочку, взыскивайте их (ст. 330 ГК РФ). Проценты по ст. 395 одновременно с договорной неустойкой не взыскиваются, если договор прямо не разрешает обе меры (п. 4 ст. 395 ГК РФ).
Если неустойки в договоре нет, на долг начисляются проценты по ключевой ставке Банка России, действовавшей в каждый период просрочки (п. 1 ст. 395 ГК РФ). С 27 июля 2026 года ключевая ставка — 14% годовых (данные Банка России на 30.09.2026). Ставку могут изменить на заседании 23.10.2026, поэтому для своего расчёта пересчитайте проценты по периодам действия ставки.
Суд может снизить явно несоразмерную неустойку (ст. 333 ГК РФ). Арендатору-гражданину — даже без его просьбы; организации и ИП — только по их заявлению (п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Договорную неустойку предпринимателя снижают в исключительных случаях (п. 2 ст. 333 ГК РФ).
Пример расчёта (условные суммы): аренда 100 000 ₽ в месяц, долг 200 000 ₽, просрочка 60 дней.
| Что начисляется | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Проценты по ст. 395 ГК РФ при ключевой ставке 14% | 200 000 × 14% × 60 / 365 | 4 603 ₽ |
| Договорная пеня 0,1% в день | 200 000 × 0,1% × 60 | 12 000 ₽ |
| Договорная пеня 1% в день | 200 000 × 1% × 60 | 120 000 ₽ — такую сумму арендатор, скорее всего, попросит снизить по ст. 333 ГК РФ |
Источник: ГК РФ, ст. 330, 333, 395 (ред. от 10.06.2026); Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, п. 71, 77; ключевая ставка — Банк России, cbr.ru, на 30.09.2026. Ставка меняется решениями совета директоров Банка России: для своего расчёта берите ставку по каждому периоду просрочки.
По договору аренды есть ещё один инструмент: при существенной просрочке арендодатель вправе потребовать внести плату досрочно, но не больше чем за два срока подряд, если договор не устанавливает иное (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Для найма квартиры эта норма не действует.
Обеспечительный платёж и удержание имущества арендатора
Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ)
Обеспечительный платёж засчитывается в погашение долга, когда наступают обстоятельства, названные в договоре (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Поэтому в договоре перечисляют случаи зачёта: долг по арендной плате, неоплаченные коммунальные платежи, ущерб помещению. Если обстоятельства не наступили или обязательство прекратилось, платёж возвращают, если стороны не договорились иначе (п. 2 ст. 381.1). Проценты по ст. 317.1 ГК РФ на него не начисляются, если договор их не предусматривает (п. 4 ст. 381.1).
Если условия о зачёте в договоре нет, после прекращения договора требование арендатора вернуть платёж и ваш долг по аренде — встречные денежные требования. Их можно прекратить зачётом по заявлению одной стороны (ст. 410 ГК РФ).
Удержание вещей арендатора (ст. 359 ГК РФ)
Удерживать можно только вещь, которая законно находится у кредитора (п. 1 ст. 359 ГК РФ). Пока договор действует, помещение и вещи во владении арендатора — выносить их или запирать без решения суда нельзя. Долг по аренде, не связанный с самой вещью, удержанием обеспечивается, только если обе стороны действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359). Для найма квартиры гражданином это правило не подходит.
Между предпринимателями практика допускает удержание оборудования, которое арендатор оставил в помещении после прекращения договора, в обеспечение долга по арендной плате (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Получить деньги за счёт удержанной вещи можно в объёме и порядке, предусмотренных для залога (ст. 360 ГК РФ).
Расторжение договора: основания и порядок
Аренда нежилого помещения
Основание по закону — арендатор более двух раз подряд не внёс плату после срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), то есть с третьего пропущенного подряд платежа. Если арендатор платит, но не полностью, суд может расторгнуть договор как нарушенный существенно (п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).
Договором можно предусмотреть расторжение по требованию арендодателя и при однократном невнесении платы в срок (ч. 2 ст. 619 ГК РФ, п. 26 письма № 66) — тогда основание для иска возникает уже после первой просрочки, но расторгает договор по-прежнему суд (ч. 1 ст. 619; после письменного предупреждения по ч. 3 ст. 619). А право одностороннего отказа от договора при однократной просрочке записать тоже можно — тогда суд для расторжения не нужен (п. 27 письма № 66, ст. 450.1 ГК РФ). Правило п. 2 ст. 310 ГК РФ действует, когда договор заключает предприниматель с не-предпринимателем: право отказа тогда по общему правилу можно предоставить только не-предпринимателю. Собственник-ИП не может закрепить его за собой в договоре с арендатором-гражданином, не ведущим предпринимательскую деятельность; если обе стороны — предприниматели, право отказа арендодателя записать можно.
Найм квартиры
Наймодатель вправе требовать расторжения в суде, если плата не внесена за шесть месяцев (договор может установить срок дольше), а при найме на срок до года — если плата не внесена более двух раз после срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ). При найме на год и больше суд может дать нанимателю до года на погашение долга, а по его просьбе — отсрочить выселение ещё до года. Для краткосрочного найма (на срок до года) абзац четвёртый п. 2 ст. 687 не применяется, если договор не предусматривает иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Для найма до года Конституционный суд допустил внесудебный отказ наймодателя по основаниям из договора: они должны быть сформулированы ясно, относиться к существенному нарушению по вине нанимателя, а суд при споре проверит добросовестность такого условия (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П). Выселить нанимателя, который не уходит после расторжения, всё равно можно только по решению суда (ст. 688 ГК РФ).
Суд: судебный приказ, упрощённое производство или иск
Судебный приказ — самый быстрый путь, но только для взыскания денег, без расторжения и выселения. Выносится без заседания в течение десяти дней (ст. 126 ГПК РФ, ч. 2 ст. 229.5 АПК РФ).
- Суд общей юрисдикции: долг до 500 000 ₽ по договору в простой письменной форме (ч. 1 ст. 121, ст. 122 ГПК РФ), заявление подают мировому судье (ст. 23 ГПК РФ).
- Арбитражный суд: требования по договору до 750 000 ₽ (п. 1 ст. 229.2 АПК РФ); претензия для приказа не нужна (п. 44 Постановления Пленума ВС РФ № 18).
Должник может в течение десяти дней со дня получения копии приказа заявить возражения — и приказ отменят; тогда требование подают в исковом порядке (ст. 128, 129 ГПК РФ, ч. 3–4 ст. 229.5 АПК РФ).
Упрощённое производство — рассмотрение по документам без вызова сторон: в суде общей юрисдикции для исков о взыскании денег до 250 000 ₽ (п. 1 ч. 1 ст. 232.2 ГПК РФ), в арбитраже — до 1 200 000 ₽ для юрлиц и до 600 000 ₽ для ИП (п. 1 ч. 1 ст. 227 АПК РФ).
Иск нужен, когда вместе с долгом вы требуете расторгнуть договор и освободить помещение. Районный суд рассматривает дело за два месяца (ст. 154 ГПК РФ), арбитраж — за срок до шести месяцев с подготовкой (ч. 1 ст. 152 АПК РФ). Отложения и приостановления в этот срок не входят.
Типовой график сроков
Сроки ниже установлены законом. На практике их удлиняют отложения заседаний, экспертизы, апелляция и поиск имущества должника.
| Этап | Срок по закону | Норма |
|---|---|---|
| Претензия → иск о долге в арбитраж | Не раньше 30 календарных дней со дня направления претензии, если договор не установил иной срок | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Предложение расторгнуть договор → иск о расторжении | После отказа или по истечении срока из предложения; если срок не указан — 30 дней | п. 2 ст. 452 ГК РФ |
| Судебный приказ | Выносится в течение 10 дней; должник может возразить в течение 10 дней с получения копии | ст. 126, 128 ГПК РФ; ст. 229.5 АПК РФ |
| Рассмотрение иска | Мировой судья — месяц, районный суд — два месяца, арбитраж — до шести месяцев | ст. 154 ГПК РФ; ст. 152 АПК РФ |
| Апелляционная жалоба | Месяц со дня принятия решения (в суде общей юрисдикции — в окончательной форме) | ст. 321 ГПК РФ; ст. 259 АПК РФ |
| Исполнительный лист → приставы | Предъявить — в течение трёх лет; производство возбуждают за три дня; на добровольное исполнение — пять дней | ст. 21, ч. 8 и 12 ст. 30 Закона № 229-ФЗ |
| Выселение или освобождение помещения | Пристав даёт новый срок, затем выселяет принудительно с понятыми; вещи должника передаёт на хранение за его счёт | ст. 107 Закона № 229-ФЗ |
| Найм квартиры на год и больше | Суд может дать нанимателю до года на погашение долга и отсрочить выселение ещё до года | п. 2 ст. 687 ГК РФ |
Источник: ГПК РФ, ст. 23, 121, 122, 126, 128, 129, 154, 232.2, 321 (ред. от 04.08.2026); АПК РФ, ст. 4, 27, 152, 227, 229.2, 229.5, 259 (ред. от 15.12.2025); Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ, ст. 21, 30, 107 (ред. от 04.08.2026); ГК РФ, ст. 452 (ред. от 10.06.2026), ст. 687 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026).
Выселение и освобождение помещения после решения суда
Если должник не освободил помещение в срок для добровольного исполнения, пристав взыскивает с него исполнительский сбор, назначает новый срок и предупреждает, что дальше выселение пройдёт без дополнительного извещения (ч. 1 ст. 107 Закона № 229-ФЗ). Принудительное выселение или освобождение нежилого помещения проходит с понятыми и оформляется актом; вещи должника описывают и при необходимости передают на хранение за его счёт. Если он не заберёт их в течение двух месяцев, пристав после предупреждения их реализует (ч. 6 ст. 107).
Пока арендатор нежилого помещения не вернул его после прекращения договора, собственник вправе требовать арендную плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытки — и их возмещения (ст. 622 ГК РФ).
Из практики ФРИДОМ: неплатежи на объектах в управлении
Суд — не единственный путь: с арендатором можно договориться о выезде. Соглашение о расторжении с графиком погашения долга подписывают в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Оба случая ниже — объекты в доверительном управлении ФРИДОМ: квартира и коммерческая недвижимость.
Квартира в центре Москвы: арендатор задерживал платежи
Четырёхкомнатную квартиру премиум-класса сдавали по знакомству, без грамотного договора. Арендатор задерживал платежи, не пускал на осмотры, после протечки начался спор о ремонте. Мы проанализировали договор найма и риски выселения, согласовали с собственником стратегию мягкого выхода и сроки, подготовили юридические уведомления и вели переписку с арендатором, затем организовали выезд и акт осмотра квартиры.
Результат: арендатор выехал без судебного конфликта, отделку восстановили (затраты на ремонт компенсированы на 100%), нового нанимателя заселили по договору на три года. От старта до заселения — 2,5 месяца, ставка выросла на 18%.
Складской комплекс 4 800 м²: хронические должники
Часть арендаторов работала без договоров и платила наличными, среди них были хронические должники. Мы провели инвентаризацию: кто занимает площади, на каких условиях и что платит; поэтапно переводили аренду в официальные договоры и безналичные платежи; для проблемных и хронических должников организовали мягкий выход и заменили их более стабильными арендаторами.
Результат: снижение доли дебиторской задолженности до 3–4%, чистый доход (NOI) вырос на 22%, заполняемость — 95%.
Что записать в договор, чтобы взыскание шло быстрее
Большинство шагов выше короче, если договор заранее отвечает на вопросы суда. Что проверить в договоре найма квартиры и аренды нежилого помещения:
- Неустойка
Размер пени в день и с какого дня она начисляется. Без неё останутся только проценты по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ); завышенную пеню суд может снизить (ст. 333 ГК РФ).
- Обеспечительный платёж
Случаи зачёта (долг по аренде, коммунальные платежи, ущерб) и обязанность арендатора восполнить платёж после зачёта (п. 1 и 3 ст. 381.1 ГК РФ).
- Односторонний отказ
Ясное основание, например просрочка платежа больше установленного числа дней, и момент прекращения договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Для найма — только основания, связанные с существенным нарушением нанимателя (Постановление КС РФ № 23-П).
- Адреса для уведомлений
Почтовый адрес и email каждой стороны и условие, что сообщения по ним считаются полученными (ст. 165.1 ГК РФ).
- Срок ответа на претензию
Для споров между организациями и ИП договор может установить свой срок вместо 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
- Акт приёма-передачи и возврата
Состояние помещения, показания счётчиков, ключи. При несвоевременном возврате — плата за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Составить договор аренды под ваш объект или проверить действующий можно с юристом ФРИДОМ.
Главный совет: при первой просрочке переводите общение с арендатором в письменную форму и отправляйте претензию по адресу из договора. Замки, отключение света и вывоз вещей добавят ответственности вам, а не арендатору. Быстрее всего работают неустойка, зачёт обеспечительного платежа и судебный приказ, а расторжение без суда возможно, только если право отказа ясно записано в договоре.
Андрей Девятериков, Начальник отдела проведения сделок
Столкнулись с неплатежами арендатора?
Пройдите короткий опрос и получите рекомендации по вашей ситуации.
Арендатор не платит: что делать
Четыре вопроса — получите порядок действий под вашу ситуацию.
Через сколько месяцев неуплаты можно расторгнуть договор аренды?
По аренде нежилого помещения — если арендатор более двух раз подряд не внёс плату после срока платежа (ст. 619 ГК РФ), после письменного предупреждения и предложения расторгнуть договор. По найму квартиры — если плата не внесена за шесть месяцев, а при найме на срок до года — более двух раз (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Если в договоре записано право одностороннего отказа, договор можно прекратить раньше и без суда (ст. 450.1 ГК РФ).
Можно ли сменить замки, если арендатор не платит?
Нет. Это самоуправство: штраф по ст. 19.1 КоАП РФ, а при существенном вреде — уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ. Вход в квартиру против воли нанимателя — ещё и ст. 139 УК РФ. Освободить помещение можно только по решению суда через приставов (ст. 107 Закона № 229-ФЗ).
Можно ли оставить депозит арендатора в счёт долга?
Да, если договор называет долг по аренде случаем зачёта обеспечительного платежа (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Если такого условия нет, после прекращения договора долг и требование арендатора вернуть платёж можно прекратить зачётом по вашему заявлению (ст. 410 ГК РФ). Если долга нет, платёж возвращают (п. 2 ст. 381.1).
Обязательна ли претензия перед судом?
В арбитражном суде — да: иск о долге подают через 30 календарных дней после направления претензии, если договор не установил иной срок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ); для судебного приказа претензия не нужна. В суде общей юрисдикции по денежному долгу претензия не обязательна. Для расторжения договора досудебное предложение обязательно в любом суде (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Заключение
Порядок для собственника: зафиксировать долг письменно, отправить претензию по адресу из договора, зачесть обеспечительный платёж и начислить неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ. Если долг растёт — предупреждение и предложение расторгнуть договор, затем судебный приказ для взыскания денег или иск о расторжении и освобождении помещения. Выселяют только приставы по решению суда.
Если договор ещё не подписан, заложите в него неустойку, случаи зачёта депозита и ясное основание одностороннего отказа — это сократит путь от первой просрочки до освобождения помещения на месяцы.
Источники: Гражданский кодекс РФ, ч. 1 — ст. 165.1, 203, 310, 330, 333, 359, 360, 381.1, 395, 410, 450, 450.1, 452 (ред. от 10.06.2026); ч. 2 — ст. 614, 619, 622, 671, 683, 687, 688 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026); ГПК РФ — ст. 23, 121, 122, 126, 128, 129, 154, 232.2, 321 (ред. от 04.08.2026); АПК РФ — ст. 4, 27, 35–37, 152, 227, 229.2, 229.5, 259 (ред. от 15.12.2025); Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» — ст. 21, 30, 107 (ред. от 04.08.2026); УК РФ — ст. 139, 330 (ред. от 04.08.2026); КоАП РФ — ст. 19.1 (ред. от 04.08.2026); Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П; Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (п. 63, 67), от 24.03.2016 № 7 (п. 71, 77), от 22.06.2021 № 18 (п. 2, 3, 29, 44); информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 (п. 14, 26–29); ключевая ставка — Банк России, на 30.09.2026. Материал носит справочный характер; нормы — на 30 сентября 2026 года.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
