Введение
От 177 тыс. до 400 тыс. за «квадрат» за 5 лет — так вырос ценник в проекте City Bay от MR Group, который из скромного жилого комплекса у МКАД превратился в 59-этажные башни с обеспеченностью парковками всего 21%. Как девелоперу удается продавать такие проекты, почему город закрывает глаза на такую диспропорцию и чем рискуют будущие жители «вертикального муравейника»?
В статье:
- Как City Bay вырос из доступного жилья в небоскребы с квартирами за 400 тыс./кв.м.
- Почему в шестой очереди на 1438 квартир — всего 309 парковок, и как это согласовали.
- Архитектурная эволюция: от концепций KAMEN и Kleinewelt до «спич-стандарта» от бюро СПИЧ.
Читайте, чтобы понять:
- Почему MR Group делает ставку на высотность, игнорируя инфраструктурные риски.
- Как школа в четвертой очереди стала «прикрытием» для нехватки парковок.
- Почему 59 этажей и вид из окна стали важнее комфорта для покупателей.
- Какие аналогичные проекты MR планирует запустить в Подмосковье.
**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
City Bay: хроника роста цен и этажей
История комплекса началась в 2020 году с концепции от бюро KAMEN (@propertyinsider/3648). Тогда MR позиционировал City Bay как доступное жилье у МКАД с ценником 177 тыс. руб./кв.м (@propertyinsider/4396). За 5 лет проект разросся до шести очередей, а цена выросла до 400 тыс. руб./кв.м.
Этапы развития:
- 2020 — старт продаж 1-й очереди.
- 2021 — вторая очередь (@propertyinsider/9917).
- 2023 — третья очередь от Kleinewelt (@propertyinsider/17720) и пятая — Cliff5 от «Меганома» с попыткой уйти в «премиум» (@propertyinsider/20180).
- 2025 — шестая очередь: две башни (59 и 29 этажей) от бюро СПИЧ (@stroi_news/5611).
Где четвертая очередь? По данным инсайдеров, под этим номером «спрятали» школу, которую MR построил впервые в своей практике — вероятно, чтобы выполнить требования города.
59 этажей vs 21% парковок: как это возможно?
Шестая очередь City Bay — рекордсмен по дисбалансу: на 1438 квартир запланировано всего 309 машино-мест (обеспеченность — 21%). Для сравнения: норматив для бизнес-класса — минимум 50%.
Почему MR пошел на риск?
- Экономия на паркингах: Строительство подземных этажей удорожает проект.
- Монетизация: Девелопер рассчитывает продавать места по цене 10+ млн руб., как это делает, например, «Левел».
«Город закрывает глаза на нарушения, если девелопер вкладывается в инфраструктуру. Но школа не компенсирует нехватку парковок», — комментирует эксперт Property Insider.
Архитектура: СПИЧ vs KAMEN и Kleinewelt
Если первые очереди City Bay создавались с прицелом на лаконичность (KAMEN) и европейский стиль (Kleinewelt), то шестая очередь — это «спич-стандарт»:
- Упрощенные фасады;
- Минимум общественных пространств;
- Акцент на высотность, а не на комфорт.
«Такая архитектура — ответ на спрос: люди готовы платить за вид из окна, а не за стиль», — поясняет источник в MR.
Почему City Bay продается?
Несмотря на критику, проект остается лидером продаж:
- 3–3.5 тыс. кв.м/мес — эталонный показатель для локации у МКАД;
- Ценник 400 тыс./кв.м — вдвое дешевле, чем в ЦАО;
- Удачная логистика — 5 минут до МКАД и будущей станции МЦД.
Аналоги: Часть проекта «Селигер Сити» на Дмитровском шоссе (@propertyinsider/27369) MR также смог продать, сделав ставку на высотность.
Что дальше?
Шестая очередь, вероятно, станет финальной для City Bay. Но тренд на «вертикальные муравейники» продолжится:
- MR уже анонсировал похожие проекты в МО;
- Город смягчает требования к парковкам в обмен на социальные объекты.
Главный вопрос: выдержит ли инфраструктура наплыв жителей? Школы и поликлиники в районе уже перегружены, а новые небоскребы добавят минимум 5 тыс. человек.
Источники: телеграм-каналы Stroi News, Property Insider; портал дом.рф
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**
Об авторе
Марта Октябрьская пишет о том, что стоит за рендерами и пресс-релизами: новостройки Москвы, девелоперы и большие проекты редевелопмента — от бывших заводов и промзон до башен «Сити». Её тексты устроены как небольшие расследования. Сначала вопрос в заголовке — «архитектурный шик или маркетинговый пузырь?», потом цифры: цена квадратного метра, сколько машиномест приходится на квартиру, сколько метров обещали сдать и сколько сдали на самом деле. Марта сравнивает проекты с конкурентами и зарубежной практикой и не стесняется неудобных вопросов к застройщикам. Главное для неё — чтобы покупатель и инвестор видели не только красивый фасад, но и риски: скрытые платежи, нехватку инфраструктуры, спорные решения регулятора. В конце каждой статьи — короткий вывод: что это значит для того, кто выбирает квартиру или офис.
