Разбираемся, какие ставки сделаны на Ходынке и кому достанется «ветчина» в этой градостроительной игре.
Улица Викторенко, долгое время остававшаяся в тени незавершенных планов и заброшенных проектов, получила шанс на вторую жизнь. Участки №16 и 18, где малоизвестный девелопер Strike безуспешно пытался строить типовое жилье и офисы, теперь перешли в руки Capital Group — компании, создавшей легендарные «Башни на Набережной». Но сможет ли новый игрок превратить эту территорию в «городской микст-юз мечты», или Ходынка станет очередной жертвой градостроительных амбиций?
В статье:
- Архитектурный ребус: Низкоэтажные корпуса на визуализациях vs слухи о 25-этажных башнях — что построят на самом деле?
- Ценовая война: Конкуренты уже продают жилье за 600 тыс. руб./м² — выдержит ли Capital Group давление?
- Риски Strike 2.0: Почему согласование ТЭПов и высокая себестоимость могут заморозить проект?
- Кто в игре: Партнерство с ВЭБ.РФ или ставка на solo — как распределят ответственность?.
Читайте, чтобы понять:
- Станет ли Ходынка новым «IQ-кварталом» или повторит судьбу долгостроя «Небо».
- Почему офисы класса А рискуют остаться пустыми при 12% вакансии в Москве.
- Как виды на парк и солнечные панели превратятся в козыри или проклятие проекта.
**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
История участка: От Strike к Capital Group
Участки по адресам Викторенко, 16 и 18 долгое время оставались в тени из-за неопределенности. Изначально их разработкой занимался малоизвестный девелопер Strike, который планировал построить:
- 90–100 тыс. кв. м жилья (вероятно, панельные дома эконом-класса).
- Офисные корпуса для малого бизнеса.
Однако проект застопорился на этапе согласования ТЭПов. Причины:
- Финансовые проблемы: Strike не смог привлечь инвесторов.
- Конфликты с городом: Несоответствие градостроительным требованиям (например, отсутствие инфраструктуры).
В 2024 году права на участок перешли к Capital Group, известной такими проектами как «Capital Towers» и «ОКО».
Интересные статьи
Планы Capital Group: Mixed-use вместо типовых коробок
Новый девелопер заявляет о комплексном подходе:
- Жилье бизнес-класса: 55–70 тыс. кв. м апартаментов с видами на Ходынское поле.
- Офисы класса А: 30–40 тыс. кв. м для IT-стартапов и коворкингов.
- Инфраструктура: Школа, клиника, подземный паркинг на 800 мест.
Архитектурная концепция:
- Первые визуализации показывают низкоэтажные корпуса (4–6 этажей) в стиле европейского модерна, но эксперты предполагают, что итоговая версия включит башни до 25 этажей.
- Акцент на «зеленые» технологии: солнечные панели, системы рециклинга воды.
Локация: Почему Ходынка?
Район Ходынки — один из самых перспективных в Москве:
- Транспорт: 5 минут до метро «ЦСКА», 10 минут до МЦК «Хорошевская».
- Инфраструктура: ТРЦ «Авиапарк», парк «Ходынское поле».
- Конкуренты:
- БЦ «АэроПлаза» (аренда офисов от 45 тыс. руб./кв. м/год).
Плюсы для Capital Group:
- Дефицит качественного жилья в пешей доступности от парка.
- Спрос на офисы со стороны малого и среднего бизнеса.
Партнеры или solo?
Capital Group известна умением работать в связке с инвесторами:
- Совладелец земли: По слухам, участок частично принадлежит структурам, связанным с ВЭБ.РФ.
- Потенциальные партнеры:
- MR Group — для реализации жилой части.
- Hines — для управления офисными площадями.
Однако есть риск:
- Распыление ответственности: Как в случае с долгостроем «Небо» на Ленинградке, где конфликт девелоперов заморозил проект на 3 года.
Риски: Почему проект может провалиться?
- Высокая себестоимость: Цена земли на Ходынке — от 1,5 млн руб./сотка. Чтобы выйти на рентабельность, жилье должно стоить от 650 тыс. руб./кв. м, но конкуренты уже предлагают аналоги за 600 тыс.
- Сложности согласования: Требования к сохранению видовых коридоров Ходынского поля могут сократить этажность.
- Рынок офисов: Вакансия в Москве — 12%, новые проекты вроде «Дубровка Сити» перетягивают арендаторов.
Прогноз: Успех или урок?
Шансы на успех есть, если:
- Capital Group сохранит баланс между жильем и коммерцией (60/40).
- Ценник на апартаменты не превысит 620 тыс. руб./кв. м.
- Офисы займут нишу коворкингов с гибкими тарифами.
Слабые стороны:
- Давление со стороны MR Group и других топ-девелоперов.
- Ограниченный опыт Capital Group в mixed-use (их портфель — жилье и ТРЦ).
Заключение: Ходынка как тест на зрелость
Проект на Викторенко станет индикатором способности Capital Group конкурировать с лидерами рынка. Если компания сможет:
- Удержать сроки (ввод к 2028 году).
- Не скатиться в ценовую войну.
- Привлечь «якорных» арендаторов офисов,
то Ходынка получит новый стандарт урбанизма. Если нет — это будет очередной долгострой в списке неудач.
P.S. Архитектурные «деликатесы» — это хорошо, но главный ингредиент успеха — прагматизм.
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
Дисклеймер:
**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**
Читайте также
Новости
-
28.02.202573
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...
-
03.02.202569
Рост объема контрактов на покупку недвижимости в Москве в январе 2025 года
В январе 2025 года объем контрактов на покупку недвижимости в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичн...
-
28.01.202549
Рост спроса на новостройки в Москве и Подмосковье в январе 2025 года
В январе 2025 года количество сделок с новостройками в Москве и Московской области увеличилось на 6% по сравнен...