Сколько стоит квадратный метр в новостройках Москвы: все округа и классы

Введение

Коротко. По квартирам в продаже в каталоге ФРИДОМ на 24.10.2026 медианный квадратный метр в новостройках Москвы стоит около 636 тыс. ₽. Но «средний метр по городу» мало что говорит покупателю: между Новой Москвой и центром разница почти в пять раз, а класс жилья двигает цену сильнее, чем округ. Комфорт-класс в каталоге — от 323 тыс. ₽ за метр (Новая Москва), бизнес — от 494 тыс. ₽ (ЮВАО), премиум — от 688 тыс. ₽ (СВАО). Самый дорогой сегмент — центр: премиум в ЦАО стоит около 1,65 млн ₽ за метр.

Сразу о границах данных. Это не весь рынок Москвы, а 107 проектов с живыми лотами (около 19,2 тыс. квартир, студий и апартаментов) из прямых выгрузок 17 застройщиков. В каталоге нет ПИК, Самолёта, Level, Донстроя и ряда других крупных игроков, поэтому массового комфорт-класса у нас мало, а бизнес-класса — много: 56 проектов против 21. Отсюда и «высокая» средняя цена. Читайте цифры как срез по каталогу, а не как индекс рынка.

Цена метра по округам Москвы

Мы берём медиану цены метра в каждом проекте, а потом медиану по проектам округа. Так большой квартал на тысячи квартир не перевешивает маленький клубный дом.

Что видно из таблицы:

• Центр стоит особняком. В ЦАО почти нет бизнес-класса «по цене района»: там сосредоточены премиальные и делюкс-проекты, поэтому медиана около 1,5 млн ₽ за метр.
• Вне центра разброс умеренный. От ВАО (458 тыс. ₽) до ЮАО (702 тыс. ₽) — около 50 %, а без ВАО, где много комфорт-класса, — от ЮВАО (526 тыс. ₽) до ЮАО, около 33 %. Это сопоставимо с разницей между классами внутри одного округа.
• Новая Москва — самый доступный метр в каталоге: 327 тыс. ₽, вдвое дешевле старой Москвы без центра. Но почти все проекты там — комфорт-класс, так что сравнение «в лоб» с ЮАО или ЗАО некорректно.
• ВАО дешевле ЮВАО не потому, что восток «хуже», а из-за состава: в ВАО в каталоге три проекта комфорт-класса из семи.

Подобрать квартиру в конкретном округе можно в разделе новостройки Москвы по округам — там же срезы по комнатности и отделке.

Округ × класс: где метр дешевле внутри своего класса

Округ и класс сильно переплетены, поэтому честнее сравнивать бизнес с бизнесом, а премиум с премиумом. В таблице — только ячейки, где в каталоге не меньше трёх проектов; пустые ячейки значат «мало данных», а не «такого жилья нет».

Комфорт. Сравнить можно только Новую Москву (323 тыс. ₽) и ВАО (362 тыс. ₽): в остальных округах комфорт-проектов в каталоге меньше трёх. Разница всего 12 %, то есть комфорт на востоке старой Москвы почти не дороже Новой Москвы.

Бизнес. Самый широкий выбор и самая показательная линейка. Дешевле всего ЮВАО (494 тыс. ₽), дальше ВАО (528 тыс. ₽), СЗАО и ЗАО (около 541 тыс. ₽). Дороже всего вне центра — ЮЗАО (692 тыс. ₽) и ЮАО (657 тыс. ₽). Бизнес-класс в ЦАО (880 тыс. ₽) почти в 1,8 раза дороже, чем в ЮВАО. Посмотреть все проекты этого класса можно в подборке ЖК бизнес-класса.

Премиум. Самый доступный — СВАО (688 тыс. ₽), что сопоставимо с бизнес-классом ЮЗАО. Дальше САО (846 тыс. ₽) и ЮАО (883 тыс. ₽). Премиум в центре стоит 1,65 млн ₽ за метр — в 2,4 раза дороже, чем в СВАО. Подборка премиальных проектов Москвы собрана отдельно.

Любопытная деталь: бизнес-класс в ЦАО (880 тыс. ₽) дороже премиума в САО и почти равен премиуму в ЮАО. Адрес в центре весит больше, чем строчка «класс» в описании проекта.

Сколько стоит метр в каждом классе

Почему средняя по квартирам и средняя по проектам расходятся

Если посчитать медиану не по проектам, а по всем квартирам сразу, цифры сдвигаются. Бизнес-класс в ЦАО по квартирам — около 1,19 млн ₽ за метр против 880 тыс. ₽ по проектам: в дорогих проектах просто больше квартир в продаже. В Новой Москве медиана по квартирам (352 тыс. ₽) выше медианы по проектам (323 тыс. ₽) по той же причине.

Мы показываем медиану по проектам, потому что покупатель выбирает дом, а не «среднюю квартиру». Но если вы видите в другом обзоре другую цифру по тому же округу, первым делом проверьте, как её считали: по квартирам, по проектам или средневзвешенно по площади.

Что это значит для покупателя

1. Сначала класс, потом округ. Разница между классами (+29 % от комфорта к бизнесу, +49 % от бизнеса к премиуму) больше, чем между большинством округов вне центра. Решите, за что вы готовы платить — отделка мест общего пользования, паркинг, высота потолков, — и только потом сравнивайте районы.
2. Самый недорогой бизнес-класс — на юго-востоке, востоке и западе. ЮВАО, ВАО, ЗАО и СЗАО дают бизнес-класс по 494–542 тыс. ₽ за метр. Для сравнения: в ЮЗАО тот же класс стоит 692 тыс. ₽. Посмотрите новостройки ЮВАО и новостройки ВАО.
3. Премиум не обязательно в центре. В СВАО премиум в каталоге стоит как бизнес-класс на юго-западе. Если важны качество дома и закрытый двор, а не адрес в пределах Садового, это реальная альтернатива.
4. Новая Москва — про площадь за те же деньги. В ценовом коридоре 17–20 млн ₽ в старой Москве в каталоге в основном студии и однокомнатные квартиры с медианной площадью 32 м², а в Новой Москве — двухкомнатные с медианой 53 м². Плата за это — дорога: медианное время до метро пешком там около 22 минут. Подборка: новостройки Новой Москвы.
5. Смотрите на цену конкретного корпуса, а не на медиану. Внутри одного проекта метр отличается в зависимости от этажа, вида, срока сдачи и отделки. Медиана — ориентир для выбора района, а не цена вашей будущей квартиры.

Как цены менялись во времени и какой сценарий роста мы закладываем на пять лет, мы разбирали в статье «Сколько растут цены на новостройки». Там — обзоры консультантов по всему рынку; здесь — срез одного дня по нашему каталогу. Эти данные не противоречат друг другу, а отвечают на разные вопросы.

Если хотите сузить выбор под бюджет и задачу, специалисты ФРИДОМ помогут сравнить проекты — подбор новостройки у застройщика для покупателя бесплатен. Подробнее — на странице услуги «Покупка квартиры в новостройке».

Частые вопросы

Итог

В новостройках Москвы из каталога ФРИДОМ класс жилья определяет цену сильнее, чем округ: бизнес дороже комфорта на 29 %, премиум дороже бизнеса на 49 %. Вне центра разброс между округами умеренный, а самый доступный бизнес-класс — на юго-востоке и востоке. Центр живёт по своим правилам: даже бизнес-класс там дороже премиума в большинстве других округов.

Методика

• Источник: каталог ФРИДОМ, прямые выгрузки 17 застройщиков; срез на 24.10.2026. В выборке нет ПИК, Самолёта, Level, Донстроя и других застройщиков, чьих выгрузок у нас нет. Каталог смещён к бизнес-классу.
• Что считали: квартиры, студии и апартаменты в продаже с указанной ценой за м² (закрытые и снятые с продажи не учитывали). Только Москва, включая Новую Москву; Подмосковье — отдельно.
• Цена: цена из выгрузки застройщика без учёта скидок.
• Медиана: сначала медиана цены м² внутри каждого проекта, затем медиана по проектам группы. Медиану по всем квартирам приводим для сравнения там, где она сильно отличается.
• Порог: в таблице «округ × класс» показаны только ячейки, где не меньше трёх проектов.
• Округ определяли по адресу и координатам проекта, класс — по карточке проекта (декларация застройщика).
• Чего здесь нет: динамики цен (это срез одного дня), цен сделок и цен вторичного рынка.

*Материал носит информационный характер и не является офертой. Цены конкретных квартир уточняйте в карточке проекта.*