Продажа квартиры с долгами
Продаём квартиры с долгами по коммунальным платежам, налогам, кредитам и у приставов. Сначала сверяем, кому и сколько вы должны, затем договариваемся с кредиторами и закрываем долги в расчётах по сделке — в том числе из денег покупателя. Если долг нужно погасить до сделки, можем выделить на это средства: условия фиксируем в договоре.
- млн ₽ на погашение долгов до сделки из наших средств
- до 0,5
- дня до сделки в наших кейсах
- 12–22
- сделок с обременением
- 800+
- Сверка долгов: ЖКУ, капремонт, налоги, кредиты, ФССП
- Переговоры с кредиторами, управляющей компанией и приставами
- Порядок погашения долгов — в договоре с покупателем
- Снятие ограничений до регистрации перехода права
Что мешает продать квартиру с долгами
Покупатель боится долгов
Не понимает, какие долги перейдут к нему, и просит большую скидку или уходит к другой квартире
Капремонт переходит покупателю
Неоплаченные взносы на капремонт переходят к новому собственнику — покупатель вычтет их из цены
Запрет от приставов
Если по долгу открыто исполнительное производство и наложен запрет, Росреестр приостановит регистрацию сделки
Сумма долга неизвестна
Пени растут, а управляющая компания, налоговая и банк называют разные цифры — договориться о цене сложно
Нечем погасить долг до сделки
Без погашения не снимают ограничения, а свободных денег у собственника часто нет
Риск оспаривания сделки
Если продавец близок к банкротству, продажу по заниженной цене могут оспорить — покупатели это знают
Оцените рыночную стоимость квартиры
Ориентир по рыночной цене квартиры. Точную цену и сумму на руки после погашения долгов назовёт брокер после осмотра и сверки задолженности.
Фильтры поиска
Какие долги переходят к покупателю
От вида долга зависит, что покупатель потребует закрыть до сделки и что можно погасить в расчётах. Нормы — на сентябрь 2026 года; правила меняются, поэтому на дату сделки мы проверяем их заново.
| Долг | Переходит к покупателю? | Как закрываем в сделке | Норма |
|---|---|---|---|
| Коммунальные услуги и содержание жилья | Нет: платит тот, кто был собственником в период начисления | Сверяем сумму с управляющей компанией или ЕИРЦ, гасим до сделки или из аванса покупателя | п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ |
| Взносы на капремонт | Да: долг прежнего собственника переходит к новому | Гасим до сделки или учитываем в цене — покупатель знает сумму заранее | ч. 3 ст. 158 ЖК РФ |
| Налог на имущество | Нет, это долг продавца | Проверяем начисления в личном кабинете налогоплательщика; если долг взыскан через суд — гасим по исполнительному производству | ст. 48 НК РФ |
| Кредиты и займы без залога квартиры | Нет, но по долгу пристав может запретить регистрацию | Гасим долг по производству, пристав оканчивает его и отменяет ограничения | ст. 47, 64, 80 закона № 229-ФЗ |
| Ипотека (квартира в залоге) | Залог сохраняется, продажа — с согласия банка | Кредит гасится из денег покупателя, банк снимает обременение | ст. 37 закона № 102-ФЗ |
Как мы продаём квартиру с долгами
- 1Консультация и сверка долгов
Бесплатно разбираем ситуацию: какие долги, перед кем и на какой стадии — начисления, суд или исполнительное производство. Запрашиваем справки в управляющей компании, проверяем налоги и банк данных ФССП
- 2Оценка квартиры
Приезжаем на осмотр, сравниваем квартиру с похожими предложениями и называем цену выставления. Считаем, сколько останется у вас после погашения долгов и оплаты услуг
- 3Переговоры с кредиторами
Юрист связывается с кредитором, управляющей компанией или приставом, фиксирует сумму долга и договаривается о схеме: что гасим до сделки, что — из денег покупателя. Если нужно, выделяем средства на погашение
- 4Реклама и покупатель
Размещаем объявление и предлагаем квартиру покупателям из нашей базы. Покупателю заранее показываем, какие долги есть и как они закрываются, — так меньше поводов для торга
- 5Договор и расчёты
Юрист готовит договор, где закреплены порядок погашения долгов и снятия ограничений. Расчёты проходят через банк, вы приезжаете на подписание с готовыми документами
- 6Регистрация и деньги
Долги закрыты, ограничения сняты, Росреестр регистрирует переход права. Вы получаете оставшуюся после погашения задолженности сумму
Долги закрываем
в рамках сделки
Сумму и порядок погашения каждого долга фиксируем в договоре, расчёты проходят через банк, а ограничения снимаются до регистрации перехода права. Покупатель получает квартиру без чужих долгов, вы — закрытые обязательства и остаток денег
Сверка всех долгов
Погашение по договору
Расчёт через банк
Сколько останется у вас после погашения долгов?
Сверим долги, оценим квартиру и посчитаем сумму на руки после расчётов с кредиторами
Что понадобится для продажи квартиры с долгами
Паспорт и выписка ЕГРН
Выписка покажет собственников, залог, аресты и запреты. Можем заказать её сами
Справки по ЖКУ и капремонту
Выписка из лицевого счёта в управляющей компании или ЕИРЦ и справка фонда капремонта
Сведения о налогах
Начисления и задолженность из личного кабинета налогоплательщика
Документы по кредитам
Кредитный договор и справка банка об остатке долга, если долг перед банком
Постановления приставов
Номер исполнительного производства, сумма долга и постановление о запрете, если оно есть
Согласия
Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке; разрешение опеки, если среди собственников есть дети
С какими долгами продаём квартиры
- Коммунальные платежи
ЖКУ, содержание жилья, взносы на капремонт
- Налоги
Налог на имущество и другие долги перед ФНС
- Кредиты и займы
Долги без залога квартиры, в том числе у приставов
- Исполнительное производство
Гасим долг, пристав снимает запрет
- Просрочка по ипотеке
Долг перед банком гасим из денег покупателя
Продажа по рынку или срочный выкуп
Продажа квартиры с долгами по рыночной цене подходит, если у вас есть несколько недель: мы сверяем долги, находим покупателя и закрываем задолженность в сделке. Если деньги нужны к конкретной дате или кредитор уже торопит, рассмотрите срочный выкуп квартиры: цена ниже рыночной, зато сроки известны заранее. Если на квартиру уже наложен арест или запрет на регистрацию, порядок действий — на странице «Продажа квартиры с арестом». Какие документы собрать для любой продажи — в статье о документах для продажи квартиры.
Другие ситуации с обременением
Если у квартиры, кроме долгов, есть арест или ипотека, — посмотрите отдельные услуги
Кейсы
Как мы закрывали долги в сделках с квартирами: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Выкуп с приставами и долгами по коммуналке: сняли ограничения и закрыли обязательства
Выявленная проблема
Клиентка — собственница квартиры в Московской области, ~46 м², типовой жилой фонд. На собственницу было открыто исполнительное производство у приставов, а также накопились долги по ЖКУ. Продать по рынку не получалось: покупатели требовали большой дисконт и опасались юридических рисков. Задача — быстро закрыть долги, снять ограничения и получить деньги в короткий срок.
Решение
- Провели экспресс-аудит: право собственности, ЕГРН, статус ограничений и ИП у приставов
- Сверили задолженность по ЖКУ и зафиксировали суммы документально
- Согласовали дорожную карту: что закрываем до сделки и что — из суммы сделки
- Подготовили договор с закреплением порядка погашения обязательств и сроков снятия ограничений
- Организовали безопасные расчёты и сопровождение до регистрации и передачи квартиры
Результат
- Исполнительное производство закрыто по согласованной схеме, ограничения сняты
- Долги по коммуналке погашены в рамках сделки без споров и “хвостов”
- Собственница получила деньги в понятный срок, без затяжной экспозиции
- Сделка проведена юридически корректно, с контролем расчётов
Тамара Р.
собственник квартиры в МО, долги
Я понимала, что с приставами и долгами по коммуналке квартиру почти никто не купит быстро и без огромного торга. Бояласт, что сделка сорвётся на финальном этапе или останутся обязательства после продажи. Юрист Фридома разобрал ситуацию по документам, предложил чёткий план погашений и закрепил его в договоре. Всё прошло без хаоса: долги закрыли, ограничения сняли, расчёты провели безопасно. По итогу я получила деньги и закрыла проблему полностью.
- Цена сделки
- 6,95 млн. ₽
- Срок до сделки
- 12 дней
- Закрыто обязательств (приставы + ЖКУ)
- 1,23 млн. ₽
Спасение капитала при преддефолтной ипотеке (Даунсайзинг)
Выявленная проблема
Клиент потерял часть дохода и 4 месяца не платил ипотеку за 3-комнатную квартиру. Банк начислил огромные штрафы и готовил документы в суд для изъятия жилья. Долг составлял 8 млн ₽
Решение
- Наши юристы срочно вышли на связь с отделом взыскания банка и добились заморозки пеней на 1 месяц
- Экстренно нашли покупателя-инвестора, который согласился выкупить квартиру по рыночной цене (14 млн ₽) и погасить чужой долг
- Провели сделку: 8 млн ушли в банк, а 6 млн остались у клиента. На эти деньги мы тут же подобрали ему уютную «однушку» в соседнем районе
Результат
- Клиент избежал судов, плохой кредитной истории и остался с собственным жильем без долгов
Павел Л.
собственник
Я уже прощался с квартирой и думал, что останусь на улице. Юристы ФРИДОМ сделали невозможное: договорились с банком, продали трешку и купили мне однушку. И всё это без кредитов
- срок сделки
- 22 дня
- спасенный капитал
- 6 млн ₽
- погашенный долг
- 8 млн ₽
Срочный выкуп: закрыли долг перед банком и сняли риск взыскания
Выявленная проблема
Клиент - собственник квартиры в Москве, ~58 м², жилой комплекс комфорт-класса. Возникла просрочка по кредитным обязательствам перед банком, был риск перехода дела в взыскание и дополнительных расходов. Задача - быстро получить деньги, закрыть долг и провести сделку без юридических сюрпризов.
Решение
- Провели экспресс-оценку и подтвердили ликвидность объекта в районе.
- Проверили право собственности, ограничения и историю переходов, выявили риски
- Согласовали структуру сделки: часть суммы направляется на погашение долга
- Подготовили договор и условия безопасных расчётов (аккредитив/эскроу)
- Организовали подписание, расчёты и сопровождение до регистрации и передачи
Результат
- Долг перед банком закрыт в рамках сделки, риск взыскания снят
- Собственник получил оставшуюся сумму быстро и в контролируемом формате
- Сделка прошла без затяжных показов и срывов по срокам
- Документы и расчёты оформлены юридически корректно
Пётр Т.
собственник квартиры в Москв, банковские долги
Мне важно было быстро закрыть вопрос с банком, потому что сроки уже поджимали. Боялся, что затянется продажа по рынку и появятся дополнительные проблемы. ФРИДОМ оперативно оценил квартиру, проверил документы и предложил схему, где часть денег сразу идёт на погашение долга. Расчёты сделали безопасно и прозрачно, сделку закрыли в срок. В итоге я снял риск взыскания и получил деньги без лишней нервозности.
- Цена сделки
- 12,8 мил.
- Срок до сделки
- 7 дней
- Закрыто обязательств
- 1,5 мил. ₽
Продадим вашу квартиру с долгами
Оставьте заявку — юрист сверит долги, скажет, что закрыть до сделки, и посчитает сумму на руки после погашения
Отзывы собственников
Эксперты по сложным сделкам с квартирами
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — продажа квартир с долгами и обременениями
С 2007 года продаём квартиры в Москве и области, в том числе с долгами, залогом и арестом. Юристы сверяют задолженность, договариваются с кредиторами и приставами и ведут сделку до регистрации
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
800+
- Сделок с обременением
0
- Оспоренных сделок
Стоимость продажи квартиры с долгами
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 7 млн ₽ | 230 000 ₽ |
| от 7 до 10 млн ₽ | 280 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта. Цены указаны без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.
ФРИДОМ продаёт квартиры с долгами в Москве и области: сверяем задолженность по ЖКУ, налогам и кредитам, договариваемся с кредиторами и приставами, закрываем долги в расчётах по сделке и снимаем ограничения до регистрации
Чек-лист ФРИДОМ: как продать квартиру с долгами по ЖКУ, налогам и кредитам
Как найти все долги, понять, какие из них увидит покупатель, и закрыть их в сделке — пунктами, которые можно отметить
Вопросы о продаже квартиры с долгами
Можно ли продать квартиру с долгами по коммуналке?
Да, если на квартиру не наложены арест или запрет. Обязанность платить за ЖКУ возникает у собственника с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), поэтому долг за коммунальные услуги остаётся за продавцом. На практике покупатель требует погасить его до сделки или из расчётов. Сумму сверяем с управляющей компанией и фиксируем в договоре. Нормы — на сентябрь 2026 года.
Переходит ли долг за капремонт к покупателю квартиры?
Да. При переходе права собственности к новому владельцу переходит и не исполненная прежним собственником обязанность по уплате взносов на капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, на сентябрь 2026 года). Поэтому покупатели проверяют справку фонда капремонта и либо просят погасить долг до сделки, либо уменьшают цену на его сумму. Мы запрашиваем справку заранее и включаем погашение в схему расчётов.
Можно ли продать квартиру, если у приставов есть исполнительное производство?
Да, но если пристав наложил арест или запрет на регистрационные действия, Росреестр приостановит регистрацию до поступления акта о снятии (п. 37 ч. 1 и ч. 6 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Порядок такой: долг гасится — часто из аванса покупателя, пристав оканчивает производство и отменяет ограничения (ч. 4 ст. 47 закона № 229-ФЗ), затем сделка регистрируется. Подробнее — на странице о продаже квартиры с арестом.
Как узнать все долги перед продажей квартиры?
Проверьте четыре источника: выписку из лицевого счёта в управляющей компании или ЕИРЦ, справку фонда капремонта, личный кабинет налогоплательщика и банк данных исполнительных производств на сайте ФССП (ст. 6.1 закона № 229-ФЗ). Выписка ЕГРН покажет, есть ли на квартире залог, арест или запрет. Мы собираем эти сведения сами и сводим в одну таблицу: кому, сколько и как гасим.
Могут ли забрать единственное жильё за долги?
По общему правилу нет. Взыскание не обращают на жильё, которое для должника и его семьи единственное пригодное для постоянного проживания, если оно не в ипотеке (ст. 446 ГПК РФ). Но пристав может запретить регистрационные действия с квартирой, и продать её, пока запрет не снят, не получится. Если жильё очень дорогое или ситуация спорная, уточните у юриста.
Можно ли погасить долг деньгами покупателя?
Да. Часть аванса покупателя направляют на погашение долга, а остаток он платит после снятия ограничений. Кредитор обязан принять исполнение от третьего лица за должника, в частности если должник просрочил денежное обязательство (ст. 313 ГК РФ). Суммы, сроки и порядок погашения фиксируем в договоре с покупателем — это защищает и вас, и его. Если долг нужно закрыть до сделки, а свободных денег нет, мы можем дать средства на погашение — до 500 000 ₽; условия — как при срочном выкупе, фиксируются в договоре.
Что будет, если продать квартиру, а потом объявить банкротство?
Сделку могут оспорить. Продажу по заниженной цене, совершённую в течение года до принятия заявления о банкротстве, суд может признать недействительной, а сделку с целью причинить вред кредиторам — в течение трёх лет (ст. 61.2 закона № 127-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Поэтому продаём по рыночной цене и гасим долги в самой сделке. Если банкротство уже обсуждается, уточните у юриста до продажи.
Какой налог платить при продаже квартиры с долгами?
Такой же, как при обычной продаже: долги на налог не влияют. Если квартира в собственности меньше минимального срока — пяти лет, а в ряде случаев трёх (ст. 217.1 НК РФ), — платится НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽, с превышения — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Доход можно уменьшить на расходы на покупку. Нормы — на сентябрь 2026 года, подробнее — в статье о продаже квартиры без налога.
Сколько времени занимает продажа квартиры с долгами?
В наших кейсах — от 12 до 22 дней до сделки. Срок зависит от того, где долг: начисления по ЖКУ закрываются быстро, запрет приставов снимается после оплаты и постановления об окончании производства. После поступления акта о снятии запрета Росреестр вносит запись за три рабочих дня (ст. 16 закона № 218-ФЗ, на сентябрь 2026 года).
Сколько стоят услуги агентства при продаже квартиры с долгами?
По прайсу на этой странице. Комиссия зависит от цены квартиры: для недорогих квартир — фиксированная сумма, для дорогих — процент от цены. К ней добавляется надбавка за сложную сделку, где нужно согласование с третьей стороной — кредитором или приставом. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг.
