Срочный выкуп квартиры в ипотеке
ФРИДОМ сам покупает квартиру, которая в залоге у банка, — это один из видов срочного выкупа недвижимости: остаток ипотеки гасится из суммы выкупа, банк снимает обременение, разницу получаете вы. Это не продажа по рынку — цена выкупа ниже рыночной, зато сумму и сроки вы знаете заранее. Если важнее цена, предложим срочную продажу.
Почему выкуп, а не продажа ипотечной квартиры через объявления
Покупатель — сам ФРИДОМ
Выкупаем квартиру на собственные средства: не нужно ждать покупателя и одобрения его ипотеки
Сроки известны заранее
Договор купли-продажи — через 2–3 дня, деньги — через 7–10 дней
Ипотека гасится в сделке
Остаток кредита гасим из суммы выкупа — своих денег на досрочное погашение не нужно
Согласование с банком — на нас
Запрашиваем у банка остаток долга и порядок снятия залога, согласовываем дату сделки
Без комиссии
При выкупе вы не платите агентству: комиссия 0 ₽, оформление — за наш счёт
Без объявлений и показов
Квартира не выставляется на площадки, соседи и знакомые о продаже не узнают
Ориентир цены выкупа вашей недвижимости
Вилка «от и до» по рыночной оценке и типу объекта. Это ориентир, не оферта: точную цену называем после осмотра и проверки документов.
Фильтры поиска
Выкуп, срочная продажа или продажа по рынку
Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами. Они различаются тем, кто покупает, сколько ждать и сколько вы получите. Как посчитать разницу в деньгах на руках, разобрано в статье о срочном выкупе и продаже по рынку.
| Срочный выкуп | Срочная продажа | Продажа по рынку | |
|---|---|---|---|
| Кто покупает | ФРИДОМ на собственные средства | Покупатель, которого находим мы | Покупатель, в том числе с ипотекой |
| Срок | Договор через 2–3 дня, деньги через 7–10 дней | Фиксированный срок продажи | Зависит от спроса и цены |
| Цена | До 85% рыночной цены; точную называем после осмотра | Выше цены выкупа | Рыночная |
| Услуги агентства | Комиссия 0 ₽ | Фиксируется в договоре оказания услуг | По прайсу услуги «Продажа квартиры с обременением ипотекой» |
| Ипотека | Гасится из суммы выкупа | Гасится из денег покупателя | Гасится из денег покупателя по схеме, согласованной с банком |
Как мы выкупаем квартиру в ипотеке: 5 шагов
- 1Консультация и ориентир цены
Бесплатно оцениваем квартиру, рассказываем о сроках и документах. Просим справку банка об остатке долга — от неё зависит сумма на руки
- 2Осмотр и цена выкупа
Осматриваем квартиру, проверяем выписку ЕГРН, документы и условия ипотеки и предлагаем цену выкупа
- 3Выкуп или срочная продажа
Если цена выкупа не устроит, предложим срочную продажу квартиры по более высокой цене с фиксированным сроком
- 4Документы и согласование с банком
Юрист готовит документы в течение 2 дней и согласовывает с банком порядок погашения ипотеки и снятия залога. Вы приезжаете на сделку с готовыми документами
- 5Вы получаете деньги
В день подписания деньги поступают на специальный банковский счёт. Из суммы выкупа гасится ипотека, остаток становится доступен вам после регистрации сделки в Росреестре
Ипотеку гасим в сделке,
деньги — через банк
Цену выкупа и порядок погашения ипотеки фиксируем в договоре. Деньги поступают на специальный банковский счёт в день подписания, доступ к остатку открывается после регистрации сделки в Росреестре
Цена выкупа в договоре
Расчёт через банк
Проверка документов и ипотеки
Что нужно для выкупа квартиры в ипотеке
Паспорт и выписка ЕГРН
Выписка покажет собственников и запись об ипотеке в пользу банка. Можем заказать её сами
Справка банка об остатке долга
Сумма для полного погашения на дату сделки — от неё зависит, сколько получите вы
Кредитный договор и договор ипотеки
Проверяем условия продажи заложенной квартиры и согласия банка
Закладная, если её выдавали
При закладной запись об ипотеке погашается с участием её законного владельца
Согласие супруга
Нотариальное согласие, если квартира куплена в браке и продаёт один из супругов
Сведения о маткапитале
Если ипотеку гасили материнским капиталом, проверяем, выделены ли доли детям
Какие квартиры в ипотеке выкупаем
- Ипотека без просрочек
Нужно быстро переехать или получить деньги
- Есть просрочка
Долг перед банком гасим из суммы выкупа
- Развод и общая ипотека
Гасим кредит, остаток — собственникам
- Ипотека с маткапиталом
Проверяем доли детей до сделки
- Квартира с долгами по ЖКУ
Долги закрываем в расчётах по сделке
Если по ипотеке уже есть просрочка
Небольшая просрочка ещё не даёт банку права забрать квартиру. Если сумма долга меньше 5% стоимости квартиры, а просрочка короче трёх месяцев, нарушение предполагается крайне незначительным и обращение взыскания не допускается (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Но если платежи просрочены более трёх раз за последние 12 месяцев, взыскание возможно (п. 3 ст. 348 ГК РФ).
С 11 сентября 2024 года заёмщик-физлицо может до обращения взыскания подать банку заявление о самостоятельной продаже заложенной квартиры. Банк отвечает в течение 10 рабочих дней, на продажу и полное погашение даётся четыре месяца, и в это время взыскание на квартиру не обращается (ст. 37.1 закона № 102-ФЗ). Если банк уже подал иск или нотариус совершил исполнительную надпись, такой порядок недоступен.
Выкуп позволяет закрыть долг раньше, чем начнётся взыскание. Нормы — на сентябрь 2026 года; как они применяются к вашему кредиту, уточните у юриста. Как продать ипотечную квартиру без спешки — в статье о продаже квартиры в ипотеке.
Кейсы
Как мы закрывали ипотеку и долги перед банком в сделке: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Выкуп ипотечной квартиры: закрыли кредит в сделке
Выявленная проблема
Клиент — собственник квартиры в Москве, ~52 м², ипотека. Нужно было быстро продать, закрыть кредит и получить остаток средств к конкретной дате.
Решение
- Провели экспресс-оценку и согласовали срок сделки
- Проверили документы и статус обременения
- Согласовали регламент с банком по закрытию ипотеки
- Подготовили договор и условия безопасных расчётов
- Сопроводили сделку до регистрации и передачи
Результат
- Ипотека закрыта из суммы сделки
- Обременение снято в рамках процесса
- Деньги получены в согласованный срок
- Сделка прошла без срывов
Марина Ж
собственник квартиры в Москве с ипотекой
Мне было важно уложиться в сроки и закрыть ипотеку без неожиданностей. Боялась, что банк затянет процесс и всё сорвётся. ФРИДОМ заранее согласовал порядок действий и подготовил документы. Деньги получила безопасно, обременение сняли корректно. Всё прошло по плану.
- Цена сделки
- 14,6 млн ₽
- Срок до сделки
- 8 дней
- Погашено ипотеки
- 6,2 млн. ₽
Срочный выкуп: закрыли долг перед банком и сняли риск взыскания
Выявленная проблема
Клиент - собственник квартиры в Москве, ~58 м², жилой комплекс комфорт-класса. Возникла просрочка по кредитным обязательствам перед банком, был риск перехода дела в взыскание и дополнительных расходов. Задача - быстро получить деньги, закрыть долг и провести сделку без юридических сюрпризов.
Решение
- Провели экспресс-оценку и подтвердили ликвидность объекта в районе.
- Проверили право собственности, ограничения и историю переходов, выявили риски
- Согласовали структуру сделки: часть суммы направляется на погашение долга
- Подготовили договор и условия безопасных расчётов (аккредитив/эскроу)
- Организовали подписание, расчёты и сопровождение до регистрации и передачи
Результат
- Долг перед банком закрыт в рамках сделки, риск взыскания снят
- Собственник получил оставшуюся сумму быстро и в контролируемом формате
- Сделка прошла без затяжных показов и срывов по срокам
- Документы и расчёты оформлены юридически корректно
Пётр Т.
собственник квартиры в Москв, банковские долги
Мне важно было быстро закрыть вопрос с банком, потому что сроки уже поджимали. Боялся, что затянется продажа по рынку и появятся дополнительные проблемы. ФРИДОМ оперативно оценил квартиру, проверил документы и предложил схему, где часть денег сразу идёт на погашение долга. Расчёты сделали безопасно и прозрачно, сделку закрыли в срок. В итоге я снял риск взыскания и получил деньги без лишней нервозности.
- Цена сделки
- 12,8 мил.
- Срок до сделки
- 7 дней
- Закрыто обязательств
- 1,5 мил. ₽
Спасение капитала при преддефолтной ипотеке (Даунсайзинг)
Выявленная проблема
Клиент потерял часть дохода и 4 месяца не платил ипотеку за 3-комнатную квартиру. Банк начислил огромные штрафы и готовил документы в суд для изъятия жилья. Долг составлял 8 млн ₽
Решение
- Наши юристы срочно вышли на связь с отделом взыскания банка и добились заморозки пеней на 1 месяц
- Экстренно нашли покупателя-инвестора, который согласился выкупить квартиру по рыночной цене (14 млн ₽) и погасить чужой долг
- Провели сделку: 8 млн ушли в банк, а 6 млн остались у клиента. На эти деньги мы тут же подобрали ему уютную «однушку» в соседнем районе
Результат
- Клиент избежал судов, плохой кредитной истории и остался с собственным жильем без долгов
Павел Л.
собственник
Я уже прощался с квартирой и думал, что останусь на улице. Юристы ФРИДОМ сделали невозможное: договорились с банком, продали трешку и купили мне однушку. И всё это без кредитов
- срок сделки
- 22 дня
- спасенный капитал
- 6 млн ₽
- погашенный долг
- 8 млн ₽
Другие виды выкупа
Выкупаем не только это: выберите свой объект или посмотрите общие условия и цены на странице срочного выкупа недвижимости.
Получите предложение по выкупу квартиры в ипотеке
Оставьте заявку — специалист уточнит остаток ипотеки и документы, осмотрит квартиру и предложит цену выкупа или срочную продажу
Отзывы собственников
Эксперты по выкупу и ипотечным сделкам
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Елисеева Кристина Александровна
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — срочный выкуп и продажа квартир в ипотеке
С 2007 года покупаем и продаём квартиры в Москве и области, в том числе в залоге у банка. Согласовываем с банками погашение ипотеки и снятие залога, проверяем документы и ведём сделку до регистрации
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
800+
- Сделок с обременением
0
- Оспоренных сделок
ФРИДОМ выкупает квартиры в ипотеке в Москве и области за собственные средства: договор через 2–3 дня, деньги через 7–10 дней, остаток ипотеки гасим из суммы выкупа, комиссия агентства — 0 ₽
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как выкупить или продать квартиру в ипотеке: что нужно банку и как пройдёт сделка
Способы продажи, документы для банка, порядок расчётов и снятия залога, что делать при просрочке — и как посчитать сумму на руки
Вопросы о срочном выкупе квартиры в ипотеке
Можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, если договор об ипотеке не предусматривает иное: заложенную квартиру отчуждают только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ, на сентябрь 2026 года). При продаже без согласия банк вправе потребовать признать сделку недействительной или досрочно погасить кредит и обратить взыскание на квартиру (ст. 39). При выкупе согласование с банком мы берём на себя.
Как быстро можно получить деньги при выкупе квартиры в ипотеке?
Договор купли-продажи подписываем через 2–3 дня после обращения, деньги вы получаете через 7–10 дней. В наших кейсах до сделки проходило 7–8 дней. Срок зависит в том числе от того, как быстро банк выдаст справку об остатке долга и согласует порядок снятия залога, поэтому справку запрашиваем в первый же день.
Сколько платит ФРИДОМ при выкупе квартиры в ипотеке?
До 85% рыночной цены. Это ориентир, а не гарантия: точную цену называем после осмотра квартиры и проверки документов и фиксируем в договоре. На неё влияют район, состояние, этаж и юридическая чистота. Из суммы выкупа гасится остаток ипотеки, разницу получаете вы. Если цена выкупа не устраивает, предложим срочную продажу по более высокой цене с фиксированным сроком. Другие виды объектов — на странице срочного выкупа недвижимости.
Как снимают обременение после погашения ипотеки?
Запись об ипотеке в ЕГРН погашается в течение трёх рабочих дней после того, как в Росреестр поступит заявление банка, совместное заявление залогодателя и залогодержателя или заявление с участием владельца закладной (п. 1 ст. 25 закона № 102-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Порядок подачи заявления согласуем с банком заранее, чтобы снятие залога и регистрация сделки прошли без пауз.
Что делать, если по ипотеке уже есть просрочка?
Действовать до того, как банк подаст иск. Пока долг меньше 5% стоимости квартиры, а просрочка короче трёх месяцев, нарушение предполагается крайне незначительным и взыскание не допускается (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Квартиру можно продать или выкупить и погасить долг из суммы сделки. В нашем кейсе клиент с четырьмя месяцами просрочки погасил долг 8 млн ₽ и сохранил 6 млн ₽.
Можно ли самому продать квартиру, если банк требует погасить долг?
Да, если банк ещё не подал иск об обращении взыскания и нотариус не совершил исполнительную надпись. С 11 сентября 2024 года заёмщик-физлицо может подать банку заявление о самостоятельной продаже: банк отвечает в течение 10 рабочих дней, на продажу и погашение даётся четыре месяца, и в это время взыскание не обращается (ст. 37.1 закона № 102-ФЗ). Детали для вашего кредита уточните у юриста.
Можно ли выкупить квартиру в ипотеке, купленную с материнским капиталом?
Да, но сначала проверяем, выделены ли доли детям. Если дети уже стали собственниками, для сделки нужно разрешение органа опеки, и сроки выкупа увеличиваются на время его получения. Если доли не выделены, решаем это до сделки. Такие ситуации разбираем отдельно — подробнее на странице о продаже квартиры с материнским капиталом.
Какой налог платить при срочном выкупе квартиры?
Такой же, как при обычной продаже. Если квартира в собственности меньше минимального срока — пяти лет, а в ряде случаев трёх (ст. 217.1 НК РФ), — платится НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽, с превышения — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Если цена ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, доход считают от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Нормы — на сентябрь 2026 года, подробнее — в статье о продаже без налога.
Нужно ли платить агентству при выкупе квартиры?
Нет. При срочном выкупе комиссия агентства — 0 ₽, оформление документов — за наш счёт. Если вместо выкупа вы выберете срочную продажу, стоимость услуг фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. Все условия выкупа — цену, сроки и порядок погашения ипотеки — мы прописываем в договоре купли-продажи.
Можно ли продать квартиру в ипотеке, если супруги разводятся?
Да. Квартира продаётся с согласия банка, из суммы сделки гасится ипотека, а остаток собственники делят по договорённости. В практике наших клиентов остаток распределяли через два аккредитива — каждому свою часть. Если супруги не договорились, кто сколько получает, сначала нужно решить этот вопрос: пока спор не решён, сделка рискует сорваться. Как разделить деньги в вашей ситуации, уточните у юриста.
