Как продать квартиру в 2026 году: пошаговая инструкция от оценки до расчётов

Введение

Продажа квартиры — это восемь шагов: решить, продаёте сами или с агентством, оценить квартиру, снять препятствия к сделке, провести показы, взять аванс или задаток, подписать договор, получить деньги через банк после регистрации перехода права и передать квартиру по акту. После сделки остаётся налог: нужно ли платить НДФЛ и подавать декларацию.

Закон не требует для продажи ни риэлтора, ни, в большинстве случаев, нотариуса: договор подписывают в простой письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ). Регистрируют не договор, а переход права собственности (ст. 551 ГК РФ), и покупатель становится собственником с даты записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Нормы — в редакции на октябрь 2026 года.

Шаг 1. Продавать самостоятельно или с агентством

Порядок сделки один, разница в том, кто ищет покупателя и отвечает за юридическую часть.

• Самостоятельно: вы сами оцениваете квартиру, ведёте объявление, показы и торг, документы готовите сами или с юристом. Этот путь разобран в статье о продаже квартиры без риэлтора.
• С агентством: специалист ведёт оценку, объявления, показы, переговоры, проверку покупателя, аванс, договор, расчёты и регистрацию. Так работает услуга «Продажа квартиры»: оплата — по факту сделки, стоимость — по прайсу на странице услуги.
• Покупатель уже есть: искать никого не нужно, но аванс, договор, расчёты и регистрация остаются. Для этого есть сопровождение продажи квартиры: оплата поэтапная, порядок фиксируется в договоре.

Без юриста особенно рискованно продавать, если квартира в ипотеке, среди собственников есть ребёнок, в квартире прописаны люди или вы одновременно покупаете другое жильё.

Шаг 2. Оценка: какую цену поставить

Начальная цена решает, сколько будет звонков и как долго квартира пробудет в продаже. Сравнивайте с похожими квартирами в своём и соседних домах (комнатность, площадь, этаж, состояние) и смотрите, сколько объявление висит без снижения цены. Первую оценку по адресу даст калькулятор стоимости квартиры, точную цену — специалист после осмотра.

До объявления проверьте две налоговые цифры:

• срок владения: если он меньше минимального (три или пять лет, см. раздел о налоге), с дохода придётся платить НДФЛ, и это влияет на то, какую цену вам выгодно принять;
• кадастровую стоимость: если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, для налога доход считают равным этим 70 % (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Регион вправе изменить коэффициент (п. 9 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ) — проверьте правило своего региона.

Если деньги нужны к определённой дате, сравните продажу по рынку со срочным выкупом: выкуп быстрее, но цена ниже рыночной. Сколько теряет продавец на выкупе и как сравнить суммы на руках, мы разобрали в статье о срочном выкупе и продаже по рынку.

Шаг 3. Документы и препятствия: что снять до показов

Сделку чаще откладывают не из-за покупателя, а из-за того, что продавец не готов её провести. Полный перечень документов и где их получить — в статье о документах для продажи квартиры. Здесь — препятствия, которые нужно увидеть до показов.

Супруг. Если квартира куплена в браке и это общее имущество, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если в ЕГРН записан один из вас (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Квартира, полученная по наследству, в дар или купленная до брака, — личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), согласие не нужно.

Несовершеннолетний собственник. Нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Разрешение или мотивированный отказ выдают письменно не позднее 15 дней с даты заявления (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ), что ребёнок получит взамен, решает опека. Договор удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Если квартиру покупали с материнским капиталом, родители обязаны оформить её в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ): когда дети уже собственники, продажа идёт через опеку, а если доли им ещё не выделены, обсудите это с юристом до выхода на рынок. Разрешение получают до аванса.

Квартира в долевой собственности. Продаём квартиру целиком при согласии всех собственников; продажу доли постороннему покупателю мы не ведём; переоформить доли внутри семьи поможем.

Прописанные жильцы. После продажи члены семьи прежнего собственника по общему правилу теряют право пользования квартирой (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Исключение — те, кто отказался от участия в приватизации: за ними сохраняется право пользования (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), и суды признают его и после смены собственника. Людей, сохраняющих право пользования, перечисляют в договоре с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ), но покупатели такие квартиры обычно не берут, поэтому о выписке договариваются до сделки. Если в квартире живут члены семьи под опекой или несовершеннолетние без родительского попечения и продажа затрагивает их права, нужно согласие опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Ипотека. Квартиру в залоге продают с согласия банка — подробно в разделе ниже.

Шаг 4. Подготовка квартиры и показы

Перед съёмкой уберите лишние вещи, сделайте заметный мелкий ремонт и снимайте при дневном свете. О перепланировке, прописанных и ипотеке говорите сразу: покупатель всё равно увидит это при проверке. Спросите, как он будет платить — свои деньги, ипотека с одобрением банка, материнский капитал, продажа своей квартиры: от этого зависят сроки и схема расчётов.

Если вы одновременно покупаете другую квартиру, обе сделки проводят в один день цепочкой. Расчёты по такой альтернативной сделке разобраны в статье об аккредитиве с трансферацией.

Шаг 5. Аванс, задаток или предварительный договор

Договорённость с покупателем закрепляют письменно. Есть три инструмента с разными последствиями.

Если неясно, задаток это или аванс, например соглашение о задатке не оформили письменно, сумму считают авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Задатком можно обеспечить и обязательство заключить основной договор по предварительному (п. 4 ст. 380). Предварительный договор заключают в форме основного, иначе он ничтожен; если срок заключения основного договора не указан, это год (п. 2, 4 ст. 429 ГК РФ).

В любом соглашении продавцу важно записать:

• квартиру (адрес, кадастровый номер) и цену;
• сумму аванса или задатка и дату, до которой подписывают договор купли-продажи;
• что вы делаете до сделки: снимаете ипотеку, получаете согласия, выписываете жильцов;
• в каких случаях и в какой срок деньги возвращаются;
• способ расчётов по основной сделке.

Образец соглашения есть в разделе «Формы договоров», разбор формулировок задатка — в статье о договоре задатка. Если не уверены, что успеете получить разрешение опеки или согласие банка к дате сделки, задаток под такую дату рискован: за срыв по вашей вине отдадите двойную сумму.

Шаг 6. Договор купли-продажи квартиры

Договор подписывают одним документом (ст. 550 ГК РФ). Без трёх условий он считается незаключённым:

• квартира — данные, по которым её можно точно определить: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 554 ГК РФ);
• цена — согласованная письменно (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• люди, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи, с указанием их прав, если такие есть (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Продавцу также важно записать порядок и срок расчётов, срок освобождения квартиры, снятия жильцов с учёта и передачи по акту, как снимается ипотека, если она есть.

Нотариус обязателен, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Если квартира в долевой собственности и все собственники продают её одной сделкой, нотариальная форма по общему правилу не нужна (п. 1 ч. 1.1 ст. 42), а сделку с отдельной долей, в том числе внутри семьи, удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). В остальных случаях нотариус — по желанию сторон; плюс такой сделки — регистрация за три рабочих дня, а при электронной подаче — за один рабочий день после поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Что делает юрист на этом и других шагах, разобрано в статье о сопровождении сделки купли-продажи.

Шаг 7. Расчёты: как безопасно получить деньги

До регистрации перехода права деньги лежат в банке или у нотариуса, а продавец получает их, когда покупатель стал собственником. Так снижается риск остаться без денег или без квартиры.

Передавать квартиру и ключи до того, как деньги стали доступны вам, не стоит. Если покупатель берёт ипотеку, способ и порядок расчётов согласуют с его банком заранее и записывают в договор.

Шаг 8. Регистрация перехода права и передача квартиры

Заявление о регистрации перехода права подают обе стороны договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ) — в МФЦ, через нотариуса или в электронной форме, в том числе через банк покупателя. Сроки регистрации по ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ:

• семь рабочих дней, если документы приняты Росреестром, и девять — если МФЦ;
• три рабочих дня по нотариальной сделке, один рабочий день после поступления — при электронной подаче, пять — через МФЦ.

Итог — выписка ЕГРН, где собственником указан покупатель; по ней банк раскрывает аккредитив или выплачивает деньги со счёта эскроу. Квартиру передают по передаточному акту, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 556 ГК РФ): в него записывают показания счётчиков, ключи, остающиеся мебель и технику. Сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру нужно в срок из договора.

Если квартира в ипотеке

Продать квартиру, которая в залоге у банка, можно с согласия банка-залогодержателя, если договор об ипотеке не говорит иное (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 346 ГК РФ). На практике встречаются три схемы:

• долг гасят до сделки своими деньгами или деньгами покупателя по условиям, согласованным с банком, банк снимает обременение, дальше продажа идёт как обычно;
• долг гасят в день сделки: часть денег покупателя идёт банку продавца, остальное — продавцу после регистрации; обременение снимают после погашения;
• покупатель берёт свою ипотеку, и банки двух сторон согласуют расчёты между собой.

Запись об ипотеке Росреестр погашает в течение трёх рабочих дней после поступления заявления банка или совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ). Если кредит брали как физическое лицо не для бизнеса, есть ещё путь — самостоятельная реализация: по вашему заявлению, поданному до обращения взыскания на квартиру, банк в течение десяти рабочих дней сообщает о согласии с минимальной ценой, равной долгу, или об отказе, а продать квартиру и погасить кредит нужно за четыре месяца, если срок не продлили по соглашению (ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ). Провести такую сделку поможет услуга «Продажа квартиры с обременением ипотекой».

Налог после продажи квартиры

НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок — три года, если квартира получена по наследству (от любого наследодателя) или в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением или если на дату регистрации перехода права у вас (включая совместную собственность супругов) нет другого жилья. Жильё, купленное вами или супругом за 90 дней до этой даты, не учитывается (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1).

Семьи с двумя и более детьми не платят налог независимо от срока владения, если одновременно (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

• у продавца или его супруга не меньше двух детей до 18 лет (до 24 лет, если они учатся очно);
• в год регистрации продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн ₽;
• у семьи нет больше 50 % в праве собственности на другое жильё, которое больше купленного по площади или кадастровой стоимости.

Если срок не прошёл, налог считают с дохода, который можно уменьшить одним из двух способов (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): на имущественный вычет до 1 млн ₽ за год по всем проданным квартирам, домам и участкам или на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Если квартира в общей собственности, вычет делят между собственниками (пп. 3 п. 2 ст. 220). Для налоговых резидентов ставка — 13 % с суммы налоговых баз до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224, п. 6 ст. 210 НК РФ).

Декларацию 3-НДФЛ продавец подаёт сам не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платит не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Вычет или расходы заявляют в декларации (п. 7 ст. 220). Подать её нужно, даже если с вычетом налог равен нулю, а если доход освобождён по ст. 217.1, декларация не нужна (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ). Без декларации налоговая сама рассчитает налог по сведениям о сделке (п. 3 ст. 214.10 НК РФ). Подробно о сроках владения — в статье о том, через какое время можно продать квартиру без налога. ФРИДОМ не налоговый агент продавца и налог за клиента не платит.

Вопросы о продаже квартиры

Заключение

Продажа квартиры держится на порядке шагов: цена по похожим квартирам, снятые до показов препятствия (согласие супруга, разрешение опеки, прописанные, ипотека), письменное соглашение об авансе или задатке, договор с точными данными квартиры и ценой, расчёты через банк или нотариуса и регистрация перехода права. Деньги вы получаете, когда покупатель стал собственником, квартиру передаёте по акту, а потом проверяете, нужно ли платить НДФЛ и подавать декларацию до 30 апреля.

Если квартира в ипотеке, среди собственников есть ребёнок или вы одновременно покупаете другое жильё, покажите документы юристу до того, как возьмёте аванс.