Как продать ипотечную квартиру в Москве и в короткие сроки
Нас выбирают за системность: профильная экспертиза по залогам, командная работа «юрист + банковский координатор + менеджер показов», проверенные контакты в МФЦ/банках и внутренние шаблоны документов. Мы заранее согласуем схему, закрепим условия в авансе и доведём до регистрации в назначенный день.
- до плана продаж
- 2 часа
- к цене рынка
- +6%
- дней до сделки
- 14-45
- 16+ лет продаем залоговую недвижимость
- Юридическая конструкция под ваш случай
- Личная стратегия погашения обременения
- 20+ банков-партнёров – быстрое согласование
Почему с ФРИДОМ выгодно продавать ипотечную квартиру
Юридическое сопровождение
Переговоры с кредиторами, снижение пени и штрафов, представление интересов в суде, работа с ипотекой с маткапиталом
Оценка и стратегия цены
Аналитика рынка и три сценария: быстрая, целевая, премиальная — с прогнозом сроков
Переговоры и торг
Аванс, условия освобождения, встречная покупка, обременение банка
Поток покупателей
Проверенные площадки + база покупателей, одобренных по ипотеке
Медиапакет
Фото/видео/план, проверка БТИ, чек-лист «что поправить»
Снижение рисков
С вами будут работать опытные специалисты, которые провели уже больше 800+ сделок с обременением
Продажа квартиры с обременением за 5 шагов
- 1Старт-аудит и оценка
Проверка ЕГРН/прав, первичные переговоры с банком, проверка использования маткапитала, БТИ; Формирование коридора цены и сроков.
- 2Подготовка и упаковка
Фото/видео/план, описание, чек-лист мелких работ; проект авансового соглашения.
- 3Вывод на покупателей
Размещения на топ-площадках + off-market (своя база покупателей), показы по графику.
- 4Переговоры, аванс, ипотека
Подтверждение финансирования, торг, аванс/задаток, согласование сделки в банке, бронь ячейки/аккредитива.
- 5Сделка и регистрация
ДКП, расчёты через банк, сдача документов на регистрацию, передача ключей/Акт.
100% гарантии
безопасности сделки
Мы берем на себя все юридические и оформительские вопросы, чтобы вы получили деньги быстро и без рисков
Юридическое сопровождение
Надежные договоры
Широкий охват покупателей
Начнем работать над вашей сделкой уже сегодня!
Варианты продажи квартиры под обременением
- 1Перевод долга на покупателя
- Банк покупателя выдаёт кредит, залог переоформляется.
- Подходит, если не хотите вносить свои деньги.
- Расчёты: аккредитив → погашение долга → остаток вам.
- Мы: согласуем банки, ДКП, слот в МФЦ/банке.
- 2Купля-продажа с одновременным снятием обременения – продажа квартиры «из под-залога»
- В день сделки: погашение → снятие залога → регистрация.
- Подходит при собственных средствах/ипотеке покупателя.
- Расчёты через аккредитив/ячейку по письму-расчёту банка.
- Мы: письмо-расчёт, аккредитив, ДКП, контроль регистрации.
- 3Погашение ипотеки перед продажей
- Снимаем обременение, дальше обычная продажа.
- Подходит, если есть средства/«мост» под закрытие.
- Плюс — шире круг покупателей и проще сделка.
- Мы: смета и сроки, пакет в банк, публикация, аванс и ДКП.
Какой вариант подойдёт вам?
Разбор налогов и схемы расчётов
Банки и обременение - как действовать
Работаем с обременёнными квартирами «под банк»: знаем регламенты 20+ банков, готовим письмо-расчёт, получаем согласие на продажу, настраиваем безопасные расчёты и снимаем залог в день сделки. Берём общение с банком на себя — от первого звонка до отметки «обременение снято» в ЕГРН.
Типовые сценарии продажи квартиры из-под залога
Работаем с обременёнными квартирами «под банк»: знаем регламенты 20+ банков, готовим письмо-расчёт, получаем согласие на продажу, настраиваем безопасные расчёты и снимаем залог в день сделки. Берём общение с банком на себя — от первого звонка до отметки «обременение снято» в ЕГРН.
Продажа «из-под залога» в один день
Когда: одновременная регистрация перехода права и снятия залога.
Как делаем: электронная регистрация, синхронизация аккредитива и закрытия долга.
Результат: покупатель получает объект без обременений.
Отрицательный капитал
Когда: долг больше цены.
Варианты: частичное списание банком, перевод «хвоста» в потребкредит, либо доплата продавца.
Результат: чистая продажа и закрытая ипотека.
Ипотека у покупателя
Когда: у продавца залог, у покупателя новая ипотека.
Как делаем: двойное согласование, безопасная многосторонняя схема расчётов.
Результат: банк-продавца получает погашение, банк-покупателя выдаёт кредит, обременение снято.
Цифры, которые важны владельцу
20+
банков в регулярной работе
1–2 дня
на получение предварительного согласия
0 ₽
предоплата
100%
безопасно
Нужна помощь со «согласием банка»?
Кейсы
Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли.
Продажа 2-комнатной квартиры 58 м² у метро с альтернативой
Выявленная проблема
Квартира «висела» 3 месяца; сложная альтернатива и неузаконенная перепланировка.
Решение
- Аудит, узаконили перепланировку по эскизу
- Медиапакет, размещение и off-market рассылка
- Переговоры, аванс с условием альтернативы
- Аккредитив и синхронизация двух сделок
Результат
- 11 показов за 6 дней
- Аванс на 9-й день
- Цена +4,5% к старту
- Связка «продажа-покупка» в один день
Спиридонов Сергей, начальник службы логистики
Я обратился в Фридом после того как мне отказали в ипотеке в одном очень крупном банке. В этом банке я уже умел положительную историю, однако… Фридом я выбрал практически случайно, что-то подсказало внутри, что эта компания, то что мне нужно. Признаться сначала было некоторое недоверие… Но постепенно пришло понимание, что в Фридом работают профессионалы, и до последней копейки отрабатывают заплаченные деньги. В фильмах иногда можно услышать «Обращайтесь к моему адвокату…», через какое то время по всем вопросам, связанным с покупкой квартиры, я с гордостью отвечал – «Обращайтесь к моему агенту!». Сейчас у меня уже как год есть новая квартира и прекрасные впечатления от работы с Фридом
- показы
- 11
- оферты
- 2
- срок до аванса (дней)
- 9
Продажа из-под залога с электронными расчётами
Выявленная проблема
Квартира в ипотеке, остаток долга 3,1 млн ₽. Покупатель с одобренной ипотекой есть, но банк продавца обещал снять обременение «до 10 рабочих дней», что срывает даты альтернативной покупки.
Решение
- Запросили у банка продавца письмо-расчёт и комплект на снятие залога, согласовали электронную регистрацию.
- Подготовили проект ДКП с аккредитивом: часть суммы — автоматическое погашение долга, остальное — продавцу после регистрации.
- Синхронизировали банки: слот выдачи кредита покупателя и окно снятия залога в один день.
- Провели open-house на выходных, подтвердили покупателя с лучшими условиями аванса и сроком освобождения.
- В день сделки подписали ДКП, деньги на аккредитиве: банк погасил долг, залог снят, пакет ушёл в Росреестр электронно.
Результат
- Регистрация прошла за 2 дня, аккредитив раскрылся на 3-й день.
- Доплата продавцу — на счёте, ключи переданы по акту.
- Срок от старта до аванса — 18 дней; весь цикл до регистрации — 29 дней.
Елена
собственница
Больше всего боялась зависнуть из-за банка. Команда всё согласовала заранее, в день сделки мы вышли из МФЦ с пониманием, когда раскроется аккредитив. Получила деньги без переносов и успела забронировать новую квартиру.
- снятие залога
- 1 день
- к цене
- +7%
- до регистрации
- 29 дней
Готовы продать вашу квартиру по максимальной цене?
Оставьте заявку, и наш ведущий эксперт по жилой недвижимости подготовит для вас бесплатный расчет стоимости и пошаговый план продажи вашего объекта
Отзывы
Елена
собственница
Больше всего боялась зависнуть из-за банка. Команда всё согласовала заранее, в день сделки мы вышли из МФЦ с пониманием, когда раскроется аккредитив. Получила деньги без переносов и успела забронировать новую квартиру.
Максим и Анна
семья с ребёнком
Думали, без своих денег продажа не сложится. Ребята предложили перевод долга, всё расписали по датам. В итоге уложились в наш график и переехали без кассового разрыва
Ольга Борисовна
Я покупала квартиру с ипотечным обременением. Юридическое сопровождение выполнялось понятно и быстро. Мне доходчиво разъяснили все этапы сделки и всё прошло как и планировалось. Большое спасибо сотрудникам агентства «Фридом» за ответственность, доброжелательность и высочайший профессионализм.
Лариса
Уникальное сочетание обаяния и профессионализма!!! И ....терпения!!! Молодцы, ребята!! Надеюсь, что мы еще поработаем!!!
Лола Хасанова
С агентством недвижимости «Фридом» знакомы уже три года. За это время и мы сами и наши знакомые совершили сделки с их помощью. Очень компетентная работа. Ребята работают очень слаженно, профессионально, а главное качественно. Мы очень довольны. Будем и впредь рекомендовать данное агентство своим знакомым с чистой совестью. Большое им спасибо за все.
Команда агентства
Власов Алексей Львович
Специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
ФРИДОМ — агентство по продаже ипотечных квартир в Москве
С 2009 года помогаем собственникам продавать объекты жилой недвижимости с обременением в Москве и области. Берём на себя аналитику цены, взаимодействие с банком/кредитором, урегулирование споров, упаковку и вывод на покупателей, ведём переговоры и оформляем расчёты через аккредитив/эскроу, альтернатива/ипотека. Юридическое сопровождение — до регистрации перехода права и подписания Акта.
Лет на рынке
18+
Сотрудников
25+
Проданных объектов
1000+
Успешных сделок
98%
Продажа квартиры с обременением ипотекой
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 7 млн ₽ | 230 000 ₽ |
| от 7 до 10 млн ₽ | 280 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет, продажа доли) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Закрытый гайд от агентства Фридом: Как продать свою квартиру с обременением дороже рынка за 30 дней
FAQ: частые вопросы о продаже квартиры с обременением в Москве
Можно ли продать квартиру в ипотеке, если кредит ещё не выплачен?
Да. Продают по одной из схем: перевод долга на покупателя, продажа «из-под залога» в день сделки или уступка прав по ДДУ (для новостроек). Схему согласовывают с банком-залогодержателем и закрепляют в договоре и авансе
Как продать квартиру в ипотеке пошагово?
Выбираем схему → запрашиваем в банке письмо-расчёт → готовим проект ДКП/уступки и аванс с условиями расчётов → открываем аккредитив/ячейку → в день сделки гасится долг и подаётся пакет на регистрацию → после снятия обременения раскрывается аккредитив.
Что такое «продажа из-под залога» и чем она отличается от перевода долга?
При продаже «из-под залога» в день сделки вначале гасится остаток кредита и снимается обременение, затем регистрируется переход права — покупатель получает «чистый» объект. Перевод долга — залог переоформляется на покупателя вместе с его ипотекой.
Нужно ли согласие банка на продажу ипотечной квартиры?
Да. Банк выдаёт письмо-расчёт и/или согласие со способом расчётов (аккредитив/ячейка), списком документов к раскрытию и сроками снятия залога. Без этого Росреестр может отказать.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке у покупателя?
Банк покупателя одобряет объект и заемщика, открывается аккредитив. В день сделки подписывается ДКП, деньги блокируются, погашается ваш кредит, банк снимает залог и после регистрации право переходит покупателю, аккредитив раскрывается.
Как оформить договор купли-продажи квартиры с ипотекой?
В ДКП прописывают: схему расчётов (аккредитив/ячейка), порядок погашения долга, сроки снятия обременения, состав передачи, срок освобождения, электронную или бумажную регистрацию. Проект согласуют с банком.
Можно ли продать ипотечную квартиру по переуступке?
Да, если это ДДУ/ЖСК и объект ещё не введён. Продают права требования по согласованию с банком и застройщиком. После регистрации переуступки расчёты проводятся по условиям договора и банком.
Сколько по времени занимает продажа ипотечной квартиры?
Типично: 24 часа — план и пакет в банк, 2–5 рабочих дней — согласование банка, 14–45 дней — до сделки и регистрации. Срок зависит от банка, схемы и готовности документов.
Какие документы нужны для продажи квартиры с обременением банка?
ЕГРН, правоустанавливающие, технический план/БТИ, согласие супруга (при необходимости), справки об отсутствии задолженностей, письмо-расчёт банка, проект ДКП/уступки, заявление о снятии залога.
Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Можно при согласии банка-залогодержателя и соблюдении преимущественного права других дольщиков. На практике банк чаще согласует продажу всей квартиры — это быстрее и безопаснее.
Налог при продаже ипотечной квартиры: что платить?
Если соблюден минимальный срок владения — НДФЛ не платится. Иначе — 13% с разницы «цена продажи минус подтверждённые расходы/вычет». Ипотечный долг в расчёт налога не входит; учитываются ваши фактические расходы на покупку.
Через сколько можно продать ипотечную квартиру после покупки?
В любой момент с согласия банка. Но для оптимизации НДФЛ имеет смысл учитывать срок владения (обычно 3 или 5 лет — зависит от основания и даты приобретения).
Что безопаснее: аккредитив или ячейка при продаже с ипотекой?
Аккредитив — предпочтителен: деньги хранятся в банке и выдаются по условиям (погашение долга, регистрация права, снятие залога). Ячейка используется реже и требует дополнительных проверок.
Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку?
Да, это «альтернатива»: согласуем два кредита и график расчётов, закрываем ваше обременение, а покупатель открывает свой аккредитив. Сделки синхронизируются по дате регистрации.
Что делать, если покупатель с ипотекой, а банк долго согласует объект?
Мы готовим полный пакет заранее, подаём на параллельное согласование, закладываем аккредитив с условиями раскрытия и фиксируем в авансе дедлайны. При задержках — быстро меняем схему (из-под залога/перевод долга) или резервируем другого одобренного покупателя.
Нужно ли согласие банка?
Да, как правило залогодержатель должен письменно согласовать продажу: подаем в банк пакет (ДКП/оферта, ЕГРН, справка об остатке долга, паспорта), согласование занимает обычно 3–10 дней.
Что делать при отрицательном капитале (долг больше цены)?
Работаем с банком по трём сценариям:
1. согласование частичного списания долга (банку иногда выгоднее закрыть «токсичный» кредит);
2. перевод непокрытого остатка в потребительский (беззалоговый) кредит;
3. доплата продавца собственной суммой на сделке.
Мы помогаем собственникам продавать сложные объекты жилой недвижимости с обременением: берём на себя аналитику цены и подготовку документов, ведём переговоры с кредиторами, снижаем пени и штрафы, создаём медиапакет, выводим объект на платёжеспособных покупателей (off-market и профильные площадки), собираем документы, организуем расчёты через аккредитив/эскроу.
Мы сотрудничаем с 20+ банками и получим разрешение на продажу квартиры с обременением за 2 дня. За 24 часа подготовим ориентировочную стоимость и план продажи квартиры.
