Введение
Обновлено 01.10.2026: данные за 2025 год и I полугодие 2026 года. Годовых итогов 2026 года ещё нет: консультанты выпускают их в январе–феврале 2027 года, и тогда мы обновим обзор снова. Прежняя версия статьи рассказывала о 2024 годе — теперь он точка отсчёта.
За два года рынок коммерческой недвижимости Москвы перешёл от дефицита к избытку предложения. В 2024 году в Москве купили и арендовали 1 981 тыс. м² офисов, а свободных складов в Московском регионе было 0,5%. За I полугодие 2026 года спрос на офисы сократился на 16% к прошлому году, доля свободных офисов выросла до 6,1%, складов — до 6,7%, а ставка аренды склада класса А опустилась с 12 300 до 9 700 руб. за м² в год (Nikoliers, IPG.Estate). Ключевая ставка снизилась с пиковых 21% (действовала с 28 октября 2024 года по 8 июня 2025 года) до 14% (с 27 июля 2026 года).
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Коммерческая недвижимость в 2024, 2025 и 2026 годах: сводная таблица
Консультанты считают рынок по разным выборкам, поэтому каждая строка таблицы взята у одного источника за все годы — так видна динамика, а не разница методик. Цифры других консультантов, где они расходятся, — в разделах ниже.
| Показатель (источник) | 2024 | 2025 | 2026: последние данные | Прогноз на конец 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Ключевая ставка Банка России на конец периода | 21% | 16% | 14% (на 30.09.2026) | решение 23.10.2026 |
| Инвестиции в коммерческую недвижимость России, млрд руб. (CMWP) | 455 | 461 | 286 за I полугодие (+37% г/г) | более 400 |
| Офисы Москвы: куплено и арендовано, тыс. м² (Nikoliers) | 1 981 | 1 569 | 653 за I полугодие (−16% г/г) | 1 300 |
| Офисы Москвы: ввод, тыс. м² (Nikoliers) | 567 | 704 | 649 за I полугодие | 860 |
| Офисы Москвы: доля свободных площадей (Nikoliers) | 5,5% | 5,7% | 6,1% (на 01.07.2026) | 7,0–7,5% |
| Офисы Москвы: средневзвешенная запрашиваемая ставка внутри МКАД, руб./м² в год (Nikoliers) | 28 849 | 31 162 | 30 233 (II кв.) | 32 000 |
| Склады Московского региона: ввод, млн м² (IPG.Estate) | 1,36 | 1,97 | 0,88 за I полугодие | 2,3 |
| Склады Московского региона: сделки, млн м² (IPG.Estate) | 2,3 | 1,7 | 0,59 за I полугодие (без субаренды) | — |
| Склады Московского региона: доля свободных площадей (IPG.Estate) | 0,5% | 4,1% | 6,7% | 8,5% |
| Склады класса А: ставка аренды, руб./м² в год (IPG.Estate) | 12 300 | 11 200 | 9 700 | 9 400 |
| Торговые центры Москвы (форматные, с концепцией и профессиональным управлением): доля свободных площадей (CMWP) | 7,3% | 9,7% | 11,6% (II кв.) | 12,3% |
Источник: Банк России, таблица ключевой ставки (cbr.ru, проверено 30.09.2026); CMWP — пресс-релизы об инвестициях от 11.02.2026 и 23.07.2026, #MARKETBEAT I кв. 2026, стр. 50, пресс-релиз о торговых центрах от 08.09.2026; Nikoliers, «Офисная недвижимость. I полугодие 2026. Россия, Москва», стр. 12; IPG.Estate, «Складская и индустриальная недвижимость. Москва, итоги 2025», стр. 2, 6, и «… итоги 1 полугодия 2026», стр. 2, 5.
Как читать таблицу. «2026: последние данные» — самые свежие опубликованные цифры: по офисам и складам — I полугодие (на 1 июля 2026 года), по торговым центрам — II квартал, по инвестициям — январь–июнь. Ставки аренды — без операционных расходов и коммунальных платежей. У Nikoliers и CMWP они также без НДС, у IPG.Estate — «чистая ставка» без оговорки об НДС. Сделки по складам за I полугодие 2026 года IPG.Estate считает без субаренды, а в годовом отчёте за 2024–2025 годы методика учёта субаренды не раскрыта, поэтому строки 2025 и 2026 года сопоставимы лишь приближённо. Прогнозы — оценки консультантов по данным середины 2026 года; сверить их с фактом можно будет по годовым отчётам в начале 2027 года. Подробный разбор 2025 года — в нашем обзоре итогов 2025 года и прогнозов на 2026 год, первой половины 2026 года по Москве — в итогах I полугодия 2026.
Ключевая ставка и инвестиции в 2024–2026 годах
Банк России поднял ключевую ставку до 21% с 28 октября 2024 года и держал её до 8 июня 2025 года. Затем ставку снижали десять раз: до 20% с 9 июня 2025 года, до 16% к 22 декабря 2025 года и до 14% с 27 июля 2026 года. 11 сентября 2026 года совет директоров сохранил 14%; следующее решение — 23 октября 2026 года (cbr.ru, проверено 30.09.2026).
По данным CMWP, в 2025 году в коммерческую недвижимость России вложили 461 млрд руб. — на 1% больше, чем в 2024-м (455 млрд). Цифру за 2024 год консультант уточнил: в феврале 2025 года он называл 407 млрд руб. I квартал 2026 года дал всего 43 млрд руб., но по итогам полугодия сумма дошла до 286 млрд — на 37% больше, чем за январь–июнь 2025 года (209 млрд). На три крупнейшие сделки пришлось 75% полугодового объёма. По итогам 2026 года CMWP ждёт более 400 млрд руб. CMWP учитывает только покупки ради арендного дохода: без покупок под собственное использование и под жилую застройку.
CORE.XP считает иначе: он учитывает и покупки под собственные нужды. По его данным, в 2025 году в коммерческую недвижимость вложили 889 млрд руб. — на уровне рекордного 2024 года. Все инвестиции в недвижимость России вместе с участками под жильё составили 1 трлн 75 млрд руб., на 18% меньше, чем в 2024 году. За I полугодие 2026 года CORE.XP насчитал в коммерческой недвижимости 297 млрд руб. — на 9% меньше, чем годом раньше, а CMWP по своей выборке видит рост на 37%. В марте 2026 года CORE.XP прогнозировал на весь 2026 год около 900 млрд руб. по всей недвижимости. Разница между консультантами объясняется методиками, поэтому их цифры между собой не сравнивают.
Для владельца, который продаёт помещение, рост полугодовых инвестиций ещё не означает, что покупателей стало больше: три четверти объёма дали три сделки.
Офисы Москвы: после рекордного спроса — торг и рост вакансии
В 2024 году в Москве купили и арендовали 1 981 тыс. м² офисов, в 2025-м — 1 569 тыс., за I полугодие 2026 года — 653 тыс., на 16% меньше, чем годом раньше (Nikoliers). Ввод растёт: 567 тыс. м² в 2024 году, 704 тыс. в 2025-м и 649 тыс. только за первое полугодие 2026-го. Во II квартале 2026 года Nikoliers зафиксировал рекорд ввода среди вторых кварталов: достроили здания, ввод которых переносили с прошлых лет.
Доля свободных площадей выросла с 5,5% в 2024 году до 6,1% на 1 июля 2026 года, к концу года Nikoliers ждёт 7,0–7,5%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка внутри МКАД поднялась с 28 849 руб. за м² в год в 2024 году до 31 162 руб. в 2025-м, а во II квартале 2026 года снизилась до 30 233 руб. CMWP считает ставки по выборке закрытых сделок в классах Prime, A и B. За 2025 год у него 32 608 руб. и вакансия 4,5%, на конец 2026 года консультант ждёт 32 472 руб. и 7,2% (#MARKETBEAT II кв. 2026, стр. 19).
Для собственника, который сдаёт офис, меняются переговоры. По оценке Nikoliers, собственники начинают закладывать дисконты и соглашаться на торг, сделки закрываются дольше, помещения дольше ждут арендатора. Предложение в аренду будет расти и дальше: 68% площадей (3,6 млн м²), анонсированных на 2026–2030 годы, приходится на бизнес-центры с продажей офисов блоками и мелкой нарезкой, и около 2 млн м² из них может оказаться у частных инвесторов и выйти в аренду. Выход растянется на 5–8 лет, это будут в основном небольшие офисы до 2 000 м² без отделки (Nikoliers). Подробнее — в разборе офисного рынка Москвы за I квартал 2026 года.
Склады Московского региона: от дефицита к избытку площадей
В 2024 году складов не хватало: свободно было 0,5% площадей, ставка класса А за год выросла на 45%, до 12 300 руб. за м² в год (IPG.Estate). В 2025 году ввели 1,97 млн м², сделок стало меньше — 1,7 млн м² против 2,3 млн, доля свободных площадей выросла до 4,1%, ставка снизилась на 9%, до 11 200 руб.
За I полугодие 2026 года ввели 880 тыс. м², сделок закрыли на 591 тыс. м² без учёта субаренды. Свободно 6,7% площадей, 30% доступного предложения — субаренда. Ставка класса А — 9 700 руб. за м² в год, на 13,4% ниже, чем в конце 2025 года. К концу года IPG.Estate ждёт 9 400 руб. и ввод 2,3 млн м² — это может стать рекордом.
CMWP считает по своей выборке и видит ту же картину: ставка класса А по итогам II квартала 2026 года — 9 150 руб., на 25% ниже пика прошлого года, доля свободных площадей класса А — 7,8%; к концу года консультант ждёт 9 000 руб. и 8%. Владелец склада конкурирует за арендатора не только с новыми комплексами, но и с субарендой. IPG.Estate пишет, что арендаторы сейчас добиваются дисконта до 10–15% от базовых ставок.
Из нашей практики. Склад 6 000 м² класса C в промзоне в пределах 15 км от МКАД почти год стоял без арендаторов, покупатели предлагали на 20–25% меньше ожиданий собственника. Мы взяли объект в доверительное управление, разделили на блоки от 300 до 1 500 м² под мелкооптовых и логистических арендаторов, довели заполняемость до 92% и продали склад как доходный — дороже, чем за него предлагали пустым.
Торговые центры и стрит-ритейл Москвы
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы с единой концепцией и профессиональным управлением, по данным CMWP, была 7,3% в 2024 году, 9,7% в 2025-м и 11,6% во II квартале 2026 года. В стабилизированных центрах (открыты больше двух лет, площадью до 100 тыс. м²) — 13%, максимум за весь период наблюдений 2019–2026 годов. К концу 2026 года CMWP ждёт 12,3%, в 2027 году — снижения до 11%. Рост вакансии CMWP связывает с открытием новых центров с неполной загрузкой, осторожностью ритейлеров, которые оптимизируют свои сети, жёсткими денежно-кредитными условиями и ростом налоговой нагрузки. Nikoliers по своей выборке даёт 8,7% за I полугодие 2026 года, так что оценки консультантов лежат в диапазоне 8,7–11,6%.
Стрит-ритейл в центре держится. На 16 центральных торговых улицах свободно 6% помещений по итогам I полугодия 2026 года против 6,5% в конце 2025-го, ставки за полгода выросли на 3–5%, диапазон — от 74 до 360 тыс. руб. за м² в год (IPG.Estate). Освободившееся помещение, по наблюдению IPG.Estate, редко пустует дольше трёх месяцев.
В новых жилых кварталах предложения больше. По оценке IPG.Estate за 2025 год, там свободно около 9% помещений, помещения 100–300 м² сдают по 25 000–60 000 руб. за м² в год, ставки растут на 10–15% в год. Владельцу помещения в новом квартале стоит сверяться со сдачами по соседству, а не со ставками центральных улиц. Подробнее о торговых центрах — в обзоре торговой недвижимости Москвы за I квартал 2026 года.
Регионы и Санкт-Петербург: что известно по данным консультантов
По регионам консультанты публикуют меньше цифр, чем по Москве; полнее всего описаны склады.
Склады в регионах России (без Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области). В 2025 году ввели около 4 млн м² — почти вдвое больше, чем в 2024-м. Сделок стало меньше: 1,3 млн м² против 2,4 млн. Доля свободных площадей выросла с 2,2% до 5,2%, из них 2,1 п. п. — субаренда. Ставка класса А снизилась с 10 400 до 10 100 руб. за м² в год. За I полугодие 2026 года ввели 1 104 тыс. м², на 16% меньше, чем годом раньше. Сделок заключили всего на 188 тыс. м² (−70%), свободно 5,5% площадей, ставка класса А — 9 750 руб. К концу года NF Group ждёт ввод около 4 млн м², сделки на 1,4–1,6 млн м² и ставку 9 500 руб. Больше всего качественных складов среди регионов — в Приволжском федеральном округе: на конец 2025 года 6,2 млн м², 28% регионального предложения (NF Group).
Санкт-Петербург и Ленинградская область. За I полугодие 2026 года ввели 455,2 тыс. м² складов — вдвое больше, чем годом раньше; спрос вырос на 10%, ставка снизилась на 9%, до 9 550 руб. за м² в год, доля свободных площадей выросла на 3 п. п., до 5,6% (CMWP).
Торговые центры по России (включая Москву). В 2025 году открыли около 645 тыс. м², за I полугодие 2026 года — 98 тыс. м². На весь 2026 год CMWP прогнозирует 424 тыс. м² и предупреждает, что часть открытий может сдвинуться на более поздние сроки.
По офисам, стрит-ритейлу и помещениям свободного назначения в региональных городах (кроме Санкт-Петербурга) сопоставимых рядов данных консультантов за 2024–2026 годы мы не нашли. Цену и ставку объекта в регионе считают по местным сделкам: московская статистика к нему не применима.
Прогнозы консультантов на 2026–2028 годы
Прогнозы сделаны по данным I полугодия 2026 года.
2026
ЗамедлениеОфисы Москвы: спрос около 1,3 млн м², доля свободных площадей 7,0–7,5% (Nikoliers) или 7,2% (CMWP), ставка около 32 000 руб. за м² в год. Склады Московского региона: ставка класса А 9 000–9 400 руб., доля свободных площадей 8–8,5% (CMWP, IPG.Estate). Торговые центры Москвы: вакансия 12,3% (CMWP). Инвестиции в коммерческую недвижимость России: более 400 млрд руб. (CMWP).
2027
Осторожное восстановлениеNikoliers ожидает восстановления активности на офисном рынке не ранее 2027 года. CMWP называет 2027 год годом осторожного восстановления офисов: спрос 1,6 млн м², вакансия 6,3%. Складскому рынку CMWP прогнозирует оживление: спрос умеренно вырастет, строить будут меньше, ставка класса А — около 9 400 руб., рост в пределах инфляции. Вакансия в торговых центрах Москвы, по прогнозу CMWP, снизится до 11%.
2028
НормализацияCMWP считает 2028 год годом нормализации офисного рынка (вакансия 5,6%, ставка 33 493 руб.) и восстановления складского (вакансия класса А 6,1%, ставка 9 800 руб.) — в базовом сценарии, где инфляция и ключевая ставка близки к целевым значениям.
Источник: Nikoliers, «Офисная недвижимость. I полугодие 2026», стр. 12; CMWP, #MARKETBEAT II кв. 2026 (23.07.2026), стр. 19, 39, 55; CMWP, пресс-релизы от 03.08.2026 (склады) и 08.09.2026 (торговые центры); IPG.Estate, «Складская и индустриальная недвижимость. Москва, итоги 1 полугодия 2026», стр. 2.
Что это значит для собственника коммерческой недвижимости
- Офис: заложите торг и срок экспозиции
Вакансия растёт, сделки закрываются дольше (Nikoliers). Ставку для объявления считайте по сделкам в своём деловом районе: разброс большой — от 24 200 руб. за м² в год в Калужском районе до 79 300 руб. в Белорусском (Nikoliers, I полугодие 2026, запрашиваемые ставки).
- Склад: ваш конкурент — субаренда
30% свободного предложения в Московском регионе — субаренда (IPG.Estate). Арендатор сравнивает вашу ставку с субарендными блоками, поэтому деление склада на блоки под нескольких арендаторов помогает сократить простой.
- Торговое помещение: считайте по своей улице и кварталу
На центральных улицах Москвы свободно 6% помещений, в новых жилых кварталах — около 9% (IPG.Estate). Ставку сверяйте со сдачами поблизости; найти арендатора по рыночной ставке поможет сдача коммерческой недвижимости в аренду с брокером.
- Продажа: цену определяют арендатор и договор
Средние цифры рынка — только ориентир. Покупатель готового арендного бизнеса смотрит на договор аренды, индексацию и историю платежей. Прикинуть стоимость помещения можно калькулятором стоимости коммерческой недвижимости, точную цену и покупателя — подобрать с брокером по продаже коммерческой недвижимости.
Из нашей практики. Помещение около 128 м² на первом этаже в спальном районе Москвы с сетевым арендатором собственник продавал как готовый арендный бизнес. Мы проверили договор аренды и индексацию, собрали финмодель и подтверждения платежей, показывали объект только квалифицированным покупателям. Получили два конкурирующих предложения: объект был в экспозиции 49 дней и продан по целевой цене собственника, расчёты — через аккредитив.
Разберём ваш объект на фоне рынка 2026 года
Нажмите «Старт» и ответьте на несколько вопросов — специалист свяжется с вами.
Какой объект подойдёт для инвестиций
Подскажем формат коммерческой недвижимости под вашу цель и бюджет — до того, как вы начнёте смотреть объявления.
Главный вывод: к 2026 году рынок коммерческой недвижимости Москвы перешёл от дефицита к выбору — свободных площадей стало больше в офисах, складах и торговых центрах. Собственнику, который сдаёт или продаёт объект, стоит считать ставку и цену по свежим сделкам в своём районе и быть готовым к торгу. Исключение — центральные торговые улицы, где свободных помещений по-прежнему мало.
Даниил Ковалёв, Начальник отдела коммерческой недвижимости
Вопросы о рынке коммерческой недвижимости в 2026 году
Когда будут итоги 2026 года по рынку коммерческой недвижимости?
Годовые отчёты консультанты выпускают в январе–феврале следующего года: итоги 2025 года CMWP опубликовал 11 февраля 2026 года. Сейчас доступны данные за I полугодие 2026 года (Nikoliers, IPG.Estate, CMWP, NF Group, CORE.XP) и прогнозы на конец года.
Снизились ли ставки аренды коммерческой недвижимости в 2026 году?
По складам — да: ставка класса А в Московском регионе за I полугодие 2026 года снизилась до 9 700 руб. за м² в год, на 13,4% (IPG.Estate); CMWP во II квартале получил 9 150 руб. По офисам средневзвешенная запрашиваемая ставка внутри МКАД во II квартале — 30 233 руб., на 5% ниже, чем кварталом раньше (Nikoliers). На центральных торговых улицах ставки за полугодие выросли на 3–5% (IPG.Estate). Ставки — без операционных расходов; у Nikoliers и CMWP — также без НДС.
Сколько инвестировали в коммерческую недвижимость России в 2025 году?
По данным CMWP — 461 млрд руб., на 1% больше, чем в 2024 году; консультант считает только покупки ради арендного дохода. CORE.XP, который считает шире, оценивает вложения в коммерческую недвижимость в 889 млрд руб. — на уровне 2024 года. За I полугодие 2026 года CMWP насчитал 286 млрд руб. (+37%), CORE.XP — 297 млрд руб. (−9%): методики разные.
Какая ключевая ставка на 1 октября 2026 года и когда следующее решение?
14% годовых — действует с 27 июля 2026 года, 11 сентября 2026 года Банк России её сохранил. Следующее заседание по ставке — 23 октября 2026 года (cbr.ru, проверено 30.09.2026).
Заключение
С 2024 года до середины 2026-го рынок коммерческой недвижимости Москвы перешёл от дефицита к избытку предложения. Доля свободных площадей выросла в офисах с 5,5% до 6,1%, в складах — с 0,5% до 6,7%, в торговых центрах — с 7,3% до 11,6%; ставки аренды складов снизились, офисных — перестали расти. Центральный стрит-ритейл остаётся исключением. Ключевая ставка снизилась с пиковых 21% до 14%, но восстановления консультанты ждут не раньше 2027 года.
Если вы сдаёте или продаёте объект, сверьте его ставку и цену с данными 2026 года, а не с ожиданиями 2024-го. Ближайшие точки проверки — решение Банка России 23 октября 2026 года, отчёты консультантов за 9 месяцев и годовые итоги 2026 года в январе–феврале 2027-го.
Источники: Банк России — таблица ключевой ставки (cbr.ru/hd_base/KeyRate) и пресс-релиз по итогам заседания 11.09.2026, проверено 30.09.2026; Commonwealth Partnership (CMWP) — #MARKETBEAT II кв. 2026 (23.07.2026, данные на 30.06.2026; стр. 19, 39, 55), #MARKETBEAT I кв. 2026 (данные на 31.03.2026; стр. 11–12, 50), пресс-релизы «Инвестиции в коммерческую недвижимость составили 461 млрд руб. за 2025 г.» (11.02.2026), «По итогам 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость может превысить 400 млрд руб.» (23.07.2026), о складах Московского региона (03.08.2026) и Санкт-Петербурга (05.08.2026), о торговых центрах Москвы (08.09.2026); Nikoliers — «Офисная недвижимость. I полугодие 2026. Россия, Москва» (данные на 01.07.2026) и обзор торговых центров за I полугодие 2026 (30.06.2026); IPG.Estate — «Складская и индустриальная недвижимость. Москва, итоги 2025» (12.02.2026), «… итоги 1 полугодия 2026» (18.09.2026), «Обзор рынка стрит-ритейла. Центральные торговые улицы Москвы, итоги 2025 года» (14.01.2026) и «… итоги 1-го полугодия 2026 года» (14.07.2026); NF Group — «Рынок складской недвижимости регионов России. 2025» (20.02.2026) и «… I полугодие 2026» (31.07.2026); CORE.XP — «Инвестиции в недвижимость России, IV кв. 2025» (31.12.2025), «Инвестиции в недвижимость России, 1П 2026» (30.06.2026) и прогноз «Инвестиции в недвижимость в 2026 году достигнут трёхлетнего минимума» (11.03.2026).
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
