Что значит продать недвижимость через продажу компании?

Это продажа не самого объекта, а компании, которая им владеет: покупатель получает доли ООО или акции, а недвижимость остаётся на балансе прежней организации. Схема возможна, когда собственник объекта — компания и объект составляет заметную часть её активов. Подходит ли она вам, зависит от устава, налогов и целей покупателя, поэтому начинаем с проверки.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

Для доли ООО — да: сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению, а несоблюдение формы делает её недействительной (п. 11 ст. 21 закона об ООО). Для акций акционерного общества порядок другой: он зависит от реестра акционеров и вида общества, его уточняет юрист. Мы готовим договор и пакет документов к удостоверению.

Можно ли продать компанию, если устав запрещает продажу доли?

Если устав запрещает отчуждение доли третьим лицам, продать её постороннему покупателю нельзя (ст. 93 ГК РФ). Возможные пути — изменение устава или другая схема сделки — обсуждаем с юристом. Устав проверяем на первом этапе, до выхода на покупателей, потому что от него зависит вся схема сделки.

Какой налог платит продавец доли?

Зависит от статуса: физлицо платит НДФЛ, организация — налог на прибыль, ИП — по своему режиму. Освобождение от НДФЛ для долей, которыми вы владеете более пяти лет, с 2026 года требует, чтобы не более 50% активов компании составляла российская недвижимость (п. 17.2 ст. 217 НК РФ). Для компании-владельца недвижимости это условие часто не выполняется — уточните у юриста.

Облагается ли продажа доли НДС?

Нет: реализация долей в уставном капитале организаций не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). При прямой продаже объекта организацией на общей системе налогообложения НДС, как правило, начисляют по общей ставке 22% с 1 января 2026 года (п. 3 ст. 164 НК РФ). Точный расчёт зависит от режима продавца — сравнение делает налоговый консультант.

Можно ли продать недвижимость через компанию и не платить налог?

Обещать такое нельзя. Налог зависит от статуса продавца, срока владения долей и структуры активов компании, а налоговый орган оценивает деловую цель сделки: уменьшить налог можно, только если основной целью не является неуплата налога (ст. 54.1 НК РФ). Расчёт до назначения цены мы делаем вместе с налоговым консультантом.

Какие риски у покупателя компании?

Покупатель получает компанию вместе с обязательствами: кредитами, долгами перед бюджетом и контрагентами, судебными спорами. Поэтому он проверяет её глубже, чем объект, и просит заверения продавца: недостоверные заверения об обстоятельствах влекут возмещение убытков (ст. 431.2 ГК РФ). Чем чище компания и полнее пакет документов, тем меньше повод для торга.

Что будет с договорами аренды при продаже компании?

Они остаются у компании: арендодатель не меняется, меняется только её владелец. Для покупателя это плюс, потому что не нужно переоформлять договоры и уведомлять арендаторов о смене собственника объекта. Но он проверит сроки, ставки, платежи и условия расторжения, поэтому арендный пакет готовим заранее. При прямой продаже договор тоже сохраняется (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Сколько стоят услуги и когда платить?

Цену на этой странице мы не публикуем: вознаграждение зависит от компании, объекта и объёма работ, его называем после анализа документов. Размер вознаграждения и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Юридическую проверку компании, налоговый расчёт и подготовку договора согласуем в одном плане.

Продажа коммерческой недвижимости через продажу компании

Если объектом владеет компания, его можно продать вместе с ней — продав доли ООО или акции. Разберём, подходит ли вам такая схема, проверим компанию и объект, посчитаем налоги до назначения цены и подготовим сделку

доля ООО переходит с записи в реестре: ЕГРЮЛ
закона об ООО: сделка с долей у нотариуса: ст. 21
сделок всего: 3500+

Проверим, подходит ли схема: доли ООО или акции
Аудит компании: долги, споры, договоры аренды
Налоговый расчёт до назначения цены
Покупатели из нашей базы инвесторов
Договор и подготовка к нотариальному удостоверению

Что покупатель проверяет в компании-владельце

Активы и объект
Какая доля активов — недвижимость, как она отражена на балансе и подтверждена выпиской ЕГРН
Долги и обязательства
Кредиты, поручительства и задолженность перед бюджетом и контрагентами остаются в компании, а компанию получает покупатель
Договоры аренды
Арендаторы остаются у компании; покупатель проверяет сроки, ставки и историю платежей
Корпоративные документы
Устав, состав участников, решения, размеры долей и ограничения на продажу
Споры и проверки
Судебные дела, налоговые проверки и исполнительные производства в отношении компании
Налоговая история
Отчётность, уплата налогов и расчёты с бюджетом за прошлые периоды

Что продаётся, когда продают компанию

При обычной продаже покупатель приобретает саму недвижимость и регистрирует переход права в ЕГРН. При продаже компании недвижимость остаётся на балансе той же организации, а меняется её владелец: покупатель получает доли ООО или акции. Собственником помещения или здания в ЕГРН по-прежнему числится компания.

В ООО продажа доли третьему лицу допускается, если это не запрещено уставом, а участники общества пользуются преимущественным правом покупки, если уставом не предусмотрено иное (ст. 93 ГК РФ). Сделку по отчуждению доли нужно нотариально удостоверить одним документом, иначе она недействительна, а доля переходит к покупателю с момента внесения записи в ЕГРЮЛ (п. 11 и 12 ст. 21 закона об ООО).

Общества, не отвечающие признакам публичных, признаются непубличными (ст. 66.3 ГК РФ). Для акционерного общества порядок перехода акций другой — его уточняет юрист на этапе проверки. Данные на сентябрь 2026 года; правила меняются, поэтому на дату сделки мы проверяем их заново.

Как проходит продажа недвижимости через продажу компании

1Консультация
Выясняем, кто собственник объекта, в какой форме создана компания — ООО или акционерное общество — и подходит ли вам продажа компании вместо продажи объекта
2Аудит компании и объекта
Проверяем выписки ЕГРН и ЕГРЮЛ, устав, состав участников, долги, судебные дела, договоры аренды и отчётность
3Налоговый расчёт
До назначения цены сравниваем продажу объекта и продажу компании для вашего статуса; расчёт подтверждает налоговый консультант
4Поиск покупателя
Предлагаем инвесторам и компаниям из нашей базы; закрытый пакет документов показываем только после согласования с вами
5Договор и нотариус
Юрист готовит договор купли-продажи долей, заверения об обстоятельствах и порядок расчётов; сделку с долью ООО удостоверяет нотариус
6Запись и передача
Сопровождаем внесение записи в ЕГРЮЛ и передачу корпоративных документов. Вознаграждение и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг

Безопасность сделки

для продавца

Юрист проверяет компанию и объект до выхода на покупателей, налоги считаем до назначения цены, а сделка с долей ООО удостоверяется нотариально

Юридическая проверка
Налоги до цены
Нотариальная форма

Проверим, подходит ли вам продажа через компанию

Что подготовить к продаже компании с недвижимостью

Устав и выписка ЕГРЮЛ
Состав участников, размеры долей, ограничения на отчуждение и условия согласия; для организации — документ о полномочиях подписанта
Выписка ЕГРН на объект
Собственник — компания, площадь, обременения, договоры аренды, зарегистрированные в ЕГРН
Отчётность и налоги
Бухгалтерская и налоговая отчётность, сведения о расчётах с бюджетом и об отсутствии задолженности
Договоры и обязательства
Договоры аренды, кредиты, поручительства, договоры с управляющей компанией и подрядчиками
Споры и проверки
Сведения о судебных делах, исполнительных производствах и налоговых проверках компании
Решения и согласия
Решения участников, согласия на продажу доли, извещения участников о преимущественном праве (ст. 93 ГК РФ)

Параметр	Продажа объекта	Продажа компании
Что покупается	Помещение или здание	Доли ООО или акции компании-владельца
Собственник в ЕГРН	Покупатель после регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ)	Прежняя компания; меняется её владелец
Форма сделки	Письменный договор купли-продажи одним документом (ст. 550 ГК РФ)	Для доли ООО — нотариальное удостоверение (п. 11 ст. 21 закона об ООО); для акций порядок иной, его уточняет юрист
Момент перехода	Регистрация перехода права	Для доли ООО — внесение записи в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО)
Договоры аренды	Сохраняются при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ)	Остаются у компании-арендодателя
Долги компании	Остаются у продавца	Остаются в компании, которую получает покупатель, поэтому он проверяет её глубже
Налог продавца	Зависит от статуса: НДФЛ, налог на прибыль, НДС	Зависит от статуса; продажа доли не облагается НДС; льгота по НДФЛ для долей не действует для компаний с недвижимостью более 50% активов — уточните у юриста

Другие способы продать коммерческую недвижимость

Если объект принадлежит вам, а не компании, или сделка устроена иначе — выберите профильную страницу

Кому подходит услуга

Объект на балансе ООО: Продаётся вместе с компанией
Компания с арендаторами: Договоры остаются у арендодателя
Несколько участников: Согласуем доли и права участников
Покупатель хочет компанию: Готовим компанию к проверке
Нужен налоговый расчёт: Сравниваем объект и компанию

Налоги и риски: что проверить до цены

Налог зависит от статуса продавца — физическое лицо, ИП или организация — и от срока владения. Физлицо платит НДФЛ с дохода от продажи доли; расходы на её приобретение учитываются по правилам ст. 220 НК РФ. Освобождение от НДФЛ для долей, которыми вы владеете более пяти лет, действует не для всех компаний: с 2026 года одно из условий — не более 50% активов организации приходится на недвижимость в России (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а компания-владелец недвижимости часто этому условию не отвечает.

Продажа доли не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Но не рассчитывайте на схему «без налога на недвижимость»: уменьшить налог можно, только если основной целью сделки не является неуплата налога (ст. 54.1 НК РФ), а расчёт для вашей ситуации должен подтвердить налоговый консультант — уточните у юриста.

Покупатель принимает компанию вместе с обязательствами, поэтому проверяет её глубже объекта, а вы даёте заверения об обстоятельствах: за недостоверные заверения отвечаете убытками (ст. 431.2 ГК РФ). Подробнее о налогах — в статье о продаже недвижимости через ООО.

Обсудим продажу вашей недвижимости через компанию

Оставьте заявку — уточним, кому принадлежит объект, и скажем, подходит ли вам продажа компании

Эксперты по продаже коммерческой недвижимости

Ковалёв Даниил Андреевич

Начальник отдела коммерческой недвижимости

Волынский Виктор Геннадьевич

Генеральный директор

Боева Ольга Юрьевна

Специалист

Мирзаханов Саид Тажутдинович

Специалист

ФРИДОМ — сделки с коммерческой недвижимостью

С 2007 года проводим сделки с коммерческой недвижимостью: проверяем документы, готовим договор и расчёты, сопровождаем сделку с юристом

19+ лет
На рынке недвижимости: 3500+
Сделок всего: 25+
Сотрудников: 98%
Успешных сделок

С 2007 года ФРИДОМ сопровождает сделки с коммерческой недвижимостью: проверяем компанию и объект, считаем налоги до назначения цены, готовим договор и расчёты

Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать недвижимость через продажу компании: доли, налоги, риски

Чем продажа компании отличается от продажи объекта, как проходит сделка с долями ООО, какие налоги и риски проверить до назначения цены.

Вопросы о продаже недвижимости через продажу компании

Что значит продать недвижимость через продажу компании?
Это продажа не самого объекта, а компании, которая им владеет: покупатель получает доли ООО или акции, а недвижимость остаётся на балансе прежней организации. Схема возможна, когда собственник объекта — компания и объект составляет заметную часть её активов. Подходит ли она вам, зависит от устава, налогов и целей покупателя, поэтому начинаем с проверки.
Как продать долю ООО?
Продажа доли третьему лицу допускается, если это не запрещено уставом; участники общества пользуются преимущественным правом покупки, если уставом не предусмотрено иное (ст. 93 ГК РФ). Сделку нужно нотариально удостоверить одним документом, а доля переходит к покупателю с момента внесения записи в ЕГРЮЛ (п. 11 и 12 ст. 21 закона об ООО).
Нужен ли нотариус при продаже доли?
Для доли ООО — да: сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению, а несоблюдение формы делает её недействительной (п. 11 ст. 21 закона об ООО). Для акций акционерного общества порядок другой: он зависит от реестра акционеров и вида общества, его уточняет юрист. Мы готовим договор и пакет документов к удостоверению.
Можно ли продать компанию, если устав запрещает продажу доли?
Если устав запрещает отчуждение доли третьим лицам, продать её постороннему покупателю нельзя (ст. 93 ГК РФ). Возможные пути — изменение устава или другая схема сделки — обсуждаем с юристом. Устав проверяем на первом этапе, до выхода на покупателей, потому что от него зависит вся схема сделки.
Какой налог платит продавец доли?
Зависит от статуса: физлицо платит НДФЛ, организация — налог на прибыль, ИП — по своему режиму. Освобождение от НДФЛ для долей, которыми вы владеете более пяти лет, с 2026 года требует, чтобы не более 50% активов компании составляла российская недвижимость (п. 17.2 ст. 217 НК РФ). Для компании-владельца недвижимости это условие часто не выполняется — уточните у юриста.
Облагается ли продажа доли НДС?
Нет: реализация долей в уставном капитале организаций не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). При прямой продаже объекта организацией на общей системе налогообложения НДС, как правило, начисляют по общей ставке 22% с 1 января 2026 года (п. 3 ст. 164 НК РФ). Точный расчёт зависит от режима продавца — сравнение делает налоговый консультант.
Можно ли продать недвижимость через компанию и не платить налог?
Обещать такое нельзя. Налог зависит от статуса продавца, срока владения долей и структуры активов компании, а налоговый орган оценивает деловую цель сделки: уменьшить налог можно, только если основной целью не является неуплата налога (ст. 54.1 НК РФ). Расчёт до назначения цены мы делаем вместе с налоговым консультантом.
Какие риски у покупателя компании?
Покупатель получает компанию вместе с обязательствами: кредитами, долгами перед бюджетом и контрагентами, судебными спорами. Поэтому он проверяет её глубже, чем объект, и просит заверения продавца: недостоверные заверения об обстоятельствах влекут возмещение убытков (ст. 431.2 ГК РФ). Чем чище компания и полнее пакет документов, тем меньше повод для торга.
Что будет с договорами аренды при продаже компании?
Они остаются у компании: арендодатель не меняется, меняется только её владелец. Для покупателя это плюс, потому что не нужно переоформлять договоры и уведомлять арендаторов о смене собственника объекта. Но он проверит сроки, ставки, платежи и условия расторжения, поэтому арендный пакет готовим заранее. При прямой продаже договор тоже сохраняется (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Сколько стоят услуги и когда платить?
Цену на этой странице мы не публикуем: вознаграждение зависит от компании, объекта и объёма работ, его называем после анализа документов. Размер вознаграждения и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Юридическую проверку компании, налоговый расчёт и подготовку договора согласуем в одном плане.