Налоговые риски при дарении коммерческой недвижимости: ключевые нюансы и рекомендации

Введение

Нежилое помещение можно подарить супругу, родителям, детям, внукам, брату или сестре без НДФЛ — освобождение из п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует для любой недвижимости, в том числе для офиса или магазина, который сдаётся в аренду. В апреле 2026 года это подтвердил Верховный суд.

Налоги появляются в трёх ситуациях: одаряемый не входит в круг близких родственников, даритель — плательщик НДС (ИП или ООО, у которых помещение было в бизнесе), или подаренное продают раньше минимального срока владения либо после того, как оно сдавалось в аренду. Ниже — кто и сколько платит в каждом случае, как оформить договор и когда дарение выгоднее заменить продажей. Нормы проверены по редакции Налогового и Гражданского кодексов на сентябрь 2026 года; ставки указаны для налоговых резидентов РФ.

Кто платит налоги при дарении коммерческой недвижимости: сводная таблица

Результат зависит от двух вещей: кто дарит (гражданин, ИП или организация) и кем одаряемый приходится дарителю.

Дарение нежилого помещения между физлицами: когда НДФЛ не платят

Подарок недвижимости освобождён от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу. Закон перечисляет их сам (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

• супруги (брак зарегистрирован);
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушка, бабушка и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры (с общим отцом или матерью).

Всех остальных закон к льготе не относит: отчима и мачеху, тёщу, свекровь, дядю, тётю, племянников, двоюродных братьев и сестёр, партнёра без зарегистрированного брака. Для них подарок облагается НДФЛ.

Если помещение сдаётся в аренду или используется в бизнесе

Налоговые инспекции пытались доначислять НДФЛ, когда дарили коммерческую недвижимость, которая приносила доход. Верховный суд этот подход отверг: в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 мать-предприниматель подарила дочери 11 объектов, которые использовались в бизнесе обеих, инспекция доначислила 2,43 млн ₽ НДФЛ, а суд признал решение недействительным. Вывод коллегии: освобождение зависит только от родства; назначение помещения, его использование в бизнесе и статус ИП у дарителя или одаряемого значения не имеют.

Та же позиция — в письмах Минфина России (в том числе от 10.04.2025 № 03-04-05/35604): ограничений для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, п. 18.1 ст. 217 НК не устанавливает. До Верховного суда дело рассматривали шесть раз, и в четырёх решениях суды поддержали налоговую, поэтому к договору стоит приложить документы о родстве: свидетельства о рождении, о браке, а для братьев и сестёр — оба свидетельства о рождении.

После дарения доход от аренды получает новый собственник и платит с него налог сам — по своему режиму (НДФЛ или налог ИП).

Если одаряемый — не родственник

Одаряемый платит НДФЛ со стоимости помещения. Кодекс прямо называет базу для этого случая: кадастровая стоимость из ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ); по ней инспекция сама посчитает налог, если декларацию не подать. Понижающий коэффициент 0,7 к подарку не применяется — он установлен только для продажи.

Ставка с 2025 года двухступенчатая: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224 НК). Порог считается по всем доходам этой группы за год вместе — в том числе от подарков, продажи имущества и продажи долей. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК).

Пример расчёта: офис с кадастровой стоимостью 10 000 000 ₽ дарят племяннику; других доходов от продажи имущества и подарков у него в этом году нет.

Дарение от ИП и ООО: НДС, налог на прибыль и запрет ст. 575 ГК

Даритель — ИП

Дохода у дарителя нет: он ничего не получает, поэтому ни НДФЛ, ни налог по УСН с подарка не возникает. Одаряемый-родственник тоже освобождён — это и было дело, которое рассмотрел Верховный суд. Налог, который здесь реально возникает, — НДС: передача товара на безвозмездной основе считается реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК), если помещение использовалось в бизнесе ИП, а сам ИП — плательщик НДС. База — рыночная стоимость без НДС (п. 2 ст. 154 НК).

С 2026 года общая ставка НДС — 22% (п. 3 ст. 164 НК в ред. закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). ИП и компании на УСН освобождены от НДС, пока доходы за прошлый год и с начала текущего года не превышают 20 млн ₽; этот порог сохранён на 2026–2029 годы, в 2030 году он составит 15 млн ₽, с 2031-го — 10 млн ₽ (п. 1, 5 ст. 145 НК в ред. закона от 04.07.2026 № 228-ФЗ); остальные платят 22% или пониженные 5% / 7%, если выбрали их (п. 8 ст. 164 НК); при 5% и 7% входной НДС к вычету не принимают. Освобождение теряется с 1-го числа месяца после того, в котором доходы превысили порог (п. 5 ст. 145 НК), поэтому перед дарением проверьте, есть ли у ИП обязанность по НДС в месяц сделки. Пороги и выбор ставки — в разделе «НДС на УСН в 2026 году».

Даритель — ООО

Компания может подарить помещение гражданину, в том числе своему участнику. Для компании-плательщика НДС это та же безвозмездная реализация: НДС 22% с рыночной стоимости она платит из своих средств. Стоимость подаренного и расходы на передачу не уменьшают налог на прибыль (п. 16 ст. 270 НК).

Одаряемый платит НДФЛ 13% / 15% даже тогда, когда он родственник директора или участника: льгота п. 18.1 ст. 217 НК касается только подарков от физических лиц. Удержать налог с подарка в натуре компания не может, поэтому до 25 февраля следующего года сообщает об этом одаряемому и налоговой (п. 5 ст. 226 НК), а налог гражданин платит по уведомлению до 1 декабря (п. 6 ст. 228 НК).

Пример расчёта: ООО на общей системе дарит единственному участнику помещение; рыночная и кадастровая стоимость — по 20 000 000 ₽.

При такой нагрузке дарение из компании обычно проигрывает другим способам. Если помещение — главный актив ООО, сравните его с продажей коммерческой недвижимости через продажу компании: доля переходит к новому владельцу, а помещение остаётся на балансе ООО.

Между двумя компаниями дарить нельзя

Дарение в отношениях между коммерческими организациями запрещено, кроме обычных подарков стоимостью до 3 000 ₽ (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Передать помещение из одного ООО в другое безвозмездно по договору дарения не получится — нужна другая сделка: продажа, вклад в имущество, реорганизация.

Одаряемый — ООО

Гражданин может подарить помещение компании. Для ООО безвозмездно полученное имущество — внереализационный доход по рыночной цене (п. 8 ст. 250 НК), и с него платится налог на прибыль или налог по УСН. Доходом это не считается в двух случаях:

• имущество внесено как вклад в имущество общества в порядке, установленном гражданским законодательством (пп. 3.7 п. 1 ст. 251 НК);
• даритель владеет не менее чем 50% уставного капитала ООО, и компания не передаёт полученное третьим лицам в течение года (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК).

Продажа подаренного помещения: срок владения и расходы

Доход от продажи недвижимости освобождён от НДФЛ, если она была в собственности не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК). Для подарка он разный:

• 3 года — если помещение подарил член семьи или близкий родственник (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК);
• 5 лет — во всех остальных случаях, в том числе для подарка от не родственника или от компании (п. 4 ст. 217.1 НК).

Срок считается с регистрации права одаряемого.

Если подаренное помещение сдавалось в аренду

Освобождение по сроку не действует, если помещение непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе, по позиции Минфина, арендаторами (п. 17.1 ст. 217 НК; письмо Минфина России от 18.06.2024 № 03-04-05/56210) или доверительным управляющим, который его сдавал (письмо от 26.03.2019 № 03-04-07/20169). С 2026 года для такого помещения нет ни вычета 250 000 ₽, ни учёта расходов (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК в ред. закона № 425-ФЗ): НДФЛ считают со всей цены. ИП, у которого помещение было в деле, платит налог своего режима.

Это разные нормы: освобождение подарка от родственника (п. 18.1 ст. 217 НК) от использования помещения в бизнесе не зависит, а освобождение при последующей продаже (п. 17.1 ст. 217 НК) — зависит. Подаренный офис, который сдаётся арендатору, без НДФЛ не продать и через 3 года.

Если помещение не сдавалось

Если продаёте раньше срока, налог считают с разницы между ценой и расходами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Для подарка в расходы идут:

• подарок от родственника (налог не платили) — документально подтверждённые расходы дарителя на покупку помещения, если он сам не учитывал их в налогах;
• подарок, с которого платили НДФЛ, — сумма, с которой этот налог был исчислен (например, кадастровая стоимость из декларации);
• нет документов — вычет 250 000 ₽ для нежилой недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).

Доход от продажи не может быть меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 2 ст. 214.10 НК) — даже если в договоре цена ниже.

Пример расчёта: отец купил офис за 8 000 000 ₽ (есть договор и платёжки) и подарил сыну; через год сын продаёт офис за 12 000 000 ₽, кадастровая стоимость — 11 000 000 ₽. Офис не сдавался в аренду и не использовался в предпринимательской деятельности.

Для подарка от не родственника расчёт тот же, но срок — 5 лет, а расходом служит база, с которой платили НДФЛ при дарении. Получили в дар помещение с кадастровой стоимостью 10 000 000 ₽, которое не сдавалось в аренду, и продали через два года за 12 000 000 ₽ — налог считается с 2 000 000 ₽ и составит 260 000 ₽. Подробнее о вычетах и сроках — в статье «Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости: что нужно знать физическим лицам».

Договор дарения нежилого помещения: нотариус и регистрация

Нотариус обязателен, если дарят друг другу граждане: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Если одна из сторон — организация, нотариальная форма по этой норме не требуется. Исключение — доля в праве общей собственности: её отчуждение удостоверяет нотариус независимо от сторон, кроме случая, когда все сособственники отчуждают доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласие супруга. Если помещение куплено в браке, дарителю нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Регистрация. Одаряемый становится собственником с момента регистрации перехода права в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ). От даты регистрации считаются и кадастровая стоимость для налога (на 1 января этого года), и срок владения для будущей продажи.

Арендаторы. Смена собственника не прекращает и не меняет действующие договоры аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ): одаряемый становится арендодателем на прежних условиях. Уведомите арендаторов о новых реквизитах для оплаты.

Отмена дарения. В договор можно включить право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Дарение ИП или организации за счёт средств бизнеса суд может отменить, если оно совершено в течение шести месяцев до признания дарителя банкротом (п. 3 ст. 578 ГК РФ).

Проверку документов, согласование с нотариусом и регистрацию можно поручить нам — это часть сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью.

Дарение вместо продажи: когда сделку признают притворной

Договор, в котором одаряемый что-то даёт взамен — деньги, другую вещь, обязательство погасить долг дарителя, — дарением не считается (п. 1 ст. 572 ГК РФ). К нему применяются правила о притворной сделке: она ничтожна, а суд применяет правила той сделки, которую стороны на самом деле имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ), — обычно купли-продажи.

Чем это оборачивается на практике:

• Доля в помещении «подарена» постороннему, чтобы не спрашивать сособственников. Если дарение признают прикрытием продажи, любой другой сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
• Деньги за «подарок» переданы по расписке или переводом. Такая расписка — доказательство встречного предоставления: по ней сделку переквалифицируют в продажу, а у продавца появляется доход от продажи, который облагается по правилам ст. 217.1 и 220 НК.
• Одаряемый обязуется выплачивать дарителю содержание или взять на себя его кредит. Это встречное обязательство — договор также не будет дарением.

Если помещение передаётся за деньги, оформляйте продажу: налоги по ней считаются понятно, а покупатель защищён договором.

Дарение, продажа или продажа долей ООО: сравнение способов

Способ передачи выбирают по тому, кто получатель и где сейчас числится помещение — на гражданине или на компании.

Из таблицы следуют три практических вывода. Внутри семьи между гражданами дарение — самый дешёвый способ, если получатель не собирается продавать помещение раньше трёх лет (а если помещение сдаётся в аренду, его продажа будет облагаться НДФЛ при любом сроке владения). Постороннему человеку дарить дорого: за подарок налог платит он, а при продаже раньше пяти лет — ещё раз, с разницы в цене. Если помещение на компании, прямое дарение из неё почти всегда самое дорогое, и стоит считать продажу помещения или продажу долей.

Если решили продавать, посмотрите, как мы ведём продажу коммерческой недвижимости: оценка, подготовка документов и поиск покупателя.

Четыре кейса: сколько налога в типовых ситуациях

Суммы условные, налоги посчитаны по нормам 2026 года (расчёты — в разделах выше). Это типовые ситуации, а не истории конкретных клиентов.

Кейс 1. Офис дарят племяннику. Кадастровая стоимость 10 000 000 ₽, других доходов у племянника в этом году нет. Племянник не член семьи по Семейному кодексу, освобождения нет: НДФЛ 13% с 2 400 000 ₽ и 15% с 7 600 000 ₽ — 1 452 000 ₽ с кадастровой стоимости. Вывод: до подписания договора проверьте степень родства; если родства по СК нет, налог закладывают заранее или выбирают продажу.

Кейс 2. Отец дарит сыну офис, который не сдавался. Отец купил офис за 8 000 000 ₽ (есть договор и платёжки). Дарение сыну налога не создаёт — 0 ₽ (п. 18.1 ст. 217 НК). Если сын продаёт офис за 12 000 000 ₽ через год, НДФЛ — 552 000 ₽ (учитываются расходы отца), а после трёх лет владения — 0 ₽. Вывод: срок владения считают от даты регистрации права у сына, храните документы отца о покупке.

Кейс 3. Тот же офис, но он сдавался арендатору. Освобождения по сроку владения нет и расходы отца не учитываются: продажа за 12 000 000 ₽ даёт НДФЛ 1 752 000 ₽ — на 1 200 000 ₽ больше, чем в кейсе 2. Вывод: если помещение сдавалось, налог при последующей продаже считайте до дарения, а не после.

Кейс 4. ООО дарит помещение единственному участнику. Рыночная и кадастровая стоимость — 20 000 000 ₽, ООО на общей системе. ООО платит НДС 22% — 4 400 000 ₽, участник — НДФЛ 2 952 000 ₽; в сумме 7 352 000 ₽, около 37% стоимости помещения. Вывод: перед «дарением» участнику сравните этот вариант с продажей и другими способами вывода помещения из компании.

Заключение

Дарить коммерческую недвижимость выгодно внутри семьи: между родственниками из п. 18.1 ст. 217 НК налога нет, даже если помещение сдаётся в аренду. Дальше решают детали. Если даритель — плательщик НДС, считайте НДС 22%. Если получатель не родственник — НДФЛ до 15% с кадастровой стоимости. Если помещение на ООО — дарение из компании обойдётся дороже продажи. И если подаренное планируют продать, выдержите 3 года владения — но помещение, которое сдавалось в аренду, по позиции Минфина от НДФЛ при продаже не освобождается.

Перед сделкой возьмите свежую выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью, соберите документы о родстве и посчитайте рядом два-три способа передачи на цифрах своего объекта.