Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости: что нужно знать физическим лицам

Введение

С 2025 года физлицо платит с дохода от продажи нежилого помещения НДФЛ 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ за год — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Налога нет, если помещение было в собственности 5 лет (в отдельных случаях 3 года) и не использовалось в бизнесе — ни самим владельцем, ни арендатором. ИП, у которого помещение работало в деле, платит налог своего режима — УСН или НДФЛ на общем режиме, а часто ещё и НДС, ставка которого с 2026 года 22%.

Сумму налога решают три обстоятельства: кто продаёт (физлицо, ИП или компания), сколько лет объект в собственности и сдавался ли он кому-то под бизнес. Нормы приведены по Налоговому кодексу в редакции от 4 августа 2026 года, расчёты — на условных суммах.

Какой налог платит продавец нежилого помещения: сводная таблица

Найдите свою строку. Подробности и расчёты по каждой ситуации — в разделах ниже.

Минимальный срок владения нежилым помещением: 3 или 5 лет

Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если объект непрерывно был в собственности продавца не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; слово «непрерывно» добавил Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Для нежилого помещения срок — 3 года, если оно получено:

• по наследству;
• в дар от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу: супруга, родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестёр;
• при приватизации или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях, включая обычную покупку, срок — 5 лет (п. 3, 4 ст. 217.1). Правило о 3 годах для единственного жилья к нежилым помещениям не относится: оно написано только для квартир, комнат и домов (пп. 4 п. 3 ст. 217.1). Регион вправе сократить срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1).

Срок считают с даты регистрации права в ЕГРН — она указана в выписке. По наследству — с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Помещение сдавалось в аренду: почему срок владения может не помочь

Освобождение по сроку владения не действует для имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Исключение закон делает только для жилья и транспорта (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), поэтому для офисов, магазинов и складов ограничение работает. По той же причине с 2026 года к такой продаже не применяют ни вычет 250 000 ₽, ни уменьшение дохода на расходы на покупку (пп. 4 п. 2 ст. 220 в ред. закона № 425-ФЗ; до 2026 года закон запрещал только вычет).

Минфин читает правило широко: освобождения нет, если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами (письмо от 18.06.2024 № 03-04-05/56210; тот же подход — в письме от 18.11.2025 № 03-04-05/111357). Для собственника это значит: если офис или магазин сдавался компании или ИП, налоговая будет исходить из того, что помещение работало в чужом бизнесе.

Помещение в доверительном управлении. Если помещение было передано в доверительное управление и управляющий сдавал его в аренду, освобождения по сроку владения при продаже тоже нет: по позиции Минфина, доходы от продажи имущества, которое управляющий использовал в предпринимательской деятельности, от НДФЛ не освобождаются (письмо Минфина России от 26.03.2019 № 03-04-07/20169).

Позиция спорная. ФНС в обзоре судебной практики (письмо от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@) писала, что сдача в аренду имущества, купленного для личных нужд, сама по себе не делает человека предпринимателем, а доказывать предпринимательский характер дохода должна инспекция. Но закладывать в расчёт цены лучше вариант без освобождения.

Пример расчёта. Физлицо купило офис в 2015 году за 8 000 000 ₽ и с 2017 по 2023 год сдавало его ООО. В 2026 году офис продан за 15 000 000 ₽ (70% кадастровой стоимости — меньше цены). Не будь аренды, налога бы не было: срок владения больше 5 лет. По позиции Минфина НДФЛ считают со всей цены: 312 000 + 15% × (15 000 000 − 2 400 000) = 2 202 000 ₽.

Как посчитать НДФЛ, если срок владения не прошёл

Шаг 1. Доход. Берут цену из договора. Если она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доходом считают эти 70% (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Регион может повысить коэффициент вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10). Если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января нет, правило не применяют.

Шаг 2. Вычет. Для нежилого помещения — 250 000 ₽ за год на всё нежилое недвижимое имущество, проданное в этом году. Вычет 1 000 000 ₽ дают только за квартиры, комнаты, дома, садовые дома и земельные участки (пп. 1 п. 2 ст. 220). Вместо вычета доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220). Наследник и одаряемый вправе учесть документы о расходах наследодателя или дарителя, если тот сам их для налога не использовал (там же). При долевой собственности вычет делят между совладельцами (пп. 3 п. 2 ст. 220).

Шаг 3. Ставка. 13%, если за год сумма таких доходов не больше 2,4 млн ₽; если больше — 312 000 ₽ плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽ (п. 1.1 ст. 224). В порог входят не только продажа имущества, но и проценты по вкладам, дивиденды и доходы по ценным бумагам за тот же год (п. 6 ст. 210). Нерезидент платит 30% со всей суммы, вычеты ему не положены (п. 3 ст. 224, п. 3 ст. 210).

Декларация 3-НДФЛ, сроки и штрафы

Если налог есть или вы заявляете вычет, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228). Если доход освобождён по сроку владения, декларировать его не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228).

Если декларацию не подать, инспекция посчитает налог сама — по сведениям о цене сделки и кадастровой стоимости, которые получает от Росреестра (п. 3 ст. 214.10), — и может оштрафовать: 5% неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ (п. 1 ст. 119), плюс 20% неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122).

Пройдите короткий квиз и получите консультацию по налогам при продаже коммерческой недвижимости

Когда продажу помещения физлицом признают предпринимательской

Физлицо, которое фактически ведёт бизнес без регистрации ИП, не может ссылаться на то, что оно не предприниматель (п. 2 ст. 11 НК РФ). ФНС в обзоре практики (письмо от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@) перечисляет, на что смотрят инспекторы и суды:

• помещение по характеристикам не подходит для личных нужд — офис, магазин, склад;
• его сдавали в аренду или покупали в кредит, чтобы гасить его доходом от аренды;
• сделок несколько, и они связаны между собой: покупки и перепродажи, одни и те же контрагенты;
• имущество покупали, чтобы получать от него доход или перепродать.

Разовая продажа сама по себе бизнесом не считается, и доказывать предпринимательский характер должна налоговая (там же, со ссылкой на определение Верховного суда от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457).

Если продажу переквалифицируют, к НДФЛ без вычетов добавляется НДС: по доходу от такой деятельности физлицо признаётся его плательщиком (п. 5 того же обзора ФНС). Если в договоре нет прямого указания, что цена не включает НДС, налог выделяют из цены расчётной ставкой (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Пример расчёта. Физлицо без ИП продало помещение в 2026 году за 24 400 000 ₽, в договоре об НДС ничего не сказано. Инспекция признала продажу частью предпринимательской деятельности. НДС = 24 400 000 × 22/122 = 4 400 000 ₽ — сверх НДФЛ.

Как оформить сдачу помещения в аренду, чтобы доход не переквалифицировали задним числом, — в статье «Как физлицу сдать нежилое помещение в аренду: почему нужен ИП, налоги и договор по шагам».

ИП на УСН: когда продажа помещения идёт в упрощённую систему

Если ИП использовал помещение в своей деятельности — сдавал в аренду, держал в нём магазин или офис, — доход от продажи Минфин относит к УСН (письмо от 27.12.2023 № 03-04-05/126964). В письмах от 20.12.2024 № 03-11-11/129279 и № 03-11-11/129280 ведомство называет ещё одно условие: продажа недвижимости должна быть среди видов деятельности ИП. Чтобы режим не стал предметом спора, код ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» добавляют в ЕГРИП до сделки. Если помещение служило только для личных нужд, его продажа облагается НДФЛ по правилам для физлиц — со сроком владения и вычетами.

• УСН «доходы» — 6% со всей цены; для отдельных видов деятельности регион может снизить ставку до 1% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).
• УСН «доходы минус расходы» — 15%, регион может снизить до 5% (п. 2 ст. 346.20). Стоимость помещения, купленного на УСН, списывают в расходы после ввода в эксплуатацию, а не в год продажи (пп. 1 п. 3 ст. 346.16), так что в год продажи в доход идёт вся цена. Если продать помещение раньше чем через 10 лет после покупки (правило для объектов со сроком полезного использования больше 15 лет; для остальных — 3 года после списания), базу за прошлые годы пересчитывают и доплачивают налог с пенями (п. 3 ст. 346.16).

Пример расчёта. ИП на УСН «доходы» сдавал помещение в аренду и в 2026 году продаёт его за 20 000 000 ₽. Налог по УСН — 6% × 20 000 000 = 1 200 000 ₽. НДС — по правилам ниже.

НДС у ИП и ООО на УСН

С 2025 года упрощенцы — плательщики НДС, но освобождены от него, пока доходы за прошлый год и с начала текущего года не превышают 20 млн ₽. Этот порог сохранён на 2026–2029 годы, в 2030 году он составит 15 млн ₽, с 2031-го — 10 млн ₽ (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ в ред. Федерального закона от 04.07.2026 № 228-ФЗ). В доход для порога идёт всё, что учитывается по УСН: арендная плата, выручка от продажи помещения, если продажа облагается по УСН, у ИП на УСН и патенте — доходы обоих режимов (абз. 3 п. 5 ст. 145). Продажа помещения, которое служило только для личных нужд и облагается НДФЛ, в этот доход не входит.

• Порог не превышен ни за прошлый год, ни с начала текущего года вместе с этой продажей — НДС нет, счёт-фактура и декларация по НДС не нужны. Не указывайте НДС в договоре: выделенную сумму придётся заплатить в бюджет без права на вычеты (п. 5 ст. 173 НК РФ).
• Порог превышен самой продажей — НДС начисляют с 1-го числа следующего месяца (абз. 3 п. 5 ст. 145). Налог за месяц превышения восстанавливают только плательщики на общей системе и ЕСХН (абз. 4 п. 5 ст. 145), поэтому продажа, которой перешли порог, НДС не облагается. Аренда и продажи после неё облагаются, а раз доход за год больше 20 млн ₽, НДС платится и весь следующий год.
• Порог превышен раньше — в прошлом году или в предыдущих месяцах текущего — продажа облагается НДС по выбранной ставке: 5% (доходы до 272,5 млн ₽ в 2026 году) или 7% (до 490,5 млн ₽) без вычета входного НДС либо 22% с вычетами (п. 3, 8 ст. 164). Ставка одна на все операции: кто применяет 5% или 7%, не может выставить 22% по отдельной сделке (абз. 3 п. 9 ст. 164), а выбранную ставку 5% или 7% применяют не меньше 12 кварталов подряд (п. 9 ст. 164). Как выбирать ставку — в разделе «НДС на УСН в 2026 году».

При ставке 5% или 7% НДС считают со всей цены помещения: правило о расчёте с разницы между ценой и остаточной стоимостью к этим ставкам не применяется (п. 12 ст. 154). При ставке 22% для помещения, купленного с НДС, который не принимали к вычету, база может считаться с такой разницы (п. 3 ст. 154) — проверьте это с бухгалтером до сделки. Цена земельного участка НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146), поэтому цену здания и участка в договоре указывают отдельно. Покупатель — плательщик НДС принимает к вычету НДС из счёта-фактуры по любой ставке, в том числе 5% (методические рекомендации ФНС России по НДС для УСН на 2026 год, п. 8).

Пример расчёта. ИП на УСН «доходы» сдаёт два помещения. Доход за 2025 год — 8 млн ₽, в 2026 году аренда приносит 500 000 ₽ в месяц. В июне 2026 года он продаёт одно помещение за 30 000 000 ₽, участка в сделке нет. К концу мая доход с начала года — 2 500 000 ₽, в июне вместе с продажей — 33 000 000 ₽: порог превышен в июне.

• Налог по УСН с продажи — 6% × 30 000 000 = 1 800 000 ₽.
• НДС с продажи — 0 ₽: обязанность начинается с 1 июля. С июля НДС начисляют на аренду второго помещения, в 2027 году — на весь доход, потому что за 2026 год он больше 20 млн ₽.
• Если бы доход за 2025 год был больше 20 млн ₽ и ИП применял ставку 5%, продажа облагалась бы НДС. При цене 30 000 000 ₽ «плюс НДС» покупатель доплачивает 1 500 000 ₽ налога. При цене 30 000 000 ₽ «включая НДС» продавец платит из неё 30 000 000 × 5/105 = 1 428 571 ₽, а налог по УСН — 6% × 28 571 429 = 1 714 286 ₽. При ставке 22% и цене «включая НДС» НДС составил бы 5 409 836 ₽ до вычетов.

Компания на УСН считает НДС по тем же правилам, а выручка от продажи её помещения всегда входит в доходы по УСН.

Патент и самозанятость

Патент покрывает сдачу нежилых помещений в аренду (пп. 19 п. 2 ст. 346.43), но не их продажу. ИП на патенте без УСН платит с продажи налоги общего режима — НДФЛ и НДС. Налог на профессиональный доход здесь не подходит: доходы от продажи недвижимости и от аренды нежилых помещений не облагаются НПД (п. 2, 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

ИП на общем режиме: НДФЛ с профессиональным вычетом и НДС 22%

Доход от продажи помещения, которое использовалось в бизнесе, ИП на общем режиме включает в предпринимательские доходы (ст. 227 НК РФ) и уменьшает на профессиональный вычет — расходы, которые считают по правилам налога на прибыль, при продаже это остаточная стоимость помещения (п. 1 ст. 221). Освобождения по сроку владения и вычета 250 000 ₽ у такого дохода нет (п. 17.1 ст. 217, пп. 4 п. 2 ст. 220). Ставку НДФЛ определяют по ст. 224 НК РФ.

НДС с 2026 года — 22% (п. 3 ст. 164 в ред. закона № 425-ФЗ). Освобождение по ст. 145 на общем режиме возможно, только пока выручка не больше 2 млн ₽ за три месяца подряд, и теряется с 1-го числа месяца, в котором порог превышен (п. 1, 5 ст. 145), поэтому продажа помещения почти всегда облагается НДС. Продажа земельного участка НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146), поэтому в договоре цену здания и участка указывают отдельно.

Пример расчёта. ИП на общем режиме продаёт отдельно стоящее здание с участком за 36 600 000 ₽: здание — 30 500 000 ₽ с НДС, участок — 6 100 000 ₽. НДС = 30 500 000 × 22/122 = 5 500 000 ₽, с участка НДС нет.

Снятие статуса ИП перед сделкой ничего не меняет: п. 17.1 ст. 217 и пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ связывают ограничения с тем, что имущество использовалось в бизнесе, а не со статусом продавца на дату продажи.

Продажа помещения от ООО и продажа компании вместе с помещением

Если помещение принадлежит ООО на общем режиме, с прибыли от продажи (цена минус остаточная стоимость) платят налог на прибыль 25% (п. 1 ст. 284 НК РФ) и НДС 22% с цены без земли. ООО на УСН платит 6% или 15% и НДС по тем же правилам, что и ИП на УСН.

Другой путь — продать не помещение, а компанию, которой оно принадлежит. Продажа долей в уставном капитале НДС не облагается (пп. 12 п. 2 ст. 149), налог продавца-физлица считают по правилам для долей. Покупатель в такой сделке получает и историю компании, поэтому её готовят по-другому — см. продажа коммерческой недвижимости через продажу компании. Если в помещении есть арендатор, объект продают как готовый арендный бизнес: покупатель оценивает его по арендному доходу.

Заключение

Что сделать до продажи:

1. Закажите выписку ЕГРН и проверьте дату регистрации права и основание — покупка, наследство или дарение. От этого зависит, 3 или 5 лет нужно владеть помещением.
2. Поднимите договоры аренды за всё время владения. Если помещение сдавалось компании или ИП, считайте налог без освобождения и вычетов — так его посчитает налоговая по позиции Минфина.
3. Если вы ИП, проверьте режим, код ОКВЭД о продаже недвижимости и доходы с начала года: от них зависят УСН или НДФЛ и появится ли НДС.
4. Посчитайте налог до переговоров о цене. Ориентир рыночной цены даст калькулятор стоимости коммерческой недвижимости.

Подготовку объекта, поиск покупателя и проверку документов ФРИДОМ ведёт в рамках услуги продажа коммерческой недвижимости.

Услуги ФРИДОМ по теме. Налог зависит от статуса продавца и срока владения, поэтому считаем его до назначения цены. Помогаем продать офис, торговое помещение, склад или здание целиком; если объект сдан — как готовый арендный бизнес, а если продавать компанию с объектом — через продажу ООО.