Продажа коммерческой недвижимости в залоге и с обременением

Как мы продаём коммерческую недвижимость с обременением

1. 1Проверка документов и условий залога

   Разбираем договор залога и кредитный договор: остаток долга, условия досрочного погашения, порядок снятия обременения

2. 2Разговор с банком

   Согласуем с банком продажу, схему погашения и порядок снятия залога, уточняем перечень документов банка

3. 3Цена и упаковка

   Определяем цену по рынку и готовим пакет для покупателя: механика снятия залога, документы, график сделки

4. 4Поиск покупателя и задаток

   Размещаем объект, проводим показы и переговоры, закрепляем условия задатком

5. 5Договор и расчёты

   Юрист готовит договор купли-продажи, часть цены идёт на погашение кредита, остаток — вам; расчёты — через аккредитив или эскроу с выдачей средств после регистрации и снятия залога

6. 6Регистрация и завершение

   Контролируем регистрацию перехода права и погашение записи об ипотеке. Вознаграждение — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг

19+ лет

На рынке недвижимости

800+

Сделок с обременением

20+

Банков, с которыми работаем

98%

Успешных сделок

Вопросы о продаже коммерческой недвижимости в залоге

• Нужно ли согласие банка, чтобы продать коммерческую недвижимость в залоге?

  Да. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ); для ипотеки то же правило — в ст. 37 закона № 102-ФЗ. Поэтому банк согласовываем до задатка: в наших кейсах мы заранее готовили с ним регламент сделки — сроки, документы и снятие обременения.

• Можно ли продать объект в залоге, не погашая кредит заранее?

  Да, кредит закрывают в самой сделке: часть цены уходит банку на погашение, остаток получает продавец. Расчёты выстраивают через аккредитив или эскроу с выдачей средств после регистрации и снятия залога — так было в наших кейсах по офису и торговому помещению. Схему согласуем с банком до подписания договора.

• Как снимается залог после продажи?

  После полного погашения регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления банка и залогодателя или заявления банка; закон № 102-ФЗ (ст. 25) устанавливает для этого срок в три рабочих дня с подачи заявления. Мы контролируем подачу документов и погашение записи, чтобы покупатель получил объект без обременения. Срок проверяем на дату сделки.

• Что будет, если продать объект в залоге без согласия банка?

  Залог сохранится у нового собственника (ст. 353 ГК РФ), банк вправе применить последствия, которые ГК РФ связывает с таким нарушением (ст. 351 и 352), а продавец обязан возместить убытки (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Для покупателя это риск получить объект с залогом, поэтому покупатели обычно не выходят на сделку без письменного согласия банка.

• Как продать коммерческую недвижимость с арестом?

  Сначала выясняем основание ареста: по какому долгу, кем наложен и как он снимается — судом или судебным приставом. Пока ограничение не снято, покупателю рискованно: сделка вопреки запрету не мешает кредитору реализовать свои права, если покупатель знал о запрете (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ). Мы определяем порядок снятия и при необходимости судебную работу ведут наши партнёры-юристы.

• Можно ли продать помещение с арендатором?

  Да. Договор аренды сохраняется в силе, а новый собственник не вправе расторгнуть его или изменить условия из-за смены собственника (ст. 617 ГК РФ). Покупателю передаём арендный пакет: договор, ставку, платежи, депозит. Мы продаём объект как арендный бизнес или после освобождения — по условиям договора и цели покупателя.

• Сколько занимает продажа объекта в залоге?

  В наших кейсах от старта до регистрации прошло 64 дня для офисного блока в бизнес-центре и 62 дня для торгового помещения. Срок зависит от банка, покупателя и полноты документов, поэтому гарантировать его нельзя. Сокращаем его тем, что до выхода на покупателей готовим регламент с банком, документы и схему расчётов.

• Придётся ли продавать со скидкой из-за залога?

  Не обязательно. В двух наших кейсах покупатель принял понятную схему и не потребовал дисконта «за риск залога»: продавцы сохранили 3 и 2 млн ₽ соответственно. Цену определяет рынок и состояние объекта, а прозрачная процедура снятия залога и безопасные расчёты снимают повод торговаться из-за обременения.

• Какой налог платит продавец коммерческой недвижимости?

  Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по шкале ст. 224 НК РФ, если не выполнен минимальный срок владения — 5 лет, а в ряде случаев 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Для ИП и организаций порядок иной: НДС, налог на прибыль или УСН — по режиму. Считаем налог до назначения цены. Подробнее — в статьях о продаже коммерческой недвижимости и о продаже через ООО.

• Сколько стоят услуги и когда платить?

  Вознаграждение указано в прайсе на этой странице; для сделок с обременением действует доплата за сложность — она указана в прайсе отдельно. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму назовём после проверки документов банка и оценки объекта.