Коммерческая недвижимость в жилых комплексах: тренды, спрос и инвестиционные перспективы

В последние годы российский рынок коммерческой недвижимости, особенно в сегменте встроенных помещений на первых этажах жилых комплексов, демонстрирует значительные изменения. Эти пространства становятся неотъемлемой частью городской инфраструктуры, удовлетворяя потребности жителей в товарах и услугах в шаговой доступности.

Предпочтения девелоперов: продажа или аренда

Девелоперы, занимающиеся строительством жилых комплексов, всё чаще добавляют в проекты помещения для коммерческого использования на первых этажах, адаптируя их под нужды розничной торговли и сервиса. Эти помещения становятся особенно важными в новых густонаселённых районах, где жители стремятся получать основные услуги в шаговой доступности. Однако подход к управлению такими объектами у девелоперов различается и часто зависит от финансовой стратегии, местоположения объекта и уровня спроса.

Продажа помещений: преобладание среди девелоперов

Согласно последним данным, примерно 65% девелоперов предпочитают продавать коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов. Этот подход связан с несколькими факторами:

1. Быстрая окупаемость проекта: продажа коммерческих объектов позволяет девелоперу быстрее вернуть вложенные средства. Это особенно важно в условиях высокой конкуренции и стремления сократить срок окупаемости строительства.
2. Снижение рисков управления: продажа снимает с девелопера ответственность за управление арендой и эксплуатацией. С коммерческими объектами связаны дополнительные расходы и обязательства, такие как поддержание санитарных условий, выполнение требований арендаторов и управление инфраструктурой, что требует постоянного вовлечения и контролирующих ресурсов.
3. Высокий спрос на инвестиционные объекты: коммерческая недвижимость стала популярным активом для инвесторов, особенно небольшие помещения в новостройках, которые можно сдавать в аренду под магазины, кафе или другие сервисные услуги. Учитывая высокий интерес к доходной недвижимости, девелоперы могут получить премию при продаже таких объектов.

Аренда: долгосрочные доходы и контроль над объектом

Около 32% девелоперов предпочитают сдавать коммерческие помещения в аренду, что позволяет им получать стабильный доход и сохранять контроль над объектом. Этот подход имеет свои преимущества:

1. Долгосрочный доход: аренда предоставляет возможность стабильного дохода на протяжении всего срока аренды. Такой подход предпочтителен для девелоперов, заинтересованных в получении постоянного денежного потока.
2. Контроль над качеством арендаторов: сдача помещений в аренду позволяет девелоперу выбирать арендаторов, которые соответствуют концепции жилого комплекса и дополняют потребности его жителей. Например, девелопер может отдавать предпочтение арендаторам, предоставляющим социально значимые услуги, такие как аптеки, продуктовые магазины или медицинские учреждения.
3. Управление имиджем проекта: сдача помещений в аренду позволяет девелоперу лучше управлять имиджем жилого комплекса. Например, при продаже помещения сложно контролировать, как будет выглядеть фасад, или требовать от владельца соблюдения определённых стандартов внешнего вида.

Гибридный подход: продажа и аренда

Лишь 3% девелоперов используют гибридный подход, предлагая некоторые помещения на продажу, а другие – в аренду. Такой подход помогает сбалансировать стремление к быстрой окупаемости и долгосрочной доходности.

1. Продажа крупных помещений: девелоперы могут продавать более крупные помещения, которые привлекают внимание инвесторов и крупных арендаторов, а небольшие точки оставлять для аренды, что позволяет гибко адаптировать проект под спрос.
2. Создание разнообразия арендаторов: гибридный подход позволяет девелоперу сохранять влияние на состав арендаторов и управлять миксом услуг, поддерживая баланс между стабильными якорными арендаторами и более гибкими арендаторами на условиях аренды.

Размер помещений: спрос и предложение

При планировании коммерческих площадей на первых этажах жилых комплексов девелоперы и инвесторы ориентируются на востребованные размеры помещений, подходящие для различных форматов бизнеса. В последние годы наиболее популярными среди арендаторов и покупателей стали помещения площадью от 50 до 100 кв.м, на которые приходится около 45% предложения и 48% спроса на рынке. Этот сегмент по размерам привлекает широкий круг малого и среднего бизнеса, обеспечивая оптимальный баланс между инвестициями и доходностью.

Востребованные площади: от 50 до 100 кв.м

Почему такие площади пользуются наибольшим спросом:

• Универсальность и гибкость: помещения от 50 до 100 кв.м подходят для широкого круга арендаторов, включая магазины, салоны красоты, кафе и точки выдачи товаров. Благодаря своей универсальности, такие площади легко адаптируются под разные форматы бизнеса, что повышает их востребованность.
• Оптимальные затраты на аренду и покупку: этот размер также выгоден для малого и среднего бизнеса, поскольку затраты на аренду или покупку относительно доступны и легче окупаются за счёт стабильного потока клиентов. Маленькие помещения менее привлекательны для крупных арендаторов, но отлично подходят для начинающих предпринимателей.
• Простота оформления и быстрая окупаемость: помещения от 50 до 100 кв.м позволяют предпринимателям минимизировать затраты на ремонт и адаптацию под бизнес, что ускоряет запуск и окупаемость проекта. Малые площади быстрее проходят юридические и технические проверки, особенно в регионах с высоким спросом на коммерческую недвижимость.

Крупные площади: от 100 до 300 кв.м

Спрос и специфическое использование:

• Якорные арендаторы: помещения от 100 кв.м часто привлекают более крупных арендаторов, таких как супермаркеты, аптеки и сетевые магазины. Эти компании рассматривают коммерческие площади как долгосрочное вложение и готовы оплачивать аренду за большие пространства, предоставляя собственнику стабильный доход.
• Формирование микса арендаторов: девелоперы часто стараются привлечь якорных арендаторов в крупные помещения, так как они формируют поток клиентов, что делает жилой комплекс привлекательным для других арендаторов. Например, супермаркет на площади около 200 кв.м может стать центром притяжения, обеспечив стабильный поток посетителей.
• Высокие эксплуатационные расходы: помещения большого размера требуют больше затрат на содержание и коммунальные услуги. Это делает такие площади менее привлекательными для малого бизнеса, но подходит для крупных компаний с устоявшейся клиентской базой и стабильными доходами.

Малые площади: до 50 кв.м

Ниша для малого бизнеса и нишевых сервисов:

• Пункты выдачи и специализированные услуги: площади до 50 кв.м востребованы для точек выдачи товаров, небольших кофеен и местных сервисов (например, ремонта техники или мини-салонов красоты). Такие площади занимают нишу под бизнесы, которые не требуют много места и ориентированы на быстрый оборот клиентов.
• Минимальные эксплуатационные затраты: помещения малого размера менее затратны в обслуживании и проще в управлении. Это привлекает небольшие компании и частных предпринимателей, которым не требуется большой зал, но важна проходимость.
• Удобство расположения: небольшие площади часто могут быть расположены ближе к входам, что повышает их видимость и доступность для покупателей. Это делает их привлекательными для кратковременного пребывания и обслуживания клиентов «на ходу».

Долгосрочные тренды и перспективы спроса

На фоне растущей урбанизации и популярности жилых комплексов с многофункциональной инфраструктурой, коммерческие площади от 50 до 100 кв.м продолжат занимать лидирующие позиции по спросу. Для девелоперов важно учитывать распределение площадей на этапе проектирования, чтобы удовлетворить запросы как малого бизнеса, так и якорных арендаторов, формируя баланс арендаторов и обеспечивая устойчивый доход.

Этот сегмент останется выгодным для инвесторов, ориентированных на покупку недвижимости под аренду, поскольку малый и средний бизнес продолжает развиваться, а спрос на шаговую доступность услуг остаётся высоким.

Арендные ставки и стоимость покупки

Рынок коммерческой недвижимости в жилых комплексах России демонстрирует значительные различия в арендных ставках и стоимости покупки, обусловленные местоположением, размером помещения и уровнем спроса.

Арендные ставки

Москва

В Москве арендные ставки на коммерческие помещения в жилых комплексах традиционно самые высокие в стране. По данным на 2024 год, средняя арендная ставка составляет около 26 000 рублей за квадратный метр в год для помещений класса А и 18 000 рублей для класса В. 

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург занимает второе место по уровню арендных ставок. Средняя ставка аренды для качественных офисных помещений класса А достигла 2 850 рублей за квадратный метр в месяц, что на 27% больше по сравнению с декабрем 2023 года.

Регионы

В регионах арендные ставки значительно ниже. Например, в Центральном федеральном округе, кроме Москвы, средняя ставка аренды составляет около 1 500–1 700 рублей за квадратный метр в месяц для класса А и 1 350–1 550 рублей для класса В/В+. 

Стоимость покупки

Москва

В «старой» Москве средняя стоимость покупки коммерческих помещений площадью от 50 до 100 кв.м достигает 444 500 рублей за квадратный метр. Высокие цены обусловлены престижностью локации и высокой покупательной способностью населения.

Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости составляет около 150 000–500 000 рублей в центре города и от 100 000 до 300 000 рублей в более отдаленных районах. 

Регионы

В регионах России цены на коммерческую недвижимость существенно ниже. Например, в Туле средняя цена квадратного метра составляет около 50 000–70 000 рублей, в Рязани и Калуге — от 45 000 до 60 000 рублей.

Факторы, влияющие на стоимость и арендные ставки

• Местоположение: Центральные районы крупных городов характеризуются более высокими ценами и арендными ставками из-за высокой проходимости и развитой инфраструктуры.
• Размер помещения: Помещения площадью от 50 до 100 кв.м наиболее востребованы, что отражается на их стоимости и арендных ставках.
• Класс объекта: Качественные помещения класса А имеют более высокие ставки по сравнению с классом В.
• Экономическая ситуация: Инфляция, уровень доходов населения и общая экономическая стабильность влияют на платежеспособность арендаторов и покупателей.

Понимание этих факторов позволяет девелоперам и инвесторам принимать обоснованные решения при выборе и оценке коммерческих помещений в жилых комплексах.

Доля коммерческих помещений в новостройках

В современных жилых комплексах коммерческая недвижимость на первых этажах становится важным элементом инфраструктуры, призванным удовлетворить повседневные потребности жителей. Средняя доля таких коммерческих помещений в новостройках составляет от 3% до 8% от общей площади квартир. Этот показатель может варьироваться в зависимости от стратегии застройщика, особенностей жилого комплекса и предполагаемого спроса на коммерческие объекты в районе.

Меньшая доля: 3% – 5% от общей площади квартир

Характерные черты:

• Лимитированное количество коммерческих объектов: жилые комплексы с долей коммерческой недвижимости до 5% предполагают ограниченное число торговых точек. Обычно это магазины первой необходимости, такие как продуктовые мини-маркеты, аптеки и небольшие салоны красоты.
• Повышенный спрос среди арендаторов: ограниченное предложение повышает спрос на коммерческие площади среди арендаторов, особенно в районах с высокой плотностью населения. Этот фактор делает такие помещения более востребованными и позволяет застройщикам назначать более высокие арендные ставки.

Преимущества и недостатки:

• Преимущества: застройщики могут устанавливать более высокие арендные ставки за счёт повышенного спроса, и такие комплексы быстрее находят арендаторов для имеющихся помещений.
• Недостатки: ограниченное количество коммерческих объектов может не полностью удовлетворить потребности жителей в услугах и товарах в шаговой доступности.

Средняя доля: 5% – 8% от общей площади квартир

Характерные черты:

• Баланс коммерческой инфраструктуры: такие комплексы имеют более разнообразный набор коммерческих объектов, что позволяет удовлетворить базовые потребности жителей. В этом сегменте можно встретить продуктовые магазины, аптеки, небольшие кафе, а также точки выдачи товаров и сервисные службы.
• Подходит для спальных районов и пригородов: жилые комплексы в спальных районах часто включают 5% – 8% коммерческой недвижимости, что создаёт удобную инфраструктуру для жителей и покрывает их основные потребности.

Преимущества и недостатки:

• Преимущества: разнообразие арендаторов позволяет создать гармоничную инфраструктуру, привлекающую больше жителей и обеспечивающую стабильный поток клиентов для коммерческих точек.
• Недостатки: со временем помещения могут стать менее востребованными, если в районе будет построено слишком много аналогичных объектов, что может снизить рентабельность коммерческой недвижимости.

Больше 8% от общей площади квартир

Характерные черты:

• Полноценные торговые зоны: в жилых комплексах с долей коммерческих помещений более 8% можно встретить полноценные торговые галереи, где помимо базовых услуг размещаются магазины одежды, специализированные бутики, фитнес-центры и офисы.
• Актуально для многофункциональных жилых комплексов и комплексной застройки: такие комплексы нередко строятся в густонаселённых районах с ограниченным доступом к торговым центрам. Они выполняют роль микрорайонных торговых зон, что привлекает как местных жителей, так и клиентов из соседних районов.

Преимущества и недостатки:

• Преимущества: широкий выбор коммерческих объектов повышает привлекательность комплекса для жителей и может создать дополнительный поток посетителей.
• Недостатки: высокий процент коммерческих площадей требует значительных инвестиций на этапе строительства и может быть сложно заполнен арендаторами в районах с низкой плотностью населения.

Оптимальная доля коммерческих помещений в новостройках зависит от местоположения комплекса, плотности населения и потребностей жителей. Жилые комплексы с коммерческими площадями от 5% до 8% являются золотым стандартом, обеспечивая удобную инфраструктуру для жителей и стабильно высокий спрос со стороны арендаторов.

Цели приобретения: инвестиции и аренда

Основная мотивация покупки коммерческих помещений в жилых комплексах связана с возможностью получать доход от сдачи в аренду, делая такие объекты привлекательными для инвесторов. На сегодняшний день около 95% покупок коммерческой недвижимости на первых этажах совершается с целью последующей аренды, что связано с несколькими ключевыми факторами:

1. Стабильный арендный доход: Коммерческая недвижимость в жилых комплексах, расположенная в районах с высокой плотностью населения, обеспечивает стабильный поток арендаторов и, следовательно, гарантированный доход от аренды.
2. Выгодная альтернатива банковским депозитам: Доход от аренды коммерческой недвижимости часто превышает доходность по банковским депозитам, особенно в условиях колебаний валютных и процентных ставок.
3. Рост стоимости актива: Рынок недвижимости показывает постепенное увеличение стоимости коммерческих объектов, что позволяет инвесторам в перспективе продать объект по более высокой цене и получить прирост капитала.

Таким образом, покупка коммерческой недвижимости под аренду остаётся выгодным и относительно низкорисковым инвестиционным инструментом для тех, кто стремится к стабильному доходу и долгосрочному приросту капитала.

Профиль арендаторов: кто занимает первые этажи

Первые этажи жилых комплексов, используемые для коммерческой деятельности, ориентированы на арендаторов, которые предоставляют жителям важные повседневные товары и услуги. Наиболее популярные арендаторы включают:

• Пункты выдачи товаров и сервисные точки: Пункты выдачи заказов из онлайн-магазинов являются одними из первых арендаторов, поскольку жители часто предпочитают получать заказы в шаговой доступности от дома.
• Продуктовые магазины и супермаркеты: Сетевые мини-маркеты и супермаркеты играют ключевую роль в обеспечении повседневных потребностей, так как магазины у дома остаются востребованными, особенно в новых районах.
• Аптеки и медицинские центры: Аптеки, стоматологические и диагностические центры также активно занимают первые этажи, удовлетворяя спрос на услуги здравоохранения.
• Кафе, кофейни и салоны красоты: Места для быстрого перекуса, кофе и салонов красоты являются популярным выбором, привлекая поток постоянных клиентов из числа жителей комплекса.

Эти арендаторы формируют основной набор сервисов в жилых комплексах, обеспечивая комфортную инфраструктуру и удобный доступ к базовым товарам и услугам для местных жителей.

Тенденции и перспективы

Рынок коммерческой недвижимости в жилых комплексах России демонстрирует динамичное развитие, отражающееся в нескольких ключевых тенденциях и перспективных направлениях.

1. Рост спроса на небольшие коммерческие помещения

В последние годы наблюдается устойчивый спрос на помещения площадью от 50 до 100 кв.м. Такие объекты привлекают малый и средний бизнес благодаря оптимальному соотношению стоимости аренды и функциональности. Они подходят для размещения магазинов, кафе, салонов красоты и пунктов выдачи заказов, что соответствует потребностям жителей современных жилых комплексов.

2. Интеграция коммерческих объектов в жилую среду

Девелоперы всё чаще включают коммерческие помещения в структуру жилых комплексов, создавая многофункциональные пространства. Это позволяет повысить привлекательность проектов для потенциальных покупателей и арендаторов, обеспечивая доступность необходимых услуг в шаговой доступности.

3. Адаптация к изменениям потребительского поведения

С развитием онлайн-торговли и изменением потребительских предпочтений коммерческие помещения трансформируются. Появляются новые форматы, такие как пункты выдачи заказов, шоурумы и коворкинги, что требует гибкости в планировке и использовании коммерческих площадей.

4. Увеличение инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвесторы проявляют повышенный интерес к коммерческой недвижимости в жилых комплексах, рассматривая её как стабильный источник дохода. Согласно данным, в 2023 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений, что свидетельствует о доверии инвесторов к этому сегменту рынка. 

5. Влияние экономических факторов

Экономическая ситуация, включая уровень инфляции и процентные ставки, оказывает непосредственное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Рост стоимости строительных материалов и услуг может привести к увеличению цен на коммерческие помещения, что, в свою очередь, влияет на арендные ставки и окупаемость инвестиций.

Перспективы развития

С учётом текущих тенденций можно выделить несколько перспективных направлений развития коммерческой недвижимости в жилых комплексах:

• Развитие многофункциональных пространств: Создание объектов, сочетающих жилые, коммерческие и общественные функции, станет ключевым трендом, обеспечивая комфортную среду для жителей.
• Внедрение инновационных технологий: Использование цифровых решений для управления коммерческими объектами, включая системы «умного» здания, повысит эффективность эксплуатации и привлекательность для арендаторов.
• Экологическая устойчивость: Уделение внимания экологическим аспектам при строительстве и эксплуатации коммерческих помещений станет важным фактором, соответствующим глобальным трендам и ожиданиям потребителей.

В целом, рынок коммерческой недвижимости в жилых комплексах России продолжает развиваться, адаптируясь к изменениям в экономике и потребительском поведении, что открывает новые возможности для девелоперов, инвесторов и арендаторов.

Заключение

В заключение, коммерческая недвижимость в жилых комплексах России демонстрирует устойчивый рост, адаптируясь к изменяющимся потребностям жителей и трендам рынка. Интеграция торговых и сервисных точек в жилую инфраструктуру повышает комфорт для жильцов и привлекательность для инвесторов, обеспечивая устойчивый доход и перспективы роста. Развиваясь в соответствии с технологическими и экологическими стандартами, этот сегмент продолжит укреплять свои позиции как надёжный инвестиционный инструмент и ключевой элемент современной городской среды.