Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами — готовый арендный бизнес
Продаём помещение с действующим арендатором — сетевым магазином, аптекой, офисной компанией или складским оператором — как готовый арендный бизнес. Покупатель платит за подтверждённый арендный доход, поэтому сначала проверяем договор аренды и платежи и собираем цифры, которые выдержат торг
- рост цены в наших кейсах
- +9–12%
- дней от старта продаж до сделки
- 28–90
- комиссия — только после сделки
- от 4%
- Аудит договора аренды, платежей и индексации
- Финмодель доходности и реестр платежей для покупателя
- Выход на базу инвесторов, в том числе без публичного объявления
- Сделка с сохранением арендатора, расчёты через аккредитив
Почему помещение с арендатором продают дешевле, чем оно стоит
Покупатель не видит доходность
Без подтверждения платежей и расчёта дохода инвестор закладывает риск в цену и просит скидку
Пробелы в договоре аренды
Не прописаны индексация, капитальные расходы или порядок выхода арендатора — покупатель сомневается в доходе
Объект продают как «просто помещение»
Объявление про метры и ремонт, а не про арендатора и поток — к объекту приходят не те покупатели
Короткий договор
Договор на 11 месяцев без регистрации инвесторы считают менее надёжным, чем долгосрочный
Нет досье арендатора
Покупатель хочет знать, кто платит: история арендатора, платёжная дисциплина, срок работы на объекте
Торг «потому что рынок»
Без цифр переговоры идут на эмоциях, и цена уходит вниз уже на первом показе
Оцените помещение с арендатором как готовый арендный бизнес
Калькулятор покажет ориентир по доходности и стоимости. Итоговую цену определяет брокер по договору аренды и арендатору.
Фильтры поиска
Не хотите считать сами — смотрите готовый арендный бизнес в продаже.
Как продаём готовый арендный бизнес
- 1Консультация
Делаем предварительную оценку, рассказываем о сроках продажи, документах и налогах, отвечаем на вопросы. Консультация бесплатна
- 2Аудит арендного бизнеса
Проверяем договор аренды, допсоглашения, регистрацию, фактические платежи, индексацию и операционные расходы — находим «дыры», за которые покупатель попросит скидку
- 3Цена и инвест-пакет
Считаем доходность и окупаемость, готовим финмодель, реестр платежей, досье арендатора, презентацию с фото и описанием окружения
- 4Выход на покупателей
Размещаем объект на нашем сайте и площадках объявлений, предлагаем инвесторам из нашей базы, при желании собственника — без публичного объявления. Показы — только покупателям с подтверждёнными деньгами
- 5Переговоры и сделка
Согласуем цену, задаток и график, юристы заранее готовят документы. Расчёты — через аккредитив, в договоре фиксируем передачу арендатора и обеспечительного платежа
- 6Передача арендатора
Уведомляем арендатора о новом собственнике и реквизитах, подписываем акты. Наша комиссия — от 4% в зависимости от цены объекта, оплачивается только после сделки
Безопасная сделка
для продавца
Юристы готовят документы и проверяют покупателя до подписания договора, деньги продавец получает через аккредитив, а арендатор продолжает работать на прежних условиях
Проверка покупателя и денег
Расчёты через аккредитив
Оплата услуг после сделки
Как покупатель посчитает цену вашего объекта
Разберём договор аренды и платежи и покажем, какую доходность увидит инвестор и что поправить до выхода на рынок
Что получает покупатель вашего объекта
Финмодель доходности
Арендный поток, индексация, операционные расходы, доходность и окупаемость — в сценариях, которые покупатель может проверить
Реестр платежей
Сверка фактических поступлений с договором аренды: сколько и когда платил арендатор
Досье арендатора
Кто арендатор, сколько работает на объекте, условия договора, право досрочного выхода и штрафы
Юридический пакет
Выписка ЕГРН, договор аренды с допсоглашениями и регистрацией, акты — собраны до первого показа
Какие объекты продаём как арендный бизнес
Если помещение пустует, его можно сначала сдать, а потом продавать как арендный бизнес — готовим такой сценарий вместе с командой аренды
- Стрит-ритейл с сетевым арендатором
Первые этажи с продуктовыми, аптечными и другими сетями
- Офисы в бизнес-центрах
Блоки и этажи с действующими арендаторами
- Склады
Объекты с дистрибьютором или логистическим оператором
- Помещения под общепит
Рестораны и кафе, сданные под формат перед продажей
- Здания и портфели
Несколько арендаторов или помещений одним лотом
Что покупатель проверяет в договоре аренды
Цену готового арендного бизнеса определяет не площадь, а надёжность дохода. Поэтому до выхода на рынок проверяем то же, что потом проверит инвестор:
- Срок и регистрация. Договор аренды недвижимости на год и дольше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Короткий договор не мешает продаже, но покупатель учтёт риск его непродления
- Ставка и индексация. Фиксированная ставка, минимальный арендный платёж или процент от оборота; порядок ежегодного повышения
- Фактические платежи. Совпадают ли поступления с договором, есть ли долги и скидки «по договорённости»
- Расходы собственника. Кто платит коммунальные и эксплуатационные расходы, кто отвечает за капитальный ремонт
- Выход арендатора. Право досрочного расторжения, срок уведомления, штраф
- Обеспечительный платёж. Размер и порядок передачи новому собственнику
При продаже договор аренды сохраняет силу для нового собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ): арендатор остаётся, меняются только реквизиты для оплаты. Подробнее об этапах — в статье «Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами».
Работаем по агентскому договору: вознаграждение выплачивается только после сделки. Образец договора пришлём до начала работы.
Какие арендаторы влияют на цену готового арендного бизнеса
Собственнику, который хочет продать готовый арендный бизнес, важно знать: покупатель оценивает не только помещение, но и того, кто в нём платит. Сетевой магазин, аптека, банк и пункт выдачи дают разный арендный поток, и инвестор читает их договоры по-разному. Для собственника это значит, что цену объекта объясняет не вывеска на входе, а то, что написано в договоре и видно в платежах. Чем раньше это разобрано, тем меньше вопросов возникнет у покупателя на первом показе.
Сам по себе тип арендатора цену не задаёт. Её определяют договор и платежи: срок, ставка, индексация, право досрочного выхода и история поступлений. Тип арендатора лишь подсказывает покупателю, какие вопросы задать в первую очередь.
| Тип арендатора | На что смотрит покупатель |
|---|---|
| Сетевой магазин | Срок работы сети на объекте, право досрочного расторжения, срок уведомления и компенсация собственнику |
| Аптека | Срок работы по адресу, кто сторона договора, срок договора и его регистрация |
| Банк | Срок договора, условия выхода и возврата помещения, расходы собственника |
| Пункт выдачи | Срок работы на объекте, платёжная дисциплина, ставка: фиксированная или процент от оборота |
| Складской оператор или офисная компания | Индексация, кто отвечает за капитальный ремонт, обеспечительный платёж |
Объект с понятным арендатором, договором без пробелов и реестром платежей проще показать инвестору: меньше вопросов на показах и меньше поводов для торга. Если арендатор вправе выйти досрочно, а договор короткий, покупатель закладывает этот риск в цену. Поэтому мы показываем его с цифрами: срок работы арендатора на объекте, платёжную дисциплину, расчёт на случай смены арендатора. Прозрачность снижает торг сильнее, чем попытка обойти вопрос.
Что подготовить до выхода на рынок: договор аренды со всеми допсоглашениями, подтверждение платежей за последние месяцы, акты сверки, досье арендатора. Покупатель сверяет поступления с договором, поэтому расхождения лучше найти и объяснить до показов. Если договор короткий или есть долги, сначала приводим аренду в порядок: продлеваем договор и подписываем допсоглашение об индексации. Если арендатор платит процент от оборота, покупатель смотрит на минимальный платёж и историю поступлений. Пустое помещение можно сначала сдать, а потом продавать как арендный бизнес.
Если весь доход зависит от одного арендатора, покупатель учтёт и эту концентрацию. Если арендаторов несколько, каждый договор проверяется отдельно. О том, как арендатор влияет на стоимость объекта, — в статье о выборе надёжного арендатора перед продажей. Похожие объекты — в каталоге готового арендного бизнеса.
Кейсы
Как мы продавали помещения с арендаторами: что было на старте, что сделали и чем закончилось
Стрит-ритейл с сетевым арендатором: продали как ГАБ без дисконта
Выявленная проблема
Клиент — частный инвестор. Объект: стрит-ритейл 1 этаж, ~128 м², Москва (спальный район), действующий сетевой арендатор, договор с индексацией. Задача — продать в короткий срок и не потерять цену из-за “шаблонной” подачи и торга.
Решение
- Проверили договор аренды, платежи, индексацию, возможные “дыры” для покупателя
- Собрали инвест-пакет: финмодель, подтверждение платежей, презентация, фото/видео, трафик/окружение
- Определили стратегию: инвесторский сегмент + off-market предложение по базе
- Организовали показы только квалифицированным покупателям, собрали 2 конкурирующих оффера
- Провели сделку через аккредитив, с точными условиями передачи аренды
Результат
- Продали объект как готовый арендный бизнес с понятной доходностью
- Снизили торг за счёт прозрачности финансов и документов
- Закрыли сделку безопасно: расчёты через аккредитив, без “серых” условий
- Клиент зафиксировал прибыль в плановом коридоре
Сергей С.
владелец помещения формата стрит-ритейл
Пришёл с задачей продать стрит-ритейл с арендатором так, чтобы покупатель не “ломал” цену на переговорах. Боялся, что начнут придираться к договору аренды и просить скидку. ФРИДОМ собрал все цифры и документы в понятный инвест-пакет и вывел на сделку покупателя из своей базы. Переговоры прошли быстро, расчёты сделали безопасно. Продали по цене, которую ставили в плане, без неприятных сюрпризов.
- Стоимость сделки
- 52,4 млн ₽
- Срок экспозиции
- 49 дней
- Отклонение от целевой цены
- 0%
Офис в БЦ с арендатором: продали как ГАБ дороже коридора
Выявленная проблема
Клиент — частный инвестор. Объект: офисный блок в БЦ класса B+ в пределах ТТК, ~210 м², действующий арендатор с договором на 11 месяцев и индексацией. Задача — продать без потери аренды и не уйти в торг из-за “обычного объявления”, при этом покупатель хотел понятные цифры доходности и подтверждения платежей.
Решение
- Провели финансовый аудит: арендный поток, индексация, операционные расходы, сверка фактических поступлений с договором
- Подготовили инвест-пакет: P&L по объекту, модель доходности, реестр платежей, презентация с планировкой и сценариями “как повысить NOI”
- Навели порядок в юридическом контуре: проверка правоустанавливающих, снятие/закрытие “хвостов” по документам БЦ и разграничению общих зон
- Запустили комбинированный маркетинг: база инвесторов + точечный off-market + показы
- Согласовали структуру сделки с защитой продавца: задаток, график, аккредитив, условия перехода прав и передачи арендатора
Результат
- Продали объект как готовый арендный бизнес, сохранив арендатора и платежную дисциплину
- Убрали торг “на эмоциях” за счёт цифр и прозрачности модели доходности
- Закрыли сделку безопасно: деньги через аккредитив, чёткие акты передачи
- Клиент зафиксировал прибыль без провала по срокам и без лишних рисков
Андрей К.
частный инвестор, Москва
Пришёл с задачей продать офис с арендатором так, чтобы покупатель не развалил цену торгом и не возникли риски с договором аренды. Больше всего переживал, что будут просить скидку “потому что рынок”. Команда собрала финансовый пакет, всё разложили по полкам и вывели на переговоры только квалифицированных покупателей. В итоге продали быстро, безопасно и дороже моего ожидания — без нервов и бесконечных показов.
- Прирост цены
- +12%
- Срок от старта до сделки
- 58 дней
- Первый офер через
- 7 дней
Продажа стрит-ретейла 186 м² с арендатором на северо-западе Москвы
Выявленная проблема
Объект висел в продаже 5 месяцев: много звонков, но ни одной подписанной оферты. В договоре аренды — пробелы по индексации и CAPEX, из-за чего инвесторы сомневались в доходности.
Решение
- Провели аудит документов и обновили пакет: ЕГРН, договор аренды, акты, согласия
- Подготовили инвест-мемо: cash-flow, сценарии доходности, стресс-тест
- Пересчитали коридор цены и согласовали стратегию торга
- Подписали допсоглашение с арендатором (индексация + пролонгация)
- Запустили off-market рассылки по базе инвесторов и организовали закрытые показы
- Провели KYC/AML и подтверждение финансирования по шорт-листу
- Согласовали оферту, оформили ДКП и расчёты через аккредитив
Результат
- Первые оферты — на 3-й день
- ДКП подписан на 28-й день от старта кампании
- Цена сделки на +9% выше стартовой
- Арендатор продолжил работу без перерыва
Игорь
собственник помещения
Команда ФРИДОМ собрала пакет документов, привела инвесторов и закрыла сделку в согласованные сроки. Итоговая цена оказалась выше наших ожиданий; процесс был прозрачным на каждом шаге.
- Время до первой оферты
- 10 дней
- Показов
- 8
- Оферты
- 3
Продажа склада с надёжным арендатором как арендного бизнеса
Выявленная проблема
Одноэтажный тёплый склад 4 500 м² класса B в ближнем Подмосковье, арендатор — федеральный дистрибьютор, договор на 7 лет с опцией пролонгации. Собственник хотел «монетизировать» объект и выйти из управления, но на рынке склад стоял как обычное помещение, без упора на качественного арендатора и NOI. Покупатели не понимали доходность и риск-профиль, предлагали существенный дисконт.
Решение
- Провели детальный анализ договора аренды, платежной дисциплины и истории работы арендатора
- Посчитали фактический и прогнозный NOI, подготовили модель доходности для инвестора (yield, срок окупаемости, сценарии)
- Упаковали объект как арендный бизнес: презентация, досье по арендатору, структура арендного потока, ключевые условия договора
- Сегментировали и выбрали целевую аудиторию: частные и институциональные инвесторы под «коробку с арендатором»
- Провели закрытую рассылку по базе инвесторов, организовали адресные показы и переговоры только с целевыми покупателями
- Согласовали LOI и структуру сделки с сохранением действующего договора аренды и понятным переходом прав и обязательств
Результат
- Объект перестал восприниматься как «просто склад», стал прозрачным арендным бизнесом с понятной доходностью
- Вышли на несколько конкурирующих оферт и торг в сторону увеличения цены, а не скидки
- Сделка прошла без претензий по аренде: арендатор продолжил работу на прежних условиях, покупатель получил стабильный поток
Сергей Н.
собственник склада с федеральным арендатором
Мы пытались продавать склад как просто здание, в итоге инвесторы “топтали” цену. ФРИДОМ показал, что нужно продавать именно арендный бизнес: с цифрами, рисками и перспективой по арендатору. В итоге появился здоровый торг вверх, а не вниз, и сделка прошла спокойно и прозрачно.
- Срок экспозиции
- 3 мес
- Итоговая цена выше на
- ~9%
- Годовая доходность
- ~11%
Помещение 160 м² в новом ЖК сдали ресторану и продали с арендатором через 45 дней
Выявленная проблема
Помещение 160 м² в новом жилом комплексе не находило покупателя: было непонятно, под какой бизнес оно подходит.
Решение
Помогли перевести помещение под общепит и показали его сетевым арендаторам. Подписали договор аренды с рестораном и выставили помещение на продажу с арендатором.
Результат
Помещение продано через 45 дней после подписания договора аренды.
Так выглядят объекты, которые мы продаём как готовый арендный бизнес
Действующие объекты с арендаторами из нашего каталога: у каждого — площадь, арендатор, ставка и окупаемость. Так покупатели видят готовый арендный бизнес — и ваш объект мы упаковываем так же.
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 503,5 м²Московская обл, г Мытищи, 1-й Рупасовский пер, д 7
- Мытищи
- 23 мин
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 19,5 м²Москва, Звенигородское шоссе, д. 3Ас1
- Улица 1905 года
- 5 мин
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 306 м²г Москва, Открытое шоссе, д 18А стр 7
- Бульвар Рокоссовского
- 14 мин
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 469,4 м²г Москва, ул Княжнина, д 2
- Лефортово
- 4 мин
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 105,7 м²г Москва, ул Генерала Белова, д 9
- Домодедовская
- 21 мин
- Стрит-ретейл (торговля на 1-й линии), 746 м²г Москва, ул Бутырский Вал, д 28
- Белорусская
- 13 мин
Продадим ваш арендный бизнес
Оставьте заявку — эксперт проверит договор аренды и платежи, оценит объект глазами инвестора и предложит стратегию продажи
Отзывы собственников
Мурат Г.
частный инвестор
Я владел несколькими помещениями в Москве, которые хотел продать как готовый арендный бизнес. Саид Мирзаханов, сотрудник АН Фридом, предложил разделение лотов и правильную подачу информации инвесторам. В результате сделки прошли быстро, и я получил цену выше рыночной ожиданий. Очень доволен работой команды. Все сделки сопровождал Андрей Девятериков.
Виталий О.
собственник офисного ОСЗ
До обращения в ФРИДОМ я понимал только одно: сам объект неплохой, но покупатель обязательно будет давить на “бардак внутри”. Команда за несколько месяцев привела аренду и цифры в порядок, сделала из здания понятный продукт и вывела на городскую корпорацию, до которой у меня не было доступа. В итоге продали дороже, чем я изначально закладывал, и без нервов по расчётам и документам.
Эксперты по продаже коммерческой недвижимости
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — продажа коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве
С 2007 года работаем с коммерческой недвижимостью в Москве и области: сдаём помещения в аренду, в том числе сетям, управляем объектами и продаём их. Поэтому продаём арендный бизнес так, как его покупают инвесторы, — через проверенный договор, подтверждённые платежи и понятную доходность
19+ лет
- На рынке недвижимости
2400+
- Сделок
98%
- Успешных сделок
0
- Оспоренных сделок
Стоимость продажи готового арендного бизнеса
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
ФРИДОМ продаёт помещения с действующими арендаторами как готовый арендный бизнес: проверяем договор аренды и платежи, считаем доходность, готовим инвест-пакет, выходим на инвесторов и проводим сделку с расчётами через аккредитив. Арендатор продолжает работать, а продавец получает цену, подтверждённую цифрами
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать помещение с арендатором (готовый арендный бизнес) и не потерять в цене: 7 проверок до выхода на рынок
Что проверит покупатель в вашем договоре аренды, платежах и документах, и как закрыть слабые места до первого показа
Вопросы о продаже готового арендного бизнеса
Когда помещение можно продавать как готовый арендный бизнес?
Когда в помещении есть арендатор с действующим договором и подтверждёнными платежами. Такой объект покупают инвесторы ради арендного дохода, а не ради площади. Чем длиннее договор, надёжнее арендатор и прозрачнее платежи, тем выше цена. Если договор короткий или есть долги, сначала приводим аренду в порядок — продлеваем договор, подписываем допсоглашение об индексации, собираем подтверждение платежей — и только потом выходим на рынок.
Чем продажа коммерческой недвижимости с арендаторами отличается от продажи пустого объекта?
Пустой объект покупают ради метров и оценивают по сравнимым сделкам. Объект с арендаторами покупают ради арендного дохода и оценивают по нему: важны ставка, срок договоров, индексация, платёжная дисциплина и надёжность арендатора. Поэтому покупателю показывают не только помещение, но и цифры аренды, подтверждённые договорами и платежами.
Как продать готовый арендный бизнес: с чего начать собственнику?
С проверки договора аренды и платежей. Покупатель платит за подтверждённый арендный доход, поэтому сначала собираем договор со всеми допсоглашениями, выписку ЕГРН, подтверждение платежей и сведения об обеспечительном платеже и находим места, за которые инвестор попросит скидку. Затем считаем доходность и окупаемость, готовим финмодель, реестр платежей и досье арендатора и только после этого выходим на покупателей.
Первая консультация бесплатна: на ней скажем, что собрать до выхода на рынок.
Как продать помещение с арендатором, чтобы арендатор остался на объекте?
Помещение продают вместе с действующим договором аренды: он сохраняет силу для нового собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ), арендатор работает на прежних условиях, меняются только реквизиты для оплаты. До выхода на рынок проверяем, нет ли в договоре права выкупа (ст. 624 ГК РФ) или обязанности заранее уведомить арендатора.
Передачу обеспечительного платежа и расчёт за текущий месяц фиксируем в договоре купли-продажи, а после сделки уведомляем арендатора о новом собственнике. Показы проводим только покупателям с подтверждёнными деньгами, при желании собственника — без публичного объявления.
Как оценить готовый арендный бизнес при продаже?
Для первой прикидки возьмите годовой чистый доход от аренды, то есть арендные платежи за год за вычетом расходов собственника, и сравните его с ценой, которую хотите получить: инвестор делит цену на годовой чистый доход и так считает окупаемость. Чем длиннее договор, надёжнее арендатор и прозрачнее платежи, тем выше цена.
Быстрый ориентир даёт калькулятор на этой странице, а итоговую цену определяет брокер по договору аренды и арендатору. Для точного расчёта нужны адрес, площадь, арендатор, ставка и срок договора.
Как продать здание или помещения с несколькими арендаторами?
Каждый договор аренды проверяем отдельно, а покупателю показываем сводную таблицу: арендатор, площадь, ставка, срок, индексация, порядок платежей и история поступлений. Цену считаем по суммарному арендному потоку с учётом рисков — например, концентрации на одном арендаторе или близкого окончания договоров. Договоры аренды сохраняют силу для нового собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ), арендаторы продолжают работать на прежних условиях.
Как рассчитывается цена готового арендного бизнеса?
От арендного дохода: инвестор делит цену на годовой чистый доход и сравнивает окупаемость с другими объектами. В расчёт идут ставка, индексация, расходы собственника, срок договора и риск выхода арендатора. Поэтому договор с индексацией и подтверждёнными платежами повышает цену, а пробелы в нём снижают. Мы считаем доходность так, как её посчитает покупатель, и готовим финмодель, которую он может проверить.
Сохранится ли договор аренды после продажи помещения?
Да. При переходе права собственности договор аренды сохраняет силу для нового собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Арендатор продолжает работать на прежних условиях, меняется только получатель арендной платы. После сделки уведомляем арендатора о новом собственнике и реквизитах, а передачу обеспечительного платежа и расчёт за текущий месяц заранее фиксируем в договоре купли-продажи.
Нужно ли согласие арендатора на продажу помещения?
По общему правилу нет: закон не требует согласия арендатора, договор аренды просто переходит к новому собственнику (ст. 617 ГК РФ). Но сам договор может давать арендатору право выкупа (ст. 624 ГК РФ), преимущественное право покупки или обязывать собственника заранее его уведомить. Проверяем это до выхода на рынок, чтобы условие договора не сорвало сделку.
Какие документы по аренде нужны для продажи ГАБ?
Договор аренды со всеми допсоглашениями и отметкой о регистрации, если он заключён на год и дольше, выписка ЕГРН, подтверждение платежей за последние месяцы, акты сверки с арендатором, сведения об обеспечительном платеже. Покупатель сверяет поступления с договором, поэтому расхождения лучше найти и объяснить до показов. Список под ваш объект дадим после первой консультации.
Можно ли продать помещение, если договор аренды короткий?
Да. В нашем кейсе офис в бизнес-центре с договором аренды на 11 месяцев продали как готовый арендный бизнес на 12% дороже рыночного коридора цен за 58 дней. Короткий договор покупатель считает риском, поэтому компенсируем его цифрами: историей платежей, индексацией, сценариями доходности. Если арендатор готов продлить договор, согласуем допсоглашение ещё до продажи.
Что будет с ценой, если сетевой арендатор может выйти досрочно?
Покупатель учтёт этот риск, поэтому условия выхода нужно показать честно и с цифрами. Сети часто закладывают в договор право досрочного расторжения — важно, какой срок уведомления и какая компенсация собственнику прописаны. Показываем покупателю срок работы сети на объекте, платёжную дисциплину и расчёт на случай смены арендатора. Прозрачность снижает торг сильнее, чем попытка обойти этот вопрос.
Стоит ли сначала сдать пустое помещение, а потом продавать?
Часто да: помещение с арендатором продают как доходный объект, пустое — только по цене метров. В нашем кейсе помещение 160 м² в новом ЖК сдали ресторану и продали с арендатором через 45 дней после подписания договора аренды. Как выбрать арендатора, который повысит стоимость объекта, — в статье о надёжном арендаторе перед продажей.
Как показать доходность, если арендатор платит процент от оборота?
Через историю фактических платежей. Процент от оборота меняется месяц к месяцу, поэтому покупателю нужен реестр поступлений и минимальный арендный платёж, который гарантирован договором. Считаем доходность по гарантированной части и отдельно показываем переменную. Как работает модель и как защититься от занижения выручки — в статье о проценте от оборота в аренде.
Сколько стоит продажа готового арендного бизнеса?
От 4% от цены объекта — точный размер зависит от стоимости и сложности сделки. Вознаграждение выплачивается только после успешной сделки, до этого вы ничего не платите. В него входят аудит договора аренды, подготовка инвест-пакета, реклама и работа с базой инвесторов, показы, переговоры и юридическое сопровождение сделки.
Статьи о продаже арендного бизнеса
Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?
Подбор объекта в интересах покупателя — отдельная услуга: проверяем объект, арендатора и договор до сделки. Готовый арендный бизнес с посчитанной доходностью — в каталоге.
Вас может заинтересовать
Инвестиции в коммерческую недвижимость под пассивный доход
Инвестиции в коммерческую недвижимость под пассивный доход
