Анализ рынка: тенденции и перспективы продажи коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве и Московской области в 2024–2025 годах

Анализ рынка: тенденции и перспективы продажи коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве и Московской области в 2024–2025 годах Предлагаем вашему вниманию аналитический обзор «Анализ рынка: тенденции и перспективы продажи коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве и Московской области в 2024–2025 годах». В статье рассматриваются текущие рыночные условия, прогнозы развития и практические советы для продавцов, стремящихся эффективно реализовать свои объекты. Изучите ключевые тенденции и получите рекомендации, которые помогут вам успешно ориентироваться в динамичном мире коммерческой недвижимости.
Анализ рынка: тенденции и перспективы продажи коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве и Московской области в 2024–2025 годах
Даниил Ковалёв - Изображение автора
Анализ рынка: тенденции и перспективы продажи коммерческой недвижимости с арендаторами в Москве и Московской области в 2024–2025 годах

Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024–2025 годах демонстрирует устойчивый рост, обусловленный повышенным интересом инвесторов к объектам с действующими арендаторами. Такие объекты обеспечивают стабильный доход и снижают риски, что делает их особенно привлекательными в условиях динамичной экономической среды.

Сегмент стрит-ритейла с сетевыми арендаторами, заключившими долгосрочные договоры, пользуется наибольшим спросом. Эти объекты характеризуются стабильностью и надежностью, что привлекает инвесторов, стремящихся к минимизации рисков и обеспечению постоянного дохода.

В 2024 году наблюдается смещение интереса с крупных помещений в центральных районах к более компактным объектам в густонаселенных спальных микрорайонах. Помещения на первых этажах жилых домов, расположенные в шаговой доступности от крупных жилых комплексов, становятся ключевыми точками притяжения для инвесторов и арендаторов.

Экономическая ситуация, характеризующаяся ростом ВВП России на 4,1% за первые 10 месяцев 2024 года, создает благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. Однако повышение ключевой ставки до 21% в октябре 2024 года оказывает давление на инвестиционный сегмент из-за удорожания финансирования.

В условиях меняющейся экономической конъюнктуры и законодательных изменений, ожидаемых в 2025 году, участникам рынка важно учитывать текущие тенденции и перспективы для принятия обоснованных решений при продаже коммерческой недвижимости с арендаторами.

ФРИДОМ - Недвижимость

Подписывайтесь на наш телеграмм канал

Текущие рыночные условия

Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году демонстрирует устойчивый рост, обусловленный повышенным интересом к объектам с действующими арендаторами.

Объем и структура рынка:

  • Общий объем коммерческих площадей: По данным на первый квартал 2024 года, совокупный объем предложения офисной недвижимости в Москве составляет около 18,3 млн кв. м, из которых 5,6 млн кв. м относятся к классу А, а 12,7 млн кв. м — к классу В.
  • Сегментация по типам объектов:

    - Офисные помещения: Объекты классов A и B остаются наиболее востребованными, особенно среди компаний из IT, финансового и консалтингового секторов.

    - Торговые площади: Сегмент стрит-ритейла демонстрирует высокий спрос, особенно в центральных и спальных районах города.

Спрос и предложение:

  • Спрос: В 2024 году наблюдается рост интереса к аренде коммерческих помещений, особенно в сегменте торговой недвижимости. Уход зарубежных брендов открыл возможности для российских и новых иностранных компаний, что повысило активность в этом сегменте.
  • Предложение: В 2024 году планируется ввод в эксплуатацию более 817 тыс. кв. м офисной недвижимости, из которых 88% придется на помещения класса А. Однако большая часть этого объема будет предлагаться в формате продажи (64%), а в аренду — лишь 34%, что может ограничить доступность новых площадей для арендаторов.

Арендные ставки и доходность:

  • Офисные помещения:

    - Класс A: средневзвешенная ставка аренды составляет около 26 811 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), что отражает рост на 3,7% с начала года.

    - Класс B: средневзвешенная ставка аренды составляет около 18 976 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), увеличившись на 3,8% с начала года.

  • Торговые площади:

    - В центральных районах: арендные ставки варьируются в пределах 40 000–50 000 руб./кв. м/год.

    - В спальных районах: ставки составляют 20 000–30 000 руб./кв. м/год.

Тенденции и перспективы:

  • В 2024 году наблюдается смещение интереса с крупных помещений в центральных районах к более компактным объектам в густонаселенных спальных микрорайонах. Помещения на первых этажах жилых домов, расположенные в шаговой доступности от крупных жилых комплексов, становятся ключевыми точками притяжения для инвесторов и арендаторов.
  • Ожидается, что в 2025 году арендные ставки на коммерческую недвижимость в Москве и Московской области могут вырасти до 20%, что обусловлено повышенным спросом и ограниченным предложением качественных площадей.

В целом, рынок коммерческой недвижимости в Москве и Московской области в 2024 году характеризуется стабильным спросом, ростом арендных ставок и увеличением объема предложений, что создает благоприятные условия для инвесторов и арендаторов.

Тенденции рынка в 2024 году

В 2024 году рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области демонстрирует ряд ключевых тенденций, отражающих адаптацию к изменяющимся экономическим условиям и потребностям бизнеса.

1. Рост спроса на стрит-ритейл с сетевыми арендаторами

Объекты стрит-ритейла с долгосрочными договорами аренды, особенно с сетевыми операторами, остаются наиболее привлекательными для инвесторов. Такие помещения обеспечивают стабильный доход и минимизируют риски, что делает их востребованными как в центральных, так и в спальных районах города.

2. Смещение интереса к компактным помещениям в спальных районах

Наблюдается увеличение спроса на небольшие коммерческие помещения площадью 100–200 кв. м, предназначенные для торговых точек, и 300–500 кв. м для продуктовых магазинов. Особенно популярны локации на первых этажах жилых домов в густонаселенных спальных микрорайонах, что обусловлено близостью к потребителям и высоким пешеходным трафиком.

3. Влияние ухода зарубежных брендов и замещение их российскими и новыми иностранными компаниями

Уход с рынка ряда зарубежных компаний привел к освобождению коммерческих площадей, которые активно занимают российские и новые иностранные бренды. Это способствует оживлению рынка и перераспределению арендаторов по различным сегментам коммерческой недвижимости.

4. Увеличение объемов ввода торговых площадей

В 2024 году в Москве планируется ввод около 313,1 тыс. кв. м новых торговых площадей, что втрое превышает показатель предыдущего года. Это свидетельствует о стремлении девелоперов удовлетворить растущий спрос на качественные торговые помещения и укрепить позиции на рынке.

5. Снижение уровня вакантности в сегменте стрит-ритейла

Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве сократилась до 9,8%, что близко к допандемийным показателям. Это отражает восстановление рынка и повышенный интерес арендаторов к уличным торговым помещениям в привлекательных локациях.

6. Акцент на экологичность и устойчивое развитие

Инвесторы и арендаторы все чаще отдают предпочтение объектам, соответствующим экологическим стандартам и принципам устойчивого развития. Это включает использование энергоэффективных технологий, экологически чистых материалов и создание комфортной среды для пользователей.

В целом, рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году характеризуется динамичным развитием, адаптацией к новым экономическим реалиям и изменяющимся потребностям бизнеса, что открывает новые возможности для инвесторов и арендаторов.

Прогнозы развития рынка на 2025 год

Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московской области на 2025 год отражают ожидания значительных изменений, обусловленных экономическими факторами и динамикой спроса и предложения.

1. Влияние экономических факторов

  • Высокие процентные ставки: Ожидается, что в 2025 году ключевая ставка Центробанка останется на высоком уровне, что сделает рыночную ипотеку недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Это окажет давление на стоимость жилья и коммерческой недвижимости, особенно в сегменте новостроек, где за время действия льготной ипотеки сформировался ценовой пузырь.
  • Инфляция и стоимость строительства: Рост цен на строительные материалы и услуги может привести к увеличению себестоимости новых проектов, что, в свою очередь, отразится на ценах предложения на рынке недвижимости.

2. Изменения в налоговом законодательстве

С 1 января 2025 года вступают в силу изменения в налоговой системе, которые затронут владельцев коммерческой недвижимости. Это может повлиять на инвестиционную привлекательность объектов и привести к пересмотру стратегий собственников в отношении аренды и продажи помещений.

3. Объемы ввода новых объектов

Аналитики прогнозируют, что в 2025 году российский рынок пополнится более чем 600 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, что на 55% превысит показатель текущего года. Однако рост стоимости строительства и заемного финансирования может привести к переносу сроков ввода некоторых объектов. 

4. Спрос и предложение на рынке

  • Сегмент стрит-ритейла: Ожидается сохранение высокого спроса на помещения с сетевыми арендаторами, заключившими долгосрочные договоры аренды. Такие объекты остаются привлекательными для инвесторов благодаря стабильности и надежности арендаторов.
  • Смещение интереса к компактным помещениям: Тенденция к увеличению спроса на небольшие коммерческие помещения в густонаселенных спальных районах, отмеченная в 2024 году, вероятно, сохранится и в 2025 году. Это обусловлено стремлением арендаторов быть ближе к потребителям и оптимизировать операционные расходы.

5. Арендные ставки и доходность

В условиях высокого спроса и ограниченного предложения качественных площадей прогнозируется рост арендных ставок на коммерческую недвижимость. Однако экономические факторы, такие как высокие процентные ставки и инфляция, могут сдерживать этот рост и влиять на доходность инвестиций в недвижимость.

6. Инвестиционные перспективы

Несмотря на экономические вызовы, коммерческая недвижимость в Москве и Московской области остается привлекательным инструментом для инвесторов, особенно в сегментах с устойчивым спросом, таких как стрит-ритейл и офисные помещения класса A. Однако для принятия обоснованных инвестиционных решений необходимо учитывать изменения в налоговом законодательстве и экономической конъюнктуре.

В целом, 2025 год обещает быть периодом адаптации рынка коммерческой недвижимости к новым экономическим условиям и законодательным изменениям, что потребует от участников рынка гибкости и стратегического подхода к управлению своими активами.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году продемонстрировал устойчивый рост и адаптацию к новым экономическим условиям. Сегменты офисной и торговой недвижимости показали положительную динамику, что подтверждается увеличением объемов инвестиций и снижением уровня вакантности. 

Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение развития рынка, с акцентом на устойчивое развитие и внедрение инновационных технологий в управлении и эксплуатации объектов недвижимости. Ожидается, что спрос на качественные коммерческие площади сохранится, особенно в сегментах, ориентированных на современные требования бизнеса и потребителей. 

Для продавцов коммерческой недвижимости важно учитывать текущие тенденции и прогнозы, адаптируя свои стратегии к изменяющимся условиям рынка. Гибкость в переговорах, качественная подготовка объектов к продаже и профессиональный подход к маркетингу станут ключевыми факторами успешных сделок в предстоящем году.

В целом, рынок коммерческой недвижимости региона сохраняет привлекательность для инвесторов и участников, готовых к активному взаимодействию и учету современных трендов в сфере недвижимости.

Интересуетесь вопросами недвижимости?


Оставьте заявку для бесплатной консультации

* обязательное поле

Читайте также

Новости

Читать все новости Читать все новости

Назад