

Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024–2025 годах демонстрирует устойчивый рост, обусловленный повышенным интересом инвесторов к объектам с действующими арендаторами. Такие объекты обеспечивают стабильный доход и снижают риски, что делает их особенно привлекательными в условиях динамичной экономической среды.
Сегмент стрит-ритейла с сетевыми арендаторами, заключившими долгосрочные договоры, пользуется наибольшим спросом. Эти объекты характеризуются стабильностью и надежностью, что привлекает инвесторов, стремящихся к минимизации рисков и обеспечению постоянного дохода.
В 2024 году наблюдается смещение интереса с крупных помещений в центральных районах к более компактным объектам в густонаселенных спальных микрорайонах. Помещения на первых этажах жилых домов, расположенные в шаговой доступности от крупных жилых комплексов, становятся ключевыми точками притяжения для инвесторов и арендаторов.
Экономическая ситуация, характеризующаяся ростом ВВП России на 4,1% за первые 10 месяцев 2024 года, создает благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. Однако повышение ключевой ставки до 21% в октябре 2024 года оказывает давление на инвестиционный сегмент из-за удорожания финансирования.
В условиях меняющейся экономической конъюнктуры и законодательных изменений, ожидаемых в 2025 году, участникам рынка важно учитывать текущие тенденции и перспективы для принятия обоснованных решений при продаже коммерческой недвижимости с арендаторами.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Текущие рыночные условия

Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году демонстрирует устойчивый рост, обусловленный повышенным интересом к объектам с действующими арендаторами.
Объем и структура рынка:
- Общий объем коммерческих площадей: По данным на первый квартал 2024 года, совокупный объем предложения офисной недвижимости в Москве составляет около 18,3 млн кв. м, из которых 5,6 млн кв. м относятся к классу А, а 12,7 млн кв. м — к классу В.
Сегментация по типам объектов:
- Офисные помещения: Объекты классов A и B остаются наиболее востребованными, особенно среди компаний из IT, финансового и консалтингового секторов.
- Торговые площади: Сегмент стрит-ритейла демонстрирует высокий спрос, особенно в центральных и спальных районах города.
Спрос и предложение:
- Спрос: В 2024 году наблюдается рост интереса к аренде коммерческих помещений, особенно в сегменте торговой недвижимости. Уход зарубежных брендов открыл возможности для российских и новых иностранных компаний, что повысило активность в этом сегменте.
- Предложение: В 2024 году планируется ввод в эксплуатацию более 817 тыс. кв. м офисной недвижимости, из которых 88% придется на помещения класса А. Однако большая часть этого объема будет предлагаться в формате продажи (64%), а в аренду — лишь 34%, что может ограничить доступность новых площадей для арендаторов.
Арендные ставки и доходность:
- Офисные помещения:
- Класс A: средневзвешенная ставка аренды составляет около 26 811 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), что отражает рост на 3,7% с начала года.
- Класс B: средневзвешенная ставка аренды составляет около 18 976 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), увеличившись на 3,8% с начала года.
Торговые площади:
- В центральных районах: арендные ставки варьируются в пределах 40 000–50 000 руб./кв. м/год.
- В спальных районах: ставки составляют 20 000–30 000 руб./кв. м/год.
Тенденции и перспективы:
- В 2024 году наблюдается смещение интереса с крупных помещений в центральных районах к более компактным объектам в густонаселенных спальных микрорайонах. Помещения на первых этажах жилых домов, расположенные в шаговой доступности от крупных жилых комплексов, становятся ключевыми точками притяжения для инвесторов и арендаторов.
- Ожидается, что в 2025 году арендные ставки на коммерческую недвижимость в Москве и Московской области могут вырасти до 20%, что обусловлено повышенным спросом и ограниченным предложением качественных площадей.
В целом, рынок коммерческой недвижимости в Москве и Московской области в 2024 году характеризуется стабильным спросом, ростом арендных ставок и увеличением объема предложений, что создает благоприятные условия для инвесторов и арендаторов.
Тенденции рынка в 2024 году

В 2024 году рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области демонстрирует ряд ключевых тенденций, отражающих адаптацию к изменяющимся экономическим условиям и потребностям бизнеса.
1. Рост спроса на стрит-ритейл с сетевыми арендаторами
Объекты стрит-ритейла с долгосрочными договорами аренды, особенно с сетевыми операторами, остаются наиболее привлекательными для инвесторов. Такие помещения обеспечивают стабильный доход и минимизируют риски, что делает их востребованными как в центральных, так и в спальных районах города.
2. Смещение интереса к компактным помещениям в спальных районах
Наблюдается увеличение спроса на небольшие коммерческие помещения площадью 100–200 кв. м, предназначенные для торговых точек, и 300–500 кв. м для продуктовых магазинов. Особенно популярны локации на первых этажах жилых домов в густонаселенных спальных микрорайонах, что обусловлено близостью к потребителям и высоким пешеходным трафиком.
3. Влияние ухода зарубежных брендов и замещение их российскими и новыми иностранными компаниями
Уход с рынка ряда зарубежных компаний привел к освобождению коммерческих площадей, которые активно занимают российские и новые иностранные бренды. Это способствует оживлению рынка и перераспределению арендаторов по различным сегментам коммерческой недвижимости.
4. Увеличение объемов ввода торговых площадей
В 2024 году в Москве планируется ввод около 313,1 тыс. кв. м новых торговых площадей, что втрое превышает показатель предыдущего года. Это свидетельствует о стремлении девелоперов удовлетворить растущий спрос на качественные торговые помещения и укрепить позиции на рынке.
5. Снижение уровня вакантности в сегменте стрит-ритейла
Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве сократилась до 9,8%, что близко к допандемийным показателям. Это отражает восстановление рынка и повышенный интерес арендаторов к уличным торговым помещениям в привлекательных локациях.
6. Акцент на экологичность и устойчивое развитие
Инвесторы и арендаторы все чаще отдают предпочтение объектам, соответствующим экологическим стандартам и принципам устойчивого развития. Это включает использование энергоэффективных технологий, экологически чистых материалов и создание комфортной среды для пользователей.
В целом, рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году характеризуется динамичным развитием, адаптацией к новым экономическим реалиям и изменяющимся потребностям бизнеса, что открывает новые возможности для инвесторов и арендаторов.
Полезные статьи
Прогнозы развития рынка на 2025 год

Прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московской области на 2025 год отражают ожидания значительных изменений, обусловленных экономическими факторами и динамикой спроса и предложения.
1. Влияние экономических факторов
- Высокие процентные ставки: Ожидается, что в 2025 году ключевая ставка Центробанка останется на высоком уровне, что сделает рыночную ипотеку недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Это окажет давление на стоимость жилья и коммерческой недвижимости, особенно в сегменте новостроек, где за время действия льготной ипотеки сформировался ценовой пузырь.
- Инфляция и стоимость строительства: Рост цен на строительные материалы и услуги может привести к увеличению себестоимости новых проектов, что, в свою очередь, отразится на ценах предложения на рынке недвижимости.
2. Изменения в налоговом законодательстве
С 1 января 2025 года вступают в силу изменения в налоговой системе, которые затронут владельцев коммерческой недвижимости. Это может повлиять на инвестиционную привлекательность объектов и привести к пересмотру стратегий собственников в отношении аренды и продажи помещений.
3. Объемы ввода новых объектов
Аналитики прогнозируют, что в 2025 году российский рынок пополнится более чем 600 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, что на 55% превысит показатель текущего года. Однако рост стоимости строительства и заемного финансирования может привести к переносу сроков ввода некоторых объектов.
4. Спрос и предложение на рынке
- Сегмент стрит-ритейла: Ожидается сохранение высокого спроса на помещения с сетевыми арендаторами, заключившими долгосрочные договоры аренды. Такие объекты остаются привлекательными для инвесторов благодаря стабильности и надежности арендаторов.
- Смещение интереса к компактным помещениям: Тенденция к увеличению спроса на небольшие коммерческие помещения в густонаселенных спальных районах, отмеченная в 2024 году, вероятно, сохранится и в 2025 году. Это обусловлено стремлением арендаторов быть ближе к потребителям и оптимизировать операционные расходы.
5. Арендные ставки и доходность
В условиях высокого спроса и ограниченного предложения качественных площадей прогнозируется рост арендных ставок на коммерческую недвижимость. Однако экономические факторы, такие как высокие процентные ставки и инфляция, могут сдерживать этот рост и влиять на доходность инвестиций в недвижимость.
6. Инвестиционные перспективы
Несмотря на экономические вызовы, коммерческая недвижимость в Москве и Московской области остается привлекательным инструментом для инвесторов, особенно в сегментах с устойчивым спросом, таких как стрит-ритейл и офисные помещения класса A. Однако для принятия обоснованных инвестиционных решений необходимо учитывать изменения в налоговом законодательстве и экономической конъюнктуре.
В целом, 2025 год обещает быть периодом адаптации рынка коммерческой недвижимости к новым экономическим условиям и законодательным изменениям, что потребует от участников рынка гибкости и стратегического подхода к управлению своими активами.
Заключение
Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области в 2024 году продемонстрировал устойчивый рост и адаптацию к новым экономическим условиям. Сегменты офисной и торговой недвижимости показали положительную динамику, что подтверждается увеличением объемов инвестиций и снижением уровня вакантности.
Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение развития рынка, с акцентом на устойчивое развитие и внедрение инновационных технологий в управлении и эксплуатации объектов недвижимости. Ожидается, что спрос на качественные коммерческие площади сохранится, особенно в сегментах, ориентированных на современные требования бизнеса и потребителей.
Для продавцов коммерческой недвижимости важно учитывать текущие тенденции и прогнозы, адаптируя свои стратегии к изменяющимся условиям рынка. Гибкость в переговорах, качественная подготовка объектов к продаже и профессиональный подход к маркетингу станут ключевыми факторами успешных сделок в предстоящем году.
В целом, рынок коммерческой недвижимости региона сохраняет привлекательность для инвесторов и участников, готовых к активному взаимодействию и учету современных трендов в сфере недвижимости.
Читайте также
Новости
-
04.10.2024901
Сотрудничество с ГАЗПРОМБАНК
Получили много полезной информации от нашего куратора в ГАЗПРОМБАНКЕ Елисеевой Татьяны. Узнали о предстоящих планах...
-
02.10.2024967
Плодотворное сотрудничество с АльфаСтрахованием
Прошла интересная и познавательная встреча с нашим куратором в АльфаСтраховании Любовью Евсеичевой. Узнали много но...
-
01.08.20241059
Корпоративный пейнтбол
В конце июля мы играли в пейнтбол. Без травм не обошлось, но все прошло весело и спортивно.Нужно чаще встречаться в...