Введение
Коротко. По данным отчётов консультантов за I полугодие 2026 года, запрашиваемая ставка аренды офиса класса A в Москве в среднем — около 35,6 тыс. ₽ за м² в год (NF Group), класса B — около 26,6 тыс. ₽. Но разброс по зонам огромный: класс A в Новой Москве — 14,9 тыс. ₽, в Москва-Сити — 82,4 тыс. ₽, в пять с половиной раз дороже. Второй по силе фактор — метро: по оценке Commonwealth Partnership (CMWP), в бизнес-центрах в пяти минутах от станции средняя ставка вдвое выше, чем дальше 15 минут.
Сразу о границах. Это пересказ отчётов консультантов, а не наша база ставок. Ставки — запрашиваемые, то есть те, которые называют собственники; итог переговоров бывает ниже. Ставки указаны без НДС и без операционных расходов (OPEX). Зоны — как у консультантов: кольца и секторы города, а не административные округа. И во многих ячейках ниже — одна цифра одного отчёта: где это так, мы говорим прямо.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Как читать ставки
- Единица — рубли за квадратный метр в год. Чтобы получить месячный платёж, ставку умножают на площадь и делят на 12.
- Без НДС и OPEX. Эксплуатационные расходы (уборка, охрана, техническое обслуживание, налоги на имущество и землю) обычно платятся сверх ставки — ниже покажем, сколько это добавляет.
- Запрашиваемая, а не сделочная. По оценке CORE.XP за январь — август 2026 года, большая часть сделок закрывается ниже средней запрашиваемой ставки по рынку.
- Классы — по консультантам. Prime (иногда A+) — лучшие современные здания в сильных локациях, A и B+ — следующие ступени. Подробно о различиях классов — в статье «Классы офисов A, B и C».
Ставки по зонам: классы A и B
Самая полная сетка по зонам с одинаковой методикой — в отчёте NF Group. В каждой ячейке таблицы — одна цифра из этого отчёта.
| Зона (по NF Group) | Класс A, ₽/м²/год | Класс B, ₽/м²/год |
|---|---|---|
| Москва-Сити | 82 443 | 55 957 |
| ЦДР (внутри Бульварного кольца) | 62 446 | 37 564 |
| Садовое кольцо | 58 900 | 41 500 |
| ТТК | 49 714 | 31 066 |
| Вдоль МКАД | 46 204 | 15 588 |
| ТТК — МКАД | 33 207 | 22 822 |
| За МКАД | 25 575 | 12 778 |
| Новая Москва | 14 944 | 11 378 |
| Москва в среднем | 35 571 | 26 569 |
Источник: отчёт NF Group «Рынок офисной недвижимости. Аренда. Москва», I полугодие 2026; запрашиваемые ставки без НДС и операционных расходов, ₽ за м² в год. Одна цифра одного отчёта в каждой ячейке.
- Москва-Сити82,4 тыс. ₽
- ЦДР (внутри Бульварного кольца)62,4 тыс. ₽
- Садовое кольцо58,9 тыс. ₽
- ТТК49,7 тыс. ₽
- Вдоль МКАД46,2 тыс. ₽
- ТТК — МКАД33,2 тыс. ₽
- За МКАД25,6 тыс. ₽
- Новая Москва14,9 тыс. ₽
Источник: отчёт NF Group «Рынок офисной недвижимости. Аренда. Москва», I полугодие 2026; запрашиваемые ставки без НДС и операционных расходов, ₽ за м² в год
Важно: «Садовое кольцо», «ТТК» и «ТТК — МКАД» — пояса между кольцами, как их делит NF Group, а не улицы. В отчёте NF Group в разделе о зоне «За МКАД» есть и другая цифра для класса A — 24 036 ₽; мы приводим табличную, 25 575 ₽.
Что видно из таблицы:
- Сити — отдельный рынок. Класс A здесь дороже, чем в историческом центре, и даже класс B в Сити (около 56 тыс. ₽) дороже класса A в поясе ТТК. Подробно о Сити — в статье «Офис в Москва-Сити: цены, ставки и доходность».
- Чем дальше от центра, тем дешевле — но не ровно. Между ТТК и МКАД класс A стоит около 33 тыс. ₽, а вдоль самого МКАД — 46 тыс. ₽: там стоят крупные новые бизнес-парки, которые тянут среднюю ставку вверх.
- Разница между A и B растёт от центра к окраинам. В центре класс B дешевле A примерно на 30–40 %, за МКАД — вдвое, вдоль МКАД — втрое.
- Новая Москва — самая доступная зона: около 15 тыс. ₽ за класс A. Подробнее о районах — в статье «Офисы в Новой Москве».
Между ТТК и МКАД: секторы различаются втрое
Самый большой пояс города NF Group делит на секторы. Внутри него ставки отличаются сильнее, чем между некоторыми кольцами.
| Сектор ТТК — МКАД | Класс A, ₽/м²/год | Класс B, ₽/м²/год |
|---|---|---|
| Северо-Запад | 49 409 | 22 022 |
| Запад | 41 284 | 27 250 |
| Север | 36 124 | 19 780 |
| Юго-Запад | 31 568 | 23 774 |
| Юг | 30 709 | 24 603 |
| Восток | 16 130 | 18 439 |
Источник: отчёт NF Group «Рынок офисной недвижимости. Аренда. Москва», I полугодие 2026; запрашиваемые ставки без НДС и операционных расходов, ₽ за м² в год. Одна цифра одного отчёта в каждой ячейке.
Пояснение: В секторе «Юг» в классе A, по тому же отчёту, свободна большая часть площадей — вышли новые здания без арендаторов; ставка там может быстро меняться. Для класса A в секторе «Восток» другой консультант (CORE.XP с Level Group, публикация июля 2026 года, период не указан) называет 25,2 тыс. ₽ — в полтора раза больше: одной цифре для этого сектора верить нельзя.
Северо-запад и запад — самые дорогие секторы пояса, восток — самый доступный, и это единственный сектор, где класс A по данным NF Group оказался даже дешевле класса B.
Prime, A и B+: насколько дороже класс
У IBC Real Estate сетка грубее — четыре пояса и Сити, — зато в ней есть класс Prime и B+. В каждой ячейке — одна цифра этого отчёта.
| Пояс (по IBC Real Estate) | Prime | A | B+ | Все классы в среднем |
|---|---|---|---|---|
| Внутри Садового кольца | 75 000 | 54 600 | 43 000 | 42 500 |
| Садовое кольцо — ТТК (без Сити) | 77 800 | 51 800 | 35 300 | 43 600 |
| Москва-Сити | 90 400 | 63 800 | 58 600 | 65 900 |
| ТТК — МКАД | — | 28 500 | 22 500 | 24 800 |
| За МКАД | — | 27 600 | 9 600 | 21 400 |
Источник: отчёт IBC Real Estate «Офисная недвижимость», II квартал 2026; запрашиваемые ставки без НДС, OPEX и коммунальных платежей, ₽ за м² в год. «—» — цифры в отчёте нет.
Внутри Садового кольца и до ТТК офис класса Prime дороже класса A примерно в 1,4–1,5 раза, в Сити — тоже в 1,4 раза. Класс B+ в центре дешевле A на 20–30 %. За МКАД разрыв между A и B+ почти трёхкратный: качественных зданий там мало, и за них платят.
Обратите внимание: у IBC класс A в Сити (63,8 тыс. ₽) заметно дешевле, чем у NF Group (82,4 тыс. ₽). Консультанты по-разному относят здания к классам и по-разному считают средние. Поэтому сравнивать цифры разных отчётов напрямую нельзя — только внутри одного отчёта.
Деловые районы: где дороже всего
CMWP считает ставки по деловым районам — для самых ликвидных бизнес-центров классов Prime и A, на условиях закрытых сделок первого полугодия. Это не средняя по району, а уровень лучших зданий.
| Деловой район (по CMWP) | Prime и A, ₽/м²/год |
|---|---|
| Белорусская | 78 706 |
| Москва-Сити | 71 495 |
| Садовое кольцо — ТТК | 63 496 |
| ЦДР (внутри Садового кольца) | 57 104 |
| Ленинградский коридор | 56 952 |
| Павелецкая | 54 582 |
Источник: обзор Commonwealth Partnership (CMWP) MARKETBEAT, II квартал 2026; средневзвешенные запрашиваемые ставки на дату закрытия сделки, выборка наиболее ликвидных БЦ классов A и Prime, без НДС и OPEX. Одна цифра одного отчёта в каждой строке.
Самым дорогим районом лучших зданий, по CMWP, оказался не Сити, а район Белорусской. Бизнес-центры у этих станций — в подборках БЦ у метро «Белорусская», у метро «Павелецкая» и у метро «Динамо» — это Ленинградский коридор.
Метро: каждые пять минут — минус пятая часть ставки
| Пешком до метро | Средняя ставка, ₽/м²/год | К предыдущей группе |
|---|---|---|
| до 5 минут | 43 838 | — |
| 5–10 минут | 35 185 | −20 % |
| 10–15 минут | 28 072 | −20 % |
| больше 15 минут | 21 155 | −25 % |
Источник: обзор Commonwealth Partnership (CMWP) MARKETBEAT, II квартал 2026; средневзвешенные базовые ставки по закрытым сделкам I полугодия 2026, классы Prime, A и B вместе, без НДС и OPEX. Одна цифра одного отчёта в каждой строке.
- 43,8 тыс. ₽до 5 минут
- 35,2 тыс. ₽5–10 минут
- 28,1 тыс. ₽10–15 минут
- 21,2 тыс. ₽больше 15 минут
Источник: CMWP MARKETBEAT, II кв. 2026; классы Prime, A и B вместе, без НДС и OPEX
По оценке CMWP, каждая следующая «пятиминутка» до станции снижает среднюю ставку на 20–25 %: от 43,8 тыс. ₽ у самого метро до 21,2 тыс. ₽ дальше 15 минут.
Важная оговорка: это сравнение «в лоб», классы и районы в нём смешаны. У станций в центре стоит больше дорогих зданий, поэтому часть разницы — это адрес и класс, а не сами минуты. Но для офиса, в отличие от квартиры, метро действительно важно: сотрудники ездят каждый день, и арендаторы готовы за это платить. Для сравнения: в новостройках, как мы показали в статье «Платят ли в Москве за близость к метро», сверх класса и округа близость станции цену метра почти не меняет.
Сколько вы заплатите в итоге
К ставке добавляются операционные расходы и НДС. По данным NF Group за I полугодие 2026 года, OPEX в ЦАО и ключевых деловых районах — около 13 тыс. ₽ за м² в год в классе Prime, 11,5 тыс. ₽ в классе A и 6,5 тыс. ₽ в классе B. У IBC Real Estate близкие цифры: 15 тыс., 10 тыс. и 6,5 тыс. ₽ (Prime, A и B+).
| Пример: офис класса A в поясе ТТК | Значение |
|---|---|
| Площадь | 200 м² |
| Запрашиваемая ставка (NF Group) | 49 714 ₽/м²/год |
| OPEX класса A (NF Group) | 11 500 ₽/м²/год |
| Итого за год без НДС | 12 242 800 ₽ |
| В месяц без НДС | около 1 020 000 ₽ |
Пояснение: Расчёт по запрашиваемой ставке и средним OPEX из отчётов; НДС, коммунальные платежи, парковка и обеспечительный платёж — сверх этой суммы. Реальная ставка зависит от здания, этажа, отделки, срока договора и переговоров.
Свой вариант можно посчитать в калькуляторе стоимости офиса в БЦ: в нём используются те же ставки консультантов по зонам и классам.
Что видно по нашим объявлениям
Ставки из объявлений аренды в бизнес-центрах на нашем сайте мы тоже посмотрели — но объявлений пока мало, и это лишь иллюстрация. Групп «округ × класс», где есть хотя бы три бизнес-центра, нашлось только две, обе — в ЦАО.
| Округ и класс | Медиана ставки по БЦ, ₽/м²/год | Бизнес-центров |
|---|---|---|
| ЦАО, класс B+ | 48 701 | 3 |
| ЦАО, класс B | 24 000 | 3 |
Важно: По 3 бизнес-центра и 4 объявления в каждой группе. В объявлениях ставки указаны по-разному — с НДС, без НДС или для упрощённой системы налогообложения; помесячные ставки умножены на 12. Это не ставка рынка, а пример конкретных предложений; группы меньше трёх БЦ не показаны.
Даже внутри одного округа предложения различаются вдвое: в ЦАО медиана по трём БЦ класса B+ — около 48,7 тыс. ₽, по трём БЦ класса B — 24 тыс. ₽. На таком малом числе зданий это характеристика конкретных объектов, а не рынка. Поэтому ориентир консультантов полезен для бюджета, а решение принимают по конкретному зданию.
Что это значит для арендатора
- Сначала зона, потом класс. Переезд из пояса ТТК в сектор между ТТК и МКАД экономит больше, чем переход с класса A на B+ в той же зоне.
- Считайте полную стоимость. OPEX добавляет к ставке класса A ещё от четверти до трети, плюс НДС. Сравнивайте предложения по итоговой сумме в месяц.
- Метро — часть бюджета на персонал. Офис дальше 15 минут от станции дешевле, но его стоит сопоставить с дорогой сотрудников и возможной парковкой.
- Запрашиваемая ставка — начало переговоров. Особенно в зонах с большим количеством свободных площадей, например в новых зданиях юга и за МКАД.
- Сравнивайте здания, а не средние. Посмотрите подборки снять офис в бизнес-центре, БЦ класса A, класса A+, класса B+ и БЦ в ЦАО.
Если хотите сравнить варианты под свою команду и бюджет, специалисты ФРИДОМ помогут: подробнее — на страницах услуг «Снять офис в бизнес-центре» и «Аренда коммерческой недвижимости». Если вы, наоборот, выбираете помещение для покупки под сдачу, посмотрите разбор доходности в статье «Готовый арендный бизнес в Москве».
Частые вопросы
Сколько стоит аренда офиса в Москве за квадратный метр?
По данным NF Group за I полугодие 2026 года, средняя запрашиваемая ставка в классе A — около 35,6 тыс. ₽ за м² в год, в классе B — около 26,6 тыс. ₽, без НДС и операционных расходов. По зонам разброс — от 14,9 тыс. ₽ в Новой Москве до 82,4 тыс. ₽ в Москва-Сити (класс A).
Где в Москве самые дорогие офисы?
В Москва-Сити: по NF Group, класс A там — около 82,4 тыс. ₽ за м² в год, по IBC Real Estate класс Prime — около 90,4 тыс. ₽. Среди деловых районов CMWP самым дорогим для лучших зданий называет район Белорусской — около 78,7 тыс. ₽.
Насколько метро влияет на ставку аренды офиса?
По оценке CMWP за I полугодие 2026 года, у бизнес-центров до 5 минут пешком от станции средняя ставка около 43,8 тыс. ₽ за м² в год, дальше 15 минут — около 21,2 тыс. ₽. Каждая следующая пятиминутка — минус 20–25 %, хотя часть разницы объясняется районом и классом.
Что входит в ставку аренды офиса?
Обычно только сама аренда. Операционные расходы (уборка, охрана, обслуживание, налоги на имущество и землю), НДС и коммунальные платежи добавляются сверху. OPEX в классе A, по NF Group, — около 11,5 тыс. ₽ за м² в год.
Почему у консультантов разные цифры по одной зоне?
Они по-разному относят здания к классам, используют разные выборки (все предложения или только самые ликвидные БЦ) и разные периоды. Например, класс A в Сити у NF Group — 82,4 тыс. ₽, у IBC Real Estate — 63,8 тыс. ₽. Сравнивать можно только цифры одного отчёта.
Это ставки ФРИДОМ?
Нет. Это пересказ отчётов консультантов NF Group, IBC Real Estate, CMWP и CORE.XP. Своих объявлений аренды в БЦ у нас пока слишком мало для таблицы по округам — мы показали их только как пример.
Итог
Ставка аренды офиса в Москве определяется прежде всего зоной: по данным NF Group, класс A стоит от 15 тыс. ₽ за м² в год в Новой Москве до 82 тыс. ₽ в Сити. Внутри зоны важны класс — Prime дороже A примерно в 1,4–1,5 раза — и метро: по CMWP, у самой станции средняя ставка вдвое выше, чем дальше 15 минут пешком. К ставке надо прибавить OPEX и НДС, а цифры разных консультантов сравнивать только внутри одного отчёта.
Методика
- Источники: отчёты консультантов за I полугодие и II квартал 2026 года — NF Group (ставки по зонам и секторам, OPEX), IBC Real Estate (ставки по поясам и классам, OPEX), Commonwealth Partnership (CMWP) (деловые районы и метро), CORE.XP (оценка ставок сделок и сектор «Восток»). Мы пересказываем их цифры; ссылок не даём, названия отчётов — в подписях.
- Ставки: запрашиваемые, без НДС и OPEX, ₽ за м² в год, если в подписи не сказано иное. Зоны — как в отчётах, а не административные округа.
- Ячейки: почти везде — одна цифра одного отчёта; цифры разных консультантов в одной таблице не смешиваются.
- Наши объявления: офисы в аренду в бизнес-центрах Москвы на сайте на 24.10.2026; медиана по БЦ; группы меньше трёх БЦ не показаны; НДС в объявлениях указан по-разному.
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
